（2016）京0105民初20460号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-02-11
案件名称
马丽萍与于凤华房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市朝阳区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
马丽萍,于凤华
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0105民初20460号原告:马丽萍，女，1979年3月10日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：马振涛（原告马丽萍之夫），1973年9月11日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：李剑鹏，北京市中创律师事务所律师。被告：于凤华，女，1955年7月28日出生，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：宋克鑫，北京昊京律师事务所律师。委托诉讼代理人：张朝辉，北京昊京律师事务所律师。原告马丽萍（以下简称原告）与被告于凤华（以下简称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马振涛、李剑鹏，被告之委托诉讼代理人宋克鑫、张朝辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告继续履行房屋买卖合同，配合我办理双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议约定的房屋买卖过程中的税收缴纳事宜，并自行承担因房屋非满五唯一而需缴纳的个人所得税；2、被告协助我将北京市朝阳区朝新嘉园东里x区x号楼x层x门x号房屋所有权转移登记至我名下；3、被告支付违约金596000元。事实及理由：我和被告于2015年5月19日签订《北京市存量房房屋买卖合同》及《补充协议》，约定被告将自己名下位于北京市朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x号房屋出售给我，合同对违约责任进行了约定。合同签订后，我按照合同约定支付了被告2000000元，但被告收取上述款项后，屡次表示不再履行合同，经我和居间方多次催促未果，故起诉。被告辩称，我方对和原告之间的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无异议，双方合同并未约定我方有配合原告办理缴税的义务，且该事项期间并未届至，补充协议约定4月8日重新网签，网签后才办理后续事宜，目前双方并未重新办理网签，我方也没有接到过原告关于配合其重新进行网签的通知；第二、对原告主张的协助办理所有权转移登记的请求，我方认为条件并未成就；第三、原告主张的违约金缺乏依据，我方没有违约行为。我方愿意配合原告重新办理网签，但网签价格应当按照实际交易价确定。我并不清楚原告主张我方承担增加的个人所得税的原因，希望原告说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括：1、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议；2、定金收据及中国工商银行交易明细单；3、手机短消息；4、录音；5、录像；6、证人彭某的证言；7、双方共同陈述。据此，本院认定事实如下：1、北京市朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x号房屋所有权登记在被告名下，房屋建筑面积113.31平方米，所有权证号为X京房权证朝字第XX**号。2、刘x系被告之女婿。2015年5月18日，被告向刘x出具《委托书》，内容为：“本人于凤华身份证号×××，由于本人有事不能到场，特委托刘x身份证号×××办理位于朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x号房屋买卖合同的签订、定金收取的手续事宜，本人愿意承担相应的法律责任。”3、2015年5月19日，刘x以被告名义和原告签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定出售方被告（甲方），买受方原告（乙方），甲方将坐落在朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x号房屋，建筑面积113.31平方米的房屋出售给乙方，相关约定为：该房屋所有权证号为X京房权证朝字第XX**号，房屋性质为商品房，该房屋【否】【是】为甲方家庭唯一住房；甲方购房时间【否】【是】满五年，满五年依据【房屋所有权证】【契税票】；该房屋的租赁情况为房屋已经出租；房屋成交总价为人民币2980000元（大写贰佰玖拾捌万元整），乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币￥10000元（大写壹万元整），定金通过【资金监管】【资金存管】【自行交接】