（2016）琼9029民初1316号
裁判日期: 2017-03-19
公开日期: 2018-05-07
案件名称
董兴营与张运优租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
保亭黎族苗族自治县人民法院
所属地区
保亭黎族苗族自治县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
董兴营,张运优
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百二十条，第二百一十二条；《中华人民共和国民法通则》：第八十四条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}海南省保亭黎族苗族自治县人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2016）琼9029民初1316号原告（反诉被告）董兴营，男，1964年3月4日出生，黎族，海南省保亭黎族苗族自治县人，保亭黎族苗族自治县保城镇毛介村委会排寮村小组农民。委托代理人董传倬（系原告董兴营儿子），男，1988年5月28日出生，黎族，保亭黎族苗族自治县保城镇毛介村委会排寮村小组农民。被告（反诉原告）张运优，男，1976年8月24日出生，汉族，海南省临高县人，鑫源网络科技有限公司经理，住保亭黎族苗族自治县。委托代理人陈立勇，海南岳乙律师事务所律师。原告董兴营诉被告张运优租赁合同纠纷一案，原告董兴营于2016年11月10日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，2017年1月3日，被告张运优向本院提起反诉，经审查，本院决定两案合并审理。本案适用普通程序于2017年2月14日公开开庭进行了审理，原告董兴营及其委托代理人董传倬，被告张运优的委托代理人陈立勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董兴营诉称，2015年1月5日，我与被告张运优签订《保亭七仙岭温泉农家庭院土地及房屋租赁协议书》（以下简称：《协议书》），协议约定：由被告张运优承租我的房屋及承包土地，租期为13年（即2015年起至2027年止），租金分三个阶段支付，第一阶段为5年，每年租金为25万元；第二阶段为3年，以第一阶段租金为基数，每年增加10%，即每年租金为27.5万元；第三阶段为5年，以第二阶段为基数增加10%，即每年租金为30.25万元。同时还约定每年1月5日前支付当年租金。2015年，被告张运优因需对休闲农庄进行装修改造，经我同意该年租金分二期支付：协议书签订后的次日支付全年租金的60%，即15万元，休闲农庄开业后三日内支付剩余租金的40%，即10万元。2016年一次性支付2016年及2017年两年的租金50万元。2018年起一年一付。双方对修建休闲农庄砍掉槟榔树补偿约定为5.73万元。协议签订后，被告张运优支付第一笔租金15万元，剩余租金和被砍槟榔树补偿款至今未付，经我多次催讨，被告张运优总以各种理由推脱拒绝支付。我认为，签订的《协议书》是双方真实意思的表示，也未违反法律法规的规定。《协议书》第七条第1款约定：一方未履行或者未完全履行协议给对方造成损失的，违约方应承担赔偿责任，并按租金总额的15%支付违约金。第3款约定：被告张运优未按约定支付土地及房屋（除首层楼梯左右两间房外）租金，每逾期一天应按租金总额的千分之一支付违约金，逾期30天，我方有权解除协议。被告张运优拒绝支付租金的行为已构成违约，应承担违约责任，为维护我的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告张运优支付2015年及2016年租金共计35万元（其中2015年为10万元，2016年为25万元）；2、解除原、被告签订的《协议书》；3、被告张运优支付违约金53.8125万元；4、被告张运优支付砍掉槟榔树补偿款5.73万元；5、本案诉讼费及其他费用，由被告承担。被告张运优辩称，答辩意见与反诉理由一致。我与原告董兴营于2015年1月5日签订的协议约定：原告董兴营将土地交给我使用，我投入巨资装修改造成休闲农庄，并向原告董兴营提供三个就业岗位。在我开业后不久，原告董兴营未经我同意，在我休闲农庄前台处搭建一间房子经营小卖部，低价销售烟、酒与我经营的休闲农庄抢生意，原告董兴营的行为已构成侵权，违反《合同法》第67条的规定，请求判决驳回原告董兴营的请求。