（2017）宁0221民初3809号

裁判日期: 2017-02-05

公开日期: 2018-03-22

案件名称

滕翠英与石嘴山市富嘉商业发展有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

平罗县人民法院

所属地区

平罗县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

滕翠英,石嘴山市富嘉商业发展有限公司,宁夏开元房地产开发有限公司,石嘴山市佰德隆商贸有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

宁夏回族自治区平罗县人民法院民事判决书(2017)宁0221民初3809号原告：滕翠英，女，1965年1月24日出生，汉族，个体，住平罗县。委托诉讼代理人：陈斌，宁夏融阳律师事务所律师。特别授权代理。被告：石嘴山市富嘉商业发展有限公司。住所地：平罗县城东大街富民购物广场。法定代表人：石东岭，系石嘴山市富嘉商业发展有限公司经理。第三人:宁夏开元房地产开发有限公司。住所地：大武口区永乐南路***号。法定代表人：石冬红，系宁夏开元房地产开发有限公司董事长。委托诉讼代理人：张世新，宁夏宁正律师事务所律师。特别授权代理。第三人：石嘴山市佰德隆商贸有限公司。住所地：大武口区人民路西（中心商贸城*号楼）。法定代表人：王献海，系石嘴山市佰德隆商贸有限公司总经理。委托诉讼代理人：石宏成，宁夏崇源律师事务所律师。特别授权代理。原告滕翠英与被告石嘴山市富嘉商业发展有限公司、第三人宁夏开元房地产开发有限公司、石嘴山市佰德隆商贸有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2017年11月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告滕翠英及其委托诉讼代理人陈斌、第三人宁夏开元房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张世新、石嘴山市佰德隆商贸有限公司的委托诉讼代理人石宏成到庭参加了诉讼。被告石嘴山市富嘉商业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告滕翠英向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿不履行合同违约金384000元；2.判令被告赔偿不履行合同所造成的间接营业损失306435元；3.判令被告赔偿因其拒不履行合同所造成的广告制作费24495元；4.判令被告赔偿因其拒不履行合同所造成的搬运组装费60000元；5.判令被告赔偿富民商厦家具卖场装修费280000元；6.判令被告返还商品质量保证金20000元；7.判令被告赔偿库房租赁费2000元；以上合计1076930元。8.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年3月23日签订《租赁经营协议》一份，约定将被告承租的第三人宁夏开元房地产开发有限公司所有的的位××县㎡租赁给原告用于经营品牌家具，租赁期限为2017年6月1日-2020年5月30日，租金为24万元/年，租金支付方式为每季度支付6万元。2017年8月18日，原告支付被告第一季度租金6万元及商品质量保证金2万元。后原告对三楼家具卖场进行装修并发布广告开始销售活动。正当原告依照合同正常经营销售时，2017年9月20日，第三人宁夏开元房地产开发有限公司发出通知，要求原告等商户重新与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司签订租赁合同，原告不解，遂与被告代理人林清华电话沟通，其也让原告与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司签订租赁合同，但石嘴山市佰德隆商贸有限公司只能与原告签订一年租赁合同且条件苛刻，不能达成原、被告签订的合同条件，原告不能同意。后第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司采取不向原告售电，切断通向三楼电梯的侵权措施迫使原告与其签订租赁合同，导致原告无法开展经营活动，目前原告的家具卖场处于停业状态。被告拒不收取下一季度的租赁费，被告以其行为表示不再履行合同，实属违约，至今原告预交租金无门而且卖场被断电、电梯停运，无法经营，特此诉至法院，请求判如所请。被告石嘴山市富嘉商业发展有限公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见和证据。第三人宁夏开元房地产开发有限公司辩称，原告的诉讼请求与其无关，不予答辩；事实和理由部分与事实不符，第三人宁夏开元房地产开发有限公司没有与被告签订租赁合同。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司辩称，原告的诉讼请求与其没有法律上的因果和利益关系，与其公司无关，2017年9月18日，该公司与第三人宁夏开元房地产开发有限公司依法签订了房屋租赁合同，承租由第三人宁夏开元房地产开发有限公司开发的的位××县综合楼，依照租赁合同，第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司享有就租赁合同项下的租赁房屋的合法占有使用收益权益，任何人不得侵害，原告与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司之间没有合同关系。原告滕翠英为证明其主张成立，向本院提供如下证据：1.租赁经营协议一份、收据二份、银行凭证一份，证实原、被告于2017年3月23日签订租赁协议，明确了权利义务，约定了违约责任，同时原告支付第一季度的租赁费、质量保证金的事实。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性均有异议，租赁合同是否是原、被告签订的无法确认，涉案房屋的所有权是第三人宁夏开元房地产开发有限公司，未经其授权情况下任何人无权对涉案房屋进行经营和处分。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对该组证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，租赁合同是无效的，涉案房屋的所有权是第三人宁夏开元房地产开发有限公司，不是被告，没有第三人宁夏开元房地产开发有限公司的授权任何人无权处分。2.短信截图一张，证实被告不履行租赁合同的事实。