（2017）渝0117民初7433号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-28
案件名称
蒋周碧与赵学明梁绍菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
重庆市合川区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蒋周碧,赵学明,梁绍菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十二条第一款，第六十三条；《中华人民共和国合同法》：第五十八条
全文
重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0117民初7433号原告：蒋周碧，女，1974年11月18日出生，汉族，农村居民，住重庆市合川区。委托诉讼代理人：何治莲，重庆奔程律师事务所律师。委托诉讼代理人：余全友，重庆奔程律师事务所律师。被告：赵学明，男，1964年10月26日出生，汉族，农村居民，住重庆市合川区。被告：梁绍菊，女，1967年8月28日出生，汉族，农村居民，住重庆市合川区。原告蒋周碧与被告赵学明、被告梁绍菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年7月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蒋周碧及其委托诉讼代理人何治莲，被告赵学明、被告梁绍菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蒋周碧向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告于2016年12月13日所签订的买卖合同无效；2、判决被告退还原告购房款12万元及资金占用损失（该资金占用损失以10万元为基数从2013年5月20日至2016年12月13日为止的中国人民银行同期贷款利率计算的利息；以12万元为基数，从2016年12月14日开始至付清时为止的中国人民银行同期贷款利率计算的利息）。事实和理由：原告与被告于2012年4月5日签订了购房协议，被告将其所有的位于合川区双凤镇喻家坝街上的门市面积49.68㎡的房屋卖给原告，总价款14.5万元。原告按照约定支付了首付款7万元，后经被告要求又支付了3万元。但因被告的原因一直未能将房屋产权过户至原告名下。2016年12月13日，在被告的要求下双凤重新签订了房屋买卖协议，原告又支付了2万元给被告，但被告一直无法办理过户手续。后原告才知道由于原告非同一集体经济组织成员，原、被告之间签订的买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，应为无效合同。为维护原告的合法权益特起诉至法院，请求人民法院依法判决如诉请。被告赵学明、梁绍菊辩称，被告与原告于2012年签订了购房协议属实，总价款14.5万元。原告支付给了被告7万元房款，后又支付了3万元房款。由于政策不允许办理不到房屋过户手续。2016年12月13日双方签订协议后，被告要求原告再支付房款2万元，但原告至今没有支付该2万元给被告，被告已经出具了收条给原告，为此原告与被告发生纠纷，被告就于2017年1月开始收取了该房屋的租金，没有要原告收取租金了。被告共计只收取了原告房款10万元，不是12万元，虽然现在过不了户，但原告实际占用被告的房屋多年，也应该向被告支付租金，故不同意退还原告购房款及资金占用损失。原告为支持自己自的诉讼请求，在举证期内向法庭提交了如下证据：1、2012年4月5日的《购房协议》和2016年12月13日的《协议》。证明被告赵学明将本案讼争房屋卖给原告的事实，之后的协议中明确原告共计支付给了被告购房款12万元的事实。被告质证认为双方签订了两份购房协议属实。2、2013年5月20日的收条1张。证明被告收到了原告支付的购房款10万元的事实。被告质证认为该收条系被告赵学明出具，收到了原告支付的购房款10万元属实。3、房屋租赁合同1份。证明原告将购买的被告的讼争房屋于2013年5月22日出租给他人，年租金2500元的事实。