（2016）吉0122民初2338号
裁判日期: 2017-02-26
公开日期: 2017-06-12
案件名称
农安县啤酒厂住宅小区业主委员会与ＸＸ臣、农安县环宇物业有限责任公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
农安县人民法院
所属地区
农安县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
农安县啤酒厂住宅小区业主委员会,ＸＸ臣,李介木,农安县环宇物业有限责任公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《物业管理条例（2007年修正）》：第十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第八条第一款，第十条第一款
全文
吉林省农安县人民法院民 事 判 决 书（2016）吉0122民初2338号原告：农安县啤酒厂住宅小区业主委员会诉讼代表人：林德兴，男，1958年3月19日生，汉族，现住农安县。委托诉讼代理人：孙国玉，吉林铸诚律师事务所律师。被告：ＸＸ臣，男，1949年3月17日生，汉族，现住农安县。被告：李介木，男，1949年7月28日生，汉族，现住农安县。被告：农安县环宇物业有限责任公司法定代表人：宇志芳住所：农安县。原告农安县啤酒厂住宅小区业主委员会（以下简称啤酒厂业委会）与被告ＸＸ臣、农安县环宇物业有限责任公司（以下简称：环宇物业）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月1日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理。原告诉讼代表人林德兴、委托诉讼代理人孙国玉被告ＸＸ臣、李介木，环宇物业法定代表人宇志芳到庭参加诉讼，本案现已审理终结。啤酒厂业委会向本院提出诉讼请求：1、ＸＸ臣、李介木及三个业主与环宇物业在2016年2月1日签定的物业管理服务合同无效；2、原告要求被告立即撤出原告小区。事实和理由：2014年，原告小区为了暖房子工程实施，小区全体业主选举了由7人，即ＸＸ臣、李介木、林德兴、何凤珍、李凯、代金珠、丛树茂（已去世）组成了啤酒厂住宅小区业主委员会，2014年末有一个物业公司要进驻小区服务，召开业主大会时，会上广大业主不同意由物业公司管理，小区仍然自治。2016年2月被告物业公司私自与ＸＸ臣、李介木商议，签订了物业管理服务合同，不但没有召开业主委员会会议通过，更没有召开全体业主大会表决，在广大业主不知情的情况下签订的合同，被告物业公司是单方面的行为，与啤酒厂住宅小区全业主没有任何关系，为此，该合同违反了《中华人民人民共和国物业管理条例》和《农安县人民政府物业管理办法》的有关规定。除此之外，该合同的业主委员会代表签字一栏，其中有几人都是普通住户代签的。普通住户没有权力代表业主委员会委员签字，该合同没有业主签字。因此，该合同属于无效的合同，现原告要求依法解除，维护自身合法权益。ＸＸ臣辩称，2016年1月初，啤酒厂住宅小区无人实施物业管理，业主委员会招聘环宇物业公司为小区提供物业服务，因小区不具备招开业主大会的条件，物业公司先提供物业服务。2月1日签定了物业服务合同，自合同签定后，物业公司实施了全面服务。3月1日签定了补充协议。4月20日设立了门卡，在发放门卡钥匙的过程中，多数业主在钥匙发放登记表上签了字，表明了业主已接受物业管理，认可物业服务。原告以被告私签无效物业服务合同为由，罢免了我在业主委员会的职务，被告要求原告在小区内为被告恢复名誉“精神损害赔偿1元钱。环宇物业辩称，环宇物业公司于2016年2月1日正式进驻啤酒厂小区进行物业管理服务，在2月4日至6日进行卫生大清理，同时也彻底清理了无人管理的积雪，使小区又亮化又有个安全措施，物业公司技术人员又对小区内楼道灯的线路电路进行修复，随后物业公司又于4月15日前后安装了门禁大门和门卫室，实行封闭式管理，使小区面貌有了新的改观，居民的生活安全得到了保障。