（2017）沪0118民初7079号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-02-28
案件名称
上海金珩房地产发展有限公司与朱桢商品房预售合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市青浦区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海金珩房地产发展有限公司,朱桢
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十四条，第九十六条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款
全文
上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0118民初7079号原告(反诉被告)：上海金珩房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：阳侃，董事长。委托诉讼代理人：单新宇，上海单新宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏元林，上海单新宇律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：朱桢，男，1980年11月3日出生，汉族，户籍所在地上海市虹口区。委托诉讼代理人：钱亦肖，上海市朝华律师事务所律师。委托诉讼代理人：郝怡，上海市朝华律师事务所律师。原告上海金珩房地产发展有限公司诉被告朱桢商品房预售合同纠纷一案，本院于2017年5月31日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在审理过程中提起反诉，本院予以受理。本案于2017年7月5日、2017年8月10日两次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人单新宇、夏元林、被告委托诉讼代理人钱亦肖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海金珩房地产发展有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告双方于2015年10月25日签署的关于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》XXX室房屋的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告向原告支付房屋总价款3%的赔偿金，即208,500元。事实与理由：2015年10月25日，原告与被告签订《上海市商品房预售合同》，约定被告向原告购买位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》XXX室房屋(下简称“系争房屋”)，总房价款6,950,000元，被告应于预售合同签署之日支付房款695,000元，于2015年12月31日前向原告支付房款1,390,000元，于2016年4月30日前向原告支付4,865,000元。但被告至原告起诉时仅支付1,390,000元，原告多次催讨，被告至今未付余款，构成根本性违约。被告朱桢辩称，不同意原告诉请，要求继续履行合同。原告违约在先，系争房屋存在严重质量问题，故被告于2016年6月1日要求原告解决质量问题并告知将暂停付款，后双方达成协议变更了付款方式，被告依约支付第二笔房款，但原告却于2016年7月13日寄送解约函并诉诸法院，后撤诉。被告要求继续履行合同，原告却置之不理。被告于2017年4月27日支付了第三笔款项。因此原告不具备单方解除权。原告没有按照合同约定时间交房与被告签订网签合同。被告朱桢向本院提出反诉请求：1、判令反诉被告继续履行上海市商品房预售合同，配合反诉原告签署网上备案合同、办理贷款、交房及过户事宜；2、判令反诉被告支付反诉原告逾期交房违约金(以695,000元为本金，按日万分之三，自2015年7月1日起计算至2016年6月30日止，计75,060元；以1,390,000元为本金，按日万分之三，自2016年7月1日起计算至实际交房之日止)。朱桢并表示对1,042,500元自反诉原告支付之日起至反诉被告退还之日止的利息损失，保留诉权。反诉被告上海金珩房地产发展有限公司针对反诉辩称：不同意反诉请求，因为是朱桢逾期履行合同，导致合同无法履行。房款都没有付清，不存在逾期交房的情况。经开庭审理查明：2014年，案外人上海基丕业投资管理有限公司(下简称“基丕业公司”)曾向原告上海金珩公司房地产发展有限公司(下简称“金珩公司”)订购系争房屋，并于2014年9月至10月分两次支付房款共计695,000元。2015年10月16日，基丕业公司与原、被告三方达成协议，约定基丕业公司将购买系争房屋的相关权利义务转让给被告朱桢。2015年10月25日，被告作为乙方签订《订购协议书》1份，约定乙方向甲方购买系争房屋(精装)，售价暂计8,820,000元，双方应在2015年10月25日前签订《上海市商品房预售合同》，合同当事人的甲方处空白，落款处甲方由吴立星和汪海滨签名。