被告（反诉原告）张运优诉称，2015年1月5日，我与原告董兴营签订了一份《协议书》，协议约定：我承租原告董兴营的土地及房屋（除首层楼梯左右两间房外），用于经营农家乐休闲中心，租期为13年。协议还对租金、支付方式及违约责任进行了约定。协议签订后，我投资700多万元建成了一个规模较大的休闲农庄，并于2015年7月中旬开业，原告董兴营的两个儿子及一个儿媳妇在农庄上班，每月工资1800元。我还出资为原告董兴营搭建一间厨房免费提供其一家使用。可原告董兴营并不满足，在未经我同意的情况下，在我农庄前台处搭建起一间房屋，严重影响到整个农庄的整体规划。原告董兴营的行为是一种侵权行为，也违反了协议的约定，我要求原告董兴营拆除其搭建的房屋，原告董兴营不但不听劝阻，反而还低价经营小卖部，原告董兴营的行为影响我休闲农庄生意，并造成严重损失，经我多次与原告董兴营交涉，但原告董兴营没有停止侵权。反而又在我休闲农庄的烧烤园旁搭建一间装修豪华的房屋经营小卖部，后来因政府部门以违建为由，将该其拆除。尔后，原告董兴营又在原处搭建起一间简易房，继续低价出售烟酒与我经营的农庄对抗生意，从而给我的农庄造成极大的经济损失，一年来，经我多次交涉未果。综上，我认为，原告董兴营应将涉案的土地及房屋交付我使用，且原告董兴营应保证我对租赁物有完整的使用权，任何人未经我同意，不得擅自使用租赁物。而原告董兴营在未经我同意的情况下，在我经营的农庄搭建起房屋，并低价销售烟酒与我农庄对抗生意，已构成侵权。根据《合同法》第67条：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。根据该条款的规定，由于原告董兴营的违约在先，我有权拒绝支付租金。根据双方签订的协议第七条第1款约定：一方未履行或者未完全履行协议给对方造成经济损失，违约方应当承担赔偿责任，并按协议租金额的15%向守约方支付违约金。由此可见，原告董兴营不仅未按合同约定履行其义务，停止侵权行为，反而恶人先告状，要求解除我承租并投资近800万元修建的休闲农庄占为已有，为维护我的合法权益，特向人民法院提起反诉，请求判令：1、原告董兴营停止侵权，拆除搭建在我休闲农庄前台处的房屋，并恢复原状；2、原告董兴营在休闲农庄停止经营小卖部，并向我支付违约金53.8125万元；3本案反诉费用，由原告承担。原告（反诉被告）董兴营辩称，休闲农庄前台处的铁皮房是经过被告张运优同意后搭建，用于我母亲居住和存放农具。该小房一直在关闭着，没有经营小卖部。路边的小卖部是我家祖坟迁移后，经政府部门同意搭建，主要用于方便游客旅游咨询，平时只销售些生活用品，并未销售酒类。也未影响被告张运优的休闲农庄的生意。因被告张运优未按时缴纳租金，我才将被告张运优诉至法院。原告董兴营为支持其诉讼请求，向法庭提交的证据有：1、《协议书》一份，证明原、被告双方存在合法的民事法律关系；2、《集体土地使用证》一份，证明原告董兴营享有该租赁土地的使用权；3、《收据》一张，证明原告董兴营收到被告张运优15万元租金；4、《七仙岭农家庭院建房期间所砍甲方的槟榔》一份，证明被告张运优筹建休闲农庄时砍掉原告董兴营槟榔树，双方签下补偿协议；5、《解除合同通知书》一份，证明原告董兴营多次向被告张运优催讨租金未果，已超过协议约定30日，依约向被告张运优发出解除协议通知书；6、《告知书》一份，证明原告董兴营多次向被告张运优催讨租金未果后，向被告张运优发出通知书；7、《证明》一份，证明搭建简易房处，原系坟地（约60平方米），在坟墓迁移后，经政府部门批准才搭建旅游咨询台。被告张运优对原告董兴营证据的质证意见为：证据1、2的真实性、合法性均无异议，但不能证明原告董兴营需要证明的问题。原告董兴营在未经被告张运优同意下，擅自在休闲农庄前台旁搭建一间铁皮房，并经营小卖部，原告董兴营存在违约；证据3、4的三性均无异议；证据5、6的真实性无异议，但原告董兴营存在违约，被告张运优才不愿意支付租金；证据7可以证明原告董兴营在被告张运优经营的烧烤旁搭建简易房经营小卖部，直接影响到被告张运优烧烤园的生意，原告董兴营存在违约在先。本院对原告董兴营提交的证据认证如下：对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性、合法性、关联性以及证明的内容予以确认。被告张运优为支持其抗议辩主张，向法庭提交的证据有：1、《协议书》及《集体土地使用证》各一份，证明原告董兴营没有完整将租赁物交付被告张运优使用，原告董兴营存在违约；2、《相片》十三张，证明原告董兴营未经被告张运优同意，擅自在被告张运优租赁的土地上搭建铁皮房和在烧烤园旁搭建简易房经营小卖部。