（2017）云25民终1376号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-09-20
案件名称
弥勒市新哨镇新哨社区居民委员会员大新哨一组与张勇弼等人租赁合同纠纷一案二审民事判决书
法院
云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院
所属地区
云南省
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组,张勇弼,邓定军,马树刚,吴昊明,弥勒市信达汽车修理厂,弥勒市新哨兄弟汽车修理厂
案由
修理合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
文书内容云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2017）云25民终1376号上诉人（原审原告）：弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组,住所地:弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组。负责人:杨玉能,系该组组长。委托诉讼代理人：秦宏，云南砺剑律师事务所律师。代理权限为特别授权。上诉人（原审被告）：张勇弼，男，汉族，1975年5月30日出生，居民，住弥勒市新哨镇东风农场十六队22号。被上诉人（原审被告）：邓定军（曾用名：邓军），男，汉族，1964年2月12日出生，农民，住四川省安县沸水镇新华村11组，现住弥勒市新哨镇招纳村民委员会向阳村。原审第三人：马树刚，男，汉族，1982年9月10日出生，农民，住弥勒市弥阳镇中以则村民委员会青红村43号。原审第三人：吴昊明，男，汉族，1975年11月9日出生，居民，住弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组126号。原审第三人：弥勒市信达汽车修理厂，住所地：弥勒市弥阳镇二环南路7号。经营者：张勇弼，男，汉族，1975年5月30日出生，居民，住弥勒市新哨镇东风农场十六队22号。原审第三人：弥勒市新哨兄弟汽车修理厂，住所地：弥勒市新哨镇虹溪路口。经营者：张云，男，汉族，1986年9月25日出生，居民，住弥勒市新哨镇东风农场十六队134号。上诉人弥勒市新哨镇新哨社区居民委员会员大新哨一组（以下简称大新哨一组）因与上诉人张勇弼、被上诉人邓定军、原审第三人马树刚、吴昊明、弥勒市信达汽车修理厂（以下简称信达汽修厂）、弥勒市新哨兄弟汽车修理厂（以下简称新哨兄弟汽修厂）租赁合同纠纷一案，不服云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初2575号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月13日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人大新哨一组上诉请求：1.依法撤销云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初2575号民事判决书；2.改判被上诉人张勇弼将位于弥勒市S304省道与新哨镇穿城道路交叉处（弥勒市新哨中学旁）的场地交还上诉人，场地上所属构筑物由上诉人自行拆除；3.改判被上诉人赔偿上诉人占用场地租金损失11200元；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是将场地租给邓定军，邓定军私自将场地转租给张勇弼，上诉人与张勇弼之间无租赁关系，上诉人不存在任何过错，不应对出租场地上的构筑物对张勇弼进行任何补偿；原审法院委托云南千水价格评估有限公司出具的《价格认定意见书》认定的出租场地上的构筑物价格不客观，不应作为定案依据。上诉人张勇弼上诉请求：1.依法撤销云南省弥勒市人民法院（2016）云2504民初2575号民事判决书，改判被上诉人大新哨一组向上诉人承担违约责任，赔偿由上诉人依法投资房屋、硬化道路等构筑物实际损失457330元；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与被上诉人之间存在不定期场地租赁合同关系，双方之间的纠纷为租赁合同纠纷，不存在物权方面的权利义务关系。被上诉人与吴昊明于2016年1月7日签订的《场地租赁协议》为无效合同，不受法律保护，被上诉人不存在所谓的经济损失。上诉人自始至终依法拥有对该场地上构筑物的所有权、使用权、用益物权。被上诉人应按上诉人投资建设所有构筑物实际价值100%赔偿给上诉人。