（2017）内01民终2285号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-03-07
案件名称
呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司与刘庆国房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院
所属地区
内蒙古自治区呼和浩特市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司,刘庆国
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}呼和浩特市中级人民法院p t ; ” > 民 事 判 决 书（2017）内01民终2285号上诉人（原审被告）：呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司。法定代表人：范玫子，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈亮，内蒙古蒙信律师事务所律师。委托诉讼代理人：岳敏，内蒙古蒙信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘庆国，个体，住山西省太原市。委托诉讼代理人：郑春雷，内蒙古坤生律师事务所律师。委托诉讼代理人：宫学晶，内蒙古坤生律师事务所律师。上诉人呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司（以下简称佳地房地产公司）因与被上诉人刘庆国房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市新城区人民法院（2015）新民一初字第00280号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月26日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人佳地房地产公司的委托诉讼代理人陈亮、被上诉人刘庆国的委托诉讼代理人郑春雷、宫学晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人佳地房地产公司上诉请求：撤销一审法院判决，改判驳回刘庆国全部诉讼请求，本案诉讼费用由刘庆国承担。事实和理由：1、一审法院对佳地房地产公司与刘庆国之间的法律关系认定错误。刘庆国所在公司承建呼和佳地子龙苑项目建设工程，佳地房地产公司以本案所涉房屋抵顶部分工程款。刘庆国出示的《商品房买卖合同》及付款凭证系抵顶工程款后出具的，刘庆国并未实际向佳地房地产公司交纳购房款。2、佳地房地产公司已履行交房通知义务，刘庆国提出解除合同的诉讼请求不能成立。佳地房地产公司与刘庆国所签的《商品房买卖合同》中约定可以用公告的方式履行告知义务，一审判决已查明佳地房地产公司于2011年11月1日在北方新报上诉刊登了交房公告，而刘庆国系承建本案涉案房屋工程公司的建设人员，对房屋开发建设的进度及交房时间完全知晓，刘庆国以佳地房地产公司迟延交房为由解除合同的诉讼请求不能成立。另外，从刘庆国知晓交房时间之日起经过一年后不能再行使解除权，其要求解除合同的诉讼请求也应予以驳回。3、刘庆国的按揭贷款并非由其交纳，佳地房地产公司代交了大量的按揭贷款，刘庆国对代交部分无权主张。佳地房地产公司一审提交证据证明佳地房地产公司按照刘庆国的指示代替刘庆国交纳了按揭贷款，加之刘庆国并未实际交纳首付款，刘庆国无权对佳地房地产公司代交款项及首付款提出返还请求。刘庆国答辩称，一审法院认定刘庆国与佳地房地产公司之间属房屋买卖合同关系并无错误。不论依据双方所签合同约定或法律规定，刘庆国均享有解除权。本案所涉及的按揭贷款均由刘庆国自行缴纳，并无佳地房地产公司代缴的事实。刘庆国向一审法院提起诉讼请求：1、请求人民法院判令解除刘庆国与佳地房地产公司签订的《商品房买卖合同》；2、请求人民法院判令佳地房地产公司向刘庆国返还购房款1301108元；3、请求人民法院判令佳地房地产公司向刘庆国支付违约金1386.98元；4、请求人民法院判令佳地房地产公司向刘庆国赔偿损失241608.37元，实际计算至合同解除之日；5、请求人民法院判令佳地房地产公司向刘庆国支付公证费1300元；6、本案诉讼费用由佳地房地产公司承担。一审法院认定事实：2010年12月15日，刘庆国与张晶二人与佳地房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定刘庆国与张晶向佳地房地产公司购买位于呼和浩特市××区号商品房一套；该商品房单价为每平方米8780元，总金额1301108元；付款方式为按揭贷款，买受人于签署合同当日交纳总房款的50.04%，合计人民币651108元，贷款额为总房款的49.96%，合计人民币650000元；房屋交付期限为2011年10月1日前；出卖人逾期交房的违约责任为：逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的千分之二向买受人支付违约金。合同签订后，刘庆国按合同约定向佳地房地产公司支付了首付款651108元，并从兴业银行股份有限公司呼和浩特分行办理了银行贷款，每月按时支付银行贷款本金及利息，截止2016年10月10日，刘庆国已累计偿还贷款本金106441.21元，利息241608.37元，但时至今日，佳地房地产公司仍未向刘庆国交付房屋。