（2017）豫1403民初6570号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-08-18
案件名称
李威与宋东超、刘达理房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
商丘市睢阳区人民法院
所属地区
商丘市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李威,宋东超,刘达理
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
河南省商丘市睢阳区人民法院民 事 判 决 书（2017）豫1403民初6570号原告：李威，男，1982年9月22日出生，汉族，住商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：张宗华，河南荣赫律师事务所律师。被告：宋东超，男，1978年9月6日出生，汉族，住商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。被告：刘达理，男，1979年12月17日出生，汉族，住商丘市睢阳区。委托诉讼代理人：陈浩楠，河南保航律师事务所律师。原告李威与被告宋东超、刘达理房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年8月7日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李威及其委托诉讼代理人张宗华，被告宋东超、刘达理的委托诉讼代理人陈浩楠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李威向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的租赁合同无效。2、判令被告退还原告房租50000元。事实和理由：2016年12月1日，被告将位于商丘市睢阳区新城办事处新华社区蔡庄的房屋出租给原告并签订了租房合同，合同约定租赁期限为三年，房租年付，合同签订后，原告支付被告2016年12月1日至2017年12月1日的房租120000元。2017年6月，该房屋被行政部门征收，原告即停止经营搬出了房屋，原告要求被告退还房租时，被告拒绝。被告、宋东超、刘达理共同辩称，一、原告诉称与事实不符。1、本案涉案房屋被告拆迁时间为2017年7月20日左右，非原告所称的2017年6月份；2、本案原告共支付答辩人房租117000元，非原告所称的120000元。二、原告要求答辩人退还房租50000元没有事实和法律依据，请求法院依法驳回。1、根据双方合同约定：因开发所赔偿的金额，与原告没有任何关系，全部归答辩人所有。本案涉案房屋被征收拆迁之后，原告单方面向睢阳区新城办事处主张征收补偿，被拒后又主张与答辩人存在纠纷，致使答辩人至今未收到征收补偿款；2、涉案房屋被拆迁后，原告一直没有将房屋钥匙交付答辩人，房屋内的保鲜柜、货架、火炉等设备也没有与答辩人完成交接；3、原告的行为已构成违约，应承担合同约定的违约责任，并赔偿答辩人房屋设备的损失。在双方没有清算完毕前，答辩人有权留置原告的房租。根据原、被告的诉辩意见，合议庭归纳双方争议的焦点是：原告的诉请有无事实和法律依据？当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对双方当事人无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：对原告提供的租金收条及证人证言，该两证据客观真实、合法、与本案相关联且能相互印证，予以采纳。对原告提供的监控录像视频，该证据客观真实、形式合法、与本案相关联，能证实原告于2017年7月1日从涉案房屋搬离的事实，予以采纳；对被告提供的情况说明该证据仅能证明原、被告之间因营业损失补偿款事项产生纠纷，达不到被告的证明目的。被告提供的涉案房屋清单，被告没有提供相应证据相佐证，对此证据不予采纳。根据上述有效证据，本院确认以下案件事实：2016年12月1日，被告宋东超、刘达理将位于商丘市××区××路与××路交叉口东北角的门面房一套出租予原告李威并签订房屋租赁协议，协议约定租赁期限为2016年12月1日至2019年12月1日，前两年的租金为每年120000元，后原告向被告交付了第一年的租金120000元。后该房屋被行政机关征收，2017年7月1日，原告从涉案房屋搬离。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中，被告未能提交房屋产权证或建设工程规划许可证，双方之间的房屋租赁合同应属无效。因涉案房屋已经交付原告使用，故原告仍应参照合同约定的标准支付房屋占有使用费，本案中原告实际占有使用被告房屋7个月，而原告向被告预交了12个月的费用，故被告应返还原告5个月的费用50000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告李威与被告宋东超、刘达理于2016年12月1日签订的房屋租赁合同无效；二、被告宋东超、刘达理于本判决生效后十日内返还原告李威50000元；三、驳回原告李威的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由被告宋东超、刘达理负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提供副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判长 王志勇审判员 鞠洪涛审判员 贾国庆二〇一七年十月九日书记员 马茹梦