（2017）辽0792民初819号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-12-04

案件名称

原告宋某某与被告桑某、第三人某房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事一审判决书

法院

锦州市太和区人民法院

所属地区

锦州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

宋某某,桑某,某房屋中介有限公司

案由

行纪合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百一十五条，第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百三十四条，第一百四十二条，第一百五十七条

全文

辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0792民初819号原告：宋某某。被告：桑某。委托诉讼代理人：桑某甲。委托诉讼代理人：赵某某，某律师事务所律师。第三人：某房屋中介有限公司。法定代表人：杨某，该公司经理。原告宋某某与被告桑某、第三人某房屋中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年8月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋某某，被告桑某的委托诉讼代理人桑某甲、赵某某，第三人某房屋中介有限公司的法定代表人杨某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋某某向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》。2、判令被告双倍返还定金20000元。3、判令被告支付违约金11250元。4、判令被告赔偿经济损失7500元。5、判令被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告出售松山新区亿隆国际5-2-67号房屋，经某房屋中介有限公司居间介绍，三方于2017年4月17日签订了《房屋买卖合同书》。合同约定交易价格为75万元、首付款20万元、定金1万元、违约金计算方式、纠纷由房屋所在地法院管辖等内容。原告按照约定向中介方支付居间服务费7500元，向被告支付定金10000元。按照合同约定，原被告双方应于2017年5月18日前同往产权部门办理交易确认手续，而被告开始出现故意拖延履行合同迹象，后经原告及中介方多次催促，被告方明确表示对履行《房屋买卖合同书》失去信心，且声称不再履行合同、不履行定金条款、不承担违约责任。原告认为，双方经中介方促成签订的《房屋买卖合同书》合法有效，被告明确告知原告及中介方拒绝履行约定的合同义务，已构成根本违约。依据合同约定，原告有权解除合同，被告应当依照约定承担违约责任：双倍返还定金20000元、支付违约金75万元×1‰×15天）11250元、承担原告经济损失7500元（已付中介费），并承担本案诉讼费用。请求法院依法支持原告的全部诉讼请求。桑某答辩称，原告在诉状中的陈述与本案基本事实不符。根本就不存在答辩人违约的基本事实。本案的基本事实是：中介机构锦州众邦房地产中介有限公司，从2017年4月17日参与签订第一份合同，在合同的关键内容上完全套用该公司已经做好的制式合同，答辩人要求修改相关内容，该中介机构就是不修改，故意隐瞒基本事实。签完第一份合同后，答辩人通过电话找中介机构，提出相关问题，该中介机构同意修改，到了2017年5月1日前后，答辩人回锦州办理没有办完的公务，又签订了第二份合同，应当以事实签订合同的时间为准，可该中介机构仍然签订时间为2017年4月17日（当时我也没在意具体填写的日期，回来后才发现）。这是不应当的。后来答辩人又多次与中介机构电话联系，要求合同上的相关内容在实践中无法履行，怎么办？这时的中介机构的工作人员，具体说法根本就不统一，甚至前后矛盾。有的解释根本与现行法律相悖。再后来中介机构就说答辩人太较真。答辩人要求办理公证，表面同意，事实上故意拖延到快下班时赶到公证处，导致办理不成公证。因答辩人是军人没有办法随意请假，没法改时间办理公证。具体隐瞒真的相关节点如下：1、制式合同的第四条第5项，答辩人的房产事实上存在着贷款，当时不是全价房，这么关键的问题答辩人事实求是告知对方和中介机构，中介机构在合同上不实事求是的填写事实，仍然按着制式合同制作。（他们口头解释：一个星期就可以办理完成，事实上答辩人忙于办理该项事项用了46天才完成）；2、第二项没法落实的是合同的第十二条其他规定：“1、公积金贷款下放乙方账户后七日内确保将余款支付给甲方，若乙方违约，甲方有权收回该套房产。一切费用由乙方自负。”对于这一条款答辩人向中介机构提出，答辩人的房产已然过户到了乙方名下，并且办理了抵押借款。根据《中华人民共和国物权法》规定不动产的权利归属以物权登记为准。他中介机构一句“甲方有权收回该套房产”，我就能真的收回吗？显然与现行法律相抵触，没有法律根据。基于上述事实，本案中介机构作为专业机构从事房地产中介服务，根本就不讲诚信，靠隐瞒和欺骗，只要将中介费骗到手，故意给买卖双方故意制造打官司，诉讼埋下伏笔。当事人花高价聘请中介目的就是免得打官司诉讼。现在是，花了高价的中介费，还必须打一场又一场的官司。所以，本案绝对不是答辩人违约。这个买卖协议答辩人要求办理公证，由专业人员确认相关协议条款，中介和买方也都同意，但到现在由于该中介机构的原因，至今没有办理成公证。修改协议至今没有真正的落实。基于上述事实和理由，请求人民法院依法支持答辩人的主张。驳回原告无事实和法律根据的诉讼请求。答辩人提出追加锦州众邦房地产中介有限公司作为第三人参加本案诉讼。同意退回定金款10000元。第三人某房屋中介有限公司述称，对被告答辩内容均不认可。双方在我公司签订的居间买卖合同，当时买卖双方同意后在我公司书写的合同，给买卖双方均读合同了，双方确定均无任何意见后双方均签字捺印，我们中介的义务已经履行完毕。