（2016）津0111民初6295号
裁判日期: 2017-02-01
公开日期: 2018-07-12
案件名称
于书伟与魏家强房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
天津市西青区人民法院
所属地区
天津市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
于书伟,魏家强,天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
天津市西青区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0111民初6295号原告（反诉被告）：于书伟，男，1975年2月22日出生，汉族，农民，住天津市东丽区。委托诉讼代理人：张风水，北京盈科（天津）律师事务所律师。被告（反诉原告）：魏家强，男，1975年8月29日出生，汉族，农民，住天津市西青区大寺镇。第三人：天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司，住所地天津市河西区柳江路东侧恒盛大厦2号楼-1号底商。组织机构代码：09360516-3。法定代表人：李昌林，经理。委托诉讼代理人：郑会娟，女，1977年2月8日出生，汉族，该公司店面助理，住天津市河东区。委托诉讼代理人：陈超，男，1996年6月21日出生，汉族，该公司经理，住天津市津南区。公民身份号码：。原告于书伟与被告魏家强、第三人天津豪斯宝业管家房地产信息咨询有限公司（以下简称：豪斯宝业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年9月9日立案后,被告魏家强提起反诉，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）于书伟及其委托诉讼代理人张风水，被告（反诉原告）魏家强，第三人豪斯宝业公司的委托诉讼代理人陈超到庭参加了诉讼。本案现审理终结。于书伟向本院提出诉讼请求：1.依法判令将被告名下坐落于天津市西青区大寺镇津港公路东侧龙居花园三区7-1-402房屋过户到原告名下；2.依法判令被告按每天1046元支付自2016年8月5日至判决生效之日止的违约金；3.依法判令被告承担本案的诉讼费用。诉讼过程中，原告变更第2项诉讼请求为：请求依法判令被告按每天1046元支付自2016年8月9日至一审判决作出之日止的违约金（按照合同约定：每天按照合同总价款1046000元的千分之一计算违约金）及自一审判决作出之日至过户手续办理完毕日止以涉案房屋总价款为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（即1046000×中国人民银行同期贷款基准利率/360×天数）。事实与理由：原、被告系房屋买卖合同关系。2016年5月3日，原、被告在第三人处签订房屋交易合同，原告将定金20000元给付被告，并支付第三人佣金15000元。2016年7月4日，原、被告在房管局签署了制式房屋买卖合同后，原告于2016年7月21日将购房首付款446000元打入房地产监管中心账户，申请的银行贷款也已经获批。2016年8月4日，房管局通知原、被告到房管局办理房屋转移登记手续，但被告拒绝配合办理房屋转移登记手续。为维护原告合法权益，故诉至法院，判如所请。被告（反诉原告）魏家强答辩并反诉称：不同意原告诉讼请求。按照合同约定原告应于2016年7月15日前交付首付款，但原告未按合同约定交纳首付款，已构成违约，被告要求解除双方签订的房屋买卖合同，并由原告承担违约责任。魏家强向本院提出反诉请求：1.依法判令解除双方签订的房产交易合同及天津市房屋买卖协议；2.依法判令反诉被告于书伟交纳的购房定金20000元不予退还，并要求赔偿反诉原告的各项经济损失及违约金。事实与理由：原、被告与2016年5月3日签订了房产交易合同，反诉被告并交纳了定金20000元，该合同中约定反诉被告应在2016年7月15日之前办理交纳房屋的首付款，并办理房屋贷款手续，另约定双方在2016年7月20日办理房屋过户手续，但是在2016年7月20日，反诉被告未交纳房屋的首付款，更没有办理贷款手续，造成房屋无法进行过户，故反诉被告已经违反了双方签订的房产交易合同的相关约定，已经构成违约。魏家强在2016年7月20日给第三人打电话，要求通知反诉被告赶紧过户。7月31日，魏家强找到第三人，要求通知反诉被告已经构成违约，房屋买卖合同不再履行。按照合同约定，反诉被告应承担相应的违约责任，赔偿反诉原告魏家强的经济损失。原告（反诉被告）于书伟对被告（反诉原告）魏家强的反诉辩称：反诉原告的请求没有事实依据，双方签订的《房产交易合同》约定，买方须在2016年7月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外剩余的款项并作为首付款，买卖双方须在2016年7月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》送件至主管部门，并将首付款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年7月15日前办理贷款申请手续。