（2017）浙0105民初2347号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-08-28
案件名称
王国良与方小英、沈哲浩确认合同效力纠纷一审民事判决书
法院
杭州市拱墅区人民法院
所属地区
杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王国良,方小英,沈哲浩,沈某,徐晶玲,沈金龙,王雅娟
案由
确认合同效力纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条
全文
杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0105民初2347号原告：王国良，男，1969年7月6日出生，住杭州市拱墅区。委托代理人（特别授权代理）：王治国，浙江万向光明律师事务所律师。被告：方小英，女，1983年1月6日出生，住杭州市滨江区。被告：沈哲浩，男，2005年6月7日出生，住杭州市拱墅区。法定代理人：沈某，身份信息同被告沈某，系被告沈哲浩父亲。被告：沈某，男，1982年11月8日出生，住杭州市拱墅区。被告：徐晶玲，女，1980年9月17日出生，住杭州市拱墅区。第三人：沈金龙，男，1953年10月5日出生，住杭州市拱墅区。第三人：王雅娟，女，1958年5月16日出生，住杭州市拱墅区。原告王国良诉被告方小英、沈哲浩、沈某、徐晶玲及第三人沈金龙、王雅娟确认合同效力纠纷一案，本院于2017年3月22日立案受理后，依法适用普通程序于2017年7月27日公开开庭进行审理，原告王国良及其委托代理人王治国、被告方小英及被告沈某暨被告沈哲浩法定代理人到庭参加诉讼，被告徐晶玲及第三人沈金龙、王雅娟经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告王国良起诉称：被告沈某与被告徐晶玲原系夫妻关系，是被告沈哲浩的父母，第三人沈金龙与王雅娟系夫妻关系，是被告沈哲浩的祖父母。涉案房屋位于杭州市拱墅区3幢3单元802室，最初属于拆迁安置房，当时户主为第三人沈金龙，一家有五口人:沈金龙、王雅娟、沈某、徐晶玲、沈哲浩。原告王国良于2010年与户主沈金龙夫妇签订房屋转让意向书，并实际支付了第一笔40余万元的房屋转让款。因该房屋为拆迁安置房屋，暂时无法办理房屋产权登记或变更登记，双方约定在可以办理房屋产权登记时立即为原告王国良办理，原告王国良再支付余下房款。同时第三人沈金龙夫妇将该房屋的钥匙以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、物业交接清单等收房材料交付给原告王国良，完成了房屋的实际交付。原告王国良在收房后，对房屋进行了精装修，一直以房主的身份向物业交纳各项费用并使用至2015年初，期间一直没有任何人对原告王国良的房主身份提出任何异议。然2016年5月，被告方小英却向原告王国良主张，其己经于2015年1月从上任户主被告沈哲浩父母那里受让该房屋，成为房屋的新户主，要求一直居住使用房屋6年之久的原告王国良腾退房屋。后经了解，房屋于2014年便可以办理产权证，但是第三人沈金龙一家并未按照合同约定及时通知原告王国良办理产权手续。反而是，一家串通隐瞒原告王国良，通过分家析产纠纷诉讼将房屋转至被告沈哲浩名下。后被告沈某与徐晶玲离婚，被告沈某获得沈哲浩的抚养权。2015年1月，在被告沈某的主持下，经被告徐晶玲签字同意，将房屋转让给被告方小英。但早在被告沈某离婚前，被告沈某与被告方小英就关系暧昧，被告沈某甚至因为被告方小英与原配被告徐晶玲离婚。现在被告沈某与被告方小英同居，两人共同生活，属于利益共同体。被告沈某主张将房屋转让给被告方小英，是两方串通逃避向原告王国良交付房屋义务的行为。