原告董兴营对被告张运优的证据质证意见为：证据1的三性无异议；证据2的证明内容有异议，农庄前台旁搭建的铁皮房是用于母亲居住和存放农具，没有经营小卖部。烧烤园旁搭建的简易房是用于旅游咨询，同时卖些饮料等，但未卖酒类。本院对被告张运优提交的证据认证如下：对证据1、2的真实性、合法性、关联性以及证明的内容予以确认。经原、被告陈述、举证、质证及本院认证，查明本案事实如下：2015年1月5日，原告董兴营（甲方）与被告张运优（乙方）签订一份《协议书》。协议约定：1、原告董兴营将位于七仙岭旅游开发区的一块土地（约9.03亩）及一栋三层楼（除首层楼梯左右两间外）出租给被告张运优经营休闲农庄；2、租期为13年，即自2015年1月5日起至2028年1月5日止。年租金分三个阶段计算，第一阶段为5年，每年租金为25万元；第二阶段为3年，以第一阶段租金为基数，每年增加10%，即每年租金为27.5万元；第三阶段为5年，以第二阶段租金为基数，每年增加10%，即每年租金为30.25万元；3、租金的支付方式：每年1月5日前支付当年租金。2015年，因被告张运优需要资金对休闲农庄进行装修，经原告董兴营同意，该年租金分二期支付：协议签订后的次日支付全年租金的60%，即15万元，休闲农庄开业后三日内支付剩余的40%，即10万元。2016年一次性支付2016年及2017年两年的租金50万元，2018年起一年一付；4、违约责任：⑴一方未履行或未完全履行本协议给对方造成经济损失，违约方应承担赔偿损失责任，并按本协议租金总额的15%向守约方支付违约金；⑵甲方逾期15天未向乙方交付出租土地及房屋一幢三层（除首层楼梯左右两间外），乙方有权单方解除本协议；⑶乙方未按约定支付土地及房屋租金或应承担的其他费用，每逾期一日应按年土地租金总额的千分之一向甲方支付违约金，逾期30日，甲方有权单方解除本协议。2015年1月8日，被告张运优向原告董兴营支付租金15万元。在筹建休闲农庄期间，被告张运优砍掉原告董兴营槟榔树191株，经协商，按每株300元计算，补偿款为5.73万元。被告张运优经营的休闲农庄于2015年7月中旬开张后，原告董兴营未经被告张运优同意，在休闲农庄前台处搭建一间铁皮房用于存放农具。原告董兴营有一座祖坟在休闲农庄南面的烧烤园处，原告董兴营将祖坟迁移后，在原坟墓处修建一间平房经营小卖部，因属违章建筑被政府部门要求拆除。尔后，原告董兴营又在原处搭建一间简易房继续经营小卖部和旅游咨询。因被告张运优未按协议约定支付租金，原告董兴营经多次向被告张运优催讨租金未果。2016年6月19日，原告董兴营向被告张运优发出《告知书》，要求被告张运优支付2015年至2017年租金，共计60万元，并要求被告张运优在收到告知书后15日内与原告董兴营洽谈，但被告张运优未到场与原告董兴营洽谈。2016年11月4日，原告董兴营又向被告张运优发出《解除合同通知书》，告知被告张运优未按约定支付土地及房屋租金已超过30日，原告董兴营要求单方解除协议，并收回土地和房屋。但被告张运优也未作出回应。2016年11月10日，原告董兴营向本院提起诉讼，请求判令：1、被告张运优支付2015年及2016年租金35万元（其中2015年为10万元，2016年为25万元）；2、解除原、被告签订的《协议书》；3、被告张运优支付违约金53.8125万元；4、被告张运优支付砍掉槟榔树补偿款5.73万元；5、本案诉讼费及其他费用，由被告承担。2017年1月3日，被告张运优以原告董兴营未经其同意，擅自在其休闲农庄内两处搭建房屋，经营小卖部低价销售烟酒与其休闲农庄对抗生意，原告董兴营存在侵权为由，向本院提起反诉，请求判令：1、原告董兴营停止侵权，拆除搭建在农庄前台处的铁皮房，恢复原状；2、原告董兴营停止经营小卖部，并向被告张运优支付违约金53.8125万元；3本案反诉费用，由原告承担。本院认为，本案的焦点：一、被告是否应向原告支付租金35万元及被砍槟榔树补偿款5.73万元；二、被告是否构成违约，是否应向原告承担违约责任，原告是否构成侵权，是否应向被告承担侵权责任；三、原、被告签订的《协议书》是否应当解除。一、被告是否应向原告支付租金35万元及被砍槟榔树补偿款5.73万元。原、被告于2015年1月5日签订的《协议书》是在平等、自愿的基础上签订的，其内容是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议为有效协议。