（2017）沪0105民初12237号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-28
案件名称
上海万都中心大厦有限公司与上海市小小地球教育培训有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市长宁区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海万都中心大厦有限公司,上海市小小地球教育培训有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第一百零七条
全文
上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0105民初12237号原告：上海万都中心大厦有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：钟瀚德，董事长。委托诉讼代理人：张政，男。委托诉讼代理人：耿沛阳，上海市凌云永然律师事务所律师。被告：上海市小小地球教育培训有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：陈来娣，总经理。委托诉讼代理人：赵洁晶，女。原告上海万都中心大厦有限公司诉上海市小小地球教育培训有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员胡桂霞独任审判，于2017年8月7日公开开庭进行了审理。原告上海万都中心大厦有限公司的委托诉讼代理人耿沛阳、张政，被告上海市小小地球教育培训有限公司的委托诉讼代理人赵洁晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海万都中心大厦有限公司(以下简称“万都中心”)向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2016年6月1日至2016年6月20日的房屋租金66,359.03元、管理费19,635元、电缆费333.33元、电费1,995.30元共计88,322.66元；2、判令被告支付逾期支付前述费用的滞纳金，以88,322.66元为本金，按照每日千分之一计算，自2016年6月21日起计算至实际支付日止；3、判令被告赔偿原告因其违约引起的损失990,244.74元(其中，包括2016年6月21日至2017年2月28日的房屋空置费1,131,804.49元；清场费和复原费199,754元；清场所产生的公证费3,000元，扣除被告已经支付的房屋押金344,313.75元)。事实与理由：2013年10月23日，原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告向原告承租位于本市长宁区兴义路XXX号万都中心大厦S-309室房屋(以下简称涉案房屋)，合同约定了租赁期限、租金以及违约责任等。2016年5月24日，被告在未征得原告书面认可的情况下，发出退租申请，单方面要求在2016年6月20日终止租赁合同。原告要求被告按约履行，被告置之不理。后被告未按约支付2016年6月房屋租金，也未将房屋恢复原状并归还给原告。原告只能自行清场。故起诉要求被告支付上述费用。被告上海市小小地球教育培训有限公司(以下简称小小地球)辩称，2016年6月1日至6月20日的租金、电费等合计88,322.66元的确未付，原告可从押金抵扣，但不同意支付滞纳金；被告于2016年6月20日发函提出终止合同，不存在空置费，清偿费和复原费高于市场价格，被告对此金额有异议，公证费与本案无关，被告不应支付。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于双方无异议的《房屋租赁合同》、退租申请、通知书、公证书及发票、解约律师函、场地清场费用发票证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查认定的证据，本院认定事实如下：2013年10月23日，原告万都中心(甲方，出租人)与被告小小地球(乙方，承租人)就上海市长宁区兴义路XXX号万都中心S-309室(以下简称涉案房屋)签订《房屋租赁合同》(以下简称《租赁合同》)。《租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁期自2013年11月1日至2018年10月31日。交房日和起租日为2013年11月1日。2016年10月1日至2016年10月31日、2018年10月1日至2018年10月31日为免租期。租金按月支付，在每月1日前支付，2013年11月1日至2014年10月31日租金每月85,318.75元，2014年11月1日至2016年10月31日每月租金为99,538.54元，2016年11月1日至2018年10月31日每月租金为113,758.33元，房屋租用面积约为467.50平方米。于交付日起算的第一年内，管理费为每月29,452.50元。涉案房屋内乙方发生的水费、电费及其他应由承租方交纳的费用由乙方承担。押金为344,313.75元。租赁期内，若乙方未经甲方事先书面认可，不得提前终止合同。若乙方单方终止合同，则乙方除必须向甲方支付实际使用房屋期间的一切应付未付费用外，还需向甲方支付相当于月租金及管理费4.5倍的违约金。若违约金不足抵付甲方损失的，乙方还应负责赔偿。甲方的损失在此情况下还包括：房屋空置而给甲方带来的租金及管理费损失(最低为自乙方在甲方物业管理部门办妥有关手续并撤出租赁房屋之日起三个月的租金及管理费)；在乙方拒绝将该房屋恢复原状的情况下，甲方为将该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物(如有)恢复至在原有状态而花费的费用；甲方为寻找新的承租人而支付的费用等等。