（2017）渝02民终2276号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-01
案件名称
谭廷全重庆市万州区康宁制衣厂与李露露杨平商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第二中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
重庆市万州区康宁制衣厂,谭廷全,李露露,杨平
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝02民终2276号上诉人（原审被告）：重庆市万州区康宁制衣厂，住所地重庆市万州区王牌路255号，组织机构代码73397534-X。经营者：谭廷全，男，1951年11月21日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人（原审被告）：谭廷全，男，1951年11月21日出生，汉族，住重庆市万州区。被上诉人（原审原告）：李露露，女，1973年4月10日出生，汉族，住重庆市万州区。委托代理人：李云英，重庆市万州区龙沙法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：杨平，男，1963年2月15日出生，汉族，住重庆市万州区。委托代理人：赵运平，男，1968年11月30日出生，汉族，住重庆市万州区。上诉人重庆市万州区康宁制衣厂、谭廷全因与被上诉人李露露、杨平商品房预售合同纠纷一案，不服重庆市开州区人民法院（2017）渝0101民初7036号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年9月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。重庆市万州区康宁制衣厂、谭廷全上诉请求：1、撤销一审民事判决，依法改判被上诉人杨平承担责任，上诉人不承担责任；2、诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：上诉人与中航工程建设有限公司重庆工程局于2008年6月6日签订了《开发项目转让协议》，协议约定上诉人将王牌路255号康宁制衣厂小区整体改造项目转让给中航工程建设有限公司重庆工程局，为项目顺利实施，上诉人同意中航工程建设有限公司重庆工程局组建“康宁制衣厂小区”整体改造项目，并刻项目部公章提供其使用，该项目部是牌楼办事处相关人员组成，项目由杨平出资开发并负责实施，项目章是为上报建设手续工作需要和房屋拆迁销号而设定，没有房屋销售的资质和权利，双方同意由此造成的后果由中航工程建设有限公司重庆工程局承担，与上诉人无关。该项目部是以康宁制衣厂小区地名组建的，已随项目转让而转让，故一审认定该项目部是康宁制衣厂组建的事实错误；上诉人对被上诉人李露露与杨平之间签订《商品房预购合同》不知情，也未参与。项目终止后上诉人也无法告知李露露，告知义务应当由杨平履行；被上诉人李露露对项目转让知情，但不计后果与杨平签订合同，长达八年才提出返还杨平所收取的购房款，有与杨平共谋的故意，上诉人对其签订合同没有过错。李露露辩称，项目转让协议约定由康宁制衣厂组建项目部并刻项目部公章；被上诉人买房时是依康宁制衣厂打的横幅广告，收款也是康宁制衣厂项目部，杨平代表的是康宁制衣厂。故一审判决正确，请求维持。杨平辩称，2008年6月经人介绍认识谭廷全，谭廷全承诺给他2万平方米的劳务工程。中航公司是开发商和总承包方，均是谭廷全挂靠，制衣厂和中航公司都是谭廷全掌控，其后谭廷全组建了康宁制衣厂小区改造拆迁项目部，让他配合拆迁和小区改造有关工作，月工资18000元。项目部由谭廷全掌管，他依谭廷全授意签订拆迁合同和售房合同，收款和开票均是谭廷全或其妻子掌管。项目解除后，谭廷全还欠他借款、工资等共计28万元，至今未付。项目部行为与他无关，应由谭廷全承担责任。李露露向一审起诉请求：1、依法确认李露露与重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部于2009年12月10日签订的《商品房预售（预购）合同》无效；2、判令康宁制衣厂与杨平连带返还原告购房首付款60000元；3、判令康宁制衣厂及杨平连带赔偿原告资金利息（自支付之日至付清时止按月息3%计算）；4、诉讼费由康宁制衣厂与杨平负担。一审法院认定事实：2008年6月6日，被告康宁制衣厂（甲方）与中航长城公司重庆工程局（乙方）签订《开发项目转让协议》，该协议约定，一、甲方将王牌路255号康宁制衣厂小区整体改造45000平方米以上项目转让给乙方投资，……所有的拆迁安置费用由乙方承担，并在本项目内以新建房作为还房安置所有拆迁户。