（2017）苏05民终6824号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-06
案件名称
张敬与苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司返还原物纠纷二审民事判决书
法院
江苏省苏州市中级人民法院
所属地区
江苏省苏州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张敬,苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司
案由
返还原物纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏05民终6824号上诉人（原审原告）：张敬。委托诉讼代理人：顾良，江苏九谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司。委托诉讼代理人：魏玮。上诉人张敬因与被上诉人苏州工业园区玉城维业资产管理有限公司(以下简称玉城维业公司)返还原物纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院（2017）苏0508民初2258号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月17日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张敬上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判。2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人购买商铺时取得的产权证件上附有相应的房产分层分户平面图，从平面图上可以清晰明确的确定上诉人所拥有的商铺所在的具体位置及面积大小。现在的实际情况是上诉人商铺所在位置已经进行了相应隔断，具备独立的面积及空间，完全具有返还的可能性。上诉人商铺所在商城有众多业主面临与上诉人同样的情况，但限制于“其他业主的权利”而不能保障自身合法权益。被上诉人利用此漏洞，将商城内大量商铺据为己有，谋取私利。二、一审判决适用法律错误。合法的物权理应受到保护，上诉人所拥有的商铺产证齐全，可以独立分割。但被上诉人为了利益最大化，擅自恶意改建，侵占公共空间，造成商铺混乱的现状。三、涉案商铺现由被上诉人出租给王顺秀、徐伟，王顺秀、徐伟作为实际承租人及使用人，属于本案的第三人。一审法院没有通知王顺秀、徐伟参加诉讼，二审法院应当组织调解，调解不成的，应当发回重审。被上诉人玉城维业公司辩称，认可一审判决。原审原告张敬向一审法院起诉请求：1、判令原审被告立即停止侵害，将坐落于苏州市十全街201号1层149室建筑面积为39.48平方米的商铺返还给原审原告；2、原审被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：苏州市十全街201号149室权属登记在张敬名下，系其与配偶单银霞共同共有，产权证载建筑面积39.48平方米，设计用途为非居住。该商铺位于苏州市××街××英雄大厦××楼。2005年张敬与上海骐轩投资管理有限公司（以下简称骐轩公司）签订该商铺的委托经营合同，后因产生纠纷，张敬于2014年6月27日提起诉讼，苏州市姑苏区人民法院于2014年7月30日判决解除委托经营合同。该判决已生效。2011年5月，骐轩公司与苏州相王玉器有限公司(以下简称相王公司)签订苏州英雄大厦商铺经营权转租合同，约定骐轩公司将英雄大厦一至二层商铺的委托经营权转租给相王公司管理，期限自2011年5月1日至2016年4月30日，相王公司可以自营业或转租。合同签订后，相王公司将大厦一、二楼商铺改造成玉器城，对外出租商铺。2012年10月，相王公司与苏州西部投资管理有限公司(以下简称西部公司)签订转让协议，将相王玉器城经营权转让给西部公司，西部公司委托费万钧筹备成立苏州石全玉都玉器有限公司(以下简称石全玉都公司)，石全玉都公司于2013年4月18日成立后，相王玉器城由石全玉都公司经营，并分租给其他小商户。2014年7月16日，玉城维业公司(甲方)与石全玉都公司(乙方)就甲方所代表的授权业主商铺租赁事宜签订非诉调解协议，对租金款的支付作了约定。同年8月18日，双方签订备忘录，一致同意在租赁期满后实施商铺的恢复原状工作。2016年8月9日，石全玉都公司(甲方)与苏州景溪玉林物业有限公司(乙方)签订协议一份，约定乙方受玉城维业与另一业主代表公司苏州玉之缘艺术品有限公司(以下简称玉之缘公司)的委托，代表全体业主接收相王玉器城。协议签署后，石全玉都公司交付了大厦一楼。审理中，张敬提供委托书及解除委托告知各一份，证明其曾授权玉之缘公司委托苏州景溪玉林物业管理有限公司开展苏州十全街201号一到二楼商场内现有场地清腾及原有产证标注各商铺恢复的工作，并于2016年9月4日解除对玉之缘公司的授权委托。