（2017）皖1522民初3068号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-28
案件名称
安徽徽商农家福有限公司与冯洋房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
霍邱县人民法院
所属地区
霍邱县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
安徽徽商农家福有限公司,冯洋,田志标,田永,霍邱县城关镇古蓼之星商务会所,霍邱县伟顺商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十四条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百二十九条，第二百三十五条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
安徽省霍邱县人民法院民 事 判 决 书（2017）皖1522民初3068号原告：安徽徽商农家福有限公司。法定代表人：陈琼，该公司董事长。委托诉讼代理人：马娟，安徽大鸣律师事务所律师。被告：冯洋。第三人：霍邱县城关镇古蓼之星商务会所。经营者：冯洋，该会所经理。第三人：霍邱县伟顺商贸有限公司。法定代表人：田志标，该公司经理。第三人：田志标。第三人霍邱县伟顺商贸有限公司、田志标委托诉讼代理人：田永，安徽田永律师事务所律师。原告安徽徽商农家福有限公司（以下简称徽商公司）诉被告冯洋、第三人霍邱县城关镇古蓼之星商务会所（以下简称古蓼商务会所）、霍邱县伟顺商贸有限公司（以下简称伟顺公司）、田志标房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告徽商公司的委托诉讼代理人马娟，第三人伟顺公司、田志标委托诉讼代理人田永到庭参加诉讼，被告冯洋经公告送达开庭传票、第三人古蓼商务会所经传票传唤均未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徽商公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令解除原、被告之间的不定期房屋租赁合同关系；2.判令被告向原告支付房屋租金至交房时止，现计算至起诉时为人民币415894元；3.判令被告和第三人交付租赁房屋；4.由被告承担本案的诉讼费用和律师代理费。事实和理由：霍邱徽商大市场系原告在霍兴建的招商引资项目。2011年5月，该项目房屋建成并交付使用，原告负责管理市场内尚未出售的房屋和业主委托经营管理的房屋租赁经营。原、被告在2012年10月1日签订了经营管理合同，约定原告将首座A1号楼一层的101-107和首座A1号楼二层201-207号商铺租赁给被告经营使用，经营期限为2012年10月1日至2014年9月30日，租金数额第一年为20万元，以后每年按照在上一年租金水平上递增10%的数额交纳租金。合同约定的期限届满后，双方没有签订新的合同，现双方之间的租赁关系属于不定期的租赁合同关系。被告租赁的首座A1-105、106、107和205、206、207被他人占用，此房已经通过诉讼、执行程序收回，现首座A1-101、102、103、104和201、202、203、204仍由被告租用。由于首座A1座的102、103号商铺已经出售给业主朱定玉（案外人），104号商铺出售给业主庄树青，原告多次找到被告催缴拖欠房租，催收商铺，被告未能履行合同义务。现涉案房屋A1-102、103、104由第三人田志标租用经营伟顺公司，A1-101、201、202、203、204由被告经营古蓼之星商务会所，截止至2017年6月30日，被告拖欠原告租金415894元。冯洋未答辩亦未举证。古蓼商务会所未作陈述。伟顺公司、田志标述称，1、第三人是从房东张宏林（案外人）处承租的房屋；2、第三人对该争议房屋进行装修销售汽车，原告均未提出异议，同时第三人与原告经营的物业公司签订了物业服务协议；3、第三人是基于张宏林出具的商品房买卖合同才租赁该争议房屋，并投入150余万元装修费用；4、伟顺公司、田志标愿意继续承租房屋并重新签订租赁协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：伟顺公司、田志标对原告提交的证据6经营管理合同的真实性有异议，认为古蓼商务会所已转让给他人，伟顺公司租赁该房屋是从房东张宏林处租赁，并未从被告处租赁该房屋。本院对原、被告签订的经营管理合同的真实性予以认定；伟顺公司、田志标称古蓼商务会所已经转让，伟顺公司从张宏林处租赁房屋无证据证明，本院不予采信。伟顺公司、田志标对证据8原告与张宏林、冯洋签订的协议书，认为两人均未出庭无法核实。本院对该份协议书的真实性予以认定。伟顺公司、田志标对证据9认为申请书系复印件，张宏林未出庭无法核实；对证据10承诺书、函、情况说明、丁世龙身份证认为均系复印件，没有落款时间；对证据11张宏林承诺书认为张宏林未出庭无法核实；对证据12（2014）霍民一初字第00954号民事判决书认为与本案无关联性。本院经审查，证据9、10、11与本案没有关联性，本院不予认定；证据12系法院生效裁判文书，对其真实性、合法性和与本案关联性予以认定。徽商公司对伟顺公司、田志标提交的证据2物业管理服务合同质证意见是，物业费收款收据均由物业公司收取费用，房屋租赁后都由经营户自主经营。本院经审查，对物业管理服务合同及收据的真实性予以认定。对证据3张宏林身份证无法核实；对原告与张宏林签订的商品房买卖合同是2011年5月13日签订的，但原告与张宏林的买卖合同于2011年8月底已经解除，伟顺公司、田志标举证的张宏林从原告处购买了首座A1，101-107房屋，其中105、106、107、205、206、207房屋已通过（2014）霍民一初字第00954号案件判决并执行收回。本院经审查，对商品房买卖合同的真实性予以认定，结合本案其他证据，张宏林未取得争议房屋的所有权。对证据4出具的收据是张宏林要求开的，为了配合张宏林办按揭贷款，本院经审查，对证据4与本案的关联性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：徽商公司开发的霍徽商大市场摩托车市场1（首座A1）在房地产部门依法办理了房屋初始登记。