协议约定：协议签订后二个工作日内，被告支付当年租金的60%，即15万元；休闲农庄开张后三日内，被告支付当年剩余租金40%，即10万元。2016年的租金，应于2016年1月5日前支付。但被告仅于2015年1月8日支付2015年第一期租金15万元，根据《协议书》的约定，被告应于休闲农庄开张后三天内支付当年租金余款10万元，并于2016年1月5日前支付当年租金25万元。因此，原告请求被告支付2015年及2016年租金，共计35万元（10万元+25万元），本院予以支持。被告在修建改造休闲农庄期间，砍掉原告191株槟榔树，经协商，按300元/株计算，共计5.73万元，被告以书面同意支付原告补偿款，但被告至今未向原告支付，因此，原告请求被告支付被砍槟榔树补偿款5.73万元，本院也应予以支持。二、被告是否构成违约，是否应向原告承担违约责任；原告是否构成侵权，是否应向被告承担侵权责任。原、被告签订的《协议书》第七条第1款约定：一方未履行或未完全履行本协议给对方造成经济损失，违约方应向守约方承担赔偿责任，并按本协议租金总额的15%方支付违约金。被告经营的农庄于2015年7月已开张，根据协议约定应于开张后三日支付当年剩余租金10万元，并于次年起支付2016年及2017年两年租金50万元。但被告至今未按照协议约定履行其给付义务，被告存在违约，应向原告承担违约责任。而原告未经被告同意，擅自在休闲农庄前台处及烧烤园处分别搭建起一间铁皮房和一间简易房，也违反协议的约定，原告的行为已构成侵权，也应向被告承担侵权责任。根据《合同法》第一百二十条：”当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定及公平原则，原、被告之间的违约责任和侵权责任应当互相抵消，原、被告双方不需向对方承担违约责任和侵权责任。被告请求原告拆除休闲农庄前台处的铁皮房并停止经营小卖部的请求，本院予以支持；三、原、被告签订的《协议书》是否应当解除。协议签订后，被告未依约向原告支付租金，被告已构成违约。而原告未经被告同意，擅自在休闲农庄内搭建铁皮房及简易房经营小卖部，原告的行为已构成侵权，原、被告均存在过错，根据公平原则，原告的侵权责任与被告的违约责任相互抵消，原、被告双方不需向对方承担责任。同时，原、被告签订的《协议书》履行期限尚未届满，被告修建农庄规模大、投入资金多，若需要解除合同，应对该农庄进行评估，解除双方签订的协议及农庄补偿应一并处理。但原、被告均未向法庭提出申请，而原告也未愿意承接农庄的经营权。因此，原告请求解除双方签订的《协议书》，本院不予支持。综上，被告未依协议约定支付租金及被砍槟榔树补偿款，原告请求被告支付租金及被砍槟榔树补偿款，本院予以支持。被告未依协议约定支付租金，被告已构成违约，应对原告承担违约责任。原告未经被告同意，在休闲农庄内搭建铁皮房和简易房，原告的行为构成侵权，也应向被告承担侵权责任。根据公平原则，原告的侵权行为与被告的违约行为互相抵消，双方互不需向对方承担违约责任和侵权责任。原、被告签订的《协议书》履行期限尚未届满，被告筹建的休闲农庄规模大、投入资金多，若需要解除合同，应对农庄进行评估，解除双方签订的协议与农庄补偿一并处理。但原、被告均未向法庭提出评估申请，原告也不愿意承接农庄经营权。因此，原告请求解除《协议书》，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）张运优于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）董兴营租金35万元及槟榔树补偿款5.73万元；二、限原告（反诉被告）董兴营于本判决生效之日起十日内拆除农庄前台处铁皮房，并停止在休闲农庄内经营小卖部；三、驳回原告（反诉被告）董兴营及被告（反诉原告）张运优的其他诉讼请求。如果未按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6627.13元及反诉费4590.3元，由原告负担4590.03元，被告负担6627.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。（此页无正文）审判长陈会升人民陪审员黄召雄人民陪审员苏德二〇一七年三月十九日书记员王秋轩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。 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