（2016）苏0102民初7181号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-15
案件名称
原告南京太阳谷文化发展有限公司与被告南京九臻仙餐饮有限公司、孙讯房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
南京市玄武区人民法院
所属地区
南京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
南京太阳谷文化发展有限公司,孙迅,南京九臻仙餐饮有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第五十一条，第九十三条第一款，第九十八条，第一百零七条，第二百二十六条，第二百二十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0102民初7181号原告（反诉被告）：南京太阳谷文化发展有限公司,住所地在南京市玄武区阳光路3号。法定代表人：张丽林，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐国杰,国浩律师（南京）事务所律师。被告：孙迅，男，1972年11月29日生，汉族，南京九臻仙餐饮有限公司总经理、董事长，住南京市。被告（反诉原告）：南京九臻仙餐饮有限公司,住所地在南京市玄武区阳光路3号。法定代表人：孙迅，该公司总经理、董事长。上述二被告共同委托诉讼代理人：徐小明，江苏致明律师事务所律师。原告（反诉被告）南京太阳谷文化发展有限公司（以下简称太阳谷公司）与被告孙迅、被告（反诉原告）南京九臻仙餐饮有限公司（以下简称九臻仙公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年12月13日受理，审理中，被告九臻仙公司于2017年1月9日提起反诉。本案依法转为普通程序，就本诉及反诉合并审理，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）太阳谷公司的委托诉讼代理人徐国杰，被告孙迅，被告孙迅、被告（反诉原告）九臻仙公司的共同委托诉讼代理人徐小明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太阳谷公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与二被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》；2、判令被告九臻仙公司自合同解除之日将租赁房屋腾空并返还给原告；3、判令二被告立即向原告支付拖欠的租金1312631元（拖欠时间为2016年2月1日至2017年3月31日）、物业费187518元（拖欠时间为2015年10月1日至2017年3月31日）、水电费10242.9元（拖欠时间为2017年1月、2月），合计1510391.9元（该请求主张至法院判决解除之日）及逾期付款违约金241042.01元（计算标准为每日万分之六），解除合同违约金93759元（计算标准为一个月的租金）；4、判令二被告向原告支付合同解除之日至房屋实际返还之日的房屋占用费和物业管理费（按租金和物业管理费标准计算）；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2015年5月，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于南京市玄武区阳光路3号太阳宫娱乐广场环湖路独栋物业（以下简称案涉房屋），该房屋建筑面积685平方米，合同约定第一年年租金为656316元（含5个月免租期），第二年年租金为1125113元，物业管理费为0.5元／天／平方米，租金和物业费按季预付。合同还约定逾期付款，按每日万分之六支付违约金。合同签订后，原告依据合同约定将房屋交付给了被告孙迅，由被告九臻仙公司开办“桑泊湖景餐吧”，但其后被告孙迅拖欠原告租金、物业费，经原告多次催交，被告孙迅均拒绝支付。九臻仙公司提交的《补充协议》，原告未发现原件，原告手中的补充协议只有南京桑泊酒店管理有限公司（以下简称桑泊公司）的盖章，所以该补充协议未成立。