（2017）粤01民终14227号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-07-12
案件名称
广东合创数码科技有限公司、广州颐高信息科技集团有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省广州市中级人民法院
所属地区
广东省广州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
广东合创数码科技有限公司,广州颐高信息科技集团有限公司
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤01民终14227号上诉人（原审被告）：广东合创数码科技有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490号壬丰大厦颐高数码广场华南总店第四自然层F区。法定代表人：张靖。委托代理人：张美玲、龙英，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州颐高信息科技集团有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490号壬丰大厦24F（市场地址：广东省广州市天河区天河路490号1-5层）。法定代表人：ＸＸ，董事长。委托代理人：吴为标，该司职员。上诉人广东合创数码科技有限公司（以下简称合创公司）因与被上诉人广州颐高信息科技集团有限公司（以下简称颐高公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2017）粤0106民初417号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人合创公司上诉请求：1、撤销一审判决；2、合创公司无需承担2016年10月25日至2016年11月30日期间电费1887元；3、合创公司无需向颐高公司支付2016年2月22日至2016年4月21日期间租金86400元；4、合创公司无需向颐高公司支付违约金86400元；5、一、二审诉讼费用由颐高公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误，必须予以纠正，理由分述如下：第一，颐高公司没有证据证明2016年10月25日至20l6年11月30日期间的电费金额为1887元。第二，在《退租通知》中，合创公司表示“因公司无资金运作的原因……望贵司能体谅我们的难处，给以解约……”。从此处可以看出，合创公司并非有意解除合同，而是自知已无资金运作，继续经营只会造成颐高公司的损失加大，因此，出于对颐高公司负责，合创公司根据合同11.5条约定提前书面与颐高公司协商解除合同。合创公司并非擅自解除，而是协商解除。另外，合创公司现在面临支付数十名员工的几十万的经济赔偿金，目前已是资不抵债，准备向广州市中级人民法院申请破产程序。这更加反映出合创公司早已知道无法继续缴纳租金，无奈之下为了减少对方损失才发出的通知。第三，根据《中华人民共和国合同法》第114条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。退一步说即使合创公司是单方解除合同，合同约定的违约金也是过分高于造成的损失，合创公司有权请求法院适当减少或不给。理由如下：(1)针对解除合同对颐高公司造成的具体损失金额，颐高公司并未举证证明，因此不能直接适用租赁合同有关违约金的条款同时应承担未能举证的不利后果。(2)根据《合同法》第119条规定“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”。本案中，合创公司在11月29日发出《退租通知》后，颐高公司完全可以在12月初立即重新向第三方出租该商铺。而如颐高公司没有出租，应承担没有采取措施防止损失扩大的责任。请求依法改判，驳回颐高公司的全部诉讼请求。被上诉人颐高公司答辩称：同意一审判决。被上诉人颐高公司向一审法院起诉，请求判令：1、合创公司支付2016年10月25日至2016年11月30日期间的电费1887元。2、合创公司支付2016年2月22日至2016年4月21日期间的租金86400元并支付滞纳金（以86400元为本金，按每日1%的标准计算，自2016年12月1日起计至合创公司实际付清之日止，滞纳金总额以不超过本金为限）。3、合创公司支付相当于3个月租金的赔偿金即129600元。4、合创公司承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2016年1月21日，颐高公司（出租方、甲方）、合创公司（承租方、乙方）双方签订《颐高数码广场华南总店租赁合同》，约定租赁店面位于广州市天河区天河路490号壬丰大厦1–5层商铺颐高数码广场华南总店第四自然层F区（建筑面积320平方米，以下简称涉案商铺），租赁期限2016年2月22日至2019年12月31日，甲方须在2016年2月22日前向乙方交付商铺。租赁店面月租金为浮动租金，2016年4月22日至2018年4月21日每月租金计算标准为135元/平方米（含管理费），每月租金为43200元。（4.1.3条）甲方给予乙方二个月的装修免租期，时间为2016年2月22日至2016年4月21日。免租期为甲方对于乙方完全履行合同的一项租金优惠，在合同期限内，若乙方违反本合同的约定擅自提前解除或终止本合同，或因乙方违约导致单方面解除本合同，或因不可抗力的原因导致本合同提前解除，则乙方不再享受该项租金优惠，乙方须于合同提前解除或终止之日按第一年的租金标准向甲方补缴免租期内的租金。