第三人宁夏开元房地产开发有限公司、石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，因为这只是原告一方的说辞，没有信息相对方承诺或者否定。3.通知二份，证实被告已经终止与原告签订租赁协议的条件，导致原告不能正常经营。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性没有异议，但与本案无关。因为原告是与被告签订的合同，而二位第三人发出的通知是好又多公司不对涉案房屋进行管理，致使商场管理混乱，2017年8月23日，第三人宁夏开元房地产开发有限公司与好又多公司解除合同后，2017年9月21日与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司签订了租赁合同，依法应当将涉案房屋管理权移交给第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司，与原告无关。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性没有异议，与本案无关，证明目的不能成立，其公司是在第三人宁夏开元房地产开发有限公司与原房屋承租人平罗县天源好又多商贸有限公司解除合同后，依法签订的房屋租赁合同，合法占有使用涉案房屋，是本案涉案房屋的合法使用人。4.资产负债表、利润表一套（14张），证实原告租赁经营期间的净利润是29885元，该证据是由国家专业注册会计师根据原告经营过程中原始的凭证制作的。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，不属于证据的范畴，是原告单方制作，如果委托司法部门注册的专业鉴定机构进行鉴定，应该出具鉴定结论，而不是原告出具的没有经办人签字的账本，上述证据与本案无关，原、被告签订的合同本身就是无效合同，原告自己做账做多少利润都与本案无关，如果有利润应该以税务机关的纳税资料为准。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据不具备证据资格，因为证据上没有任何人的签字，内容的真实性无法核对；这些内容均是原告单方制作的，其经营的利润需要纳税，如果没有纳税的资格和凭证，再多的利润都不存在，装修期间只有支出，何来利润，所以说原告提交的证据不真实，其他的质证意见同第三人宁夏开元房地产开发有限公司。5.库房租赁合同一份，证实2017年4月30日，原告因履行租赁合同产生租赁费2000元。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，因为租赁合同的相对人是张占忠，无法核实真实性。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，因为租赁合同的相对人是张占忠，无法核实真实性。该租赁合同的租赁标的物是不存在的。6.收据一份、广告报价表一份，证实原告经营期间发布广告产生的费用24495元。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，如果是缴纳了广告费应该开具发票而不是收据。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，该证据只是收据，而不是发票，6-8月份的广告发布期间原告没有损失。7.收条三张、装修工程预算表一张、家具城装修合同一份，证实原告雇佣曹某某为卖场装修所花费的28万元装修费。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。8.收条四张，证实李某某、王某某、全某某三人带领工人发生搬用费、组装费共计6万元。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。9.视频一段、录音四段（纸质四张），证实被告公司不来收取9-11月份的租金，并且被告代理人要求原告与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司重新签订卖场租赁合同，同时，第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司对原告拒绝售电，1-3层电梯、3楼卖场走廊均断电，直接导致营业场所不能正常营业，原、被告签订的租赁合同已经无法继续履行。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，2017年12月7日下午其代理人去原告营业处看到卖场的灯亮着，只是电梯停运。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，商场并没有断电，第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司是依照租赁合同合法占用、支配房屋，没有侵害他人的权利，原告的合同与其无关。10.证人曹某某、李某某、王某某、全某某、孟某某出庭作证，证明原告卖场装修面积及价格、家具组装搬运过程及价格、被告强行拒绝售电及停电单方解除租赁合同的事实。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性均有异议，三个送货人的钱是由卖家具的人承担。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司经质证认为，对真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议，这些搬运证人与某某人的证言相互矛盾，时间不符合。第三人宁夏开元房地产开发有限公司当庭未出示证据。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司为支持其辩解意见，向本院提供房屋租赁合同复印件一份，证实2017年9月18日，两位第三人签订合同，由第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司承租第三人宁夏开元房地产开发有限公司位于××县，第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司依照租赁合同享有包括涉案房屋在内的租赁房产的合法使用权，该使用权具有排他性。原告经质证认为，对真实性不予认可，该证据系复印件，租赁合同的房屋位置不能体现出是原告租赁被告的店面位置；原告与被告的租赁合同与本案两位第三人的租赁合同没有关系，两位第三人的租赁合同不能说明原告与被告的租赁合同无效。