方式划转；乙方采用贷款方式支付该房屋成交总价款，具体付款方式及期限的约定为：2、乙方选择公积金贷款申办贷款，拟贷款金额为人民币300000元（大写叁拾万元整），甲乙双方一致同意，乙方于网签后当日向甲方支付人民币1900000元（大写壹佰玖拾壹万整），资金通过自行交接的方式划转，乙方于办理房屋所有权转移登记当天向甲方支付人民币680000元（大写陆拾捌万元），资金通过【资金监管】【资金存管】【自行交接】方式划转；乙方因自身原因无法获得贷款机构批准贷款的，乙方继续申请贷款，但再次申请贷款获得批贷函的时间最迟不得超过本合同签订后80日；如因国家法律或政策调整导致贷款机构未对乙方批准贷款，且乙方无法支付该房屋成交总价款的，本合同终止，甲方返还乙方累计已付购房款，甲乙双方互不承担违约责任；本次交易应缴纳的所有税、费由乙方承担全部；如甲方承诺该房屋为家庭唯一住房，须在交税时保持家庭唯一住房状态，如违反上述约定，造成增加的税费由甲方自行承担，本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，约定由甲方乙方交纳，未约定有谁缴纳的由政策规定的交纳缴纳；甲、乙双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，如合同履行期间，因产生需要延长申请办理房屋权属转移登记的时间的情况，甲、乙双方应当另行签订书面的补充协议；因甲方的原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同，如乙方选择继续履行合同的，甲方应当继续履行房屋权属转移义务，且自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，甲方按乙方全部已付款的万分之五/日向乙方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向乙方支付；如因乙方的原因致使甲方在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且乙方取得房屋产权证书，甲方有权单方解除合同，甲方选择继续履行合同的，甲、乙双方应依据实际情况另行书面约定产权转移登记日期，乙方应自本合同约定的履行期限届满之日起至实际产权转移登记之日止，按全部未付金额的万分之五/日向甲方支付逾期违约金，并于实际产权转移登记之日向甲方支付；处本合同另有约定的违约责任外，任何乙方未履行本合同约定的义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款的约定。同日，刘x作为被告的代理人，代理被告（甲方）与原告（乙方）签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，内容为：“兹有乙方购买甲方位于北京市朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x房产…甲乙双方在认真阅读北京市建设委员会发布的《北京市存量房交易结算资金账户管理暂行规定》后，双方经北京我爱我家房地产经纪有限公司自行划转资金风险告知后，仍决定自行划转交易结算资金，特签署本声明。交易过程中发生的资金及权属风险由甲乙双方自行承担。甲方本人亲自办理转移登记手续，乙方本人亲自办理转移登记手续。”2015年5月19日，被告作为甲方（出卖方）与原告（买受方、乙方）和北京我爱我家房地产经纪有限公司（丙方、见证方）又签订了《补充协议》，约定甲方同意将北京市朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x号房屋出售给乙方，经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或承诺书等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺；由于甲方个人原因导致无法亲自到场签订合同，因此委托刘x（身份证号×××）代为签署出售位于北京市朝阳区朝新嘉园东里一起x号楼x层x门x号房产的《买卖合同》一级其他一切相关文件，代理人保证已经获得甲方本人的上述授权，并代理人保证业主会按丙方要求亲自到场配合办理上述标的房屋出售过程中的相关一切手续。若由于代理人没有获得上述授权而导致合同无法履行，则代理人应分别向乙、丙方成都哪《买卖合同》标的物20%的违约金及相应法律责任，如因此给乙方造成的经济损失超过本条约定的违约金金额的，代理人应按乙方的经济损失承担赔偿责任；甲乙双方协商同意，甲方于2015年10月31日将标的房屋交予乙方，共同办理房屋教研手续，甲方须在交验前腾空房屋，结清所有需甲方承担的费用，包括但不限于物业管理费、取暖费、电视收视费、电话费、燃气费、税费、电费等，乙方通过验收后，甲方向乙方交付房屋钥匙，并视为甲方完成交付手续；鉴于甲方需要乙方在网签前支付首付款且数额较大，同时放弃丙方推荐的资金存管服务，甲乙双方协商一致，通过自行交接的方式划转房款。