（2016）津0104民初4515号
裁判日期: 2017-02-01
公开日期: 2017-04-14
案件名称
孙博与王瑞华、王涛房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市南开区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
孙博,王瑞华,王涛,哈尔滨银行股份有限公司天津分行
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条
全文
天津市南开区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0104民初4515号原告：孙博，男，1981年12月1日出生，汉族，天津市东儒商贸发展有限公司经理，住天津市和平区。委托诉讼代理人：蒋宏建，天津君利律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁斌，天津君利律师事务所律师。被告：王瑞华，男，1959年7月30日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：陈志英（夫妻关系），女，1962年11月20日出生，无职业，住天津市南开区。委托代理人庞鹤，天津法政牛津律师事务所律师。被告：王涛，男，1987年7月19日出生，汉族，无职业，住天津市南开区。委托诉讼代理人：庞鹤，天津法政牛津律师事务所律师。第三人：哈尔滨银行股份有限公司天津分行，住所天津市河西区永安道223号。原告孙博与被告王瑞华、被告王涛，第三人哈尔滨银行股份有限公司天津分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙博的委托诉讼代理人蒋宏建、丁斌，被告王瑞华的委托诉讼代理人陈志英、庞鹤，被告王涛的委托诉讼代理人庞鹤到庭参加诉讼。第三人哈尔滨银行股份有限公司天津分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙博向本院提出诉讼请求：1、判令二被告继续履行房屋买卖协议的约定注销房屋他项权抵押手续，协助原告办理房屋过户义务并向原告交付房屋，过户费由原告承担；2、判令二被告按市场租金标准赔偿原告经济损失，该损失自2013年8月15日起至二被告实际交付房屋并办理完过户手续之日止，其中计算至2016年4月20日止为3583938元；3、受理费及保全费由被告承担。事实及理由：2013年7月22日，天津华特汽车销售服务有限公司因经营资金紧张，其法定代表人被告王瑞华通过案外人关峰向原告借款500万元，双方约定2013年7月31日归还借款。此后由于天津华特汽车销售服务有限公司无力还款，被告王瑞华通过关峰与原告达成房屋买卖协议，约定被告王瑞华将天津市南开区盛津园9-201号、9-301号、9-401号房屋以及天津市××城厢中路××号房屋，共计914.27平方米出售给原告，上述房屋价格为2500万元。因上述房屋被用作抵押贷款，故双方约定王瑞华收到房款后立即办理该房屋的他项权抵押注销手续并为原告办理房屋过户手续。还约定王瑞华收到房款的同时将其名下的和平区赤峰道133号建筑面积为983.83平米的独楼一处房本押给原告，以保证原告的权益，待王瑞华协助原告办理完过户手续后，原告再将此房本还给王瑞华。此前的500万元借款转为购房款。后原告于2013年8月15日又给付被告王瑞华500万元，累计给付被告王瑞华房款1000万元。上述交易房屋登记的产权人均为被告王瑞华之子被告王涛，被告王涛表示对被告王瑞华的交易行为予以认可。此后，二被告未偿还贷款撤销抵押，也未将和平区赤峰道133号的房本交与原告，且出售给原告的房屋至今由被告王瑞华出租并收取租金。因原告预计合同应在两个月内履行完毕，故于2013年9月1日与案外人克劳莱德（天津）酒店管理有限公司签订房屋租赁合同，约定将上述购买房屋出租给该公司，年租金1334834.2元。由于被告违约导致该租赁合同未能履行，造成原告经济损失。2016年1月14日，原告通知被告王瑞华书面提供账户收取剩余1500万元，并要求其按协议约定将房本交付原告，将交易房屋他项权注销后，为原告办理过户。被告于次日收到通知后至今未履行其合同义务，故原告诉至法院。王瑞华、王涛辩称，原、被告签订房屋买卖协议中约定的2500万元房屋成交价格是在2013年7月份所形成。协议签订后，原告通过诉讼方式起诉要求解除买卖合同，后被法院依法驳回。