第三人宁夏开元房地产开发有限公司经质证认为，该合同是两位第三人于2017年9月18日签订的，真实性、合法性、关联性及证明目的均没有异议。本院对原告滕翠英及第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司提供的证据认证如下：原告提交的证据1、2、3、9能够相互印证原告的主张，具有真实性、合法性、关联性，本院予以采信；证据4未加盖任何印章及相关人员的资质证明，无法证明其真实性与合法性，本院不予采信；证据5与本案无关联性，本院不予采信；证据6、8、10达不到其证明目的，本院不予采信。对证据7中的家具城装修合同一份予以确认，收条因未提交相关转款凭证，本院不予采信；装修工程预算表并非实际产生的金额，本院不予采信。第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司提交的证据虽系复印件，但与原告诉讼的事实能够相互印证，本院予以采信。本院经审理认定事实如下：第三人宁夏开元房地产开发有限公司开发了平罗县富民广场项目。原告（乙方）与被告（甲方）于2017年3月23日签订《租赁经营协议》一份，约定将被告承租的××县㎡租赁给原告用于经营品牌家具，租赁期限为2017年6月1日-2020年5月30日，共计36个月，租金为24万元/年，租金支付方式为每季度支付6万元。甲乙双方在签订本合同时，乙方应向甲方缴纳商品质量保证金2万元。同时约定合同解除或期满后，柜台、货架、灯饰等活动部分由乙方处理，与商场的连体部分由甲方处理，但甲方不支付任何费用，乙方不得拆除自己的装修物，装修财产归甲方所有。在租赁期内，一方如需提前解除合同，应提前一个月通知对方，并向对方承担年租金额的5%乘以未履行合同月数的违约金。双方对其他权利义务也进行了约定。同日，原告支付被告商品质量保证金2万元。2017年8月18日，原告支付被告2017年6月-8月租金6万元。自2017年9月1日后，被告再未收取原告租金，也未履行协议约定的其他义务。2017年9月18日，第三人宁夏开元房地产开发有限公司（甲方）与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于平罗县城步行街南侧、由宁夏开元房地产开发有限公司开发的1-4号楼（不包括门面房、5号楼、6号楼）、大圆球商场及东、西停车场、内步行街的所有场地、物业的经营权、管理权集中租赁给乙方(被告租赁给原告的××县㎡包括其中)。租赁期限共10年（2017年9月18日-2027年9月25日）。双方还对其他权利义务进行了约定。2017年9月20日，第三人宁夏开元房地产开发有限公司通知包括原告在内的平罗富民广场各商户，其公司于2017年8月23日与平罗县天源好又多商贸有限公司解除平罗富民广场租赁协议，与石嘴山市佰德隆商贸有限公司签订租赁协议。原告等商户的具体租赁事项自2017年9月21日请与石嘴山市佰德隆商贸有限公司洽谈。2017年10月11日，第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司向原告发出通知，其公司从2017年10月1日起实行对富民广场租赁及所有项目的管理权，要求原告在2017年10月17日前与其签订合作合同并缴纳合同保证金、租金及物业管理费（从2017年10月1日起计算）。后原告未与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司签订合作合同，引起本案诉讼。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订《租赁经营协议》系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，对双方当事人均具有约束力。原、被告签订合同后履行过程中，第三人宁夏开元房地产开发有限公司与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司就涉案租赁场地又签订了《房屋租赁合同》，而原告又未与第三人石嘴山市佰德隆商贸有限公司就涉案租赁场地达成一致意见，致使原、被告签订的租赁合同无法继续履行。根据合同相对性原则，被告应承担因合同无法继续履行的违约责任。对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，本院依法予以支持，因《租赁经营协议》第十五条第一款约定违约金的计算方式，本院确定违约金为372000元（24万元×5%×31个月）。原、被告之间的合同已无法继续履行，对原告要求被告返还质量保证金2万元的诉讼请求，本院依法予以支持。依据《租赁经营协议》第五条的约定，合同解除或期满后，对不能动的装修物无偿归被告所有，原告可在不破坏租赁物的前提下自行处理能移动部分装修，故原告要求被告赔偿装修损失28万元的主张不符合协议约定，本院不予支持。原告提交的利润表不足以证明其存在相关利润损失，且违约金本身就具有补偿性,同时本案违约金中也包含未履行合同月数，故对原告要求被告赔偿间接营业损失306435元的诉讼请求，本院不予支持。原告要求被告支付其广告制作费、搬运费、库房租赁费的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。被告石嘴山市富嘉商业发展有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证、抗辩等诉讼权利，应承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告石嘴山市富嘉商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告滕翠英违约金372000元；二、被告石嘴山市富嘉商业发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告滕翠英质量保证金2万元；三、驳回原告滕翠英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费7246元，由原告滕翠英负担4730元，被告石嘴山市富嘉商业发展有限公司负担2516元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院。审判员　赵文琴二〇一八年二月五日法官助理　赵　双书记员　田　璐书记员　田　璐附判决书所依据的法律条款：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条第一款申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。来自：