（2017）粤2071民初14475号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-04
案件名称
郑建荣与中山市丰誉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
郑建荣,中山市丰誉房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初14475号原告：郑建荣，男，1974年3月1日出生，汉族，住四川省渠县，被告：中山市丰誉房地产开发有限公司，住所地中山市东区中山五路61号汇智大厦2座二层28卡，统一社会信用代码9144200056451746XK。法定代表人：黄谦和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇、邝昕，均系广东正鸿律师事务所律师。原告郑建荣诉被告中山市丰誉房地产开发有限公司（以下简称丰誉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年8月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑建荣、被告中山市丰誉房地产开发有限公司的委托诉讼代理人翁冰璇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告返还定金50000元；2.被告丰誉公司按其与原告签订的承诺书及补充协议里所承诺的利息补偿给原告。在庭审中，原告明确利息的计算方法为：以50000元为基数，自2016年3月9日起至2017年5月31日按月息2分计收，自2017年6月1日起至被告实际退还之日止，按月息5分计收。事实与理由：原告于2016年3月9日在被告认购翰林名苑5栋1101商品房一套，并签订翰林名苑认购意见书，意向书约定50000元为诚意金。房屋自认购之处一直未动工建设且至今被告未开工建设。原告于2017年4月通过中山市政府部门查询得知被告丰誉公司翰林名苑项目并未取得《商品房销售（预售）许可证》，故意隐瞒原告、违法销售房产。故原告于2017年5月12日在被告丰誉公司售楼处填写退款申请书，并签订了退款承诺书及6月8日的补偿协议，约定退款时间和款项利息，但被告丰誉公司为履行退款协议，且多次找借口拖延约定的退款时间。根据中国人民共和国建设部令第131号《诚实商品房预售管理办法》第六条：商品房预售实行许可制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请许可销售，取得《商品房预售证》，未取得《商品房预售证》的不得进行房屋预售，被告丰誉公司故意隐瞒房屋未取得预售证，与原告签订房屋认购意向书，约定房屋总价及首期价款，且原告已支付诚意金。至原告起诉时，被告丰誉公司也未退款给原告。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼。原告在诉讼期间提交的证据有：1.中山市丰誉房地产开发有限公司基础版信用报告;2.翰林名苑内部认购意向书1份;3.翰林名苑退款申请书1份；4.承诺书；5.补充协议；6.认购须知；7.诚意金收据1张；8.录像、录音的光盘及文字资料。被告丰誉公司辩称，1.其因为土地政策的变更及项目容积率问题及涉案房地产被法院查封，所以导致未能办理预售许可证，所以双方无法签订中山市商品房买卖合同，其同意解除双方签订的认购意向书，同意退还认购诚意金，其所收取的诚意金，并非定金，无须向原告双倍返还认购诚意金。2.根据双方签订的认购协议书第12条的约定，其同意解除认购诚意书，其是无息返还原告支付的认购诚意，所以无须承担向原告支付每月2%或每月5%利息的责任，其请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。3.其即使需要承担支付利息的责任也应当是从起诉之之日按中国人民银行同期同类贷款利率的标准来支付。其请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。被告丰誉公司在诉讼期间未向本院提交证据。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.2016年3月9日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《翰林名苑内部认购意向书》1份，约定：一、甲乙双方经友好协商，共同签署《翰林名苑内部认购意向书》（以下简称“认购意向书”）。二、乙方意向认购甲方开发的翰林名苑5幢1101号房之物业（下称本“本物业”）建筑面积88.31平方米，套内面积71.44平方米，上述房产实际交付面积以双方签署的《中山市商品房买卖合同》约定为准。三、乙方意向认购物业的楼价合计为540000元。四、乙方同意在签订《认购意向书》的同时向甲方交纳认购诚意金50000元。五、乙方在交付认购诚意金及签订《认购意向书》后，在接到甲方电话通知2日内向甲方交付总房款首期，即认购诚意金转为房款，并到甲方指定的地点签订《中山市商品房买卖合同》，同时备齐银行按揭所需的个人资料，向按揭银行或其指定的律师所提出申请。六、乙方如果联名认购，乙方须在签订《中山市商品房买卖合同》前确定联名各方所占份额。七、甲方已向乙方出示双方将签订的《中山市商品房买卖合同》示范文本、补充协议，且因乙方购房产生购买该商品房所需的费用包括办契证税费、办理购房、银行按揭等所需购房、按揭律师费、抵押登记费、公证费（若有）、公证手续费（若有）、工本费及入伙费用等由认购方负责，详见《翰林名苑认购须知》。八、乙方同意按法律法规的规定及双方约定的付款方式和期限，交纳房款及有关费用。九、本认购意向书应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署。如本人不能亲自签署，则须委托代理人全权代为办理，乙方委托代理人须向甲方提供经公证的授权委托、个人身份证等相关材料。十、乙方应依本认购意向书第五条双方约定的时间内，凭本认购意向书、本认购意向书中登记的有效身份证明原件、已付清首期款或房款的收据原件，与甲方签订《中山市商品房买卖合同》。若乙方逾期5天仍未与甲方签订《中山市商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购该物业的权利，本认购意向书自动解除，甲方无须事先通知乙方，可将该物业另行出售，且不承担任何违约责任。甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十一、若乙方在约定的交付首期时间内提出换房，必须征得甲方同意。