故原告诉至法院。被告辩称，1、我方认为是原告不诚信导致了本案纠纷的发生，对被告方造成了极其惨痛的损失；2、孙迅是九臻仙公司的发起人、法定代表人和董事长，并非是本案的适格主体，请求法院驳回对被告孙迅的起诉；3、2015年12月29日，九臻仙公司取得了工商核准登记后，即将原合同主体变更为九臻仙公司；4、原告对租赁合同的相对方为九臻仙公司是明知、无异议且实际履行的；5、我方认为本合同在法律上属于无效合同，原告方在2016年2月6日才通过第一次消防验收，而该消防验收是经过发改委立项的，是大型的改造工程，第二次消防是业主申报的，第二次消防验收是否合格与租赁合同无效无关；6、合同不生效的责任在原告方，合同是一个招商项目，需要系统的筹备和完善，原告违背了诚信原则，从原告的消防验收情况、竣工整体改造时间来看，完全不具备招商引资的条件；7、基于上述理由，该房屋租赁合同无效，应当恢复原样，退还我方全部租金，原告房屋占用费的损失由其自行承担。九臻仙公司另向本院提出反诉诉讼请求：1、判令依法确认双方于2015年5月28日签订的房屋租赁合同无效；2、判令反诉被告太阳谷公司返还九臻仙公司支付的保证金、租金以及物业费624227元，装修损失1227415元，财物损失1945783元，合计3797425元；3、判令太阳谷公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2015年5月28日，九臻仙公司的法定代表人孙迅代表九臻仙公司与太阳谷公司签订了《房屋租赁合同》，太阳谷公司将案涉房屋租赁给九臻仙公司，租赁用途为餐饮文化休闲娱乐类。太阳谷公司承诺打造南京版中央公园，众多国际知名品牌入驻，并进行全方位的商业推广。九臻仙公司相信该承诺，投入巨资装修，组建餐饮团队，并配合太阳谷公司于2015年11月24日试营业，但实际情况是太阳谷公司各项承诺均未兑现，且出租物业于2016年9月5日才通过消防验收。太阳宫至今人流量仍极其稀少，九臻仙公司信任并积极协助太阳谷公司的结局是经营惨淡，损失极其严重，合同目的根本无法实现。九臻仙公司曾与太阳谷公司沟通，要求其兑现承诺，进行整改，但太阳谷公司均置之不理。故反诉原告诉至法院，请求法院判如所请。反诉被告太阳谷公司辩称，1、我方认为九臻仙公司提出的反诉请求没有事实与法律依据，九臻仙公司不具备反诉主体资格，涉案的房屋租赁合同是2015年5月28日与被告孙迅签署的，九臻仙公司不是该合同的承租人，所以其无权提出确认合同无效的诉讼请求；2、案涉房屋的租赁合同并不存在合同无效的法律情形；3、九臻仙公司主张装修以及财物损失没有事实和法律依据，涉案的房屋租赁合同无法履行系孙迅、九臻仙公司经营不善导致的亏损，财物及装修损失应由其自行承担，被告孙迅在与原告签署合同后，就支付了第一期租金，后期租金均未支付，才导致我方提出解除合同，九臻仙公司也没有提交证据证明装修价值及财物价值，其提交的证据均是以桑泊公司为抬头的发票。综上，恳请法院驳回反诉原告的诉讼请求。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此可认定如下事实：案涉房屋系位于南京市玄武区阳光路3号的独栋物业，阳光路3号建筑面积为44233.61平方米的房屋所有权人为南京市文化投资控股集团有限责任公司。2015年4月27日，南京市文化投资控股集团有限责任公司向太阳谷公司发出《关于委托经营管理太阳宫广场的通知》，将阳光路3号太阳宫广场的房屋（以下简称太阳宫广场）委托给太阳谷公司进行整体运营和管理，时间自2015年1月1日起至2017年12月31日止。2015年5月28日，太阳谷公司（甲方）与孙迅（乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定由太阳谷公司将案涉房屋出租给孙迅，乙方实际向甲方租赁房屋的建筑面积为685平方米，包括分摊相应公用配套面积，所租房屋均以现状租赁，约定的面积即为乙方实际租赁的面积，乙方取得承租房屋后不得再以面积存在误差为由要求甲方调整自己应付的租金和费用，房屋使用用途仅限于餐饮文化休闲娱乐类。双方约定租赁期限自2015年6月1日至2023年5月31日，其中2015年6月1日至2015年10月31日为装修免租期，室内装修由乙方自行负责，费用自理。