（2017）粤2071民初13755号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-04
案件名称
黄爱伟与中山市丰誉房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一审民事判决书
法院
中山市第一人民法院
所属地区
中山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
黄爱伟,中山市丰誉房地产开发有限公司
案由
商品房预约合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十二条，第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》：第五条
全文
广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2017）粤2071民初13755号原告：黄爱伟，男，1986年2月28日出生，汉族，住甘肃省天祝藏族自治县，委托诉讼代理人：朱锐，广东法丞律师事务所律师。委托诉讼代理人：王志刚，广东法丞律师事务所律师。被告：中山市丰誉房地产开发有限公司，住所地中山市东区中山五路61号汇智大厦2座二层28卡，统一社会信用代码9144200056451746XK。法定代表人：黄谦和，系该公司总经理。委托诉讼代理人：翁冰璇、邝昕，均系广东正鸿律师事务所律师。原告黄爱伟诉被告中山市丰誉房地产开发有限公司（以下简称丰誉公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2017年7月24日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄爱伟的委托诉讼代理人朱锐、王志刚，被告丰誉公司的委托诉讼代理人翁冰璇、邝昕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2016年5月21日签订的《翰林名苑认购意向书》无效；2.判令被告返还购房款本金227157元及利息12588元（以227157元为计算基数，自2016年7月10日起按银行同期同类贷款利率计算至实际支付之日止）；3.判令被告赔偿原告经济损失549840元（按照原购房价与现行市场房价的差额计算，房屋差价暂确定为6000元/每平方米）；4.判令被告承担已付购房款一倍的赔偿责任即227157元。事实与理由：被告在位于中山市火炬开发区陵岗管理区光丰街88号开发新楼盘，定名为“翰林名苑”，并确认该楼盘是经中山市政府有关部门批准销售之商住项目，且开始对外进行销售。原告在得知被告所开发的楼盘对外销售后，遂于2016年5月14日，来到被告开发的楼盘参观样板房，在销售人员章雪的介绍下经挑选后，决定购买该楼盘一期6栋1301房（建筑面积为91.64平方米，总价656157元）。被告的销售人员间雪要求原告支付电商费30000元，并将双方拟签订的《中山市商品房买卖合同》的条款及补充协议交付原告阅看，并告知签订《翰林名苑认购意向书》并交纳首付款后，可在2016年12月底交房。原告与被告签订了《翰林名苑认购意向书》，并支付了147157元，被告向原告出具了收款收据（意向书中将首付款写为诚意金，收据内容按意向书内容记载为诚意金）一份。此次所交款项与之前交纳的诚意金5000元累计后，原告即按意向书约定的3成标准全额支付了购房首付款。2016年12月，被告无法向业主们交房，购房业主寻其原因才了解到被告尚未取得《房屋预售许可证》。2017年4月，业主们向广东省住建厅和中山市信访局投诉信访，中山市于2017年6月23日作出《关于等人反映翰林名苑项目无预集团证销售存在欺诈问题的复函》，确认翰林名苑存在土地闲置政策变更及项目容积率问题，尚未办理商品房预售许可证的事实属实，并建议通过司法途径解决。