在甲方同意的前提条件下，乙方只能在甲方提供的房源内选房，且不再享有甲方给予的优惠。十二、若乙方在签订《中山市商品房买卖合同》前提出解除《认购意向书》的，甲方同意解除本认购书，甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十三、乙方如需将本认购的物业让予第三方的，必须向甲方提出书面申请，在征得甲方书面答复后，乙方与第三方一起到甲方办理转名手续并承担因转名而发生的所有费用，且乙方必须向甲方按成交价的3%一次性交付转名费。十四、在双方签订《中山市商品房买卖合同》后，因乙方的原因，乙方不能按本认购意向书第五条中约定通过银行按揭支付房款的（包括乙方的申请不批或所批金额不足的），在甲方指定的日期内无法付清房款的，视为乙方放弃该物业的权利，甲方有权解除甲乙方双方签订的《中山市商品房买卖合同》，解除合同后，甲方按约定没收定金后退回乙方剩余的首期款。十五、甲方与乙方双方的通讯联络方式以本认购意向书所载明的电话、传真、地址等为准，乙方通讯方式如果有变更，应在变更后五日内以书面方式通知甲方。十六、因自然灾害、战争等不可抗力致使不能实现本认购意向书的目的，双方经协商可以解除本认购意向书。乙方须将本认购意向书、已付房款的收据及其他从甲方获取的文件返还给甲方。甲方在收到上述文件后十个工作日内，通知银行转帐方式将已付认购诚意金返还乙方，双方不再承担其他任何责任。十七、乙方熟知我国房地产法律法规，所有向甲方的陈述及提供的资料真实可信，自愿的条件下缴纳、签署。甲方没有向乙方隐瞒任何楼盘有关意向认购条件等一切信息。乙方确信已了解甲方所提供的信息。十八、甲乙双方发生争执，应协商解决。协商不成任何一方不可依法向甲方所在地人民法院起诉。十九、本认购意向书经甲、乙方双方（或乙方委托代理人）签署后即时生效。签订正式商品房买卖合同后，本认购意向书自动失效。二十、本认购意向书一式两份，甲乙双方各执一份。同日，原告向被告交付诚意金50000元，被告则开具收据一张交由原告收执，确认向原告收取了该金额的诚意金。2017年5月12日，原告因被告一直未通知其签订正式的《中山市商品房买卖合同》及收取上述房屋，遂于该日向被告递交《（翰林名苑）退款申请书》，要求被告退还已付的申请费50000元，并放弃涉案房屋的购买权。同日，被告法定代表人黄谦和代表被告出具承诺书一份，承诺：“凡愿意今天（2017年5月12日）退房的客户，先到售楼部填好退房申请表，在2017年5月31日前由我公司股东黄谦和按月息2分利息补偿给客户。所申请退款以开发商所开收据为准，在2017年5月31日之前开发商销售电话通知客户不来退的，因客户自身原因导致不能按期办理退款手续的后果由客户本人负责，中山市丰誉房地产开发有限公司及股东不承担任何责任。如逾期利息双倍补偿。”2017年5月31日后，被告法定代表人未按承诺向原告退还认购诚意金及支付相应的利息。2017年6月3日，客户方（包括原告在内的12人）、被告股东代表黄谦和以及资金方在中山市维稳火炬开发区维稳中心的协商下，共同签订《补充协议》一份，载明：“针对2017年5月12日的承诺书签订该补充协议：现客户方、资金方、股东代表经协商达成以下一致意见：1.资金方决定对开发商放款后当日或者第二日电话通知客户代表（李ＸＸ，电话：186××××6871）并确定退款时间，资金方给客户退款时间不得超过2017年7月15日。2.股东代表确认客户方2017年5月12日申请退款的款项按月息2分补偿给客户，2017年5月31日之后至放款当日之间的利息按月息5分补偿给客户，利息及本金一次性退还客户。3.客户方代表（李ＸＸ）代表本次客户配合资金方保证在退款后不再会去翰林名苑售楼部闹事。4.本次协议针对本次签字客户及2017年5月12日签订翰林名苑退款申请书并收到承诺书的客户。”签订该协议后，原告仍未收到被告或被告法定代表人退还的认购诚意金。2017年8月3日，原告向本院提起本案诉讼，以其诉称之事实与理由主张上述实体权利。被告积极应诉，并提出答辩意见如上。本案为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同成立和生效后，双方当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权要求对方承担违约责任。本案原被告签订的《翰林名苑认购意向书》双方的真实意思表示，且符合上述商品房预约合同的特征，没有违反法律、行政法规的强制禁止性规定，依法有效，该协议对双方有法律约束力。原告签订《翰林名苑认购意向书》后，依约向被告交付了认购诚意金50000元，但被告至今未通知原告签订正式的商品房买卖合同以及向原告交付上述涉案房屋，被告的行为显然构成违约，应当承担相应的违约责任。鉴此，原告于2017年5月12日向被告递交《（翰林名苑）退款申请书》，明确表达要求解除双方签订《翰林名苑认购意向书》，被告予以确认，本院予以确认。《翰林名苑认购意向书》解除后，被告应当依约于一个月内即于2017年6月12日前将其收取原告的认购诚意金50000元向原告予以退回。被告应向原告退回该诚意金而未退回，应于逾期日即2017年6月13日起向原告支付相应的利息损失。因此，原告要求被告向其退回诚意金50000元及支付利息的诉讼请求，理据充分，本院予以支持，但应自2017年6月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计为宜；被告法定代表人代表被告出具的承诺书及与原告等人签订的补充协议，其约定之义务的承担主体并非被告，因此，原告以该承诺书及补充协议为据要求被告承担相应的责任，于法不符，本院不予支持。综上，原告诉讼请求合理部分，本院予以支持，不合理部分本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告中山市丰誉房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告郑建荣返还诚意金50000元及利息（以50000元为基数，从2017年6月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至清偿之日止）；二、驳回原告郑建荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元（原告郑建荣已预交），由被告中山市丰誉房地产开发有限公司负担（该款由被告中山市丰誉房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内径付原告郑建荣）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 叶迟玖二〇一七年十月九日书记员 陈芷云姚志姬 来源：