乙方于2015年9月30日前开业或试营业。双方约定，乙方应于合同生效之日起3日内，向甲方支付281278元房屋使用保证金，自2015年6月1日起，第一年实付租金为656316元，第二年为2016年6月1日至2017年5月31日，租金1125113元，第三年开始，年租金在上一年度的基础上递增3%；乙方使用期间，需自行支付物业管理费、停车费，以及相应水、电、气等费用，水电费按照统一物业要求收取：电费1.16元／度，水费4.6元／吨，物业管理费0.5元／天／平方米，物业管理费和租金同比例递增。乙方先付后用，每3个月支付租金，即交房日开始前10日内支付首季度租金，房屋免租期届满后，从第二个季度开始，乙方应于每季度第三个月20日前支付下一季度租金。合同还对配套设施及相关规定、房屋返还、解除合同的条件、违约责任等进行了约定，其中解除合同的条件约定了乙方迟延支付租金，且甲方书面催款通知后超过30天仍未付款的合同解除，在此情形下，守约方有权书面通知另一方解除本合同，违约方应向守约方支付一个月租金即93759元作为违约金（如乙方为违约方，在乙方结清相关费用后，甲方应退还保证金）。违约责任中约定如乙方逾期向甲方支付合同的费用款项，甲方可要求乙方就迟延支付的租金、保证金、水、电及物业管理等费用支付滞纳金，每日按未付款项的万分之六计收。该房屋租赁合同附有附件二《交房确认书》、附件三《物业管理服务协议》与附件六《补充协议》，《交房确认书》由太阳谷公司与孙迅盖章签字，证实太阳谷公司于2015年6月1日将案涉房屋交给孙迅，案涉房屋实际由九臻仙公司使用。《补充协议》约定，甲方消防主管道、煤气主管等管道铺设到乙方租赁区域，甲方将房屋按照现状交付给乙方并完成一次消防合格证，给予乙方两处可满足消防疏散通道区域，二次消防由乙方自行申报甲方予以配合。孙迅系九臻仙公司的法定代表人，任九臻仙公司的总经理、董事长。九臻仙公司的营业执照登记时间为2015年12月29日。九臻仙公司的股东包括孙迅及案外人冯玲、刘斌、张玉华、张振、戴桂如、丁小鸣、桑泊公司。2016年9月20日，太阳谷公司向九臻仙公司发出《催款通知书》，内容为催缴2016年第一至三季度房租、滞纳金，第四季度房租，2015年、2016年物业费，2016年8、9月水电费。2016年11月16日，太阳谷公司向孙迅、九臻仙公司发出《律师函》，通知孙迅及九臻仙公司于收函后五日内将拖欠的款项一次性支付给太阳谷公司。《催款通知书》、《律师函》分别在2016年9月22日、2016年11月24日完成送达。2016年12月9日，太阳谷公司向九臻仙公司发出《缴费通知书》，通知书列明九臻仙公司的欠缴明细，包括自2016年2月至2017年第一季度的租金以及自2015年第四季度至2017年第一季度的物业费。冯玲于2016年12月14日在《缴费通知书》上签字确认。九臻仙公司已经支付的费用包括保证金281278元，2015年11月至2016年1月的租金281278元，2015年6月至2015年9月的物业费41671元及2017年1月之前的水电费。本案中，本诉的争议焦点为：太阳谷公司与孙迅签订的《房屋租赁合同》是否有效以及合同的法律责任由谁承担。反诉的争议焦点为：九臻仙公司产生的装修、财物等损失是否该由太阳谷公司承担。本诉中，被告孙迅、九臻仙公司提出，太阳谷公司与孙迅签订合同时是没有产权证照，也没有消防验收，因此合同无效。被告九臻仙公司提交太阳宫广场原产权人江苏电力公司的产权证、土地证等证据证明在合同签订日即2015年5月28日，南京市文化投资控股集团有限责任公司尚未取得产权证，根据原告太阳谷公司提交的证据，产权证变更的时间是2015年7月6日，土地证变更的时间是2015年11月18日，因此被告认为《房屋租赁合同》属于无效合同。经查，2015年4月27日，南京市文化投资控股集团有限责任公司将太阳宫广场委托给太阳谷公司进行整体运营和管理，虽然南京市文化投资控股集团有限责任公司取得太阳宫广场产权证的时间在这之后，但是太阳谷公司在合同签订后，如约将案涉房屋交给被告使用，法律规定，无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。对九臻仙公司认为太阳谷公司在签订合同时没有取得产权证照而合同无效的意见，本院不予采纳。