（2016）浙0326民初6404号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-12-20

案件名称

平阳县滩涂围垦开发建设有限公司与温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司合同纠纷一审民事判决书

法院

平阳县人民法院

所属地区

平阳县

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

平阳县滩涂围垦开发建设有限公司,温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司

案由

合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款

全文

浙江省平阳县人民法院民事判决书（2016）浙0326民初6404号原告：平阳县滩涂围垦开发建设有限公司，住所地浙江省平阳县滨海新区新阳路66号。法定代表人：谢作锋，董事长。委托诉讼代理人：陈孟强，浙江九州大众律师事务所律师。被告：温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司，住所地浙江省平阳县滨海新区管委会办公楼115室。诉讼代表人：浙江泽商律师事务所，住所地浙江省温州市市府路525号同人恒玖大厦14楼，系温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司管理人。负责人：任定国，该管理人团队负责人。委托诉讼代理人：陈和孟、朱晓斌，浙江泽商律师事务所律师。原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司（以下简称滩涂围垦建设公司）与被告温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司（以下简称海豚湾水上乐园）合同纠纷一案，本院于2016年10月9日立案受理后，依法适用简易程序于2016年11月9日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案于2016年12月12日转为普通程序审理，并组成合议庭，于2017年2月20日公开开庭进行了审理。2017年3月3日，本院因受理薛勇凯对海豚湾水上乐园的破产清算申请，裁定本案中止诉讼。本院于2017年5月31日第三次公开开庭进行了审理。原告滩涂围垦建设公司委托诉讼代理人陈孟强、被告海豚湾水上乐园管理人委托诉讼代理人朱晓斌、陈和孟到庭参加诉讼。本案经本院院长批准延长审限三个月。本案现已审理终结。原告滩涂围垦建设公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《土地租赁合同》；2.被告支付2014年10月1日起至2015年9月30日土地租金155.40万元、2015年10月1日起至起诉之日止土地租金163万元；3.被告支付水上乐园门票收入分成46.50万元（930万元×5%），并公开2015年5月23日起至起诉之日止门票收入情况；4.被告支付土地租金违约金95万元和门票收入分成款违约金280万元（按每日3%计算）。诉讼过程中，原告明确诉讼请求：被告支付涉案土地租金及违约金95万元[（155.40万元+163万元）×30%]，其中2014年10月1日至2015年9月30日土地租金为155.40万元、2015年10月1日至2016年9月12��土地租金为163万元，并支付门票分成46.50万元及违约金13.95万元（46.50万元×30%）。事实和理由：2013年10月28日，原告与被告（原名称温州市友锦水上乐园有限公司）签订一份《土地租赁合同》，约定：原告将位于滨海新区新兴产业园H-20地块出租给被告建设水上乐园；土地面积共计129.50亩，租期12年，从2013年10月1日起至2025年9月30日止；第一年租金免收，第二年租金12000元/亩，以后每年按每亩5%递增；第二年（2014年10月1日）开始，被告还要将水上乐园门票（除赠票外）收入与原告进行分成，其中2014年原告分得当年门票收入的5%，之后为当年门票收入的10%；租金和门票分成一年一付，应当在当年10月31日前一次性支付；被告逾期不支付租金和门票收入分成的，每天必须承担应付金额3%的滞纳金；逾期一个月，原告有权解除合同。原告分别于2014年10月30日、2015年10月31日函告被告，要求支付2014年10月1日起至2015年9月30日止、2015年10月1日起至2016年9月30日止土地租金和2014年门票收入分成，但被告未予以支付。被告海豚湾水上乐园辩称：对原告主张的双方签订《土地租赁合同》及合同内容、未支付违约金及门票分成等事实均无异议，但不认可原告的诉讼请求。首先，被告巨额负债进入破产清算程序，与原告出租的土地存在先天不足有密切关系。原告出租的土地系围垦形成，土地底层为滩涂，地基为软基，原、被告在本案所涉的《土地租赁合同》之前，曾签过一封租赁协议，明确约定土地的承受力4吨/㎡。在实际建设中，被告发现该土地根本无法建设及运行，并提出不再继续投入，原告承诺免费提供基础填方146775吨，双方即签订涉案《土地租赁合同》。