被告认为该租赁合同系原告与他人签订的，但从2017年1月起，讼争房屋的租金就由被告在负责收取。4、讼争房屋的房地产权证。证明被告出售给原告的涉案房屋系农村集体土地房屋。被告质证认为真实性无异议。5、个人业务取款回单。证明原告于2012年4月5日取的现金支付给被告的购房款。被告质证认为7万元的购房款原告系通过农商行转账支付的，3万元的购房款系支付的现金。对银行的个人业务取款回单真实性无异议。6、2016年12月13日的收条复印件1张。证明原告共计支付给了被告购房款12万元。被告质证认为该收条系被告书写的属实，但因原告没有支付最后的2万元，被告就要求原告将收条原件退回并销毁了，所以原告处只有复印件。原、被告对上述证据1-6的真实性均无异议，本院予以采纳。上述证据真实、合法，与本案有关联，本院依法予以确认，并载卷佐证。在诉讼过程中，本院依职权收集了如下证据：1、询问黄晓萍、苟静的的询问笔录。黄晓萍系合川双凤镇喻家村委会主任，苟静系喻家村委会综合服务专干。黄晓萍、苟静共同证实：2016年12月13日原、被告签订的《协议》系村主任黄晓萍书写的，他们均在现场。在签订协议时，没有看见原告付款给被告，听到原告说签订协议后回去转账支付，至于以后原告转没转账就不清楚了。2、询问赵文宽、蒋秀群的询问笔录。赵文宽系原告购买的涉案门市的隔壁门市的租赁户，蒋秀群系原告购买的涉案门市对面经营药店的街坊。赵文宽证实：在过年前的一天，听到赵学明和蒋周碧在争吵，赵学明喊蒋周碧拿2万元钱，如果不拿就要把收条上的金额改了。后来就看到赵学明在撕条子，至于条子改没改就不清楚。蒋秀群证实：其看到赵学明和蒋周碧在吵架，具体为什么争吵不清楚，只看到蒋周碧拿给了赵学明一张条子，赵学明拿到条子后就在他门市外面撕了，具体为什么要撕条子不清楚。原告对上述询问笔录的质证意见为：对黄晓萍和苟静的询问笔录无异议，但对转账这个事情不认可，因为她们都是听说的，并不知道事实；对蒋秀群的询问笔录真实性无异议，但无法证明本案的客观事实；对赵文宽的询问笔录不认可，他只是听说，也没有看到撕条子的内容是什么，无法证实客观事实。被告对上述询问笔录的真实性均认可，认为说的都是属实的。当时写合同时她们都看到的，被告发了账号给原告，但原告一直没有打钱过来，被告才将收条原件撕了的。本院认为，上述询问笔录系法院依职权收集的，本院对该证据依法予以确认。本院经审查认定如下案件事实：二被告在重庆市合川区双凤镇喻家村4社修建有私有砖混住宅房屋一幢，其中涉案门市建筑面积49.68㎡，并于2011年8月2日取得重庆市合川区国土资源和房屋管理局颁发的房地证XX字第XX号房地产权证。该房屋系在集体土地上修建的房屋。2012年4月5日，原告与被告赵学明签订了《购房协议》，协议约定：被告将位于重庆市合川区双凤镇喻家坝街上的门面1个（建筑面积49.68㎡）作价14.5万元出卖给原告；付款方式为：签协议之日首付7万元，待房产证办好后，被告交给原告，原告付清余款7.5万元。被告于2012年4月5日将该讼争房屋交付给了原告使用。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了首付款7万元，后应被告的要求又向被告支付了购房款3万元。被告赵学明于2013年5月20日向原告出具收到原告交来的房款10万元的收条1张。因被告不能为原告办理讼争房屋的过户手续，2016年12月13日，原告（乙方）与被告赵学明（甲方）再次签订《协议》，该协议中明确：介于乙方于2012年自愿购买甲方房屋（位于喻家坝街上，面积49.68㎡），因政策原因特达如下协议：1、乙方到即日止已付购房款10万元；2、房屋产权全属乙方，甲方无任何权属（房屋所有权）；3、乙方应付甲方房款14.5万元，已付给甲方12万元；4、乙方余欠甲方购房款2.5万元，待房产权证办好后一次性付清余款给甲方（2.5万元）；5、此协议一式两份，双方签字生效，不得反悔。该协议签订后，被告赵学明于2016年12月13日向原告出具了收到购房款12万元的收条，但后因原、被告为是否支付2万元购房款发生纠纷。被告以原告未支付第三期2万元购房款为由，从2017年1月起由被告收取讼争房屋的租金至今，并将12万元的收条原件收回撕毁。在庭审过程中，原告陈述争议的2万元房款系于2016年12月13日在被告家里以现金的方式支付给被告的，付款后才和被告签订的协议。