被告九臻仙公司提交建设工程消防验收公告、建设工程竣工验收消防备案抽查结果公告证实太阳谷公司通过一次消防验收的时间是2016年2月6日，二次消防验收的时间是2016年9月5日；提交2015年2月太阳谷公司招标文件的网上截图、太阳谷公司竣工报告截图、玄发改［2014］48号立项批文等证据证明太阳宫广场是一个大型改造工程，是需要通过一次消防验收的。原告太阳谷公司提交《建筑工程消防验收意见书》，证实太阳宫广场工程于2001年12月19日即通过消防验收，意见书中说明若经验收的工程需要变更使用功能或二次装修，应向公安消防机构申报审核。本院认为，原告太阳谷公司提交的证据能证实太阳宫广场通过了消防验收，被告九臻仙公司提交的证据也能证实太阳宫广场的消防验收是合格的,但是，九臻仙公司认为太阳宫广场其后进行大型改造，需重新进行消防验收。从九臻仙公司提供的玄发改［2014］48号立项批文来看，涉及的是太阳宫广场内部装饰改造及演艺项目公共部位装修工程，装修面积约2000平方米。本院认为，该装修面积远小于太阳宫广场的总面积，而案涉房屋系独栋物业，九臻仙公司并未提供其他证据加以证实该装修工程包括案涉房屋，且没有证据证实公安消防机构在此期间勒令太阳宫广场申报消防审核，或因太阳宫广场存在消防隐患采取强制性、惩罚性等措施。故对被告提出的因案涉房屋缺乏消防验收，合同无效的意见，本院不予采纳。综上，太阳谷公司与孙迅签订的房屋租赁合同有效。被告孙迅、九臻仙公司提交《补充协议》，合同双方是太阳谷公司和九臻仙公司，就太阳谷公司与孙迅签订的房屋租赁合同达成补充协议，约定了将原合同主体乙方孙迅变更为九臻仙公司以及甲方将近乙方租赁区域一处面积为25平方米的物业交由乙方作为仓库等事项。原告太阳谷公司提交了己方手中的补充协议，认为确实给被告孙迅、九臻仙公司发送了协议，盖了章，但是仅收到桑泊公司盖章的文件，因此补充协议到开庭时才成立。本院认为，被告提交的补充协议有太阳谷公司、桑泊公司、九臻仙公司的盖章以及孙迅的签名，原告提交的补充协议虽只有太阳谷公司和桑泊公司盖章，但因该协议没有落款时间，无法证实形成于何时，且桑泊公司为九臻仙公司的股东，九臻仙公司盖章确认的时间即使晚于桑泊公司，仍视为该补充协议依法成立并有效。被告孙迅系被告九臻仙公司的法定代表人，其与原告太阳谷公司签订了房屋租赁合同，案涉房屋由九臻仙公司实际使用，九臻仙公司向太阳谷公司支付相关费用，该合同随之产生的法律责任应由九臻仙公司承担。另，被告九臻仙公司不认可原告太阳谷公司提交的商户水电费缴费通知单，经查，九臻仙公司已经缴纳的水电费均是根据太阳谷公司提供的商户水电费缴费通知单的金额支付，且原告向九臻仙公司的股东冯玲发送微信告知，被告九臻仙公司未提交证据证明其对该通知单提出过异议，对原告太阳谷公司提交的商户水电费缴费通知单，本院予以采信。被告九臻仙公司未缴纳的2017年1月、2月的水费为8966.9元，电费为1276元，合计10242.9元。反诉中，反诉原告九臻仙公司提出因反诉被告太阳谷公司未兑现招商时的宣传计划和方案，也没有制定任何替代方案，实现塑造品牌形象，汇聚人流量的合同附随义务，导致九臻仙公司及其他几家响应其号召先期进驻的商家损失重大，成为太阳谷公司根本违约的最大受害人。反诉原告九臻仙公司提交了太阳谷公司承诺资料、相关新闻报道、包含7个商户给太阳谷公司所发函件和缴费通知书等的公证文书、装修损失和房租损失、财物损失、水电费催缴单等证据证实由于太阳谷公司未履行合同的附随义务，导致其产生相关损失的事实。经查，太阳谷公司与孙迅达成的是房屋租赁合同，合同中没有明确约定附随义务，双方也没有达成其他关于太阳谷公司有塑造品牌形象，汇聚人流量等义务的合同。本院认为，当事人有按约定全面履行合同的义务，太阳谷公司与孙迅之间签订房屋租赁合同，太阳谷公司有根据合同约定提供房屋及其他相关保障的义务，太阳谷公司已经履行了相关义务，但合同中并没有约定太阳谷公司有负责商业推广、保证客流量的义务，即使孙迅是因为期待太阳谷公司打造广阔的商业前景令九臻仙公司入驻太阳宫广场后有良好的商机，才与其签订的房屋租赁合同，也不能将合同未约定的义务强加于太阳谷公司，且合同中约定装修费用由承租方自理，故九臻仙公司的相关损失应由其自行承担。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间签订的《房屋租赁合同》合法有效，当事人应按合同约定全面履行合同义务。