综上，被告故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实，与原告签订包含商品房买卖合同主要内容的《认购意向局》，并向原告收取电商费（即诚意金）及合同约定的首付款，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第九条之规定，应当承担相关的民事责任，为维护合法权益，原告特具此状，请求法院依法裁决。原告在诉讼期间提交的证据有：1.电商费收据一份；2.诚意金收据一份；3.认购意向书及诚意金、（首付款）收据一份；4.中山市住建局出具的《复函一份》；5.个人销售证明书；6.网络上对于中山市在售楼盘7月份的销售价格。被告辩称，请求法院驳回原告的诉讼请求。1.本案认购意向书为商品房预约合同，是双方当事人真实意思表示。该预约合同并非正式的商品房预售行为，不受《城市房地产开发经营管理条例》第23条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条的约束，本案的认购意向书合法有效。案涉房屋的销售流程是先签订认购意向书，待开发商即被告取得预售许可证后再通知原告交付首期购房款并签订中山市商品房买卖合同，原告在签署认购意向书前对所购房屋并未完工未达到销售条件，及未取得销售许可证的事实已经充分知悉及了解，也清楚被告必须取得销售许可证后，双方才可以签订中山市商品房买卖合同，但原告自愿与被告签订认购意向书表明其自愿承担一切的风险，且被告与销售代理方签订的销售代理合同，也对尚未取得销售许可证的事实进行了明确的约定。所以，被告并没有隐瞒未取得销售许可证的情形。2.根据《城市房地产开发经营管理条例》第23条和《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第二条，关于预售商品房应取得商品房预售许可证的规定是针对商品房预售行为所作出的强制性规定，本案案由为商品房预约合同纠纷。预约合同是双方当事人承诺在将来一定期限内订立确定性合同及本约的预备性协议，并非正式的商品房预售行为，与本约应严格区分，所以关于销售许可证的强制性规定，并非系双方订立预约合同的前提条件，未取得预售许可证前签订的预约合同，及认购意向书，属于合法有效的合同，双方应遵照执行。3.原告在认购意向书没有解除的情况下，向被告主张返还购房款、利息没有事实及法律依据。即使双方解除认购意向书，被告也只应按所收到的认购诚意金向原告返还，而利息应当自双方解除认购书的一个月后开始计付，标准为中国人民银行同期贷款利率。4.双方签订的认购意向书是将来订立中山市商品房买卖合同的预约合同，并非商品房买卖合同，被告无法向原告赔偿房屋差价损失，无法向原告承担已付购房款一倍的赔偿责任：1.在认购书的内容上没有明确约定商品房的交付使用条件及日期、装饰设备标准承诺、供水、供电、供热、通讯、燃气道路绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺的有关权益责任，公共配套设施的产权归属、面积差异的处理方式及办理产权登记等有关事宜，所以不能认定为商品房买卖合同。被告不存在商品房买卖合同纠纷案件司法解释第九条规定情形，无须承担相应的赔偿责任。2本案中被告是因多方面的原因导致未能成功办理预售许可证，而并非恶意违约，被告也未因此而获利，而且房地产价格市场变更，双方签订认购意向书后，被告也同样面临和承受房价下跌的风险，原告以房价上涨要求被告按6000元/平方米的标准赔偿损失没有事实、合同及法律依据。被告在诉讼期间未向本院提交证据。对于当事人提交的上述证据，本院依法组织了质证，并与开庭笔录附卷存查。综合当事人提交的证据及其质证意见、法庭陈述，本院认定本案事实如下：1.2016年5月21日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《翰林名苑内部认购意向书》，约定：一、甲乙双方经友好协商，共同签署《翰林名苑内部认购意向书》（以下简称“认购意向书”）。二、乙方意向认购甲方开发的翰林名苑6幢1301号房之物业（下称本“本物业”）建筑面积91.64平方米，套内面积74.34平方米，上述房产实际交付面积以双方签署的《中山市商品房买卖合同》约定为准。