乙方付给甲方净转让费450万元（不含税费）。二、在签订协议时，乙方付甲方定金10万元，如甲方不能办理该项目建设手续此款无条件返还，并承担由此造成的相关损失，该协议自动解除……三、由甲方负责项目的前期搬迁工作，乙方提供搬迁安置协议文本。……十一，为了乙方项目的顺利实施，甲方组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由乙方承担，与甲方无关。签订该协议时，被告谭廷全收到协议约定的10万元定金。2009年12月10日，重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部（甲方）与李露露（乙方）签订《商品房预售（预购）合同》，该合同约定，甲方将新建的商品房平王牌路楼层靠万州区西山车站方向A栋框架（框剪）结构电梯房二层写字楼，面积约300平方米，按1680元/平方米计价预售给乙方，总成交金额504000元；甲方同时将A栋框架（框剪）结构电梯房31层，约116平方米按1900元/平方米计价预售给乙方，成交价款为220400元；签订本合同时乙方应向甲方缴纳该房屋总价款对30%首付款217320元，乙方在签订合同时向甲方支付首付款50000元，余下的167320元首付款乙方在办理银行按揭贷款时支付给甲方；甲方如未按时交房（2012年10月30日）如超出交房时间60日，甲方应按总房款10%赔偿给乙方，如项目不能实施，甲方应按已收取乙方预购商品房50000元首付款的3%月息计息支付给乙方。原告于2009年12月10日支付部分首付款50000元，重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部出具收据一张，并有经办人被告杨平签字。2010年9月23日，被告康宁制衣厂（甲方）与被告杨平（乙方）签订《终止项目出让协议书》，主要约定双方签订的《项目转让协议书》解除，甲方收回上述项目的全部权利，原乙方以该项目开发改造的名义签订、达成的全部合同、协议和签章的全部文件、票据等，由乙方全权负责终止和废除，印鉴印章作废，并由乙方承担其产生的经济和法律责任，与甲方无关。一审法院认为，被告康宁制衣厂与中航长城公司重庆工程局签订的《开发项目转让协议》约定，为了中航长城公司重庆工程局承建项目的顺利实施，被告康宁制衣厂组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由中航长城公司重庆工程局承担，与被告康宁制衣厂无关。据此，一审法院认定重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部系被告康宁制衣厂组建设立，由于该项目部未经工商登记，不是合法的民事主体，也不具备独立承担民事责任的能力，其对外产生的权利义务应当由其开办人被告康宁制衣厂承担。虽然《开发项目转让协议》约定此项目专用章产生的一切后果由中航长城公司重庆工程局承担，但对外不具有约束力。重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部与原告李露露签订的《商品房预售（预购）合同》中，被告杨平虽然参与了合同的签订与收款，但均是以重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部名义进行，杨平的行为是代表项目部的职务行为。虽然被告康宁制衣厂与被告杨平签订的《终止项目出让协议书》载明杨明以项目部名义签订的全部合同、协议由杨平负责终止和废除，并由杨平承担其产生的经济和法律责任，但该约定没有公示告知债权人并经债权人同意，不能对原告产生效力，故被告杨平在本案中不应承担责任。《房屋预售（预购）合同》对买卖房屋座落的位置、面积、单价、付款方式及期限、交房期限、违约责任等进行了约定，符合法律法规规定的商品房买卖合同的主要内容，且原告已支付了部分首付房款，该合同应当认定为商品房买卖合同。由于被告康宁制衣厂没有房地产开发主体资格，在签订合同时也没有取得建设工程规划许可、预售房许可证等审批手续，故该《商品房预售（预购）合同》系无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告在签订房屋买卖合同未尽到合理的谨慎审查义务，对被告康宁制衣厂是否有房地产开发主体资格、是否取得建设工程规划许可和商品房预售许可等事项未注意审查，且从合同内容看明确是预购，原告对被告康宁制衣厂未取得该项目的相关建设手续和销售手续是明知的，并在长达六年的时间里没有采取积极地有效措施防止损失的扩大，对损失的产生有一定过错，应承担一定责任。