2010年被告沈某父母出面将房屋转让给原告王国良，原告王国良一直居住使用至2016年。且据第三人沈金龙夫妇讲，第三人沈金龙夫妇将房屋转让给原告王国良后不久，就告知了被告沈某与被告徐晶玲。另，被告沈某作为沈家的一份子，退一步讲，即使其父母转让房屋时其不知情，但转让交付之后，其父母对房屋转让这一家中大事定己告知被告沈某与被告徐晶玲；再退一步讲，即使被告沈某父母没有主动告知，对于家中一套房子被陌生人长期占有使用这一大事，被告沈某或被告徐晶玲定会对此事追究到底，询问家人也好，质询房屋占有人即原告王国良也罢，从而获知房屋己经转让的事实。也就是说，在原告王国良占有使用房屋的6年时间内，被告沈某、徐晶玲对房屋转让一事是知晓的，且二人没有向受让人提出任何异议，表明对房屋转让一事，作为家庭成员是认可的。被告沈某、徐晶玲对房屋己经转让给他人的事实是知晓且认可的，但其一家人却串通，通过分家析产纠纷诉讼将房屋转至被告沈哲浩名下。之后，被告沈某在明知的情况，依然主张将房屋转让给与其有暧昧同居关系的被告方小英；被告徐晶玲也在明知的情况下，依然在将房屋再次转让的协议上以法定代理人的身份签字，联合被告方小英共同串谋在为原告王国良办理产权证之前，钻法律空子，以达到逃避为原告王国良办理房屋产权证的义务，以及在收到房款交付房屋后又将房屋拿回而不用承担责任的不当目的。根据《合同法》第五十二条第（二）项的约定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效。根据该规定，在被告沈某和被告方小英的主持下，联合被告徐晶玲，共同串谋将己转让的房屋再次转让给被告方小英，严重损害了原告王国良的合法权益，所以将房屋转让给被告方小英的合同应属无效合同。故原告王国良请求判决：1.确认被告沈哲浩、沈某、徐晶玲与被告方小英之间签订的《房屋转让合同》无效；2.本案诉讼费用由四被告承担。被告方小英答辩称：1、2015年1月，答辩人经杭州我爱我家房地产经纪有限公司介绍，与该房屋原房屋所有权人自愿平等地签署《房屋转让合同》，以市场价110万元购买了位于杭州市拱墅区3幢3单元802室房屋，并依法办理了房屋所有权变更登记手续，依法取得了所有权；2、原房屋所有权人沈哲浩及其监护人沈某和徐晶玲在出售房屋给答辩人时对该房屋享有合法的所有权，拥有有效的房产三证、公证文书等凭证，且经杭州市拱墅区人民法院生效的(2013)杭拱民初字第1229号民事判决书确认，因此，原房东出售涉案房屋前对房屋享有完整合法的所有权；3、原告王国良在未取得房屋所有权的情况下，强占答辩人方小英房屋，并非法牟利已经侵害了答辩人的物权，原告王国良提供的证据《房屋转让意向合同》与本案无关，当时该房屋属于拆迁安置房不具备产权证，权属不明，房产买卖必须是由共有权人全体同意并经房管部门登记方可取得完整合法的所有权，原告王国良购买价格明显低于当时市场价值，且至今未办出产权证，根本未取得物权。被告沈某、沈哲浩答辩称：1、答辩人和被告方小英之间房屋买卖合同真实合法有效，所有权已转移；2、如果第三人沈金龙、王雅娟欠原告王国良的钱，原告王国良应该找他们要，承担责任也应该由第三人沈金龙、王雅娟承担。第三人沈金龙、王雅娟与原告王国良之间的所谓房款也并未付清，极有可能是第三人沈金龙欠下的非法赌债。被告徐晶玲提交书面答辩称：答辩人与被告方小英的房屋买卖交易自愿真实合法有效。杭州市拱墅区3幢3单元802房最初是拆迁安置房，属于家庭共有，答辩人的公公即第三人沈金龙好赌，负债累累，为了钱可以在外面乱签字，分配的房子都因为公公被查封，该拆迁房不是第三人两个人的，是按人口包括独生子女政策分的，第三人无权单独处分共有财产，答辩人并不知晓且从未同意将房屋卖给原告王国良，更不可能以低价贱卖，也从未在原告王国良的协议或者收条上签过字。