（2017）吉01民终564号
裁判日期: 2017-03-18
公开日期: 2017-05-17
案件名称
长春温州城商业管理有限公司与杨晓红因侵权责任纠纷民事判决书
法院
吉林省长春市中级人民法院
所属地区
吉林省长春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
杨晓红,长春温州城商业管理有限公司
案由
侵权责任纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉01民终564号上诉人（原审原告）：杨晓红，女，1967年4月25日出生，汉族，住吉林省长春市朝阳区。委托代理人：王怀理，吉林恒轶律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：长春温州城商业管理有限公司。住所：吉林省长春市宽城区长白路**号。法定代表人：郑松坚，董事长。委托代理人：李晶，吉林开晟律师事务所律师。上诉人杨晓红因侵权责任纠纷一案，不服长春市宽城区人民法院（2016）吉0103民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，进行了审理。本案现已审理终结。原审原告杨晓红原审诉称：2003年9月，杨晓红与长春房地产开发（集团）有限公司（以下简称长开集团）签订一份商品房买卖合同，购买了一处商铺，面积为17.76平方米，于2004年1月交付杨晓红使用。此后，杨晓红将该商铺委托给出卖人的昆仑百货公司经营管理。之后一直处于混乱之中，商铺所有权人无法实现收益权利，经权利人再三要求，长开集团于2013年6月18日解除了与杨晓红的商铺委托管理合同。2013年7月份，杨晓红依法拟收回商铺时发现温州城公司实际使用该商铺，杨晓红遂与温州城公司协商接收商铺事宜，均遭无理拒绝并强行非法占用至今。期间致杨晓红的合法财产收益不能实现，给杨晓红造成十余万元经济损失和巨大的精神痛苦，为此杨晓红依据我国《民法通则》、《侵权责任法》及相关法律规定提起诉讼。故提出诉讼请求：1.判令温州城公司立即归还非法侵占杨晓红位于商场第一层1162号商铺；2.判令温州城公司赔偿杨晓红经济损失120000元（自2013年7月1日至2015年7月1日期间每月5000元租金）；3.诉讼费由温州城公司承担。原审被告长春温州城商业管理有限公司（以下简称：温州城公司）原审辩称：一、涉案商铺是温州城公司从长开集团合法租赁的，温州城公司没有非法占用杨晓红的商铺。2005年4月25日，温州城公司与长开集团签订房屋租赁合同，租赁长开集团昆仑商厦地下1层、地上1至3层，面积共计24600平方米的房屋，其中包括杨晓红所购买的商铺。但温州城公司与长开集团签订合同时，长开集团从未告知温州城公司已将占商场面积10%、共计137个商铺卖给108位小业主。直到小业主与长开集团产生租金纠纷找到温州城公司时，温州城公司才知晓小业主的存在。当时，小业主购买商铺后，又与长开集团下属长春昆仑百货有限公司（以下简称昆仑百货）签订租赁合同，租金每年按购买商铺价款的8%支付。因昆仑百货没有经营下去，实际上是长开集团在履行昆仑百货与小业主的租赁合同。长开集团每年只支付了不到4%左右的租金，又面临破产，才引发租金纠纷。之后小业主包括杨晓红与长开集团解除租赁合同，但长开集团从未与温州城公司解除租赁合同，故温州城公司不是非法占用。二、杨晓红从长开集团处租赁时，整个昆仑商厦即现在的温州城已进行整体改造，因此涉案商铺无法返还。三、杨晓红关于经济损失的主张没有事实及法律依据，依法应当予以驳回。基于上述事实与理由，请法院驳回杨晓红的诉讼。本案经原审法院审理认定：2003年9月25日，杨晓红与案外人长开集团签订了《商品房买卖合同》一份，杨晓红购买长开集团开发的、位于长春市宽城区长白路昆仑商厦第一层1162号、面积17.76平方米的商铺一个，并向长开集团交纳了相应价款。同年10月10日，杨晓红（甲方）与案外人昆仑百货（乙方）签订《委托经营管理合同书》一份，合同约定：“一、甲方自愿将已购买的昆仑百货壹层1162号共计壹个铺位全权委托给乙方进行经营管理。二、甲方将上述铺位全权委托乙方出租、转租、经营及管理。三、甲方全权委托乙方按各楼层的功能类别进行招商、招租及经营。四、委托期限五年，日期从2004年4月1日起至2009年4月1日止。……七、本合同所标的商铺租金，标准为1464元/月，付款方式为每季度结算一次，由乙方在开业满三个月后，在第四个月10日前将前三个月的租金交付甲方，并以此顺延。……十、委托经营期间，乙方有权根据实际需要对该铺位进行装饰装修及平面布局的调整。……十二、乙方有权无需征得甲方同意选择商业经营公司经营管理本合同所标的铺位……”。该委托经营合同签订后，杨晓红收到长开集团支付的部分租金。2007年12月份，长开集团进行破产清算程序。2013年6月18日，长开集团破产管理人向杨晓红发布解除租赁合同通知书，主要内容为：“长开集团��赁您名下的昆仑商厦1162号商铺，双方没有签订书面房屋租赁合同，为不定期租赁合同。长开集团于2007年12月11日被法院受理破产清算。根据《破产法》、《合同法》的相关规定，长开集团依法通知您：“一、自2013年6月30日解除您与长开集团之间的不定期房屋租赁合同；二、因双方租赁关系而拖欠的租金，您可以到长开集团管理人处申报债权”。同年6月20日，长开集团破产管理人将解除合同通知在《城市晚报》上予以刊登。