环宇物业公司为了履行合同的补充协议，于2016年4月18-20日又在发放人卡车卡的同时进行了居民签字，得到了百分之八十以上的居民认可并签字。由于环宇物业已经服务三个月之久，经业主委员会同意开始收费，可是在5月20日以后院内突然出现原告这伙人阻碍物业公司收取物业费并煽动业主不让交费，制造物业和业主之间矛盾，破坏成立新的业主委员会，实行自制管理，利用自治少收费的理由收买业主，原告骗取社区领导成立所谓的新的业主委员会，办理公章介绍信，成立了新的业主委员会。这样小区就成立了两个业主委员会、两枚公章。原告并贴出告示2016年7月10日停止环宇物业一切物业服务项目，但环宇物业公司认为由于原告的破坏行为，致使合同无法履行，原告一系列的行为造成合同违约，违约合同造成的经济损失原告必须赔偿。所以环宇司要求原告一次性赔偿损失然后再自治。李介木辩称，业主委员会与物业公司签订合同是有生效条件的，多数业主认可后才收物业费，发放门卡时，多数业主登记表签字，业主接收了物业服务的事实，据此应认定物业公司与业主之间形成物业服务合同关系。据此被告要求原告在小区为被告恢复名誉、消除影响。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议原告提交的证据4、5农安县市场管理局出具的企业信息一份，证明环宇物业成立的时间是2012年6月21日、环宇物业与原业主管委会部分人签订的物业管理服务合同书一份，证明无时间的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据认证如下：啤酒厂业委会提供的1、啤酒厂住宅小区业主委员会公告一份，证明啤酒厂住宅小区业主委员会和大多数业主要求环宇物业撤出该小区，对其已进行了告知义务的事实。ＸＸ臣：没与我交涉过，我也没看过此公告李介木：与我无关，我没看过环宇物业：有异议，看过此公告，我不予认可此证据。本院对此证据真实性予以确认。2、农安县啤酒家属楼业主委员会多数委员及业主代表拟提名增补业委会委员名单一份（6页），证明高志平等人被选举为业主委员会委员是经过三分之二以上业主选举的通过的，符合法定程序的事实。该选举有居委会参加，程序合法，本院予以确认。3、第二届业主委员会解除环宇物业对本小区物业服务项目被告小区自治征求业主意见签字表一份共14页，证明要求小区自治是三分之二以上业主的共同意思表示的事实。ＸＸ臣：有异议，不是本人签字。李介木：有异议，不是本人签字。环宇物业：有异议，不是本人签字。当事人虽有异议，但无有效证据否定证据的真实性，故其异议不成立，对上述证据予以确认。6、证人徐某某证言一份，证明物业管理服务合同书中徐某某的名字不是本人签字。ＸＸ臣：不知道是不是本人签字李介木：不知道是不是本人签字环宇物业：不知道是不是本人签字被告对证人所某某，不是本人签写的说法不否认，故对此予以确认。7、证人石某某证言一份，证明签字时不知合同内容的事实。ＸＸ臣：我不在场，不清楚李介木：我不在场，不清楚环宇物业：我不在场，不清楚虽被告对证言未提出具体异议，但因石某某为完全行为能力人，对自己的行为应具有认知能力，故本院对此不予确认。8、农安县啤酒厂住宅楼第二届业主委员会委员及领导机构名单，证明2016年6月21日新成立的业主委员会人员名单。ＸＸ臣：不知道李介木：不知道环宇物业：有异议，不知道。被告虽称不知道，但该选举客观存在，但有居委会参加，三分之二以上业主同意，程序合法，本院应予以确认。9、啤酒厂住宅小区第二届业主委员会公告复印件一张，证明农安县第一届业主委员会于2016年6月18日解散，并决定于2016年6月19日召开全体业主大会，选举第二届业主委员会，履行了告知义务，符合法定程序。ＸＸ臣：有异议，但没人找过我，也没经过主管部门批准。李介木：有异议，不具备业主委员会主体资格，环宇物业：有异议，没经社区批准就召开业主大会，不符合法定程序。本院认为，成立业主委员会是业主自愿、自发的一种客观行为，经业主大会选举的业主委员会，公告亦履行了告知义务，故对其公告的真实性予以确认。10、公告三份，证明农安县啤酒厂第二届业主委员会经过法定程序完成选举并选举出主任、副主任，及组织机构，于2016年6月23日正式成立，第二届业主委员会的选举符合法定程序的事实。