乙方租赁甲方店面采用先交费后使用的原则，每一个月为一个租期，第一个租期的租金在本合同签订之日支付，以后乙方应在每个租期届满前提前十日向甲方支付下一个租期的租金。乙方应当于本合同签订时，向甲方缴纳相当于两个月租金的履约保证金86400元。甲方有权按照本合同约定向乙方收取履约保证金、店面租金以及本合同约定的应由乙方承担支付的各项费用。乙方有违反本合同的行为，依照本合同规定和我国相关法律规定，甲方有权解除合同的，甲方有权单方解除合同，履约保证金归甲方所有。（10.4条）乙方应当按时支付履约保证金、店面租金，乙方如延迟支付，须按日支付相当于应支付金额的百分之一作为滞纳金，甲方并有权终止服务；甲方向乙方发出催款通知书5日后，乙方仍未按通知规定全额交纳应交款项的，甲方有权单方面解除合同，并有权没收乙方向甲方缴纳的全部费用（包括但不限于履约保证金、租金等）作为违约金。乙方应当在合同终止撤离甲方场地时，向甲方交还与经营场地相关的钥匙。甲、乙双方单方解除合同的，自行使单方解除权一方向另一方送达解除合同通知书之日起，本合同终止；如该单方解除合同一方须承担违约责任的，按合同约定承担责任。（11.4条）如乙方因故需提前终止本合同，应提前三个月通知甲方，并经过甲方书面同意；未经甲方书面同意乙方提前终止本合同的，视为乙方违反本合同约定单方解除合同，乙方的合同履约保证金归甲方所有，甲方有进一步追偿的权利。双方在交接时应对现状和设施情况列表说明并签收确认。在本合同履行期间，除法律规定和本合同规定的情形外，双方均不得提前解除或终止本合同，任何一方违反合同，违约方依照法律规定和本合同规定承担责任外，违约方还应就其违约行为给对方造成的经济损失（包括但不限于交通费、律师费等）进行赔偿。（12.3条）乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还，乙方还应向甲方支付相当于本合同约定的3个月店面租金以作赔偿金，该赔偿金不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权向乙方索赔全部经济损失。乙方违反本合同约定，未明确违约责任的，适用甲方单方解除合同并没收履约保证金作以违约金的约定。本合同所明示的违约金并不包括损害赔偿金，乙方违约的，除承担违约金外还应承担损害赔偿金；本合同中所明示的违约金可以累积，并不因甲方行使其中一种违约赔偿而放弃其他的违约赔偿。另，合同补充条款约定，2016年8月22日前的租金在2016年8月22日前结清，押金在2016年10月22日前交齐等。合同签订后，颐高公司向合创公司交付涉案商铺，合创公司向颐高公司支付租金至2016年11月30日。2016年11月29日，合创公司向颐高公司发出《退租通知》，称：我司承租涉案商铺，现因公司无资金运作，特通知自2016年12月1日停止与贵司的租约，望贵司体谅，给予解约；所欠贵司11月份的房租，待我司收到应收款后，尽快补交。2017年1月4日，颐高公司提起本案诉讼。颐高公司提供：《结业通知》照片一份（打印件及电子光盘，颐高公司称为其工作人员于2016年12月1日在涉案商铺门口拍摄），拟证明合创公司已停止营业的事实。《结业通知》显示：我司于2016年11月30日已结束营业，落款人合创公司，落款日期2016年11月30日。合创公司对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。关于电费，颐高公司提交如下证据：1、《铺位交接表》一份。《铺位交接表》载明：退铺，铺位号3楼F区，铺位名称三星售后，交接日期2016年11月30日。电表读数三个电度：36830度（310）（36830－36093）×1.45=1069；53230度（306）117×1.45=170；33779度（307）（35779－33332）×1.45=648，合计1887元。2、《电费支付补充说明》一份及《中国银行对公客户收款通知单》两份、《收款收据》一份。《电费支付补充说明》主要内容：颐高数码广场的物业管理公司为广州颐正物业管理有限公司（以下简称颐正物业公司），我司与合创公司就涉案商铺签订租赁合同后，日常的电费由合创公司接到颐正物业公司的通知单后，直接向颐正物业公司支付；2016年10月25日至2016年11月30日期间涉案商铺电费为1887元，由于合创公司一直没有支付，颐正物业公司己要求我司代其支付。两份《中国银行对公客户收款通知单》分别显示：2016年9月27日合创公司支付颐正物业公司8月电费1638元，2016年10月31日合创公司支付颐正物业公司9月电费1584元。《收据》显示：颐高公司2016年12月30日代合创公司支付给颐正物业公司电费1887元。合创公司除对《中国银行对公客户收款通知单》没有异议外，对其余证据均不予确认。另，颐高公司确认其于2016年11月30日收回涉案商铺。一审法院认为：颐高公司、合创公司双方于2016年1月21日签订的《颐高数码广场华南总店租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定租赁期限至2019年12月31日，但合创公司在双方合同履行不到1年即于2016年11月29日以自身资金困难为由向颐高公司要求提前退租并于涉案商铺张贴《结业通知》，合创公司上述行为表明其无合法正当理由提前解除合同，且未按合同约定提前三个月通知颐高公司，合创公司为违约方。颐高公司确认其于2016年11月30日收回涉案商铺，双方合同已实际解除，对此一审法院在判决主文不再赘述。