被上诉人邓定军、原审第三人马树刚、吴昊明、信达汽修厂、新哨兄弟汽修厂均未作答辩。上诉人大新哨一组向一审法院起诉请求：1.判令二被告搬离位于弥勒市新哨镇三那线与新虹公路交叉处的场地（东西各长52米、29米，南北36米；东至光缆线，西至存留果子树，面积约2358平方米），并将该场地交还原告；2.判令二被告连带赔偿原告2016年2月1日至2016年8月31日期间其拒不腾退而占有原告场地给原告所造成的租金损失11200元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：第三人吴昊明系原告的村民。2005年12月30日，原告与被告邓定军签订《地点出租合同》，内容为：“今有新哨一组在老三那线公路旁边栗园边出租四川邓定军，经双方同意订立以下几条协议：1.租金每年2800元；租期10年（2005年12月30日至2015年12月30日止）；2.租金各年做各年支付；3.四至界线：东西各长52米、79米，南北36米，东至光缆线，西至村留果子树。如遇政府征用，双方协商；4.在乙方租用期限内，甲方单方毁约须赔偿乙方经济损失5万元整。本协议一式两份，由村小组和邓军各执一份。甲方：马云陈玉忠乙方：邓军2005年12月30日”。当时原告任职的组长马云、副组长陈玉忠作为甲方签字，邓定军作为乙方签字。后原告将该场地交由被告邓定军经营砖厂使用。2008年6月1日，被告张勇弼与被告邓定军签订《厂地出租合同转让》，内容为：“邓军有新哨一组在老三那线公路傍边栗园边厂地一块现转让给：弥勒信达汽车修理厂，张勇弼。1.四至界线：东西各长52米，79米，南北36米，东至光缆线，西至村留果子树。如遇政府征用，双方协商；2.如：甲乙双方单方毁约须赔偿乙方经济损失15万元整；3.本协议一式两份，甲乙双方各一份。甲方：张勇弼乙方：邓军2008年6月1日”。被告张勇弼作为甲方、邓定军作为乙方在该协议上签字。同日，被告张勇弼支付被告邓定军150000元转让费后将该场地交付被告张勇弼使用。被告张勇弼接手该场地后投资硬化场地、改造电路、建盖房屋等所属构筑物经营汽车修理厂。2009年12月7日大新哨一组组长张勇、党支部书记张彩丽与被告张勇弼签订《12续租厂地情况说明》，内容为：“今有新哨一组在老三那线公路旁边栗园边有一片厂地，四至界线：东西各长52米，79米，南北36米，东至光缆线，西至村留果子树。原厂地我小组租给邓军使用，后邓军又转让给张勇弼使用，转让时已告诉村小组转让使用情况，转让给张勇弼使用后，因张勇弼要投资扩建，我小组同意张勇弼投资扩建。在张勇弼投资建设后因政府修路占用张勇弼所租厂地房子，当时张勇弼找到我小组进行协商，我小组又找到新哨政府处理，政府回答要我小组和张勇弼协商处理。张勇弼要我小组补助建设房子损失费用，因我小组没有资金补助给张勇弼，后经协商，我小组决定，等张勇弼租期到时，延期厂地给张勇弼使用，租金由小组与张勇弼协商。特此证明村小组长：张勇党小组长张彩丽租用人：张勇弼时间2009年12月7日”。该情况说明未明确约定延期年限及租金。2013年4月9日，该场地以张云为经营者办理“弥勒市新哨兄弟汽车修理厂”的营业执照。2013年5月7日，第三人信达汽修厂作为甲方与第三人马树刚作为乙方签订《房屋租用合同》，约定：兹有信达汽修厂新哨分厂，位于弥勒市新哨镇虹溪岔路口，甲方同意将修理厂大门左侧靠头车间空房两间租给乙方管理使用，租期为1年，于2013年5月16日至2014年5月15日止，租金40000元，于2014年5月15日付清；乙方在大门右边门卫室右侧处建盖临时办公室住房3间；场地租用到期时，乙方在该场地建设的不动产投资由甲方所有。合同同时还约定相关违约责任等内容。合同签订后，第三人马树刚支付了租金，后第三人马树刚与吴昊明合伙在租来的两车间修车，两人经被告张勇弼的同意在大门右边门卫室右侧处建盖活动板房4间及硬化部分房前地坪，2014年5月15日租期满后，第三人马树刚与吴昊明散伙，现活动板房4间被第三人吴昊明上锁，由其管理。2016年1月7日原告作为出租方（甲方）与第三人吴昊明作为承租方（乙方）签订《场地租赁协议》，约定：乙方承租甲方位于新哨镇三那线与新虹公路交叉处的场地和房屋（大约2358米），租期15年，自2016年1月10日起至2031年1月9日止，租金20000元/年，每年1月10日前支付当年租金，合同还规定了违约责任等内容。签订合同后，第三人吴昊明支付了2016年1月10日起至2017年1月9日止的租金20000元。2016年6月25日原告通知被告邓定军必须于2016年7月1日前清理搬迁出此场地。被告张勇弼自2009年未支付租金给原告。被告张勇弼在原告催促下于2016年8月6日交清2009年1月1日起至2015年12月30日止共6年的租金16800元。