三、乙方意向认购物业的楼价合计656157元。四、乙方同意在签订《认购意向书》的同时向甲方交纳认购诚意金197157元。五、乙方同意选择的付款方式为：首期付款3成，银行按揭7成（以银行最终批复为准）。乙方在交付认购诚意金及签订《认购意向书》后，在接到甲方电话通知2日内向甲方交付总房款首期，即认购诚意金转为房款，并到甲方指定的地点签订《中山市商品房买卖合同》，同时备齐银行按揭所需的个人资料，向按揭银行或其指定的律师所提出申请。六、乙方如果联名认购，乙方须在签订《中山市商品房买卖合同》前确定联名各方所占份额。七、甲方已向乙方出示双方将签订的《中山市商品房买卖合同》示范文本、补充协议，且因乙方购房产生购买该商品房所需的费用包括办契证税费、办理购房、银行按揭等所需购房、按揭律师费、抵押登记费、公证费（若有）、公证手续费（若有）、工本费及入伙费用等由认购方负责，详见《翰林名苑认购须知》。八、乙方同意按法律法规的规定及双方约定的付款方式和期限，交纳房款及有关费用。九、本认购意向书应由乙方本人或公司法定代表人亲自签署。如本人不能亲自签署，则须委托代理人全权代为办理，乙方委托代理人须向甲方提供经公证的授权委托、个人身份证等相关材料。十、乙方应依本认购意向书第五条双方约定的时间内，凭本认购意向书、本认购意向书中登记的有效身份证明原件、已付清首期款或房款的收据原件，与甲方签订《中山市商品房买卖合同》。若乙方逾期5天仍未与甲方签订《中山市商品房买卖合同》，则视为乙方放弃认购该物业的权利，本认购意向书自动解除，甲方无须事先通知乙方，可将该物业另行出售，且不承担任何违约责任。甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十一、若乙方在约定的交付首期时间内提出换房，必须征得甲方同意。在甲方同意的前提条件下，乙方只能在甲方提供的房源内选房，且不再享有甲方给予的优惠。十二、若乙方在签订《中山市商品房买卖合同》前提出解除《认购意向书》的，甲方同意解除本认购书，甲方可在一个月内不计息返还乙方所缴的认购诚意金。十三、乙方如需将本认购的物业让予第三方的，必须向甲方提出书面申请，在征得甲方书面答复后，乙方与第三方一起到甲方办理转名手续并承担因转名而发生的所有费用，且乙方必须向甲方按成交价的3%一次性交付转名费。十四、在双方签订《中山市商品房买卖合同》后，因乙方的原因，乙方不能按本认购意向书第五条中约定通过银行按揭支付房款的（包括乙方的申请不批或所批金额不足的），在甲方指定的日期内无法付清房款的，视为乙方放弃该物业的权利，甲方有权解除甲乙方双方签订的《中山市商品房买卖合同》，解除合同后，甲方按约定没收定金后退回乙方剩余的首期款。十五、甲方与乙方双方的通讯联络方式以本认购意向书所载明的电话、传真、地址等为准，乙方通讯方式如果有变更，应在变更后五日内以书面方式通知甲方。十六、因自然灾害、战争等不可抗力致使不能实现本认购意向书的目的，双方经协商可以解除本认购意向书。乙方须将本认购意向书、已付房款的收据及其他从甲方获取的文件返还给甲方。甲方在收到上述文件后十个工作日内，通过银行转帐方式将已付认购诚意金返还乙方，双方不再承担其他任何责任。十七、乙方熟知我国房地产法律法规，所有向甲方的陈述及提供的资料真实可信，自愿的条件下缴纳、签署。甲方没有向乙方隐瞒任何楼盘有关意向认购条件等一切信息。乙方确信已了解甲方所提供的信息。十八、甲乙双方发生争执，应协商解决。协商不成任何一方不可依法向甲方所在地人民法院起诉。十九、本认购意向书经甲、乙方双方（或乙方委托代理人）签署后即时生效。签订正式商品房买卖合同后，本认购意向书自动失效。二十、本认购意向书一式两份，甲乙双方各执一份。同日，原告向被告交付诚意金147157元。被告则开具收据一张交由原告收执，确认向原告收取了该金额的诚意金。被告至今尚未取得涉案房屋所在开发项目的商品房预售许可证，亦为通知原告与其签订正式的商品房买卖合同。