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(2017)最高法民申577号

裁判日期: 2017-03-23

公开日期: 2017-07-06

案件名称

韩杰、梁学忠再审审查与审判监督民事裁定书

法院

最高人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

再审审查与审判监督

当事人

韩杰,梁学忠,三亚天意实业发展有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》:第二百零四条

全文

中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书(2017)最高法民申577号再审申请人(一审原告、二审上诉人):韩杰,男,1955年5月11日出生,汉族,住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人:张守军,山东昊政律师事务所律师。被申请人(一审被告、二审被上诉人):梁学忠,男,1965年3月12日出生,汉族,住天津市塘沽区。一审第三人:三亚天意实业发展有限公司,住所地海南省三亚市解放四路1102号综合楼5楼。法定代表人:吴土龙,该公司董事长。再审申请人韩杰因与被申请人梁学忠、一审第三人三亚天意实业发展有限公司(以下简称天意公司)案外人执行异议之诉一案,不服海南省高级人民法院(2016)琼民终40号民事判决,向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查,现已审查终结。韩杰申请再审称:一、一审、二审判决对涉案房屋占有事实的认定是错误的。韩杰与天意公司签订《认购商品房协议书》,购买了三亚市“太阳岛公寓”13层D1号房屋,缴纳了购房款,办理了进户手续,缴纳了物业费、电梯费、水电费及装修押金等费用,并办理房屋钥匙交接手续。2015年1月,三亚市中级人民法院(以下简称一审法院)裁定查封该房屋,查封时查看房屋里面无人居住,就认定韩杰对房屋没有实际占有,于是就将房屋查封。实际上,韩杰已和天意公司办理房屋钥匙交接手续,应视为对房屋实际占有。一审法院以是否实际住人为标准来认定实际占有,是错误的。二、一审、二审判决适用法律错误。(2014)三亚民一初字第8号民事调解书的内容所确定的是个人之间的借款,跟韩杰购买的房屋之间没有任何关联性,涉案房屋不能成为(2014)三亚民一初字第8号民事调解书项下的执行标的物。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第(六)项规定申请再审,请求撤销(2016)琼民终40号民事判决。本院认为,本案系案外人执行异议之诉。本案审查的焦点在于:韩杰对涉案房屋是否享有足以排除法院强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条的规定,案外人提起执行异议之诉的,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。韩杰作为案外人,诉请人民法院停止在(2015)三亚执字第3号案中对天意公司所有的“太阳岛公寓”13层D1号房屋的强制执行,应举证证明其对该处房产享有足以排除强制执行的民事权益,否则有损申请执行人梁学忠的合法利益。本案中,虽然韩杰已举证证明其通过与天意公司订立《认购商品房协议书》认购前述房产,且天意公司出具收据确认收到全部购房款,但韩杰并未证明其就涉案执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。首先,从权利取得形式看,韩杰与天意公司之间并不存在正式的商品房买卖合同关系。《认购商品房协议书》明确约定,订立本协议书后还需签署商品房买卖合同,这表明《认购商品房协议书》是双方当事人为将来订立商品房买卖合同所达成的一种合意,其目的是缔约双方将来参照该意向书订立商品房买卖合同。此外,从内容上看,《认购商品房协议书》欠缺交付使用条件、日期以及办理产权登记有关事宜等《商品房销售管理办法》第十六条明确规定的商品房买卖合同应当具备的主要条款。因此,《认购商品房协议书》仅能体现出双方预约的意思表示,即将来通过订立商品房买卖合同以最终明确有关商品房买卖的具体内容,结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定,本院认定韩杰与天意公司订立的协议书属于商品房预约合同,不属于商品房买卖合同。其次,从合同法律效力看,即使双方之间订立正式的商品房买卖合同,该合同效力亦为无效。依据一审查明的事实,因天意公司违规加盖楼层,“太阳岛公寓”项目并未取得商品房预售许可证。天意公司在二审中提交意见确认,涉案房产尚未经过房屋测量和竣工验收。可见,“太阳岛公寓”项目不符合《商品房销售管理办法》规定的商品房现售条件,只能纳入商品房预售范畴。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定:“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”本案中,即便韩杰与天意公司就商品房买卖合同所欠缺的内容补充达成了一致,使得商品房预约合同转化为商品房买卖合同,但由于天意公司未取得商品房预售许可证明,商品房预售合同应认定为无效。因此,韩杰与天意公司之间未形成书面有效的商品房买卖合同,其对天意公司不产生优先于梁学忠对天意公司的债权,故其无权请求人民法院在(2015)三亚执字第3号案中停止对涉案房屋的强制执行。韩杰主张,其已通过缴纳物业费、装修押金等办理进户和钥匙交接手续而实际占有了房屋,但这一事实成立与否对合同效力并不产生影响。即使韩杰实际占有了房屋,但由于其与天意公司之间未订立合法有效的商品房买卖合同,其亦不享有足以排除强制执行的民事权益。韩杰还主张,(2014)三亚民一初字第8号民事调解书的内容所确定的是个人之间的借款,跟韩杰购买的房屋之间没有任何关联性,涉案房屋不能成为(2014)三亚民一初字第8号民事调解书项下的执行标的物。本院认为,涉案房产系天意公司开发的项目,属于天意公司的责任财产,该房产尚未办理产权转移登记手续,亦未进行产权转移的预告登记,当然可以成为天意公司作为其他金钱债务的被执行人时强制执行的标的物。综上,二审判决认定韩杰不享有足以排除强制执行的民事权益,并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定,裁定如下:驳回韩杰的再审申请。审 判 长 陈宏宇审 判 员 钱小红审 判 员 王毓莹二〇一七年三月二十三日法官助理 谢素恒刘清启书 记 员 赖建英 微信公众号“”