（2017）赣0702民初2400号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-06-26
案件名称
广州云星物业管理有限公司赣州分公司与何锦福物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
赣州市章贡区人民法院
所属地区
赣州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
广州云星物业管理有限公司赣州分公司,何锦福
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第七条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2017)赣0702民初2400号原告：广州云星物业管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州市章贡区赣江源大道8号一楼一号。统一社会信用代码：913607025816322833。负责人：陈智，经理。委托诉讼代理人：黄永海，江西实创律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：阮超群，江西实创律师事务所律师，特别授权代理。被告：何锦福，男，1963年6月4日出生，住江西省赣州市会昌县。原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司（以下简称云星公司）诉被告何锦福物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告云星公司的委托诉讼代理人阮超群,被告何锦福到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云星公司向本院提出诉讼请求：1、被告立即支付拖欠原告的物业服务费6440.28元，违约金10575.53元，共计17015.81元；2、被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告存在物业服务合同关系，原告为“云星·中央星城”小区进行前期物业管理。被告系原告提供服务管理“云星·中央星城”小区xx栋xx号商铺的业主，该户业主的建筑面积55.76平方米。被告身为该小区业主享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。被告自2014年7月1日至2017年6月30日累计拖欠物业服务费6440.28元及违约金10575.53元，合计人民币17015.81元，但被告拒不履行交费义务。经原告多次催缴，被告仍未交纳。遂诉至法院，请求依法处理。为证明自己的主张，原告提交了以下证据：证据1、原告营业执照复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、被告身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；证据3、商品房买卖合同复印件、云星·中央星城业主临时管理规约及承诺书，证明原告与被告的权利义务关系；证据4、物业服务欠费催缴函，证明原告一直向被告催缴物业费的事实；证据5、欠费明细表，证明被告拖欠原告的物业费；证据6、2012年11月章贡区物价局批复，证明原告收取物业费的单价是经过章贡区物价局认可的。被告何锦福辩称；请求按1.5元/平方米标准支付物业费,驳回被答辩人要求按3.5元/平方米标准收取物业费和滞纳金的请求。因为被答辩人物业管理水平较低，导致答辩人店铺二次被盗、店面墙体长期漏水、店面门口违章停车等。虽然答辩人与被答辩人存在事实物业管理关系，但是因双方未签订《前期物业管理服务协议》，故应按1.5元/平方米标准收取物业费，滞纳金明显过高，答辩人不应承担。被告何锦福为证明其答辩理由，向本院提交了下列证据：证据1、云星·中央星城交房办证通知书，证明原、被告约定的物业费缴费标准；证据2、被告店铺门口乱摆放照片九张，证明原告未尽管理义务；证据3、被告店铺墙面漏水照片七张，证明原告未尽维修义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了庭审举证、质证。被告对原告提供的证据1、2、3、4无异议，本院经庭审核实，上述证据内容真实，来源合法且与本案有关联，因此，本院对上述四组证据的三性予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：一、原告对被告提供的1、2、3证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，对被告店面门口乱停乱放问题，认为其已尽管理职责；对被告店面墙体漏水问题，原告也通知了相关人员进行维修，同时这是被告跟开发商的事情。本院认为店面墙体漏水属房屋质量问题，应由开发商解决，非原告物业管理职责，原告作为小区的物业管理公司在进行管理中依约履行了其职责，故本院对上述证据的关联性不予以确认。二、被告对原告提供的5、6证据的真实性、合法性无异议，对其关联性有异议，认为按约定1.5元/平方米收取物业费。本院认为原告按3.5元/平方米收取物业费经过了物价局批准，被告的证据不足以反驳，故对上述证据的三性予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告何锦福系赣州市章贡区云星·中央星城小区xx栋xx号商铺的业主，该户业主的建筑面积55.76平方米。原告为云星·中央星城小区进行前期物业管理，2012年10月1日被告何锦福签署了《承诺书》，同意遵守本业主临时管理规约。被告身为该小区业主享受了原告提供的物业服务，却并没有按时向原告交纳物业服务费。被告自2014年7月1日至2017年6月30日累计拖欠物业服务费6440.28元。故原告诉至本院，要求处理。另查，从2012年11月14日起，经赣州市章贡区物价局批准原告为云星?中央星城小区提供物业管理收费标准店面按3.5元/平方米收取，故被告每月应交195.16元。本院认为，原告与被告虽未签订《前期物业管理服务协议》，但是双方形成了事实上物业服务合同关系，双方均应履行各自的义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。被告何锦福对物业公司的服务不满时，应通过正常途径与原告沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业公司沟通加以解决；法律也规定了业主通过业主大会决定选聘、解聘物业公司的权利。原告已为云星?中央星城小区提供了物业服务，被告何锦福作为小区业主的一员不能独立于该小区存在，被告应当按照物价部门批复标准支付物业管理费，其无故拒交物业管理费无法律依据。原告要求被告何锦福支付从2014年7月1日至2017年6月30日止的物业服务费6440.28元的诉请，本院对此予以支持。关于被告提供店面墙体漏水问题，本院认为店面墙体漏水属房屋质量问题，应由开发商解决，非原告物业管理职责，故本院对此辩解理由不予以支持。现原告主张按每日千分之三支付违约金，但由于被告未提供证据证明原告的该违约行为给被告造成的损失，该计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算，对原告的该部分诉讼请求，本院予以部分支持。综上所述，对于原告要求被告支付拖欠的物业管理费的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉请，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告何锦福于本判决生效之日起十日内向原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司支付从2014年7月1日至2017年6月30日物业服务费6440.28元。二、被告何锦福于本判决生效之日起十日内向原告广州云星物业管理有限公司赣州分公司支付违约金（以6440.28元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款从2017年7月1日起计算至还清款之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费225元，由被告何锦福负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长 李明炯人民陪审员 梁唯清人民陪审员 杨品谷二〇一七年十月九日书 记 员 邹俊英 来源：百度搜索“”