卖方房屋有贷款，合同约定由卖方办理完手续后中介方办理更名过户相关手续，中介起的是配合买卖双方的作用。我们给房主打电话时房主故意拖延时间，可能有不想卖房子的想法。原告多次催我中介公司要求协调，我们给被告打电话问何时有时间办理过户，但被告一直拖延时间。我们在原告在场的情况下用免提给被告打电话。但被告一直不配合，最后被告要求办理公证但未办成。我中介公司和原告讲毕竟是买房子，房主的担心是必要的，在办理委托公证的同时房主还是故意延迟不办理委托公证手续，给被告打电话他一直说在部队忙，没有时间。中介之后也给被告打了多次电话，并告知如果不按合同履行的话原告要到法院起诉，被告表示没事，愿意去哪告都行。每一笔条款中介公司和原被告双方都讲了，中介不存在欺骗行为。居间买卖合同中有中介服务条款，中介公司也是按服务条款去做的，中介没有欺瞒，中介公司对原被告双方都是公平公正的。之前也存在房主恶意拖延时间到最后不卖房的情况。本院经审理认定事实如下：2017年4月17日，被告桑某（甲方）、原告宋某某（乙方）、第三人某房屋中介有限公司（丙方）签订《房屋买卖合同书》。后于2017年5月1日左右，三方又重新签订《房屋买卖合同书》，在原合同基础上增加十二条其他约定一项，但合同落款时间仍为2017年4月17日。现原告主张解除的即为第二次签订的合同。该合同中约定，购买的房屋坐落为锦州市高新区中央南街亿隆国际5-2-67号3楼2室。建筑面积125.3平方米，规划用途住宅。房屋转让成交价75万元整，共分三次过款。定金10000元，在乙方支付甲方第一笔购房款时，该定金直接抵作同等金额的购房款。甲乙双方约定本合同项下的定金在抵作购房款前应适用《合同法》第115条规定，即乙方不履行本合同义务的，无权要求返还定金；甲方不履行本合同义务的，应当双倍返还定金。定金额度不得超过成交价总额的20%，超出部分不适用定金罚则。甲乙双方约定于2017年5月18日前同去产权办理认证，评估等手续，同时乙方向甲方支付首付贰拾万元整。剩余房款伍拾肆万元整于公积金下放后支付甲方。公积金贷款下来后乙方不得以任何理由延期支付甲方。剩余房款伍拾肆万元整于2017年7月7日前支付甲方。甲方未按约定办理产权过户或未按约定时间交付房屋，视为甲方违约，甲方应向乙方支付违约金，每逾期一日，违约按交易价格的1‰计算，逾期超过十五日，乙方有权选择收取违约金后继续履行合同或单方解除本合同。如解除合同，甲方应将乙方的已付款和利息（按同期贷款利率核算）一并返还乙方，并由甲方承担此次交易中甲乙双方已生发的必要费用。乙方应当于本合同签订当日，一次性支付丙方居间服务费人民币7500元。第十二条其他约定：1、公积金贷款下放乙方账户后七日内确保将余款支付给甲方，若乙方违约，甲方有权收回该套房产，一切费用由乙方自付。2、若因甲方原因未能如期交易，乙方免责，费用由甲方负责。2017年4月17日，原告宋某某向被告桑某交付购房定金10000元。2017年4月17日，原告宋某某向第三人某房屋中介有限公司支付中介费7500元。证明以上事实的证据为房屋买卖合同书、收条、收据及当事人陈述，经质证及本院审查，予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的，当事人可以解除合同。当事人一方不履行合同义务的，应当承担赔偿损失等违约责任。在原告宋某某、被告桑某、第三人某房屋中介有限公司签订《房屋买卖合同书》之后，被告桑某不同意按原合同内容继续履行，且对原告宋某某提出解除合同的诉讼请求表示同意，第三人某房屋中介有限公司对解除合同亦表示同意，故对于原告主张解除合同的诉讼请求本院予以支持，但被告不同意按原合同内容继续履行系违约行为，应承担相应的违约责任。关于被告提出的抗辩意见：合同公证的问题，房屋买卖合同是否经过公证与其效力与履行并不存在必然关联，故该项理由不能免除被告所应承担的违约责任。关于被告提出的抗辩意见：合同的落款时间问题，现三方当事人均承认第二份合同为对第一份合同的补充，补充了第十二条其他约定一项，签订时间为2017年5月1日左右。关于对合同第四条第5项的异议，合同中未写明被告的房屋存在贷款的问题，原告对被告房屋存在贷款的事实知晓，并不持有异议，亦不曾以此为由向被告主张违约责任。关于原告违约，被告有权收回房屋的约定问题，合同中的该项约定是对原告违约时应承担的违约责任的具体约定，如果被告认为该约定不能实际履行，被告亦可依法主张原告承担违约责任。综上，被告作为完全民事行为能力人在签订同时应尽到谨慎的注意义务，在签订合同后应对自己的行为承担相应的责任。且被告在第一次签订合同后对合同有异议，三方当事人已经进行了补充，并重新签订了合同。现被告又再次对第二次签订的合同内容提出异议，但以上理由对于合同整体的效力及履行并不产生必然影响，亦不能以此免除被告的违约责任。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案《房屋买卖合同书》中既约定定金又约定违约金，原告庭审中表示选择适用定金条款，符合法律规定，被告在签订房屋买卖合之后拒绝出售房屋，存在违约行为，应将定金10000元双倍返还原告。关于原告主张被告赔偿经济损失居间服务费7500元一节，本院已支持原告主张被告双倍返还定金的诉讼请求，双倍返还定金足以填平原告的居间服务费损失，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条（二）项、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条、第一百五十七条之规定，判决如下：一、解除原告宋某某与被告桑某、第三人某房屋中介有限公司签订的《房屋买卖合同书》。二、被告桑某于本判决生效后十日内双倍返还原告宋某某购房定金共计20000元。三、驳回原告宋某某其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费769元，减半收取计384.5元，由原告宋某某负担186.5元，被告桑某负担198元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于锦州市中级人民法院。审判员　　周天颖二〇一七年十月九日书记员　　王　肖 来自：