2016年11月24日被告张勇弼申请对新哨兄弟汽修厂内的附属设施、设备的市场价值进行评估，原告不同意评估，本院依法于2017年3月3日委托云南千水价格评估有限公司对位于弥勒市S304省道与新哨镇穿城道路交叉处（弥勒市新哨中学旁）的汽车修理厂内附属设施的市场价值进行评估。评估范围为：2008年11月建成的办公楼、食堂、门房、厕所、洗澡间、围墙、地基挡墙、地坪、钢架大棚、水井、电路、广告牌、排水沟；2013年建成的活动板房及其门前地坪。本案于2017年3月6日追加马树刚、吴昊明、信达汽修厂、新哨兄弟汽修厂参加诉讼。经本院询问，第三人马树刚、信达汽修厂、新哨兄弟汽修厂均表示不用重新启动鉴定程序，认可3月3日鉴定人员勘查现场测量的相关数据；原告、第三人吴昊明均表示不同意鉴定，不用重新启动鉴定程序。2017年3月15日云南千水价格评估有限公司出具《价格认定意见书》，载明：该场地北靠新哨镇巷道、东南临S304省道、西至食惠轩菜馆、与家居旅馆相邻。汽修厂的所属建筑物的评估价格为457330元，其中：活动板房价格为16968元及活动板房门前地坪价格为1249.5元。占地面积为2153㎡（地坪2102㎡和活动板房门前地坪51㎡）。被告张勇弼支付评估费6000元。第三人新哨兄弟汽修厂于2016年2月起停止营业，该场地现有一名员工负责管理。另查明，该场地租赁给被告邓定军使用前，原告曾租给张兵用于经营砖厂，租赁期满，租赁给被告邓定军。原告知悉并同意被告邓定军与张勇弼转租及建房情况。第三人马树刚与信达汽修厂签订的《房屋租用合同》、马树刚与吴昊明建盖活动板房4间及硬化部分房前地坪未经过原告的同意。该争议场地为集体农业用地，未进行过农业用地转为非农业建设用地的审批。该场地2010年新哨镇规划方案上规划为住房建设用地，主管部门及基层政府规划、实施和管理滞后。新哨老326线街道改建工程占用该场地的面积及拆除被告张勇弼建盖房屋的具体情况因拆迁办已撤，相关资料未查找到。新哨老326线街道改建时相关部门对占用原告该场地部分土地没有进行过补偿。诉讼中，第三人新哨兄弟汽修厂的经营者张云陈述自己只负责管理，实际经营者是张勇弼，被告邓定军及第三人信达汽修厂、新哨兄弟汽修厂均表示对该场地所属构筑物的赔偿或补偿应归被告张勇弼。被告张勇弼表示愿意出高于现承租人吴昊明的双倍租金再租用该场地，但原告明确表示不愿意再续租给被告张勇弼。一审法院认为，本案因原告与被告邓定军签订《地点出租合同》、被告邓定军将合同中的场地转租给被告张勇弼引起的纠纷，案由应定为租赁合同纠纷。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案原告将集体农业用地出租给张兵用于经营砖厂时，即已经改变了土地用途及性质。租期届满后出租给被告邓定军使用，被告邓定军再将该场地转租给被告张勇弼使用，被告邓定军将该场地用于经营砖厂，被告张勇弼将该场地用于经营汽修厂。被告邓定军的转租行为及被告张勇弼的使用状况均得到了原告的认可，并与被告张勇弼签订了相关协议。原告作为土地所有权和使用权的主体，要求被告返还场地的诉讼请求，应予支持。土地用途及性质的改变，主要过错在原告一方。根据新哨镇2010年的用地规划方案，该场地现已经被镇政府规划为住房建设用地，由于主管部门及基层政府规划、实施和管理滞后，被告张勇弼租赁期届满后，原告现仍将该场地继续出租给第三人吴昊明经营使用，获取收益。原告并未考虑被告张勇弼的优先承租权，也未与被告张勇弼妥善协商处理场地上的所属构筑物，被告张勇弼亦未离开租赁场地，却强行将场地出租给第三人吴昊明，要求张勇弼无条件搬离场地及拆除该场地的所属构筑物。这一行为，给被告张勇弼造成了损失，原告应承担相应的过错责任。被告张勇弼未按时将2009年至2015年的租金给付原告，原告在被告应缴租金期限内，也未及时主张请求被告给付租金，就租金的给付与主张，双方各有过错。被告张勇弼的经济损失范围，主要是被告张勇弼在该租赁场地上建盖的所属构筑物，该构筑物现仍基本完好，可继续使用,能提高场地使用效益。现该场地所属构筑物评估价值为457330元，本院根据公平原则，判决由原告补偿被告张勇弼该场地上所属构筑物评估价格的50%,即228665元。对原告要求二被告连带赔偿2016年2月1日至2016年8月31日期间，占用场地造成的租金损失11200元的主张，因主要过错在原告一方，且被告张勇弼自2016年2月已停止营业，不予支持。被告张勇弼已支付的评估费6000元，因原告、被告张勇弼双方均有过错，按适当比例进行分担。被告张勇弼在该场地建盖房屋并经营汽修厂多年，且有原告与被告张勇弼签订的协议为据，原告辩称不清楚被告邓定军转租给被告张勇弼的理由，不能成立。