甲乙双方应在签订《买卖合同》后网签当天，由丙方陪同，甲乙双方共同到建委查档，并签署《查档确认函》，甲方在收到首付款小写人民币1900000元整（大写壹佰玖拾壹万）的同时，与乙方共同到标的房屋所在区（县）建委办理“个人间抵押登记”，同时抵押登记之后的《他项权利证》由乙方留存，丙方见证，待标的房屋满足满五唯一网签条件后，重新签订网签30日内，丙方见证甲乙双方共同办理抵押注销手续，如甲乙双方任何一方未按照本条款约定履行义务，则视为违约，并按照《买卖合同》、《补充协议》中违约条款承担违约责任；由于甲方原因导致合同未能按照原约定履行完毕，经甲乙双方友好协商，同意按照如下方式解决：甲乙双方于2015年5于19日签订的《买卖合同》及甲、乙、并三方签订的《履约服务合同》、《居间合同》延期执行至2016年7月31日。如延期仍未履行完毕，甲乙双方任何乙方均有权以书面形式通知违约方解除双方之间签署的编号为xxxxxxx的《买卖合同》及同丙方签订的《履约服务合同》，而无需征得他方同意，丙方的居间服务费按《居间服务合同》约定执行；甲方双方协商同意，因甲乙双方签订《买卖合同》时交易标的房屋不满五年，签订《买卖合同》后从2016年4月2日满五年需撤销网签后重新网签，开始办理该合同的所有流程及手续，上述日期前导致的合同履行延期甲乙丙三方均不承担违约责任，且甲乙双方不能因此原因解除合同。如约定日期后甲乙双方任何一方仍不配合办理手续，视为延期方违约并按照《买卖合同》违约规定承担违约责任，造成交易不能进行的，丙方服务佣金由违约方承担。丙方已告知延期履行合同存在较大风险，甲乙双方充分理解并自愿承担此风险，丙方对此不承担任何责任；除甲方、乙方、丙方签署的《买卖合同》、《居间服务合同》、《履约服务合同》、《补充协议》等合同及协议中对违约责任另有约定外，甲乙任何乙方违反本补充协议的约定，违约方应向守约方支付房屋成交总价款20%的违约金。上述《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》签订后当天，原告支付被告100000元定金，刘x待被告收取了定金并向原告出具了《定金收据》。2015年6月17日，北京我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员彭某受托就原、被告之间的房屋买卖合同在北京市朝阳区房屋管理局办理了网签备案，网签合同编号为xxxxxxx。原告于2015年7月12日通过银行转账的方式从其中国工商银行尾号为9546的账户中向刘x尾号为3649的账户转账支付1900000元首付款。2015年7月14日，被告签署《二手房尾款确认函》，确认已收到原告支付的首付款一百九十万元。2015年11月7日，被告向原告交付了涉案房屋，原告入住。2016年3月28日，北京我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员彭某向被告代理人刘x发短消息，通知其于2016年4月8日下午到朝阳地税局第六税务所办理配合缴税事宜，被告的代理人刘x向北京我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员彭某发短消息，内容为“小彭你好！卖房人和我不能到场，请理解”，并称“卖房人（甲方）要求撤销房屋买卖合同，卖房人不能继续履行合同，代理人承担相应违约责任”。2016年4月2日，原告、被告之女及女婿刘x等人在北京我爱我家房地产经纪有限公司的朝阳新城店里，进行了协商，被告明确提出因房价上涨不想继续履行房屋买卖合同，原告表示不同意。本院认为：原、被告签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方均应履行各自义务。根据查明的事实，作为买受人的原告已经按照合同约定履行了支付首付款的义务，被告作为买受人，拒绝履行配合办理缴税的义务，系本案合同无法顺利履行的原因，被告构成违约，现原告起诉要求继续履行，经查双方合同并没有无法履行的事实或法律障碍，故应当依法继续履行。经查，原告仍有部分购房款未付，但鉴于被告不同意继续履行，且原告同意将剩余购房款以现金方式一次性付清，该变更内容并未对被告权利构成任何影响，本院在判决原告支付被告剩余购房款的同时，判决被告协助原告办理缴税及房屋所有权转移登记。被告未适当履行其义务，原告主张被告支付违约金符合法律规定及双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于凤华于本判决生效后十日内配合原告马丽萍办理北京市朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x号房屋买卖过程中的缴税事宜，该过程中产生的税、费由原告马丽萍负担；二、原告马丽萍于缴税完成后十日内给付被告于凤华剩余购房款九十八万元；被告于凤华于收款后三日内协助原告马丽萍将北京市朝阳区朝新嘉园东里一区x号楼x层x门x号房屋所有权转移登记至原告马丽萍名下；三、被告于凤华于本判决书生效后十日内给付原告马丽萍违约金五十九万六千元。如马丽萍、于凤华未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万零六百四十元，由被告于凤华负担（原告马丽萍已预交，被告于凤华于本判决生效后七日内给付原告马丽萍）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长 陈建斌人民陪审员 骆尚朴人民陪审员 王艳芬二〇一七年十月九日书 记 员 龙 泉 来自