2.2016年5月3日，被告（甲方、委托人）与中山市嘉合房地产代理有限公司（乙方、受托人）签订《房地产独家代理委托书》，载明：经甲乙双方友好商议，现委托乙方作为座落于中山火炬开发区××村的“翰林名苑”项目的独家代理商。乙方接受委托后，应积极为甲方联系客户，甲方应积极配合乙方完成交易。3.2017年6月23日，中山市住房和城乡建设局作出《中山市住房和城乡建设局关于等人反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈问题的复函》[文号：中建信访[2017]135号，载明：“等市民：省住建厅转来关于你们反映翰林名苑项目无预售证销售存在欺诈的问题已收悉，经了解，现将情况回复如下：翰林名苑项目，开发商是中山市丰誉房地产开发有限公司。经查，该项目已于2014年5月完成结构封顶，因涉及土地闲置政策变更及项目容积率问题的影响，尚未办理商品房预售许可证。你们反映开发商未取得预售许可证进行销售存在欺诈的行为，开发商已通知认购人同意退还定金等费用，但有部分认购人要求继续履行认购协议，我局联合属地管理部门积极协调，开发商已按部分业主做出了书面承诺。一是承诺在后期与债务方或法院的处理过程中，及时向已在开发商内部认购的客户电话通知相关情况；二是如开发商无法正常经营导致破产，承诺将内部认购的客户资料作为开发商债权人向法院上报，说明该部分客户要求按照认购书的协议购买商品房，并提请法院在拍卖相关物业时能充分保障已内部认购客户的权益。如有异议，我局建议你们通过司法途径处理。按照《广东省商品房预售管理条例》规定，预售商品房时，应当取得商品房预售许可证。我局已于2016年就开发区商违规销售问题签发了整改通知书，现正收集证据，对开发商进行行政处罚。如不服本处理意见，可自收到本处理意见书之日起30日内向上级行政机关书面提出复查申请，如逾期不提出复查申请，各级人民政府信访工作机构和其他行政机关不再受理。”4.2017年7月21日，倪某出具《个人销售证明书》一份，述明：其于中山翰林名苑售楼中心上班，时间2016年4月1日至2016年12月，销售期间，其及所在代理公司与项目合作开发商出具并向销售人员输出活术有关证件（五证），并承诺项目动工情况，保证2016年12底顺利交楼。为此，销售人员也在表态意向书时告之购房业主该项目定于2016年12月交楼。但从2016年6月开始，逐月以各种借口理由迟迟不处理预售证问题，承建问题，导致楼盘项目一直处于停滞“烂尾”状态而不能如期交楼。开发老板黄谦和与财务章雪两人也没作任何处理措施保障消费权益。5.2017年7月24日，原告向本院提起诉讼，以其诉称的理由主张本案实体权利。被告应诉，并提出答辩意见如上。庭审期间，原告申请证人倪某出庭作证，本院予以准许。证人倪某，男，1989年1月31日出生，汉族，住广东省××××区第一城兴业楼1幢602房，公民身份号码，原系中山市嘉合房地产代理有限公司（以下统称嘉合公司）销售及策划的管理人员。该证人在针对法官及相关当事人提出的问题答复如下：原代（原告代理人，下同）：2017年7月21日出具个人销售书（即原告补充证据2）是否你亲自提供签名的？证人：是的。原代：当时丰誉公司委托嘉合公司在对业主销售过程中有无向业主承诺该楼盘何时开盘交房？证人：有，当时说了两次，最后说在2016年12月份。审：被告有无问题向证人发问？被代（被告代理人，下同）：证人当时在嘉合公司具体负责？证人：销售管理人员。被代：丰誉公司跟嘉合公司谈代理的时间你有无参与？证人：没有。被代：你是什么时候到丰誉公司开始进行销售的？证人：2016年4月1日。被代：你到丰誉公司的时候有无看过楼盘的相关资质证书？证人：有看过国有证、承建施工证、建筑开发四证，当时没有看到预售许可证。被代：当时是否知道没有取得预售许可证？证人：我知道，而且开发商告诉了我大概在什么时候可以取得预售许可证。被代：你是如何向业主介绍的，有无告知业主房子没有取得预售许可证？证人：有。被代：你是否明确告知客户没有商品房预售许可证？证人：有告诉客户。被代：嘉合人员有多少在翰林销售？证人：15个。被代：销售人员有无培训？证人：有培训。