杭州市拱墅区法院的(2013)杭拱民初字第1229号民事判决书确认杭州市拱墅区3幢3单元802房屋归答辩人、被告沈哲浩和沈某所有，并办理了房产三证。之后经我爱我家房地产经纪公司介绍，被告方小英以市价110万元与房屋所有人谈拢，并配合办理了房产交易过户登记手续。答辩人与被告方小英是经过自愿平等协商的，被告方小英也付清了全款，答辩人和被告方小英之间的房屋买卖合同是真实合法有效的。原告王国良为支持其诉讼主张，向本院提交了下列证据材料：1、《房屋转让意向合同》，用以证明第三人沈金龙、王雅娟于2010年12月7日将涉案房屋转让给原告王国良，以及第三人沈金龙、王雅娟有义务协助原告王国良办理房屋产权证的事实；2、收条、中国工商银行收付款明细，用以证明原告王国良已支付第三人沈金龙、王雅娟部分购房款的事实；3、回迁安置意向书、往来款票据、费用清单、物管费收费单、住宅质量保证书、住宅工程使用说明、浙江省门牌证、物业交接清单（复印件），用以证明第三人沈金龙、王雅娟在2010年12月8日将涉案房屋及相关材料交付给原告王国良的事实；4、证明，用以证明原告王国良在2012年5月对涉案房屋进行装修，并于2013年1月完成装修的事实；5、04057按照户号查询历史电量电费、历月电费明细、南3-3-802水费明细表，用以证明涉案房屋在2013年1月起就产生了正常生活所需的电费，电费户名就是原告王国良，涉案房屋水电设备及家具家电齐全且有人居住的事实；6、房屋租赁合同，用以证明2013年9月30日起原告王国良就将涉案房屋出租给案外人陈伟伟的事实；7、《杭州市房屋转让合同》及合同签订承诺书，用以证明2015年1月20日、22日房屋买卖双方及中介公司签订《杭州市房屋转让合同》的时候故意隐瞒了涉案房屋的实际情况，即涉案房屋并非附件1所说的毛坯房，而是水电气、电视电话、互联网、家具家电齐全且一直有人居住的房屋，买卖双方是恶意串通签订转让合同的事实；8、（2015）杭拱民初字第890号民事判决书，用以证明被告方小英在购买房屋时候明知涉案房屋有人居住且并非房屋出让人出租给该居住人的情况下（即涉案房屋可能存在法律纠纷的情况下），仍购买涉案房屋，有悖常理，进而证明买卖双方签订《房屋转让合同》的行为是恶意串通的事实；9、律师调查笔录，用以证明被告方小英在购买房屋的时候明知房屋已转让给原告王国良，被告方小英在购买房屋的时候是恶意串通行为，被告方小英不是善意第三人的事实；10、被告方小英和沈某的开房记录，用以证明被告方小英和沈某在被告沈某与被告徐晶玲离婚前的2011年、2012年就有不正当男女关系，进而证明被告方小英明知涉案房屋已转让给原告王国良的事实；11、第三人沈金龙、王雅娟的情况说明及书面证人证言，用以证明在分家析产前被告沈某、徐晶玲是知悉涉案房屋已经卖给了原告王国良，且被告方小英、沈某在被告沈某和徐晶玲离婚前就有不正当男女关系的事实；12、1818黄金眼节目视频，用以证明被告沈某和方小英恶意串通侵害原告王国良获得涉案房屋产权的事实；13、照片，用以证明被告沈某和方小英关系暧昧，是利益共同体的事实；14、原告王国良和第三人沈金龙的电话录音，用以证明在2013年5月分家析产前，被告沈某就已经知晓涉案房屋转让给了原告王国良的事实，进而证明分家析产协议是第三人沈金龙夫妇与被告沈某、徐晶玲恶意串通的结果的事实；15、2016年5月16日手机录音，用以证明在2013年5月分家析产前，被告沈某就已经知晓涉案房屋转让给了原告王国良的事实，进而证明分家析产协议是第三人沈金龙夫妇与被告沈某、徐晶玲恶意串通的结果的事实；16、（2013）杭拱民初字第1229号案件开庭笔录，用以证明被告沈某、徐晶玲、沈哲浩在分家析产案件中故意隐瞒涉案房屋已被原告王国良实际占有使用的事实；17、（2016）浙0105民初6823号案件开庭笔录，用以证明1818黄金眼中节目中所讲的“方女士”就是本案被告方小英，以及被告沈某和方小英并非卖房后才认识的事实。