另刘庆国与张晶已于2014年2月20日协议离婚，根据离婚协议书的约定，该套房屋归刘庆国所有。佳地房地产公司不能按合同约定时间向刘庆国交付房屋的行为对刘庆国构成违约，遂起诉至法院。一审法院认为，佳地房地产公司与刘庆国双方自愿订立的《房屋买卖合同》不违反法律规定，合同有效。在刘庆国按照合同约定履行了支付价款义务后，佳地房地产公司应当按照合同的约定，按期将符合合同约定装修标准并经验收合格的房屋交付刘庆国。但时至今日，佳地房地产公司既没有对刘庆国所购买的房屋进行装修，该商品房也没有经验收合格。佳地房地产公司逾期五年之久没有向刘庆国交付房屋，应承担违约的民事责任。刘庆国至今已超五年仍没有收到符合合同约定的房屋，而且到今天佳地房地产公司仍无法确定交房的时间。佳地房地产公司的违约致使刘庆国不能实现合同的目的，刘庆国依法可以解除合同。合同解除后，佳地房地产公司应当将刘庆国支付的价款返还刘庆国，同时应当承担借款所产生的银行利息损失。刘庆国、佳地房地产公司双方约定的违约金不违反法律的规定，佳地房地产公司应当按照合同的约定向刘庆国支付违约金。由于佳地房地产公司违约，贷款公证费应当由佳地房地产公司承担。综上，刘庆国的诉请有事实和法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决：一、解除原告刘庆国与被告呼和浩特市佳地房地产开发有限责任公司签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》；二、被告向原告返还购房款1301108元；三、被告向原告支付违约金1386.98元；四、被告向原告赔偿计算至2016年10月10日利息损失241608.37元，实际计算至合同解除之日；五、被告向原告支付公证费1300元。案件受理费9354元，诉讼保全申请费5000元，原告已预交，全部由被告负担。二审中，佳地房地产公司围绕争议焦点向法庭新出示以下证据：1、（2017）内01民终2111号民事判决及与该判决相关的民事起诉状、民事反诉状、开庭传票，拟证明林州市二建集团建设有限公司（以下简称林州二建公司）在该案中主张本案所涉房屋所在云龙苑工程已竣工验收，要求佳地房地产公司支付工程款，而在本案中林州二建公司指定抵顶房屋的刘庆国却主张该房屋未通过竣工验收，表述完全相反，且由于林州二建公司未向佳地房地产公司交付施工资料，导致佳地房地产公司在本案中无法举证证明本案所涉房屋的工程现状；2、（2017）内01民终2117号民事判决，拟证明刘德军系刘庆国父亲，刘德军是林州二建公司派驻佳地房地产公司子龙苑项目负责人，刘德军向佳地房地产公司发出付款申请，要求将19.4万元打入刘庆国账户内用于偿还刘庆国、崔建瑞（另案当事人）房屋按揭贷款，佳地房地产公司提出将该19.4万元抵扣林州二建公司子龙苑工程款，但林州二建公司不认可，（2017）内01民终2117号民事判决也未支持该19.4万元，要求佳地房地产公司另行主张，本案中应将该19.4万元认定为佳地房地产公司支付的房款，刘庆国无权请求返还该笔款项。3、追加第三人申请书，本案一审佳地房地产公司申请将林州二建公司追加为本案第三人，以查明佳地房地产公司支付19.4万元的情况，一审法院未追加，属程序错误。刘庆国对上述三组证据发表质证意见称，该三组证据与本案不具有关联性，故不予认可。经本院核实，对佳地房地产公司所提供的三组证据真实性予以确认，是否与本案具有关联性将在本院认为部分阐述。二审中，佳地房地产公司申请对刘庆国、崔建瑞偿还银行按揭房屋贷款的兴业银行账户流水进行查询，对佳地房地产公司支付刘庆国19.4万元的中国银行账户流水进行查询，以证明佳地房地产公司支付给刘庆国19.4万元后，刘庆国用该笔款项支付了刘庆国、崔建瑞的银行按揭房屋贷款。经查询刘庆国、崔建瑞偿还银行房屋贷款的账户流水中，有刘庆国中国银行账户（即佳地房地产公司支付19.4万元的账户）在2014年8月后打入刘庆国、崔建瑞偿还银行房屋贷款账户的六笔款项，共计3.6万元。二审查明，刘德军与刘庆国系父子关系。刘德军代表林州二建公司与佳地房地产公司于2010年5月20日签订过”呼和佳地子龙苑住宅楼合同补充文件”。2010年12月15日，刘庆国与张晶二人与佳地房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定刘庆国与张晶向佳地房地产公司购买位于呼和浩特市××区号商品房一套，付款方式为按揭贷款，买受人于签署合同当日交纳总房款的50.04%，合计人民币651108元。2010年12月16日，林州二建公司呼和浩特市分公司出具证明载明：我公司同意将工程款651108元抵给刘庆国作为购房款（云龙苑1号楼2单元1101室），并同意从子龙苑1-5号楼工程款中扣除相应款项。2010年12月16日，林州二建公司呼和浩特市分公司出具收据载明：今收到呼和佳地交来子龙苑工程款易货651108元。佳地房地产公司主张刘庆国交付的购房首付款系由林州二建公司的工程款抵顶而来，刘庆国对该事实予以认可。刘庆国与张晶已于2014年2月20日协议离婚，离婚协议书约定位于安阳市的一所房屋归女方所有，男方付22.5万元，其他共同财产归男方所有。