被告则称在签订协议时原告承诺签订协议后以转账方式支付争议的2万元房款，所以被告才同意在协议里写上“已付给甲方12万元”的内容；被告在签订协议后，就将银行账号发给了原告的丈夫，但原告在签订协议后未转账支付该2万元房款，双方为此发生纠纷，被告就将12万元收条原件收回撕毁，并从2017年1月起，由被告收取讼争房屋的租金至今。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对合同当事人具有法律约束力。无效的合同自始没有法律约束力。由于被告出售给原告的讼争房屋系在集体土地上修建的房屋，原告为草街街道百岁村村民，被告却系双凤镇喻家村村民，原告与被告并非同一集体经济组织的成员，故原告与被告签订的《购房协议》及《协议》无效。现原告要求确认原、被告于2016年12月13日签订的《协议》无效的诉讼请求理由正当，本院依法予以支持。关于原告是否支付给被告第三笔购房款2万元的问题。现原、被告对原告已经支付给了被告两笔购房款共计10万元均无异议，本院予以确认。关于第三笔购房款2万元的支付问题，原告称已经以现金方式在签订协议前支付给了被告，然后写进了协议里面予以了确认。但证人黄晓萍、苟静证实：没有看见原告付款给被告，听到原告说签订协议后回去转账支付。如果原告在签订协议前就已经支付给了被告2万元房款，就不存在还要在签订协议后转账支付的问题，故原告的该意见与证人黄晓萍、苟静的证实内容相矛盾。虽然原、被告在协议里面明确了“乙方应付甲方房款14.5万元，已付给甲方12万元”的内容，但同时原、被告也在协议里明确了“乙方到即日止已付购房款现金10万元”的内容。根据证人赵文宽、蒋秀群证实的看到原、被告在争吵，被告赵学明将原告拿出的条子当场撕毁的内容，结合原告举示不出12万元收条原件的客观事实，以及被告于2017年1月不要原告收取租金，而由被告收取讼争房屋租金至今的客观事实，本院对原告陈述已经以现金方式支付给了被告2万元购房款的意见不予采纳。被告陈述原告承诺在签订协议后以转账方式支付给被告2万元购房款，因原告未转账支付该2万元购房款而发生纠纷，被告收回了12万元的收条予以撕毁并不要原告收取讼争房屋的租金的意见与证人黄晓萍、苟静、赵文宽、蒋秀群证实的内容相一致，且符合一般常理，本院予以采信。本院确认原告未支付给被告第三笔购房款2万元。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。即便原告在2012年4月5日购买被告的房屋时不知道讼争房屋系在集体土地上修建，但在2016年12月13日双方签订协议时，原告已经拿到讼争房屋的房地产权证复印件，明确知道讼争房屋系在集体土地上修建而继续与被告签订《协议》，导致原、被告签订的《协议》无效，原、被告均有过错。现原告要求被告退还原告购房款10万元的诉讼请求符合法律规定，本院依法予以支持；原告的过高要求部分，本院依法不予主张。因原、被告对《协议》无效均有过错，故对原告要求的资金占用损失（资金占用损失以10万元为基数，从2013年5月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时为止）本院确认由原、被告各自承担二分之一。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、原告蒋周碧与被告赵学明于2016年12月13日签订的《协议》无效。二、由被告赵学明、梁绍菊在本判决生效后五日内退还给原告蒋周碧购房款10万元。三、由被告赵学明、梁绍菊在本判决生效后五日内支付给原告蒋周碧资金占用损失的二分之一（资金占用损失以10万元为基数，从2013年5月20日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时为止）。四、驳回原告蒋周碧的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半缴纳1350元，由原告蒋周碧负担200元，由被告赵学明、梁绍菊负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员 李必建二〇一七年十月九日书记员 李嘉绮 更多数据：搜索“”来源：