自双方协议达成至今已超过三年，目前房屋价格出现上涨，被告不同意继续履行原房屋买卖协议，并要求解除双方房屋买卖协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：2013年7月22日原告孙博与被告王瑞华签订借款合同，约定被告王瑞华经营的天津华特汽车销售服务有限公司（以下简称华特公司）向原告借款500万元。合同签订后，原告孙博通过天津市东儒商贸发展有限公司支付给被告华特公司500万元。同日，案外人关峰代原告孙博与被告王瑞华签订了房屋购买协议一份，署名“孙博（关峰代）”，合同约定：原告孙博购买被告王瑞华合法拥有的坐落于天津市南开区××中路与××交口西北侧××、××、××及××于天津市××城厢中路××号房屋，价款为2500万元，被告王瑞华不支付交易中的任何费用。被告王瑞华收到原告孙博全部房款2500万元，立即办理该房屋的他项权抵押注销手续。然后为原告孙博办理过户手续。被告王瑞华收到全部房款时，将被告王瑞华名下的坐落于天津市和平区赤峰道133号建筑面积983.83平方米独楼一套房本押给原告孙博，以保证原告孙博的权益。待被告王瑞华协助原告孙博办理完过户手续时，原告孙博应立即将此房本无条件返还给被告王瑞华。买卖上述房产交易过程中产生的一切费用均由原告孙博承担缴纳，被告王瑞华不承担任何费用。双方自签订买卖协议之日，原告孙博支付被告王瑞华500万元为购房定金。2013年8月15日被告王瑞华与关峰签订了一个新的房屋买卖协议，协议内容与2013年7月22日的内容一致，但该协议后添加“2013年7月22日签订的借款合同中的伍佰万元借款转入本买卖协议中的购房款，借款合同作废无效”，被告王瑞华在协议上与关峰签字确认。2014年原告将华特公司、被告王瑞华诉至天津市第一中级人民法院，要求解除与被告王瑞华签订的购房合同，并要求被告王瑞华及华特公司返还购房款1000万元及相应的利息。被告王瑞华不同意原告的诉讼请求。在天津市第一中级人民法院庭审中，原告确认与被告王瑞华之间就坐落天津市南开区××中路与××交口西北侧××、××、××及××于天津市××城厢中路××号号房屋存在口头房屋买卖合同关系，房屋价款为2500万元，也确认借款的500万元已转化为支付给王瑞华的购房款，并认可于2013年8月15日通过天津市东儒商贸发展有限公司又支付给被告王瑞华购房款500万。但原告孙博否认2013年7月22日委托关峰代其与王瑞华签订了房屋购买协议，且认为2013年8月15日被告王瑞华与关峰签订的房屋买卖协议与原告孙博无关。另，坐落天津市南开区××中路与××交口西北侧××、××、××及××于天津市××城厢中路××号号房屋的所有权人为被告王瑞华之子被告王涛。被告王涛在诉讼中表示对被告王瑞华出售其名下房屋的行为予以认可，并全权委托其父王瑞华办理相关事宜。2015年7月27日，天津市第一中级人民法院以（2014）一中民四初字第0051号民事判决书对上述事实予以认定，并认为原告与被告王瑞华虽就购买房屋达成买卖合意并交付部分房款，但双方就房屋买卖的履行期限、履行方式、费用的承担及违约责任等合同主要内容未进行约定，致使双方就合同履行事宜各执一词，双方对此均有一定责任，双方就实际履行问题应依法进行补充约定，在没有补充约定，原告也未就迟延履行主要债务对被告进行催告及行使解除权的情况下，原告要求解除合同，没有事实及法律依据，故判令驳回原告的诉讼请求。被告王瑞华、华特公司对判决不服提起上诉，天津市高级人民法院于2015年12月29日以（2015）津高民一终字第0117号民事判决书认定原审事实清楚，但认为王瑞华在与关峰洽商房屋买卖事宜并签约时，有足够的理由相信关峰是代表孙博而为，故关峰与王瑞华签订的两份书面房屋买卖协议对孙博具有法律约束力。原审关于王瑞华与孙博之间存在口头房屋买卖协议，以及关峰与王瑞华签订的两份书面房屋买卖协议对于孙博没有法律约束力的认定，存在不当之处，且对当事人实体权利造成影响，应予纠正，但该认定并未影响原审判决结果，故判令驳回上诉，维持原判。2016年1月14日，原告给被告王瑞华发出通知，邮寄送达地址为华特公司所在地，该函件邮寄查询结果为前台签收。通知内容为：依照天津市高级人民法院2015年12月29日作出的（2015）津高民一终字第0117号民事判决书，通知被告王瑞华提供书面提供账号收取孙博剩余1500万元房款，并将和平区赤峰道133号独楼一套的房本抵押给孙博，待办完交易房屋过户手续后，孙博再将房本返还。被告王瑞华未就此给原告答复，因此原告提起本次诉讼。本案审理期间，原告孙博表示可以继续履行合同，向被告支付1500万元房屋尾款或者解除合同，由被告王瑞华返还1000万元购房款，放弃利息损失的主张。