本院依据原告王国良的申请，准许证人金某出庭作证。在庭审中，证人金某陈述：证人金某系原告王国良生意上的朋友。原告王国良与第三人沈金龙、王雅娟签订《房屋转让合同》以及支付涉案房屋购房款的时候，证人金某都是在场的。此外，2014年9月左右，证人金某曾和原告王国良、被告沈某及其女朋友方小英一起吃过饭，被告沈某曾说过愿意支付原告王国良四至五万元，但是不愿让原告王国良取得涉案房屋。本院依据原告王国良的申请，准许证人王某出庭作证。在庭审中，证人王某陈述：证人王某于2012年5月至2013年1月，在杭州市拱墅区3幢3单元802室给原告王国良做过水电安装工作。本院依据原告王国良的申请，准许证人余某出庭作证。在庭审中，证人余某陈述：证人余某于2012年至2013年期间为原告王国良就杭州市拱墅区3幢3单元802室房屋进行过装修。经质证，被告方小英对原告王国良提供的证据1的真实性、合法性、关联性均有异议，被告方小英未在合同上签字，对被告方小英无效，该合同不是原告王国良享有房屋物权的有效凭证，当时该房屋属于拆迁安置房，产权为多人共有，不能办理产权证，不具备市场交易的条件，原告王国良无权以此合同对抗被告方小英合法购得的房屋的效力；对证据2、证据3、证据4、证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告王国良已经取得案涉房屋的物权；对证据6的真实性、合法性、关联性均有异议，该合同没有任何第三方认证登记，只能说明原告王国良非法出租牟利的事实；对证据7的真实性、合法性没有异议，对证明对象有异议，该证据恰恰证明了四被告之间的房屋交易是经过正规的房产经纪中介达成并在相关部门办理登记备案，双方是一口价成交包含房屋全部装修，这也是市场常见的合法交易方式之一；对证据8的真实性、合法性没有异议，证明对象有异议，该判决已经明确被告方小英合法取得房屋所有权，依法对房屋享有完整的物权；对证据9、证据11的真实性、合法性、关联性均有异议，第三人王雅娟、沈金龙与原告王国良存在较大的直接利害关系，第三人王雅娟未出庭作证，不具有证明效力，所述内容不真实不合法，与本案无关；对证据10的真实性、合法性、关联性、证明对象均有异议，该信息属于个人隐私，双方不存在非法关系；对证据12的真实性、合法性、关联性均有异议，该内容只是媒体从采编角度用于吸引公众注意，不符合事实也无直接法律效力，原告王国良在视频采访中作虚假陈述，并非法出租牟利却称自己一直居住，并恶意隐瞒、暴力威胁强占涉案房屋；对证据13真实性、合法性、关联性均有异议，没有具体拍摄时间，照片内容也不能证明原告的证明目的；对证据14、证据15的真实性、合法性、关联性均有异议，不能证明原告王国良的证明目的，且第三人沈金龙、王雅娟与原告王国良存在较大直接利害关系，陈述内容既不真实也不合法；对证据16、证据17的证明对象有异议；对证人金某、王某、余某的证人证言的证明对象有异议，证人与原告王国良存在利害关系，且证言内容不真实。被告沈某、徐晶玲、沈哲浩对原告王国良提供的证据1中的真实性、合法性、关联性均有异议，该所谓的合同不是原告享有房屋物权的有效凭证，涉案房屋属于拆迁安置回迁房，是按人口安置的，多人共有，政策规定当时尚不能办理产权证，也不能上市交易，被告沈某、沈哲浩、徐晶玲也从未签字或口头表示同意卖房给原告王国良，之前也根本不认识原告王国良，之后也从未追认，因此该合同根本无效，对被告沈某、沈哲浩、徐晶玲出售房屋的行为没有任何约束力，合同约定的定金过高，当时市价至少百万的房屋只定价70多万，其中40多万是定金金额，第三人沈金龙、王雅娟如违约则双倍返还定金，主要条款根本不合法、不合理，存在非法赌债虚假交易问题；对证据2中的真实性、合法性、关联性均有异议，金额与《房屋转让意向合同》约定的付款金额不一致，因此，款项性质不真实，同时，收款人是第三人沈金龙、王雅娟，与本案被告沈某、沈哲浩、徐晶玲无关。