被告原投资投入预算不超过1.50亿元，因原告提出免费提供基础填方146775吨，被告在没有经过专业评估的情况下接受该条件，但在实际建设过程中因打桩等土地相关事宜致使投资巨额增加，总投资达2.50亿元左右（以审计为准），且每年还另需支付巨额资金用于维修地下管道。其次，租赁合同履行过程中双方均有违约情形，且原告违约在先。原告至今未按合同约定履行铺设双电源高压供电线、沥青路面（至少8-10米以上）、临时排水和排污系统未在2014年5月1日前实现。至今，该路段一直处于修建状态。被告虽然于2014年至2016年对外经营，但道路等基础设施的不完善，致使被告无法正常运行，经营效益未达到预期效果，已违反涉案合同约定。最后，被告进入破产清算程序，相关财务及资产尚在审计过程中，如果贸然解除合同，对原、被告均是重大的利益损失。综上，依据合同约定，原告应免除被告2年租金及��票收入分成。原告要求解除《土地租赁合同》不符合合同约定，且本案不适宜采取解除合同这种极端方式。如果法院认为解除合同的条件已成就且认定被告存在违约行为，对原告主张的租金计算方式无异议，但对具体的门票收入计算方式和违约金有异议。退一步讲，虽然被告外经营多年，应考虑到原告的违约行为对被告造成的影响，对该比例完全按照合同执行显失公平。原告提交的证据分成的基准930万元为园区的营业收入而非全部是门票收入，还包含停车费、餐饮储物等，具体门票的单项收入需待审计后方能进一步确定。原告主张的违约金过高，应该依法根据违约所造成的实际损失为基础、综合衡量合同履行程度、当事人的过错、逾期利益等多项因素综合权衡进行调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:原告系坐落于平阳新兴产业园区域建设用海规划区内Ⅱ-20区域（地号330326037003GB08074，图号3061.00.566.50，土地使用权面积登记为86388.00㎡，合同载明129.50亩）（以下简称新兴产业园Ⅱ-20区域）的登记使用权人。2013年10月28日，原告滩涂围垦建设公司（甲方）与温州市友锦水上乐园有限公司（以下简称友锦水上乐园，乙方）签订一份《土地租赁合同》。合同约定：（一）甲方将新兴产业园Ⅱ-20区域出租给乙方用于建设、经营水上乐园，共计129.50亩；甲方提供的涉案地块为吹填泥造地，按签订合同时的现状交付给乙方使用。（二）租赁期限为12年，从2013年10月1日起至2025年9月30日止，第一年因乙方项目建设，甲方免收乙方用地租金；首期交付年租金为人民币12000元/亩，以后每年按5%递增；第二年（即2014年10月1日）开始，乙方除支付土地租金外，还要将水上乐园门票（除赠票外）收入与甲方进行分成，其中2014年甲方分成比例为当年门票收入的5%，以后为当年门票收入的10%；租金和门票分成一年一付，应当在当年10月31日前一次性支付给甲方；租赁期间届满，乙方所经营项目的所有不动产全部无偿归甲方所有，若双方达成续租协议的，甲乙双方不得单方面抵押、买卖及改动不动产。（三）甲方免费提供乙方基础填方（含土量不得超过20%）146775吨；双电源高压供电线路已布设到地块周边，低压部分由乙方自行负责（包括变压器报装）；临时供水管道（400㎜及以上）已铺设到新兴产业园，项目用水管道由乙方自行负责接入项目地��，但甲方必须保证供水；施工便道要到达该地块，水上乐园大门旁边两侧道路简易沥青路面（至少8-10米以上）在2014年5月1日前建成完工；通信光缆在2014年3月31日前铺设完成并正常使用；临时排水、排污管道等在2014年5月1日前完成；甲方向乙方收取租金和水上乐园门票分成、不得提前收回租赁土地（除国家法律规定和政策发生重大调整外）、租赁期限届满后除收回土地外可无偿取得乙方经营项目的所有不动产产权等。（四）乙方应按时向甲方支付租金和水上乐园门票分成、无论是否续租，租赁合同期满三个月内将经营项目所有不动产产权无偿过户给甲方并协助办理手续等。（五）乙方逾期不支付租金和水上乐园门票分成的，每天必须承担应支付金额3%的滞纳金，逾期1个月的，甲方有权解除合同，乙方所经营项目的所有不动产全部无偿归甲方所有；甲方因国家法律法规和政策发生重大调整提前收回租赁土地时，标的土地及附着建筑物、构筑物因拆违政策被拆除、被征收、被征用时，甲乙双方变更或解除合同的，甲方应当给乙方相应赔偿，赔偿标准由甲乙双方根据土地的建筑物、构筑物和附着物的价值及租赁期限的余期等因素协商确定，协商不成，则通过司法途径解决；甲方若违反本合同第二条第4款之规定的，导致乙方项目无法经营的，乙方有权解除合同；如乙方未终止该合同的，甲方必须免除乙方二年应付租金及门票分成。2013年12月30日，原告与友锦水上乐园签订一份《补充协议》，载明：友锦水上乐园名称变更为海豚湾水上乐园，双方原签订的《土地租赁合同》继续有效，该合同所有条款由海豚湾水上乐园履行、所有业务由海豚湾水上乐园统一经营。合同签订后，原告将上述合同项下的土地交付被告使用。被告在上述土地上投资建设水上乐园，包括一幢三层楼房、两幢一层楼房及其他水上娱乐设施项目器材。从2014年7月开始，被告开始对外营业使用。