被告康宁制衣厂在明知没有房地产开发主体资格、没有建设工程规划许可和商品房预售许可等情形下进行房屋销售，是导致双方签订的房屋买卖合同无效的根本原因，应对损失的产生承担主要过错。根据本案的实际情况，酌情认定以支付的购房款为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计算原告的损失。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项、第五十六条、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决：1、原告李露露与被告重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部于2009年12月10日签订的《商品房预售（预购）合同》无效；2、被告重庆市万州区康宁制衣厂在本判决生效之日起五日内向原告李露露返还购房款50000元并支付资金占用损失（以50000元为基数，从2009年12月10日起至付清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率标准计算）；三、驳回原告李露露的其他诉讼请求。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告重庆市万州区康宁制衣厂负担（原告已预交，由被告康宁制衣厂迳付原告）。二审审理期间，被上诉人杨平向本院提交了“欠条”，拟证实项目转让协议解除后，谭廷全欠其补偿款28万元，至今未支付。重庆市万州区康宁制衣厂、谭廷全质证后认为，该欠条属实，但正是因为杨平没有了结相关纠纷才未支付该款项。李露露质证后认为，不属于新证据，与本案无关联性。本院认为，该欠条证明内容指向系谭廷全与杨平之间的纠纷，与本案处理的商品房预售合同纠纷无关联性，且不属新证据，不予采信。本院二审查明本案的事实与一审查明的一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部于2009年12月10日与李露露签订《商品房预售（预购）合同》，因重庆市万州区康宁制衣厂不具备房地产开发主体资格且没有取得商品房预售许可，故属无效合同。重庆市万州区康宁制衣厂与中航工程建设有限公司重庆工程局签订的《开发项目转让协议》约定，为了中航长城公司重庆工程局承建项目的顺利实施，重庆市万州区康宁制衣厂组建项目部申请刻项目部专用章一枚提供给该项目工作使用，此项目部专用章所产生的一切后果由中航长城公司重庆工程局承担，与康宁制衣厂无关。依据该约定，可认定重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部系重庆市万州区康宁制衣厂组建设立，且为项目实施允许以该项目部名义实施相应的民事活动。上诉人虽主张项目部不是其成立，但因无相应充分证据证实，不予支持。重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部与李露露签订《商品房预售（预购）合同》，系以重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部名义签订，加盖了重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部印章，房屋首付款收据上亦加盖了该项目部印章，故李露露完全有充分理由相信是重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部实施的预售房屋行为，由此产生的责任亦应有重庆市万州区康宁制衣厂小区改造项目部承担。但因该项目部未经工商登记，不是合法的民事主体，也不具备独立承担民事责任的能力，故其产生的权利义务应当由其组建单位重庆市万州区康宁制衣厂承担。虽然重庆市万州区康宁制衣厂与中航工程建设有限公司重庆工程局签订的《开发项目转让协议》以及与杨平签订的《终止项目出让协议书》均对以项目部名义实施的民事活动权利义务承担进行了约定，但属签订协议双方内部的约定，并不当然产生对外的约束力，而本案现有证据不能证明李露露在签订《商品房预售（预购）合同》对该项事实知晓或事后表示认可，故其约定对李露露不产生约束力。据此，上诉人认为其不承担责任而应由杨平承担责任的上诉理由不能成立。一审认定事实清楚、适用法律正确、处理结果恰当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人重庆市万州区康宁制衣厂、谭廷全负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜长城审 判 员 杨继伟代理审判员 毋向娟二〇一七年十月九日书 记 员 章立立 关注微信公众号“”