其他的证据质证意见同被告方小英。被告沈某支持其抗辩主张，向本院提交了下列证据材料：1、房屋所有权证、税收缴款书，用以证明被告方小英拥有涉案房屋的所有权的事实；2、（2016）浙0105民初3212号民事判决书、（2013）杭拱民初字第1229号民事判决书、（2015）杭拱民初字第890号民事判决书及（2016）浙01民终5429号民事判决书，用以证明经法院判决后，确认由被告方小英享有涉案房屋的所有权，同时法院判决要求陈伟伟及原告王国良进行房屋腾退的事实。经质证，原告王国良对被告沈某提交的证据1、证据2的真实性无异议，关联性有异议，（2016）浙0105民初3212号民事判决书也写明本案原告王国良可另案针对取得涉案房屋所有权的合同基础或之前的产权取得提起诉讼，或针对沈金龙、王雅娟提起合同之诉，上述证据不能证明涉案房屋转让给原告王国良时被告沈某、徐晶玲是不知晓的，也不能证明被告方小英是善意购买人。被告方小英、沈哲浩、徐晶玲对被告沈某提供的证据没有异议。经审查，本院对原告王国良提供的证据1、证据2予以认定；对证据3、证据5、证据7、证据8、证据16、证据17的真实性予以认定，但上述证据不能证明原告王国良的证明目的；证据4、证据6、证据10、证据12、证据13及证人金某、王某、余某的证人证言与本案没有直接关联性，本院不予确认；证据9、证据11、证据14、证据15系本案利害关系人沈金龙、王雅娟的陈述，对其证明力本院不予认定；对被告沈某提供的证据1、证据2予以认定。根据本院确认的有效证据及双方当事人的陈述，认定下列事实：本院生效的（2013）杭拱民初字第1229号民事判决书认定：沈某、徐晶玲、沈哲浩与沈金龙、王雅娟系一家五人。2005年6月16日，其等共同居住的房屋杭州市拱墅区小河东河下98号经杭土资拆许字（2004）第27号《房屋拆迁许可证》批准，被杭州市土地储备中心拆迁。经《征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议书》、回迁选房确认表、《征用集体所有土地房屋回迁安置协议》确认：一、五人回迁时安置人口为五人，其中独生子女一人，回迁时应安置建筑面积300平方米，人均安置建筑面积50平方米、独生子女安置建筑面积100平方米。二、杭州市土地储备中心、杭州市拱墅区城市建设发展中心安置乙方的房屋位于新北苑5幢2单元301室实测建筑面积106.62平方米、小河佳苑南区3幢3单元802室实测建筑面积56.38平方米，和新南苑6幢1单元502室实测建筑面积51.74平方米，大浒东苑2幢3单元1601室实测建筑面积113.55平方米，合计建筑面积实测328.29平方米。该案于2013年11月6日作出如下判决：坐落于杭州市拱墅区和新北苑5幢2单元301室、小河佳苑南区3幢3单元802室、和新南苑6幢1单元502室的房屋由沈某、徐晶玲、沈哲浩所有；坐落于杭州市拱墅区的房屋由沈金龙、王雅娟所有。本院生效的（2015）杭拱民初字第890号民事判决认定：坐落于小河佳苑（南区3幢3单元802室房屋所有权人系沈哲浩（监护人沈某、徐晶玲）。2015年1月20日，沈哲浩的监护人沈某、徐晶玲与方小英签订《杭州市房屋转让合同》一份，约定房屋所有权人沈哲浩（监护人沈骤、徐晶玲）将小河佳苑（南区3幢3单元802室房屋出售给方小英，方小英支付房屋转让款110万元。2015年2月5日，方小英取得小河佳苑（南区3幢3单元802室房屋的所有权。陈伟伟主张其系房屋承租人。现陈伟伟居住在小河佳苑（南区3幢3单元802室房屋内。该案于2015年7月7日判决：陈伟伟于判决生效之日起三十日内腾退出杭州市拱墅区3幢3单元802室房屋。