《房产交易合同》是第三人的格式合同，根据法律规定，当事人合同条款理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。综合整个条款来看，在银行审批承诺的贷款金额之前，双方并没有约定具体的首付款付款时间。因此反诉原告陈述的2016年7月15日前交首付款在合同中没有约定。另外，反诉原告陈述的双方约定2016年7月20日办理房屋过户手续，明显不符合双方的合同约定。根据双方签订的《房产交易合同》第2.3条规定，在银行审批贷款手续完毕五日内，买卖双方须亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续。银行贷款审批通过的时间是2016年8月4日，根据合同约定，双方应于2016年8月10日前办理产权变更及抵押登记手续。综上，反诉原告的诉讼请求无事实依据及法律依据，请求依法驳回反诉原告的全部诉讼请求。第三人豪斯宝业公司述称，原、被告双方在第三人的居间下签订了《房产交易合同》，原告（反诉被告）并支付了居间费用15000元，居间费用在合同无法继续履行的情况下应由违约方承担。本院经审理认定事实如下：2016年5月3日，原告（反诉被告）于书伟、被告（反诉原告）魏家强及第三人豪斯宝业公司签订《房产交易合同》。合同约定：卖方魏家强（简称卖方），买方于书伟（简称买方），经纪方豪斯宝业公司（简称经纪方）。买方于书伟购买卖方魏家强坐落于天津市西青区大寺镇津港公路东侧龙居花园三区7-1-402号房屋（以下简称诉争房屋），权利人为魏家强，产别为私产，建筑面积为109.88平方米；房地产成交价为1066000元，买方应在签订本合同之日，向卖方交付定金20000元，在买卖双方签订《天津市房产买卖协议》后，买方所支付的定金抵作相应的等额房款，除定金外的剩余房款1046000元，以银行贷款方式支付；买方须在2016年7月15日前筹齐总房款中减去银行贷款形式支付的部分及定金部分外剩余的款项并作为首付款，买卖双方须在2016年7月15日前亲自签署《天津市房产买卖协议》送件至房管局，并分别将定金及除定金之外的剩余房款存入天津市房管局指定的资金监管机构。办理银行贷款所发生的费用概由买方自理，买方须在2016年7月15日前办理贷款申请手续。如买方已付首付款金额少于总房款减去银行审批承诺贷款及定金之金额的，则买方首付款金额必须相应增加，同时买方应在三日内补齐差额部分存入房管局指定的资金监管机构，否则视为违约。合同另约定，在银行审批贷款手续完毕五日内，买卖双方亲自赴房管局申请办理产权变更及抵押登记手续；买卖双方在本合同履行过程中各自及时提供本交易所需的书面材料和相关证明，并应积极配合亲自到场办理贷款过户等相关手续，各自及时支付各项应付税费。因任何一方书面材料、相关证明证件不齐或税费不足等原因导致双方无法办理均视为违约，每逾期一日违约方应向守约方支付该房产成交价的1‰作为违约金；逾期超过三十日，则守约方有权解除本合同。另查，双方在2016年5月3日签订《房产交易合同》合同当日，原告（反诉被告）于书伟向被告（反诉原告）魏家强支付了定金20000元。于书伟另支付给第三人佣金15000元、房屋评估费5330元、贷款代办费600元，上述费用共计20930元。再查，原告（反诉被告）于书伟、被告（反诉原告）魏家强于2016年7月4日在天津市西青区房管局签订了《天津市房产买卖协议》，该协议约定“买受人（乙方）于书伟购买出卖人（甲方）魏家强坐落于天津市西青区大寺镇津港公路东侧龙居花园三区7-1-402号房屋，所有权人为魏家强，建筑面积为109.88平方米；房地产成交价为1046000元；乙方应自订立本协议之日起5个工作日内，将监管的全部房价款或首付款合计446000元，（大写）肆拾肆万陆仟元整，一次性存入房地产交易资金监管中心在中国银行设立的专用账户；甲方（魏家强）须于2016年8月30日前，将该房产及相关证明交付乙方（于书伟）。如遇不可抗力，双方协商。”2016年7月4日，天津市西青区房地产管理局开具了1046000元的增值税普通发票，同时于书伟缴纳了诉争房产的个人所得税10460元（以魏家强的名义开具）；2016年7月21日，于书伟将446000元的首付款打入房管局指定的资金监管账户；2016年8月4日，于书伟与中国银行股份有限公司天津西青支行签订的贷款抵押协议审批通过，贷款期限为20年，自2016年8月4日至2036年8月4日，贷款金额为600000元。庭审中，原告（反诉被告）于书伟称，2016年8月4日第三人通知被告（反诉原告）魏家强第二天办理过户手续，被告提出增加200000元房款，否则不同意过户，由于原告不同意变更合同价款的请求，因此诉至法院。