如乙方向甲方拖欠支付合同规定的任何款项，甲方有权要求乙方支付日息千分之一的滞纳金，从应付之日起开始计算至付清之日。甲方有权在乙方不履行本合同的情况下，用押金冲抵乙方应支付的相关费用。若乙方逾期支付应支付的费用超过15日的，甲方有权单方解除租赁合同。双方在合同中约定了信函的送达地址，乙方填写的地址为涉案房屋的地址，并明确送至该地址即视为送达，若变更送达地址需提前五个工作日书面通知对方。乙方乙方合同附件三约定了现有装修、附属设施及设备状况和甲方同意乙方自行装修和增设附属设施及设备的范围。后原告将涉案房屋交付被告，被告按自己的需要进行了装修并使用。2016年4月29日，被告支付了2016年5月的租金、管理费及电缆费合计129,491.04元。2016年5月24日，被告致函原告，“本公司自租用贵司房屋以来，深受贵司照顾。现公司因经营策略调整，经过认真研究，决定自2016年6月20日起退租，并尽快将贵司房屋恢复原状”。后被告搬离涉案房屋，但在房屋内留了部分物品，也未将涉案房屋恢复原状。2016年7月22日，原告致函被告称被告无故拖欠租金，故提前解除与被告的租赁合同，并通知被告双方之间的租赁合同在2016年6月20日终止，被告应结清2016年7月前拖欠的租金等费用，并在2016年7月31日前搬离涉案房屋并将房屋复原交还原告，逾期未搬离复原房屋的，原告将收回房屋，并要求被告承担公证费、清偿费以及复原费(预计为20万元)等。后因被告未交还房屋。2016年11月2日，原告申请静安公证处工作人员到场公证，当天上午原告代理人及公证人员至被告小小地球办公场所对屋内部分物品进行清点摄像、拍照等。2016年12月1日，公证处为此出具了公证书，原告为此支付公证费3,000元。2017年1月1日，原告与案外人就涉案房屋的复原工作签订工程合同，合同金额为199,754元，工程期限为2017年1月16日至2017年2月28日。后原、被告双方就复原费用达成一致，双方确认就涉案房屋以及被告另行向原告租赁的万都中心大厦B-301室房屋的清场及复原费用合计为10万元，两案分配的数额按照面积比确定，及涉案房屋清偿及复原费用为47,510元。2016年12月22日，原告与案外人就涉案房屋及B-301签订房屋租赁合同，约定将涉案房屋出租给案外人，交付日为2017年3月1日，起租日为2017年5月1日。本院认为：原告与被告之间的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。租赁合同签署后，原告将涉案房屋按合同约定标准交付给了被告，被告也实际使用了涉案房屋，并支付了部分租金、推广费以及押金。后被告基于公司经营管理之需要，要求单方解除合同，被告虽未同意，但基于被告拖延支付租金，也要求解除合同，故本院以双方均无异议的2016年6月20日作为合同解除日。合同解除之前被告欠付的租金、管理费等合计88,322.66元，双方均无异议，被告也同意支付，本院予以准许。被告要求提前解除合同，原告未予同意后，被告即搬离涉案房屋，并未再支付租金，也未将涉案房屋恢复原状返还给原告，显然已经违约，原告据此要求被告赔偿房屋空置的损失，本院认为有合同依据。鉴于被告未按合同约定将涉案房屋恢复原状后返还原告，致原告不得不通过公证方式收回房屋并另寻他人恢复原状，由此导致的公证费以及恢复原状的费用均应由被告承担。至于空置费，考虑到被告2016年5月24日已经向原告发函要求自2016年6月20日起退租，原告应对此有充分的预估，并应积极寻找新的租户，尽管原告与案外人的租赁合同自2017年3月1日起租，但若中间空置的费用全部由被告承担，殊为不公，考虑到涉案房屋恢复原状所需时间以及本案的其他事实，本院将房屋空置(包含复原期间)的费用调整为4个月计515,964.16元。至于原告要求被告支付逾期支付租金的滞纳金，有合同依据，本院予以准许。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海市小小地球教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万都中心大厦有限公司欠付的租金、物业管理费等费用88,322.66元，以及逾期支付前述款项的滞纳金(从2016年6月21日起计算至实际支付日止，按每日千分之一计算)；二、被告上海市小小地球教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万都中心大厦有限公司房屋清场及复原费47,510元；三、被告上海市小小地球教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万都中心大厦有限公司房屋空置费515,964.16元；四、被告上海市小小地球教育培训有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海万都中心大厦有限公司公证费3,000元；押金344,313.75元可抵扣前述1-4项的费用；五、驳回原告上海万都中心大厦有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14,786元，减半收取计7,393元，由原告上海万都中心大厦有限公司负担5,117.71元，被告上海市小小地球教育培训有限公司负担2,275.29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 胡桂霞二〇一七年十月九日书记员 徐晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 来源：百度“”