关于颐高公司要求合创公司支付2016年10月25日至2016年11月30日期间电费1887元的诉请。首先，合创公司未举证证实其清偿了上述期间的电费。其次，颐高公司对租赁期间合创公司缴纳电费的情况予以了说明，《铺位交接表》载明涉案商铺的电费读数具体明确，涉案商铺物业公司出具的《收款收据》证实颐高公司已代合创公司支付了2016年10月25日至2016年11月30日期间电费1887元，且《中国银行对公客户收款通知单》显示合创公司已实际支付的涉案商铺2016年8月、9月的电费金额分别为1638元、1584元，印证颐高公司主张的上述期间的电费并未超过合理范畴。因此，一审法院根据证据规则对颐高公司以上诉请依法予以支持。关于颐高公司要求合创公司支付免租期即2016年2月22日至2016年4月21日期间租金86400元的诉请。《颐高数码广场华南总店租赁合同》约定“免租期为甲方对于乙方完全履行合同的一项租金优惠，在合同期限内，若乙方违反本合同的约定擅自提前解除或终止本合同，或因乙方违约导致单方面解除本合同，或因不可抗力的原因导致本合同提前解除，则乙方不再享受该项租金优惠，乙方须于合同提前解除或终止之日按第一年的租金标准向甲方补缴免租期内的租金”，根据上述约定，如非因作为出租方的颐高公司原因导致合同提前解除的，作为承租方的合创公司均应补缴免租期的租金。本案系合创公司以自身资金困难为由提出提前解除，合同提前解除不可归责于颐高公司，在此情况下合同约定的合创公司补缴免租期租金的条件已成就，一审法院对颐高公司要求合创公司支付免租期即2016年2月22日至2016年4月21日期间租金86400元的诉请予以支持。关于颐高公司要求合创公司支付上述免租期租金的滞纳金的诉请。鉴于合同并无明确约定如合创公司逾期补缴免租期租金则应按每日1%支付滞纳金，故颐高公司上述诉请缺乏理据，一审法院不予支持。关于颐高公司要求合创公司支付相当于3个月租金的赔偿金即129600元的诉请。上述赔偿金实为违约金。《颐高数码广场华南总店租赁合同》约定“乙方违反本合同约定单方解除合同的，属乙方违约，乙方缴纳的履约保证金，甲方不予退还，乙方还应向甲方支付相当于本合同约定的3个月店面租金以作赔偿金，该赔偿金不足以弥补甲方经济损失的，甲方有权向乙方索赔全部经济损失”。本案中合创公司提出合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。我国《合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失。”根据上述规定，综合本案案情，一审法院酌情将该违约金调整为2个月的租金，按此合创公司应向颐高公司支付违约金86400元。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，作出如下判决：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东合创数码科技有限公司支付原告广州颐高信息科技集团有限公司2016年10月25日至2016年11月30日期间电费1887元。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东合创数码科技有限公司支付原告广州颐高信息科技集团有限公司免租期即2016年2月22日至2016年4月21日期间租金86400元。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广东合创数码科技有限公司支付原告广州颐高信息科技集团有限公司违约金86400元。四、驳回原告广州颐高信息科技集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4570元，由原告广州颐高信息科技集团有限公司负担780元，被告广东合创数码科技有限公司负担3790元。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人均无提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。本案争议焦点为合创公司是否应当支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第九十八条规定：合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的资金效力。本案中，合创公司与颐高公司所签订的上述租赁合同明确约定合创公司违反本合同约定单方解除合同的，属合创公司违约，合创公司缴纳的履约保证金，颐高公司不予退还，合创公司还应向颐高公司支付相当于本合同约定的3个月店面租金以作赔偿金。而合创公司在合同约定的租期未届满的情况下仅因自身的原因要求解除合同，显属违约，颐高公司亦是在该情况下，才同意解除合同，但其要求合创公司结算使用涉案商铺期间的费用及承担违约责任符合合同的约定及上述法律规定，且一审法院在合创公司主张违约金过高的情况下已酌情调低了违约金，合创公司仍以协商解除合同为由不同意支付违约金理由显然不成立，本院不予支持。综上所述，合创公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3790元，由上诉人广东合创数码科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 姚伟华审判员 吴国庆审判员 黄 嵩二〇一七年十月九日书记员 徐毅敏 来自