张敬陈述其未与玉城维业公司签订过任何授权或委托，玉城维业公司无权对张敬的商铺进行改造或使用出租。玉城维业公司对上述证据的真实性有异议，且认为与本案没有关联性。2017年3月16日，张敬委托律师向玉城维业公司发函，要求归还其所拥有的商铺。庭审中，张敬提供照片打印件5张，证明目前编号为沧浪区47号、48号即为涉案商铺，已由玉城维业公司出租给他人。玉城维业公司认为照片中所涉商铺与张敬房产证所载没有关系。张敬庭审中陈述，其于2004年左右购买涉案商铺，2016年8月之前是开放式的产权商铺，面积坐落是根据房产证附属的图纸来确定的，之后经过重新装修，已具备独立的空间及面积；从购买至今，其从未实际掌控过该商铺；与骐轩公司解除委托经营合同后，其未能收回涉案商铺，一直处于被他人占用的状态。玉城维业公司庭审中陈述，涉案商铺仅在空间上具有面积，与其他商铺没有物理上的切割，属于典型的产权式商铺，不具有单独返还的操作性；我公司是由22位业主组成的业主公司，成立于2014年，股东全部是业主，于2016年6月接管包括涉案商铺在内的整个商场，入住商家的租赁合同是直接和我公司签订的；2016年9月1日至11月底由大厦业主委员会主持对商场进行重新翻修，涉案商铺所在的一楼，原来图纸上是87个商铺，现共有135个商铺，对使用面积也重新作了规划；对于业主的投资回报是按照产权证上的面积折成实际使用面积，以沿街商铺500元/平方米，非沿街商铺460元/平方米标准计算，业主取七成，管理方取三成，但前提条件是业主承担商场的装修改造费用；张敬不愿意承担装修改造费用，我公司可以按照2016年6月前的回报率给予。玉城维业公司提供了苏州市中级人民法院(2016)苏05民终9281号民事判决书，系案外人兰志国与玉城维业公司、石全玉都公司的物权保护纠纷，证明涉案商铺不具有单独返还的操作性。张敬对该证据不持异议，但认为上述判决中所涉商铺在二楼，本案所涉商铺在一楼，一楼经过重新装修，已具有独立空间及面积，完全具有返还的操作性。审理中，张敬陈述，目前涉案商铺已由玉城维业公司出租，其诉讼请求中要求玉城维业公司停止侵害的内容是指，玉城维业公司与商铺实际使用人解除租赁合同，将商铺返还给张敬。以上事实，有房屋所有权证、国有土地使用权证、(2014)姑苏民五初字第0128号民事判决书、(2016)苏05民终9281号民事判决书、协议、委托书及解除委托告知、律师函及送达凭证、照片，双方当事人陈述等证据予以证实。一审法院认为，张敬系苏州市十全街201号149室商铺的所有权人，其合法权益应受法律保护。然，涉案商铺在其购买之初即为开放式商铺，与其他商铺并没有物理上的割断，仅在空间上具有面积，本案双方当事人之间虽未签订任何授权或委托，但张敬在行使权利时应受到其他业主权利的限制，其关于玉城维业公司无权对涉案商铺进行改造或使用出租的观点，缺乏依据，一审法院不予采纳。张敬认为自2016年8月玉城维业公司对商场重新装修之后，涉案商铺已具有独立空间及面积，具备返还的操作性，但其提供的用以证明涉案商铺存在独立空间及面积的证据即照片，玉城维业公司否认，因而该照片无法证明张敬主张的事实，其要求玉城维业公司停止侵害、返还商铺的诉讼请求，一审法院难以支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十二条、第三十九条的规定，一审法院判决：驳回张敬的诉讼请求。案件受理费6038元，减半收取3019元，由张敬负担。二审中，张敬提供了涉案商铺房产证附属分层分户平面图三张，以证明其购买的149号商铺具有独立空间和隔断。玉城维业公司质证认为，这三ＸＸ面图是房产证后面的附图，但只能表示该商铺面积在商场内。张敬还申请对苏州市十全街201号玉器城进行测绘，以确认涉案商铺是否就是该玉器城内编号为沧浪区47、48号的商铺，以及涉案商铺有无返还的操作性。二审中，张敬陈述，涉案商场一、二层是商铺，三层以上是住户，整栋建筑有过业主委员会，但现在业主委员会是否运作不清楚，一、二层商铺没有单独的业主委员会。玉城维业公司陈述，涉案商场共有商铺产权证178份，业主总人数为143名，现有103名业主将商铺委托玉城维业公司经营管理，对此玉城维业公司提供了相应的委托经营合同复印件。本院二审认定的其他事实与一审法院认定事实一致。本院认为，涉案商铺在张敬购买之初为开放式商铺，与其他商铺没有物理状态上的隔断，属于典型的产权式商铺。产权式商铺的特点决定了其必须与其他商铺经过统一规划、布局、经营、管理后才能产生收益，故单个商铺业主的利益应当服从广大业主的共同利益，个别业主的权利必须受到其他业主整体意志的限制。现无证据证明张敬主张的返还商铺符合多数业主的共同利益和其他业主的整体意志，故对本案中张敬要求停止侵害、返还商铺的诉讼请求，本院碍难支持。综上，张敬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6038元，由上诉人张敬负担。本判决为终审判决。审判长 周 红审判员 黄文杰审判员 曾雪蓉二〇一七年十月九日书记员 王文君 微信公众号“”