（2016）苏0583民初14005号

裁判日期: 2017-02-25

公开日期: 2017-10-12

案件名称

14005昆山千灯盛世家园置业有限公司与季杰商品房预售合同纠纷一审民事判决书

法院

昆山市人民法院

所属地区

昆山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

昆山千灯盛世家园置业有限公司,季杰

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百三十条，第一百六十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条

全文

江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0583民初14005号原告:昆山千灯盛世家园置业有限公司，住所地昆山市千灯镇汉昆路东北侧文笔路东南侧。法定代表人张国强,该公司董事长。委托代诉讼理人：丁金娟，该公司法务。被告季杰，男，1989年6月23日出生，汉族，住江苏省如东县。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告季杰商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年9月7日立案受理后，依法由审判员胡小娟适用简易程序独任审判，后因被告季杰下落不明，依法转为普通程序组成合议庭，于2017年2月21日公开开庭进行审理。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司委托诉讼代理人丁金娟到庭参加诉讼，被告季杰经本院公告送达应诉材料和开庭传票，公告期满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆山千灯盛世家园置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除合同编号为2013025738的《昆山市商品房购销合同》，被告立即到昆山市住建局解除《昆山市商品房购销合同》的备案；2、判令被告支付违约金人民币101000元；3、判令被告支付代偿金额767109.08元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2013年6月28日被告购买原告开发的XX花园XX幢XX单元XX号房屋，双方签订了合同编号为2013025738的《昆山市商品房购销合同》。合同约定被告付款方式为贷款。2013年由原告作为保证人与建滔天然气化工（重庆）有限公司、上海银行股份有限公司苏州分行签订了《委托贷款合同》，并在该合同中约定由原告作为连带保证人为被告贷款提供连带担保。但被告未按约定的期限偿还贷款，经上海银行股份有限公司苏州分行多次催促，被告仍未偿还任何款项。原告承担担保责任，偿还了被告的贷款本金、利息、罚息等合计767109.08元。被告季杰未作答辩。当事人围绕诉讼请求提交了证据，被告未到庭发表质证意见，对于证据与事实，本院作认定如下：2013年6月28日原告与被告签订了合同编号为2013025738的《昆山市商品房购销合同》，合同约定被告购买原告开发的位于昆山市××灯镇××路东北××灯××花园××单元××房，建筑面积142.92平方米，总价款为1010000元，付款方式见补充协议第二、三条。被告如未按照合同规定的时间付款，逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告按累计应付款的5%向原告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限第二日起按实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之五的违约金。原、被告双方在合同补充协议中约定付款方式为贷款，被告于2013年6月24日付款30000元，于2013年6月28日付款120000元，于2013年8月31日前付款860000元（贷款）。若被告的贷款合同中须由原告作为被告的保证人提供担保的，被告承诺如因其未按照贷款合同的约定偿还贷款本息、罚息及其他相关费用，致使贷款银行要求原告承担担保责任的（包括但不限于因被告连续二个月或累计达到二个月未能按时还款，导致原告银行存款被扣划等），则被告应于收到原告书面通知后10日内向原告偿还被扣划款项并承担相当于被扣划款项10%的违约金。否则，原告有权单方面解除合同，被告需承担合同总金额10%的违约金。因上述原因导致合同解除的，原告有权在扣除以下费用后，将被告已支付房款的剩余款项无息返还被告，如被告已付房款不足以弥补原告损失的，则被告仍需向原告承担以下赔偿责任：因被告原因，原告承担保证责任的金额；原告为实现债权所发生的一切费用，包括但不限于诉讼费、律师费、交通费、通讯费、住宿费等；被告承担的违约金；其他因被告原因造成原告的损失。主合同第一页所列产权人顺序排列第一的为联系人（有特别约定除外），原告所有信函均发送至联系人及联系地址，上述信函以挂号信形式寄出即视同被告已经收到该书面信函。如被告联系地址有误或未及时拿回信函导致的任何后果由被告自行承担。被告若变更联系人及联系地址，须书面告知原告并得到原告同意后生效。合同签订后，被告按约定向原告交付了第一、二笔购房款，共计150000元。2013年7月15日，被告季杰以借款人的身份与作为委托人的建滔天然气化工（重庆）有限公司、受托人的上海银行股份有限公司苏州分行签订委托贷款合同，约定上海银行股份有限公司苏州分行接受建滔天然气化工（重庆）有限公司的委托向被告季杰发放委托贷款860000元，贷款利率以中国人民银行当期公布的与本合同约定的借款期限为同期同档次的基准年利率确定为6.55%。贷款期限为240个月。