被告张勇弼关于与原告的租赁合同为不定期租赁合同的主张，因场地所有权人原告已不同意张勇弼续租，不再具备实际履行合同的主观条件，不予支持。被告张勇弼与第三人吴昊明对4间活动板房的权属有争议，因被告张勇弼与第三人马树刚签订《房屋租用合同》和建盖4间活动板房时，未经原告同意，且该场地的出租违反法律的强制性规定，故本院对4间活动板房的权属争议不予处理。据此，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，第五十八条，判决：一、由被告张勇弼于判决生效之日起三日内将位于弥勒市S304省道与新哨镇穿城道路交叉处（弥勒市新哨中学旁）的承租场地（北靠新哨镇巷道、东南临S304省道、西至食惠轩菜馆、与家居旅馆相邻，面积为2153平方米）交还原告弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组。被告张勇弼履行上述义务后，由原告弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组于同日一次性补偿被告张勇弼在该场地建盖的房屋、硬化场地等所属构筑物评估价格的50%，即人民币228665元。二、被告张勇弼在该场地上建盖的所属构筑物（详见附件清单）由原告弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组自行处置。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8160元，原告弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组负担4080元，被告张勇弼负担4080元。评估费6000元由原告弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组负担3000元，由被告张勇弼负担3000元。被告张勇弼垫付的评估费3000元，执行时由原告弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组和补偿款一并支付给被告张勇弼。二审中，各方当事人均未提交新的证据。经审理，原审查明的事实，有原审庭审举证、质证的证据相互印证，本院予以确认。本院认为，1.关于本案中上诉人大新哨一组、张勇弼是否有过错的问题。本案诉争的场地系上诉人大新哨一组租赁给邓定军后，邓定军转租给上诉人张勇弼，并得到了大新哨一组的认可，故上诉人大新哨一组与上诉人张勇弼之间存在场地租赁合同。在上诉人张勇弼租赁诉争场地期间，因政府修路占用诉争土地的部分厂房，经张勇弼与大新哨一组协议，等租期届满，大新哨一组延长场地租期给张勇弼使用。上诉人张勇弼租赁诉争场地期限届满后，与大新哨一组没有签订新的书面合同，双方形成不定期租赁合同。对于不定期租赁合同，双方当事人均得以随时解除，但基于诚实信用及公平合理原则，解约方应当在合理期限内提前告知对方当事人。在本案中，上诉人大新哨一组改变集体农业土地用途及性质后租赁给他人，且租期届满后，上诉人大新哨一组违反双方约定的“等租期届满，大新哨一组延长场地租期给张勇弼使用”的承诺，未与上诉人张勇弼协商处理诉争场地上的构筑物，也未给上诉人张勇弼合理的搬迁期限，强行将诉争场地租赁给原审第三人吴昊明，给上诉人张勇弼造成了损失，依法应当承担过错责任。上诉人张勇弼租赁期间未按时主动交纳租金，在上诉人大新哨一组催促下才交纳租金，也存在一定过错。2.关于二审期间是否应当对诉争场地上的构筑物价格作重新鉴定的问题。原审法院于2017年3月3日委托云南千水价格评估有限公司对诉争场地附着物进行价格评估。经原审法院询问，原审第三人马树刚、信达汽修厂、新哨兄弟汽修厂均表示不用重新启动鉴定程序，认可上述鉴定意见；上诉人大新哨一组、原审第三人吴昊明表示不同意鉴定，但不要重新启动鉴定程序。本院确认原审法院委托云南千水价格评估有限公司出具的诉争场地上附着物价格鉴定意见。上诉人大新哨一组要求二审对诉争场地附着物的价格作重新鉴定的申请不予支持。综上，上诉人大新哨一组关于由被上诉人张勇弼自行拆除诉争场地上附着物，并赔偿租金损失11200元，一、二审诉讼费由被上诉人张勇弼承担的上诉理由及上诉人张勇弼关于由被上诉人大新哨一组赔偿诉争场地上附着物的实际损失457330元，一、二审诉讼费用由被上诉人大新哨一组承担的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8160元，上诉人弥勒市新哨镇新哨居民委员会大新哨一组负担4080元，上诉人张勇弼负担4080元。本判决为终审判决。审判长 唐 凡审判员 伍朝芬审判员 刘 莉二〇一七年十月九日书记员 王兴耀 百度搜索“”