2014年10月30日，原告函告被告支付2014年10月1日至2015年9月30日土地租金155.40万元、2014年10月31日前一次性支付2014年门票分成，如逾期不支付租金和门票分成，被告应承担合同约定的违约责任。2015年5月22日，被告向平阳县滨海新区管委会报告，其中载明公司共计营收930余万元。2015年10月31日，原告再次函告被告结欠2015年10月1日至2016年9月30日土地租金163.17万元、2015年10月31日前一次性支付2015年10%的门票收入，如逾期不支付租金和门票分成，被告应承担合同约定的违约责任。被告在上述两份函件上均予以确认，但至今未支付相应��租金和门票收入分成，原告未铺设双电源高压供电线。另查明，本院已于2017年3月3日裁定受理薛勇凯对温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司破产清算申请。诉讼过程中，原、被告表示如果法院认为解除涉案合同条件成就，认可以收执起诉状时间2016年10月17日为合同解除之日。本院认为，原、被告对原告与友锦水上乐园签订的《土地租赁合同》和《补充协议》均主张有效，本院予以确认。依据补充协议，由被告海豚湾水上乐园承受《土地租赁合同》项下的权利义务，故原、被告均应按《土地租赁合同》享有合同权利和完全履行合同义务。现被告抗辩主张《土地租赁合同》门票分成条款显失公平，但未提交证据证实已在法定期限内向原告提出撤销合同，或向原告提出变更合同并达成新合同。因此，被告应按合同约定支付土地租金和门票分成。关于《土地租赁合同》解除的条件是否已成就。原告主张被告逾期未支付土地租金、门票分成，解除合同约定的解除条件已成就，并提供《土地租赁合同》和《补充协议》为据。被告主张解除《土地租赁合同》原告未按合同约定履行铺设双电源高压供电线、排水和排污系统，致使其无法正常经营，按合同约定不需支付土地租金和门票分成，故被告不存在逾期支付的违约行为，解除合同条件未成就,且本案不适宜采取解除合同这种极端方式。因原告已将涉案合同项下的土地交付被告使用多年，现被告又未能提交证据证实原告未按约铺设排水、排污系统，且原告不认可，故本院不予采纳。虽然，原告认可未按约铺设双电源高压供电线，但是，被告未能提交证据证实原告的上述违约行为导致被告项目无法经营。综上，原告以被告逾期未支付土地租金和门票分成为由要求解除《土地租赁合同》，符合合同约定，本院予以支持。现双方一致认可将2016年10月17日作为《土地租赁合同》解除之日，本院予以支持。综上，结合原告的诉讼请求，被告应按约向原告支付土地租金318.40万元（其中2014年10月1日至2015年9月30日间土地租金为155.40万元，2015年10月1日起至2016年9月12日间土地租金为163万元）。由于被告还在使用涉诉土地，故原告可另行再向被告主张2016年9月13日起至2016年10月17日间土地租金和2016年10月18日后土地使用费。被告逾期未支付土地租金，原告要求被告按结欠租金（截止2016年9月12日为止）的30%支付违约金，被告认为滞纳金在民事合同中不应予以使用，每日按涉案合同约定的滞纳金支付违约金不符合合同约定，且原告主张的违约金过高。本院认为滞纳金的��定是在违约责任条款项下，综合原告的合同履行程度、当事人的过错和预期利益等多项因素，本院酌情调整确定被告按未付租金的15%支付违约金，即47.76万元（318.40万元×15%）。虽然被告已告知原告园区营业收入为930余万元，但该营业收入与门票收入不能等同，故原告以营业收入为基准要求被告支付门票分成，依据不足，本院不予采纳。现被告已被裁定受理破产清算，其财务收入、支出状况需经过会计师事务所审计方可确定具体数额，原告可待审计报告或财务报表出具后，另案再行主张门票分成及相应违约金。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、原告平阳县滩涂围垦开��建设有限公司与被告温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司的《土地租赁合同》于2016年10月17日解除；二、被告温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司于本判决生效之日起三十日内支付平阳县滩涂围垦开发建设有限公司土地租金318.40万元（其中2014年10月1日至2015年9月30日间土地租金为155.40万元，2015年10月1日起至2016年9月12日间土地租金为163万元）,并支付违约金47.76万元；三、驳回原告平阳县滩涂围垦开发建设有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费39913.60元，由平阳县滩涂围垦开发建设有限公司负担3820.80元，温州海豚湾梦幻水上乐园有限公司负担36092.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。本判决生效后，负有义务的一方当事人不履行判决确定的义务，另一方当事人应当在判决书确定义务履行之日起二年内向本院申请执行。审　判　长　　陈海琴人民陪审员　　黄纪安人民陪审员　　裴　伦二〇一七年十月九日书　记　员　　张翔彬关注公众号“”