原告（反诉被告）于书伟称,第三人在2016年8月4日并未通知被告一同办理过户手续，魏家强已于2016年7月31日通知第三人，因于书伟未按照约定在2016年7月20日办理过户手续及在2016年7月31日前将全部房款打入指定账户已构成违约，要求解除合同；另外，对合同中约定的首付款交付原告所做的解释，被告不认可，合同虽然约定的是筹齐首付款，但应以支付给被告或转入指定监管账户为标准，双方约定的原告于2016年7月15日筹齐的首付款应交付才能视为首付款，但原告于7月21日支付上述款项，已构成违约，导致双方无法按照约定的时间办理过户手续，故提起反诉请求。于书伟表示，在2016年7月6日在银行面签时给的贷款利率为九折，但实际利率能优惠到八五折，后来让第三人办理八五折利率的手续才导致2016年7月21日将首付款打入银行指定监管账户的。上述事实，以上事实，有原、被告的提交书证、视听资料及当事人当庭陈述等证据证实。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告（反诉被告）于书伟、被告（反诉原告）魏家强及第三人豪斯宝业公司签订的《房产交易合同》，原告（反诉被告）于书伟与被告（反诉原告）魏家强签订的《天津市房产买卖协议》系各方当事人真实意思表示，不违反法律强制性规定，本院予以确认，各方应严格按照合同的约定履行相关义务。本案中，就两个合同中约定的履行时间不同的情况下，《天津市房产买卖协议》约定交纳首付款的时间是对《房产交易合同》中约定时间的变更，于书伟因办理贷款打折，未按照《天津市房产买卖协议》约定的交纳首付款的时间（即2016年7月11日前）交纳首付款，应系违约。但其违约行为并不必然导致合同不能履行，根据合同履行情况，符合继续履行的条件，魏家强以此理由拒绝履行合同，本院不予支持。于书伟已经交付定金20000元，并将首付款446000元存入房地产交易资金监管中心在银行设立的专用账户。现于书伟的贷款申请已获批准，于书伟按照约定履行了自己的相关义务，魏家强应当配合于书伟到房地产权属登记机构办理产权登记变更手续。故于书伟要求魏家强配合其办理房屋过户手续的诉讼请求，本院予以支持。于书伟请求按每天1046元魏家强支付自2016年8月9日至一审判决作出之日止的违约金（按照合同约定：每天按照合同总价款1046000元的千分之一计算违约金）及自一审判决作出之日至过户手续办理完毕日止以涉案房屋总价款为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率支付违约金（即1046000×中国人民银行同期贷款基准利率/360×天数）。本院认为，双方主张的违约金应当根据各自的违约情况以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并裁决。考虑诉争房屋尚由魏家强占有、使用至今，本院酌情判定魏家强给付于书伟自2016年8月31日至本判决生效之日止的违约金10000元，自本判决生效之日至办理诉争房屋过户手续办理完毕日止的违约金以涉案房屋总价款为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算。故魏家强的反诉请求本院不予支持，魏家强的其他辩解意见，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）于书伟与被告（反诉原告）魏家强签订的《房产交易合同》、《天津市房产买卖协议》继续履行，被告（反诉原告）魏家强于本判决书生效后十日内配合原告（反诉被告）于书伟办理天津市西青区大寺镇津港公路东侧龙居花园三区7-1-402号房屋相关过户手续；二、被告（反诉原告）魏家强于本判决书生效后十日内给付原告（反诉被告）于书伟自2016年8月31日至本判决生效之日止的违约金10000元及自本判决生效之日至办理诉争房屋过户手续办理完毕日止的违约金（以涉案房屋总价款1046000元为基数按照中国人民银行同期贷款基准利率计算）；三、驳回原告（反诉被告）于书伟的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）魏家强全部诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费7107元、反诉费150元，全部由被告（反诉原告）魏家强负担，于本判决生效后十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 邱长吉二〇一七年二月××日书 记 员 王 艳附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国合同法》第一百零八条：当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。6、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条：当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法地一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。7、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：