被代：培训的时候有无说道没有销售许可证的？证人：有，我是培训的负责人，我是根据项目情况来进行培训的。被代：在客户来认购时有无告知没有预售许可证？证人：告知客户。被代：是否知道嘉合公司有向客户收取费用？证人：知道。被代：是否知道嘉合公司不能私下与客户收取费用？证人：清楚。被代：证人在房地产销售代理做了多久？证人：6年。被代：你认为作为房地产代理公司是否应该向客户收取（除电商费外的）其他费用？证人：定金、首付部分都不可以收取。被代：中介费是否可以收取？即购房款能否收取？证人：不能。被代：当时在销售时是如何收取佣金的？原代（原告代理人，下同）：我方认为与本案无关，我方认为这个是隐私问题，证人可以拒绝回答。被代：你在嘉合公司工作了多久？证人：一年半。被代：嘉合公司有无把证人的劳动报酬付清？证人：没有。被代：你方是如何客户销售介绍楼盘的？证人：详细介绍每个方面，包括户型、位置、价格、证件，所有都会介绍的。被代：你们有无对客户作出承诺？比方说楼盘何时交楼？证人：有。被代：是如何承诺的？证人：是基于开发商给的资料进行承诺。销售时开发商会给相关的资料我方在此基础上会弥补相关的资料来跟客户进行解说。被代：你方销售的有5、6月份，在5、6月份签订认购书的客户你方是如何承诺，即何时可以签订正式的买卖合同？证人：预售证书出来就可以马上签约，根据开发商的承诺向业主承诺12月底可以收楼。第三人[（2017）粤2071民初13764号案第三人中山市东有家房地产经纪有限公司]：我司与嘉合公司签署联动代理合同时你是否有参与？证人：没有。第三人：你是否知道嘉合与乐有家公司签订过合同？证人：知道。第三人：2016年5月11日签订联动合同，此时是否有出预售许可证？证人：没有。第三人：我司有一份照片板的承诺书，这是由嘉合公司关于多久可以出具预售许可证的承诺书，你是否清楚？证人：是有这样一份东西，是由开发商出具的。审：根据今天的审理情况，有相关的业主向嘉合公司缴纳了一笔费用，对这个费用你方是如何处理？证人：我没有经手过，嘉合公司向客户收款的事情我不知道。原代：刚才证人在回答向业主介绍过程中陈述没有销售许可证，后面还有一个补充意见是什么？证人：先由开发商交资料给代理公司，由代理公司进行内部的培训，如果开发商没有提供内部的资料则我方无法进行培训，所以我方向客户承诺的事情都是由开发商进行确认的。本案为商品房预约合同纠纷。商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方在一定期限内签订商品房买卖合同的协议。商品房预约合同成立和生效后，双方当事人负有将来按预约规定的条件订立主合同的义务，如果预约的一方当事人不履行其订立本约的义务，则另一方有权要求对方承担违约责任。本案原被告签订的《翰林名苑认购意向书》是双方的真实意思表示，且符合上述商品房预约合同的特征，没有违反法律、行政法规的强制禁止性规定，依法有效，该协议对双方有法律约束力。本案原被告签订《翰林名苑认购意向书》，原告依约向被告足额交付了诚意金，但被告因其自身原因至今未与原告签订商品房买卖合同，应当依约可以主张解除《翰林名苑认购意向书》，并承担相应的违约责任。但是，原告在未主张解除《翰林名苑认购意向书》的情况下，要求被告承担违约责任，与约定不符合，本院不予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。本案原被告签订之《翰林名苑认购意向书》，其内容并未含盖上述所有内容，不具备上述主要内容。因此，原告认为该《翰林名苑认购意向书》属于商品买卖合同，并据此主要被告按商品房买卖合同承担相关责任，于法无据，本院不予支持。综上，原告诉讼请求理据不足，本院不予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四、第五条，判决如下：驳回原告黄爱伟提出的所有诉讼请求。案件受理费13950元，减半收取6975元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 叶迟玖二〇一七年十月九日书记员 陈芷云姚志姬