ＸＸ臣：有异议，李介木：有异议，环宇物业：有异议，没经政府物业主管部门批准。成立业主委员会有居委会参加，三分之二以上业主同意，程序合法，予以确认。11、公告复印件一张，证明第一届业主委员会成立的时间是2013年4月16日。ＸＸ臣：有异议，李介木：有异议，成立的时间2013年4月20日，当时成员是7人，后备案时何凤珍与代晶珠不参加了，所以就有5人了。环宇物业：不知道。对第一届业主委员会的成立时间为4月份成员5人予以确认。12、选票169张，证明第二届业主委员会选举符合法定程序，是依法成立的。ＸＸ臣：不知道李介木：不知道环宇物业：不知道，与我无关三被告称不知道，但第二届业主委员会经业主大会选举的事实客观存在，故对上述选票予以确认。ＸＸ臣、李介木未提供证据。被告环宇物业提供如下证据：1、营业执照副本一张，证明我们是合法的物业公司的事实。原告：真实性有异议，提供的是副本李介木：无异议ＸＸ臣：无异议本院经查证属实，予以确认。2、2016年1月20日联合公告一张，证明物业未进入小区前征求反馈意见的事实。原告：真实性有异议，原告没有实际看过此公告李介木：无异议ＸＸ臣：无异议此证据原告有异议，不予确认。3、前期物业管理服务合同一份，证明物业公司与业主委员会签定合同的事实。原告：真实性有异议，全文是机打，但名头手写“前期”二字，与本案无关联性，我们没看过。李介木：无异议ＸＸ臣：无异议此合同复印件，无法与原件核对，不予确认。4、补充协议一张，证明业主委员会对环宇物业的制约的事实。原告：真实性有异议，与本案不具有关联性。李介木：无异议ＸＸ臣：无异议因原告有异议，无法确认。5、业主认可签字表一份，证明业主同意我物业对该小区进行物业服务的事实。原告：有异议，只能证明领钥匙牌的签字，不签字不让领钥匙牌。李介木：无异议ＸＸ臣：无异议原告提出前领钥匙的签字，并不能证明其他问题，故对证明的问题不予确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：啤酒厂家属楼于2014年为了暖房子工程实施，小区通过全体业主大会选举了由7人ＸＸ臣、李介木、林德兴、何凤珍、李凯、代金珠、丛树茂（已去世）组成的啤酒厂住宅小区业主委员会，与ＸＸ臣、李介木及三个业主签订了物业管理服务合同，2016年2月被告环宇物业公司没有召开业主委员会会议通过，也没有召开全体业主大会表决。于2016年4月18-20日在发放人卡车卡的同时进行了部分住户签字。2016年6月19日-20日小区召开业主大会，选举新一届业主委员会，并于6月28日发布公告，新业主委员会成立，社区审查批准备案，新的印章启用。从2016年7月19日解除被告环宇物业对小区的服务，实行自治。本院认为：被告ＸＸ臣、王介木及三名业主与被告环宇物业公司签订的物业管理服务合同，不是小区业主的共同意愿，《物业管理条例》第十一条规定虽然办门卡时多数业主签字，并不能说明签字的业主同意被告管理小区，且小区业主大会选举了业主委员会，决定解除环宇物业的服务，原告业主委员会的行为符合上述条例规定。因此被告环宇物业与ＸＸ臣、王介木及三名业主签订的物业管理服务合同违反上述行政法规的强制性规定，合同无效。关于ＸＸ臣提出精神损害赔偿，及环宇物业要求赔偿损失一节，缺乏依据，不予支持。综上所述，原告要求确认三被告与原告在2016年2月1日签定的物业管理服务合同无效及环宇物业撤出的诉讼请求应予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《物业管理条例》第十一条第四项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第十条之规定，判决如下：被告ＸＸ臣、李介木及三个业主与环宇物业在2016年2月1日签定的物业管理服务合同无效，被告环宇物业有限责任公司自判决生效后立即撤出农安县啤酒厂住宅小区。案件受理费50元，由被告环宇物业负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院审 判 长 孟庆燕人民陪审员 孟 灵人民陪审员 于守静二〇一七年二月二十六日书 记 员 赵运兴 更多数据：搜索“”来源：