2016年5月13日，方小英诉至本院，请求判令：1、王国良无权占有、使用、收益、处分原告所有的位于拱墅区3幢3单元802室房屋，请求法院保护原告物权，排除被告妨害，被告搬离房屋不得入内；2、王国良赔偿损失45000元（以每月3000元暂计至2016年4月4日，之后计算至被告停止侵权时止）。该（2016）浙0105民初3212号民事判决认定：……沈金龙于2010年11月30日与杭州市土地储备中心签署的回迁安置意向书约定，沈金龙确定安置房源为小河佳苑（南区3幢3单元802室，此外尚有期房未安置。2010年12月7日，沈金龙、王雅娟（甲方）与王国良（乙方）签订房屋转让意向合同，约定：甲方拥有小河佳苑3幢3单元802室产权调换协议，以净价704500元出售给乙方，乙方先付定金424500元，余款28万元过户后付清；甲方拥有房屋的使用权（所有权），无第三人异议、法院查封、扣押等情况，如该房有共权人，则甲方已征得共有权人同意；甲方保证在开发商通知可以办证日起二个月内办完三证和过户。王国良持有2010年12月涉案房屋的物业费收据，并自认占有涉案房屋至今6年。该案于2016年7月12日判决：一、王国良于本判决生效之日起三十日内腾退出杭州市拱墅区3幢3单元802室房屋；二、王国良就2015年2月5日至2016年5月13日的侵权行为赔偿方小英人民币15290元（按每月1000元计算），此后按每月2000元的标准赔偿损失至实际腾退之日止；三、驳回方小英的其他诉讼请求。后王国良不服上述判决向杭州市中级人民法院提起上诉，杭州市中级人民法院作出（2016）浙01民终5429号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。现王国良又以被告方小英与被告沈某、沈哲浩、徐晶玲恶意串通签订《杭州市房屋转让合同》，严重损害了王国良的合法权益为由，要求确认其双方签订的《杭州市房屋转让合同》无效。本院认为，本案的争议焦点是被告方小英与被告沈某、徐晶玲、沈哲浩签订的《杭州市房屋转让合同》是否属于恶意串通，损害原告王国良利益的无效合同。根据查明的事实，原告王国良与第三人沈金龙、王雅娟就案涉房屋签订转让意向合同时，第三人沈金龙、王雅娟并未取得案涉房屋的完整所有权，之后也未将房屋过户到原告王国良名下。而被告方小英与被告沈某、徐晶玲、沈哲浩签订《杭州市房屋转让合同》时，案涉房屋的所有权经法院生效判决确认归被告沈哲浩、沈某、徐晶玲所有，并办理了不动产权属证书，不动产权属证书作为权利人享有该不动产物权的证明，被告方小英审核后自愿与被告沈某、徐晶玲、沈哲浩签订了《杭州市房屋转让合同》，并约定了合理的对价，合同双方当事人也已按照约定全面履行了自己的义务，双方之间房屋转让交易都是在正常的条件下进行的。现原告王国良认为被告方小英与被告沈某、徐晶玲、沈哲浩签订的《杭州市房屋转让合同》属于恶意串通，损害其利益的合同，但未能提供相应的证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。因此，原告王国良以案涉合同属于“恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益”情形为由，要求确认该合同无效的诉讼请求无事实依据，本院不予支持，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王国良的诉讼请求。案件受理费80元，由原告王国良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院。审 判 长 叶吉红人民陪审员 王春英人民陪审员 张 明二〇一七年十月九日书 记 员 贾昱泓 更多数据：搜索“”来源：