本院经审理查明的其他事实与一审法院相同，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：刘庆国与佳地房地产公司之间是否形成房屋买卖合同关系；刘庆国诉请解除双方所签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》的条件是否成就；佳地房地产公司主张其代刘庆国交纳的部分按揭贷款一审法院不应支持的上诉理由是否能够成立。刘庆国、张晶与佳地房地产公司于2010年12月15日签订《商品房买卖合同》，约定买受人于签署合同当日交纳首付款651108元，该首付款刘庆国并未实际交纳，而是由林州二建公司的工程款抵顶而来，双方当事人对此均无异议。在林州二建公司诉佳地房地产公司支付子龙苑工程款的另案当中，林州二建公司已将抵顶给刘庆国购房首付款的651108元计算在佳地房地产公司已给付工程款数额中。对此，林州二建公司与佳地房地产公司在另案中均无争议。刘庆国虽未实际向佳地房地产公司交纳购房首付款，但林州二建公司用佳地房地产公司给付的工程款抵顶了刘庆国的购房首付款，佳地房地产公司与刘庆国、张晶签订了《商品房买卖合同》，也就相当于刘庆国、张晶交纳了购房首付款。在该合同中约定付款方式为首付款加按揭贷款，该合同还约定了双方的其他各项权利、义务。刘庆国、张晶与佳地房地产公司及兴业银行股份有限公司呼和浩特分行三方还签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》。上述合同以实际履行。因刘庆国与张晶已于2014年2月20日协议离婚，离婚协议书约定本案诉争房屋归刘庆国所有，基于此本案所涉及的《商品房买卖合同》项下的权利、义务主体应为刘庆国。综上，佳地房地产公司与刘庆国形成的是商品房买卖合同法律关系，佳地房地产公司上诉主张刘庆国并未实际交纳购房款，一审法院认定法律关系错误的上诉请求不能成立。刘庆国与佳地房地产公司签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付期限为2011年10月1日前，出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的。在合同履行过程中，刘庆国按照合同约定履行了自己的义务。佳地房地产公司所举报纸公告拟证明其履行了交房通知义务，但佳地房地产公司所举报纸公告不能证明其在电话通知、邮寄通知等通知方式不能到达刘庆国时才采取报纸公告方式进行通知，更不能证明其出售房屋已达到合同约定装修标准和交付条件。佳地房地产公司未按期将符合合同约定装修标准并经验收合格的房屋交付刘庆国，违反双方所签合同约定，二审中仍不能举证证明本案诉争房屋达到合同约定装修标准，佳地房地产公司持续违约的行为致使刘庆国至今不能实现合同目的，刘庆国有权解除双方所签《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。佳地房地产公司主张由于林州二建公司未向佳地房地产公司交付施工资料，导致佳地房地产公司在本案中无法举证证明本案所涉房屋的工程现状的上诉理由不能成立。佳地房地产公司与林州二建公司的工程款纠纷属另案范畴，如林州二建公司在另案中存在违约行为，佳地房地产公司可在另案中请求林州二建公司承担相应的责任，但不能成为其本案中迟延交房至今的理由。刘德军与刘庆国系父子关系，刘德军代表林州二建公司与佳地房地产公司签订过关于呼和佳地子龙苑住宅楼合同补充文件，刘德军向佳地房地产公司出具的数份”付款申请”载明的主要内容为：请佳地房地产公司支付我方承建的子龙苑1至5号楼工程款，同意将款项打到刘庆国中国银行账号。佳地房地产公司向刘庆国中国银行账户中支付数笔款项共计19.4万元。刘庆国对上述事实认可，但认为该笔款项并非佳地房地产公司所称用于支付刘庆国、崔建瑞银行房屋贷款，而是用于偿还其他债务。经查询刘庆国、崔建瑞偿还银行房屋贷款的账户流水中，确实有刘庆国中国银行账户（即佳地房地产公司支付19.4万元的账户）在2014年8月后打入刘庆国、崔建瑞偿还银行房屋贷款账户的六笔款项，共计3.6万元。刘庆国中国银行账户打入刘庆国、崔建瑞偿还银行房屋贷款账户的款项与佳地房地产公司打入刘庆国账户的款项数额不一致，货币属流通物，无法确认佳地房地产公司打入刘庆国中国银行账户的款项就是打入刘庆国、崔建瑞房屋贷款账户的款项，且在刘庆国、崔建瑞偿还银行贷款流水中未显示刘庆国打入的款项用途，而刘德军出具的”付款申请”中载明请佳地房地产公司支付的上述款项属支付工程款。故本院无法确认刘庆国中国银行账户中打入刘庆国、崔建瑞偿还银行贷款账户的款项就是佳地房地产公司给付刘庆国的款项，且用于偿还房屋贷款，佳地房地产公司应向刘庆国另行主张该笔款项。另外，兴业银行股份有限公司呼和浩特分行二审中明确表示不参加刘庆国诉佳地房地产公司房屋买卖合同纠纷一案，故本院对兴业银行股份有限公司呼和浩特分行与、刘庆国、佳地房地产公司签订的《个人购房抵押（保证）借款合同》及相关的法律关系不作审理。综上所述，呼和浩特市佳地房地产开发有限公司二审所举证据并不能佐证其上诉主张，其上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18708元，由呼和浩特市佳地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长戴玉英审判员苏毅审判员鄂晓红二〇一七年十月九日书记员蔡曦琛 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