被告王瑞华则表示，如果继续履行合同，房屋成交价格需按目前涉案房屋市场价值上涨至3500万元。如果原告要求解除合同，被告王瑞华收取的1000万元不同意返还。本案调解未果。另查，天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-201号、9-301号、9-401号及坐落天津市××城厢中路××号号房屋均设定有抵押贷款，抵押权人均为第三人哈尔滨银行股份有限公司天津分行，抵押贷款金额分别为370万元、410万元、480万元及500万元。原告表示愿意将剩余房款1500万元一次性交到法院以继续履行合同。原告又表示，如二被告未履行偿还房屋贷款，愿意代其偿还银行贷款涤除抵押以办理交易房屋过户手续。诉讼中，原告申请财产保全，本院以（2016）津0104民初11419号民事裁定书做出裁定：冻结被申请人王涛名下天津市××城厢中路××号号房屋所有权转移、变更、抵押手续；天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-201号房屋所有权转移、变更、抵押手续；天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-301号房屋所有权转移、变更、抵押手续；天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-401号房屋的所有权转移、变更、抵押手续，期限均为三年。保全费5000元由原告垫付。本院认为，天津市高级人民法院作出的生效判决已经认定关峰与被告王瑞华签订的两份房屋买卖协议对原告具有法律约束力，即确认了协议的合同效力合法有效，故上述协议对被告王瑞华同样具有法律约束力。原告曾起诉要求解除合同，因被告不同意其诉讼请求，法院依法对原告解除合同的请求予以驳回。法院判决后，被告王瑞华亦未催告原告履行合同或提出解除合同的主张，故原、被告之间的房屋买卖合同关系仍然成立。原告在其解除合同的诉请未获支持的情况下，进而主张继续履行合同，依法应予准许。因目前涉案房屋均设定有抵押权，原告无法办理产权登记手续。被告王瑞华、被告王涛应在收取原告全部购房款后自行偿还贷款并撤销抵押权。如二被告不予配合办理，原告愿意代被告先行清偿贷款撤销抵押以办理房屋所有权登记手续，本院准许。因此产生的费用，原告可另行主张。原告关于交付房屋的主张，因在关峰代其与被告签订的房屋买卖协议中并未约定，本案不予涉及，待其取得房屋所有权后可另行主张。关于原告主张自2013年8月15日起的房租损失一节，因关峰与被告王瑞华签订的协议中约定原告支付全部购房款后，被告王瑞华方办理偿还贷款等后续交易事宜，原告至今并未向被告支付剩余1500万元房款，故其要求被告承担房租损失，没有事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：一、本判决生效后十五日内，原告孙博给付被告王瑞华购房款15000000元；二、本判决生效后三十日内，被告王瑞华、被告王涛自行还清天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-201号房屋、天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-301号房屋、天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-401号房屋及天津市南开区城厢中路746号房屋的银行贷款并涤除抵押权，如二被告逾期不履行该判决义务，原告孙博可代其履行，因此产生的费用原告另行主张；三、天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-201号房屋、天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-301号房屋、天津市南开区城厢中路与南城街交口西北侧盛津园9-401号房屋、天津市南开区城厢中路746号的抵押权涤除后，由被告王瑞华、王涛配合原告办理上述房屋的所有权转移变更手续，将房屋所有权转移登记到原告孙博名下，手续费由原告负担；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35472元，保全费5000元，总计40472元由原告负担35392元、被告王瑞华负担5080元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 白艳芬人民陪审员 刘咏梅二〇一七年二月××日书 记 员 徐 晶 来源：百度搜索“”