后解除租赁合同的大部分商铺业主已陆续与温州城公司签订《商铺委托经营管理合同书》，自愿接受温州城公司继续对商铺进行经营管理。2005年4月25日，长开集团作为出租方（甲方）、大连百年城集团有限公司（以下简称百年城公司）作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定长开集团同意将其坐落于长春市黑水路地块上的长春昆仑商���商业裙楼的地下1层、1层到3层商场部分出租给百年城公司使用，百年城公司以长春温州城名义开展经营活动，总面积约为24600平方米；租赁期为二十年，计租期由2006年6月1日开始至2026年5月31日。2006年4月1日，长开集团、百年城集团有限公司与长春温州城物业管理有限公司就2005年4月25日签订的《房屋租赁合同》又签订补充协议书一份，三方在协议中确认从签订本协议之日起，合同的承租人变更为长春温州城物业管理有限公司。后长春温州城物业管理有限公司变更名称为本案被告温州城公司。庭审中，温州城公司主张因商场已整体改造、商铺无法返还，同意与杨晓红签订与其他商铺业主同样条件的《商铺委托经营管理合同书》，并按同等商铺业主的租金标准向杨晓红支付租金，即租金＝商铺建筑面积×双方约定的占房率×商铺实际转租所得（相同或接近位置租金）×80%。杨晓红认为温州城公司给付的租金价格过低，同意按市场价格签订合同。杨晓红当庭提供孟祥婷与长春市宽城区方舟物资经销处签订的出租合同复印件一份，证明每月租金为5000元，温州城公司对此不予认可。涉案商铺至今未办理产权登记。原审法院认为：杨晓红所购买的商铺虽然未进行权属登记，但其已经履行了买受人的付款义务，应享有商铺的收益权。该商铺属于昆仑商厦整体建筑的内置商铺，在整体建筑物进行商业运营过程中及经营管理者经营模式上不具备每个商铺独立使用的情况下，杨晓红的商铺即不具有独立经营、使用的条件。温州城公司与长开集团签订了20年租期的租赁合同，虽然长开集团向杨晓红发出解除2013年6月30日以后租赁关系的通知，但考虑到温州城公司对该商业体进行了整体装修、广告、管理等多方位的投资经营，进行了长期的市场培育等，且当时杨晓红已将自己的商铺实际委托长开集团出租、转租、经营及管理，同时考虑杨晓红的商铺系内置商铺的特点。综合以上因素，温州城公司作为商业体的经营管理人，在2013年6月30日以后继续承继杨晓红商铺的租赁、经营管理权，更加合理且符合现实状况，故杨晓红主张温州城公司侵占其商铺，并要求温州城公司归还，原审法院不予支持。使用租赁物，应当依法支付租金，杨晓红称每月租金5000元，其提供的租赁合同，不足以证实其主张，原审法院不予采信。考虑到昆仑商厦其他绝大多数商铺业主的收益权利及以上因素，兼并公平原则，同时避免整体商业经营损失，自杨晓红主张的2013年7月1日至2015年7月1日期间，温州城公司可参照其向其他商铺业主支付租金的标准，向杨晓红支付商铺使用期间的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第��条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、长春温州城商业管理有限公司于本判决生效后十日内参照同等条件下长春温州城商业管理有限公司向其他商铺业主支付租金标准向杨晓红支付2013年7月1日至2015年7月1日期间的商铺使用租金；二、驳回杨晓红其他诉讼请求。案件受理费5080元，由长春温州城商业管理有限公司负担。宣判后，杨晓红不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判温州城公司立即规范非法占用的商铺，温州城公司赔偿其占用商铺期间的经济损失（每月5000元），诉讼费用由温州城公司承担。理由如下：原审判决已经认定杨晓红取得商铺的所有权，但却剥夺基于该权利上的使用权和收益权、处置权。杨晓红从取得所有权起从未与温州城公司签订任何委托管理协议及房屋租赁协议。长开集团��无将杨晓红的商铺出租的权利，2013年长开集团发出公告解除了与杨晓红的租赁关系，据此杨晓红拟收回商铺。整个民事活动过程中杨晓红无过错。原审判决基于错误的法律关系认定温州城公司不予赔偿经济损失也与法无据。原审判决在温州城公司明知杨晓红不同意将其合法财产租赁给温州城公司的原因是租金明显过低，并强行占用杨晓红商铺做盈利之用的情况下，却不按市场公平租赁价格赔偿其经济损失，于法无据。被上诉人温州城公司二审辩称：原审判决正确，应予维持。本院经审理查明事实与原审判决认定事实基本一致。另查明：2013年7月1日至2015年7月1日，同等条件下温州城公司向其他与杨晓红同等条件的商铺业主支付租金合计36145.00元。本院认为：虽然杨晓红从长开集团处购买了诉争商铺，且领受使用，但由于所购���的诉争商铺至今尚未办理所有权登记，诉争商铺经商场经整体改造重新被规划使用，现其余商铺均由温州城公司经营管理，可见诉争商铺在客观上并不具备返还条件，故杨晓红诉请返还商铺不能成立，本院对此不予支持。而对于杨晓红诉请的经济赔偿，原审参考照与诉争商铺条件相同的商铺租金标准予以酌定裁判符合市场行情，并无不当。综上，上诉人杨晓红的上诉请求理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3900.00元，由上诉人杨晓红负担。本判决为终审判决。审 判 长 赵 溪代理审判员 宫 平代理审判员 陈大为二〇一七年三月十八日书 记 员 庞 娟 微信公众号“”