罚息计算方法为按照违约金额，依照本合同执行的贷款利率水平上浮50%计收。贷款用途为购买商品房。被告季杰采用按月等额本息的方式归还上述贷款，共计240期。被告季杰在上海银行股份有限公司苏州分行处开设账户作为贷款还款帐户。被告季杰每月还款日前在还款账户内足额存入还本付息的款项，并授权该行从该账户中扣划。贷款逾期三个月或累计六个月未按合同约定履行还款义务委托人确定要求借款人提前归还全部未偿债务的，贷款人有权根据委托人的书面通知，要求借款人提前偿还全部个人委托代理本息和其他应付款项。上海银行股份有限公司苏州分行（甲方）、原告（乙方）签订委托贷款合作协议，在该协议中约定原告作为保证人为购房借款人在主合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、甲方实现债权的费用和乙方所有其他应付费用承担连带保证责任。至甲方收到记载正式抵押登记信息的房屋他项权证书之日起乙方的担保责任免除。协议项下任一委托贷款发生逾期或违约，甲方有权从乙方开立在上海银行及其分支机构的所有账户扣收相应款项用以清偿，或者在甲方发出书面通知后10日内由乙方代偿。2013年8月15日，上海银行股份有限公司苏州分行向原告支付了860000元贷款后，被告未按时偿还贷款。由于被告连续超过3个月并累计超过6个月逾期还款，建滔天然气化工（重庆）有限公司宣布双方签署的《委托贷款合同》贷款本金全部到期，因被告所购房屋仍未办理抵押登记手续，因此要求原告按照上述合同约定承担保证责任。2015年12月16日，建滔天然气化工（重庆）有限公司将其与上海银行股份有限公司苏州分行以及借款人签订的《个人委托贷款借款合同》的委托贷款债权转让给都昌县信达投资服务有限公司，并于2016年5月16日发送挂号信通知被告。2016年5月5日原告向上海银行股份有限公司苏州分行归还被告贷款本金、利息、罚息共计767109.08元。原告于2016年8月5日向被告发送追款函，要求被告在收到该函之日起十日内向原告支付代偿购房款、利息、复利及罚息等共计767109.08元，代偿违约金76710.9元。如原告未按上述要求履行相应义务，原告将解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》，并要求被告承担购房款总额10%的违约金及赔偿原告的其他损失。2016年11月20日，本院向被告送达应诉材料及开庭传票,2017年1月18日视为送达之日。以上事实，由原告提供的昆山市商品房购销合同、个人委托贷款借款合同、上海银行股份有限公司委托贷款合作协议、委托人债权转让协议、债权转让告知函、挂号信收据、银行转账凭证、贷款销户及结清证明、追款函、EMS快递单据以及当事人的陈述等证据予以证明。本院认为，原告与被告签订的《昆山市商品房购销合同》系合同双方的真实意思表示，且并不违反国家法律、法规等禁止性规定，应当认定真实有效，各方均应恪守履行。被告连续逾期归还贷款，导致原告履行保证责任，代被告偿还贷款本金、利息、复利及罚息等共计767109.08元。现原告要求被告返还原告代为清偿的贷款本金、利息、复利以及罚息等合计767109.08元的诉讼请求，本院予以支持。经原告催告后，被告仍未及时归还原告代偿的上述款项，原告因此根据合同约定解除与被告签订的《昆山市商品房购销合同》并要求被告协助办理《昆山市商品房购销合同》的注销备案手续的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。合同解除后，被告已经支付原告的购房款应予以返还。故原告应将被告已付购房款1010000元返还被告。合同解除的责任在被告，故被告应当按照合同约定的标准支付原告违约金共计101000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司与被告季杰于2013年6月28日签订的合同编号为2013025738的《昆山市商品房购销合同》于2017年1月18日解除。二、被告季杰于本判决生效之日起十日内协助原告昆山千灯盛世家园置业有限公司办理合同编号为2013025738的《昆山市商品房购销合同》的注销备案登记手续。三、原告昆山千灯盛世家园置业有限公司返还被告季杰购房款1010000元。四、被告季杰支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司代偿贷款本金、利息、复利及罚息等共计767109.08元。五、被告季杰支付原告昆山千灯盛世家园置业有限公司违约金101000元。以上三、四、五项折抵后，原告昆山千灯盛世家园置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告季杰141890.92元。（如采用转账方式，请汇入被告指定账户或者昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山营业部，账号32×××60。）如果未按照本判决确定的履行期间履行上述给付金钱义务，应担依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日其二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费12482元，公告费600元，合计13082元，由被告季杰负担。该款原告已经预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十日内支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。）审　判　长　　胡小娟人民陪审员　　俞　绮人民陪审员　　朱　炜二〇一七年二月二十五日书　记　员　　徐梦丹附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 来自