原、被告于2012年10月1日签订霍邱徽商大市场经营管理合同，合同约定原告提供位于霍邱县光明大道南段摩托车市场××（××）××101-107，二层201-207商铺给被告使用，建筑面积为1308㎡，被告承诺该场所仅做经营汽车销售、宾馆、餐饮的商业店面。经营期限自2012年10月1日至2014年9月30日止，租赁费用为第1年20万元，第2年22万元。优惠政策为合同期第1年减免经营管理费，合同期第2年减免半年经营管理费。合同还约定被告第1年租金为20万元，分2期支付完毕，首期必须在2013年3月15日之前支付10万元，2013年6月15日之前支付剩余10万元租金，第2年租金按年支付，租金水平在第1年租金水平上递增10%，被告必须于2014年4月15日之前支付完毕。双方另约定，付款方式为按年缴纳，先缴费后经营，被告应于合同签订之日起向原告缴纳经营保证金2万元，如若被告未按合同约定按时交纳上述租金，视为被告违约，原告有权收回商铺经营权。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告向原告支付租金至2015年6月。另查明，原告已经将案涉一层104号商铺转让给庄树青（案外人），并于2014年9月办理了过户登记手续，将案涉一层102、103号商铺转让给朱定玉（案外人），并于2016年6月办理了过户登记手续，现101、201、202、203、204号房屋由被告经营的古蓼商务会所租赁使用，102、103、104号房屋由田志标经营的伟顺公司租赁使用。本院认为，原告对其开发的霍徽商大市场摩托车市场1（首座A1）在房地产部门依法办理了房屋初始登记，原告作为首座A1-101、201、202、203、204号房屋所有权人，与被告之间的房屋租赁合同，不违反法律禁止性规定，应合法有效。原告与被告签订的房屋租赁合同于2014年9月30日到期，后双方未签订新的租赁合同，原租赁合同有效，但应视为不定期租赁，原告有权随时主张解除合同，并要求被告返还租赁房屋，故对原告诉请解除与被告签订的首座A1-101、201、202、203、204号商铺的房屋租赁合同，被告交付该101、201、202、203、204号房屋，本院予以支持。被告系古蓼商务会所的投资经营者，古蓼商务会所与被告在经营活动中是合为一体的，且与被告的财产也未分离，故古蓼商务会所在法律交往中所产生的权利义务，应由被告（投资人）承受。因此，在本案中古蓼商务会所不承担责任，对原告诉请古蓼商务会所交付房屋，本院不予支持。因原告将首座A1一层102、103和104号商铺所有权已分别转让给朱定玉和庄树青，并办理了过户登记手续，原租赁合同对于被告及朱定玉、庄树青继续有效，故对原告诉请解除与被告签订的首座A1一层102、103、104号商铺的租赁合同，被告及田志标、伟顺公司交付上述3间商铺，本院不予支持，相关权利应由现房屋所有权人依法主张。原告在（2016）皖15民终151号案件中自认101-104,201-204号房屋租金交付至2015年6月，对原告诉请被告给付101、201、202、203、204号房屋自2015年7月至房屋交付时止的房屋租金195112元，本院予以支持。原告已在2016年6月将首座A1一层102、103号商铺转让给朱定玉，故本院仅支持原告要求被告支付2015年7月至2016年5月房屋租金的诉请。首座A1一层104号商铺原告已于2014年6月转让给庄树青，对原告诉请被告支付该104号商铺的租金，和诉请被告支付首座A1一层102、103号商铺2016年6月以后的房屋租金，本院不予支持，相关权利应由现房屋所有权人依法主张。原告诉请被告支付律师费无事实、法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百零二十七条、第二百二十九条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告安徽徽商农家福有限公司与被告冯洋关于徽商大市场摩托车市场1（首座A1）101、201、202、203、204号房屋的经营管理合同；二、被告冯洋支付原告安徽徽商农家福有限公司徽商大市场摩托车市场1（首座A1）101、201、202、203、204号房屋租金195112元（自2015年7月起计算至2017年6月止，下余租金按照合同约定标准自2017年7月计算至房屋交付之日止），被告冯洋支付原告安徽徽商农家福有限公司徽商大市场摩托车市场1（首座A1）102、103号房屋租金33995元（自2015年7月起计算至2016年5月止），均于本判决生效之日起三日内一次性付清；三、被告冯洋于本判决生效之日起三日内返还原告安徽徽商农家福有限公司徽商大市场摩托车市场1（首座A1）101、201、202、203、204号房屋；四、第三人霍邱县城关镇古蓼之星商务会所、霍邱县伟顺商贸有限公司、田志标在本案中不承担民事责任；五、驳回原告安徽徽商农家福有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7538元，由原告安徽徽商农家福有限公司负担3392元，被告冯洋负担4146元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审 判 长 蔡东明审 判 员 魏 敏人民陪审员 沈 阳二〇一七年十月九日书 记 员 朱 煜附租金计算方式：徽商大市场摩托车市场1（首座A1）101、201、202、203、204号房屋租金2015年7月至2015年9月220000元×110%÷12个月÷14间×5间×3个月合计21607元2015年10月至2016年9月220000×110%×110%÷12个月÷14间×5间×12个月合计95071元2016年10月至2017年6月220000元×110%×110%×110%÷12个月÷14间×5间×9个月合计78434元徽商大市场摩托车市场1（首座A1）102、103号房屋租金2015年7月至2015年9月220000元×110%÷12个月÷14间×2间×3个月合计8643元2015年10月至2016年5月220000元×110%×110%÷12个月÷14间×2间×8个月合计25352元附本案引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，借款人应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判 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