本诉中，九臻仙公司欠缴租金、物业费、水电费，经太阳谷公司书面通知催款后超过30日仍未付款，符合解除合同条件的约定。对原告太阳谷公司解除《房屋租赁合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除，九臻仙公司应将案涉房屋返还给太阳谷公司。对原告要求九臻仙公司将案涉房屋腾空并返还的诉讼请求，本院予以支持。合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。原告太阳谷公司要求二被告支付拖欠的租金、物业费及水电费，该法律责任应由九臻仙公司承担。九臻仙公司自2016年2月开始未交租金，自2015年10月开始未交物业费，原告太阳谷公司按照每月93759元的标准及每月10417.7元的标准要求九臻仙公司支付拖欠的租金及物业费，本院予以支持。本案中，有证据支持的九臻仙公司未缴纳的水电费为10242.9元，对原告太阳谷公司该诉讼请求，本院予以支持。原告太阳谷公司主张逾期付款的利息241042.01元，该金额不超过合同约定，本院予以支持。原告太阳谷公司还主张解除合同违约金93759元，符合双方的合同约定，本院予以支持。原告太阳谷公司主张合同解除之日至房屋实际返还之日的房屋占用费和物业管理费，本院认为，合同在本案判决之前尚未解除，对该诉讼请求，本院不予支持。反诉中，反诉原告九臻仙公司要求确认《房屋租赁合同》无效，对该诉讼请求，本院不予支持。反诉原告另主张反诉被告太阳谷公司退还保证金、租金、物业费及相关损失，本院认为，保证金应在九臻仙公司支付给太阳谷公司的费用中抵扣，而不是返还，其他费用及损失由九臻仙公司自行承担，对该诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条、第九十三条第二款、第九十八条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告南京太阳谷文化发展有限公司与被告孙迅于2015年5月28日签订的《房屋租赁合同》及原告南京太阳谷文化发展有限公司与被告南京九臻仙餐饮有限公司签订的《补充协议》，自本判决发生法律效力之日起予以解除。二、被告南京九臻仙餐饮有限公司于合同解除之日起十五日内将承租的原告南京太阳谷文化发展有限公司享有出租权的位于南京市玄武区阳光路3号太阳宫娱乐广场环湖路独栋物业房屋腾空，并将该房屋交原告南京太阳谷文化发展有限公司管理。三、被告南京九臻仙餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京太阳谷文化发展有限公司按每月93759元的标准支付租金，自2016年2月起计算至合同解除之日止；按每月10417.7元的标准支付物业费，自2015年10月起至合同解除之日止。南京九臻仙餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京太阳谷文化发展有限公司支付水电费10242.9元。南京九臻仙餐饮有限公司已支付的281278元保证金用于抵扣上述费用。四、被告南京九臻仙餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京太阳谷文化发展有限公司支付逾期利息241042.01元。五、被告南京九臻仙餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告南京太阳谷文化发展有限公司支付违约金93759元。六、驳回原告南京太阳谷文化发展有限公司的其他诉讼请求。七、驳回反诉原告南京九臻仙餐饮有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15255元，由被告南京九臻仙餐饮有限公司负担（原告已预交此款，被告南京九臻仙餐饮有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内将此款支付给原告南京太阳谷文化发展有限公司）。反诉案件受理费34800元，由反诉原告南京九臻仙餐饮有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长 孙家凤人民陪审员 窦玉龄人民陪审员 竺春燕二〇一七年十月九日书 记 员 黄蜀君 来自：