同日，原告作为甲方(住所：民实路XXX号XXX室)、被告作为乙方(住址：上海市虹口区瑞虹路XXX弄XXX号甲)，双方签订《上海市商品房预售合同》(样张)1份，约定：第二条乙方向甲方购买系争房屋；第三条总房价款(不包含房屋全装修价格)暂定为6,950,000元；第七条乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按未付款额的日万分之三自应付款期限的第二天起计算至实际付款之日，逾期60天后，甲方有权单方面解除本合同，乙方应当承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的3%，甲方有权在乙方已支付的房价款中扣除乙方应支付的赔偿金额，剩余房款退还给乙方，如乙方已支付的房价款不足以赔偿的，甲方有权追索，甲方如行使解除合同权的，应当书面通知乙方；第十条该房屋的交付必须取得《住宅交付使用许可证》，甲方对该房屋设定的抵押已注销，甲方已按规定缴纳了物业维修基金，甲方承诺在2015年12月31日前办理房地产初始登记手续，取得新商品房房地产权证(大产证)，如到时不能取得商品房房地产权证，乙方有权单方面解除本合同；第十一条甲方定于2015年6月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条甲方如未能在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之三计算，自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；第二十二条甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方免费修复，双方商定对该房屋其他工程质量问题有争议的，委托本市有资质的建设工程质量检测机构检测，并以该机构的书面意见为处理争议的依据；第二十七条本合同一方按照本合同约定向另一方送达的任何文件、回复及其他任何联系，必须用书面形式，且采用挂号邮寄或直接送达的方式，送达本合同所列另一方的地址或另一方以本条所述方式通知更改后的地址，如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，如以直接送达的方式送达，则于另一方签收时视为已送达；第二十九条本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准；本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定。附件一：1、乙方于本合同签署之前或之时向甲方支付房款695,000元，此房款包含乙方向甲方支付的定金100,000元，2、乙方于2015年12月31日前向甲方支付房款1,390,000元，3、乙方于2016年4月30日前向甲方支付房款4,865,000元；如乙方以银行贷款支付首付款以外的房款的，上述第2条所约定的付款期限系指银行放款至甲方账户的最后期限，乙方应于签订本合同当日，自行到贷款银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续，乙方在本合同签订前已自行向银行了解贷款的相应要求并承诺符合银行贷款的相应条件，如贷款银行未在上述第2条所约定的期限放款至甲方账户或贷款不足以支付首付款之外的房款的，则乙方应在上述第2条约定的期限届满后十日内支付或补足首付款之外的房款。补充条款一：第八条对本合同正文第十一条、第十三条之补充：8.2除主体结构质量问题外，就乙方在该房屋验收过程中发现的该房屋质量问题，甲方将根据法律法规以及该房屋《住宅质量保证书》的内容承担相应的保修责任，乙方不得以该房屋存在质量问题(存在主体结构质量问题的除外)为由拒绝接受交付，乙方因此拒绝接受交付的，甲方不承担逾期交房责任；8.4在房屋符合交付条件的情况下，如乙方尚有房款、违约金及甲方代垫的其他费用尚未支付的，甲方有权推迟房屋交付且无须承担逾期交房责任，在此情况下，甲方交付房屋的期限自动调整为乙方支付完毕全部款项后的15个工作日后；第十三条对本合同正文第二十七条之补充13.1本合同的任何一方发出的通知……收件地址以本补充协议第十三第第二款所列的地址为准(甲方的通讯地址为合同中所列的日常经营地址)，如一方地址发生变更的须及时书面通知对方；本合同一方向对方发出的通知，符合下列情形之一的，均视为已送达：(1)该通知已递交对方的；(2)该通知以双挂号邮递方式发出后收到回执的；(3)以传真、电传或其他类似方式通知后对方以适当的形式确认的。13.2甲方的联系地址为：上海市嘉定区栖林路XXX号，邮政编码201802，乙方的联系地址以合同第1页所列地址为准。合同另约定了其他事项。2016年6月1日，朱桢委托上海市朝华律师事务所孙哲律师向金珩公司寄送律师函，称系争房屋存在严重质量及虚假宣传问题：地下室大面积发霉且多处墙面破损，一直未修复；室内多处木饰面发霉，一直未修复；花园面积与销售时承诺的面积存在较大差异；销售时承诺四期围墙外道路在交付前完成通车，但至今一直未完成，目前无法达到合同目的，业主有权行使不安抗辩权，在金珩公司解决上述问题前，业主将不得不暂停支付任何款项。该邮件通过邮政特快方式寄至位于青浦区沪青平公路XXX弄XXX号金地岚韵酒店汪海滨收，邮局信息显示本人签收。2016年6月29日，宋时利在《付款计划》上签字，主要内容为：2015年10月25日，原、被告签署了认购协议书，约定购买系争房屋，朱桢已向金珩公司支付房款695000元，因房屋质量、小区道路等问题双方存在争议，第二笔款项至今未付，现双方经协商约定付款方式如下：1、2016年6月30日前，应付房款695,000元；2、2016年7月30日前，应付房款695,000元。2016年6月30日，朱桢转账支付金珩公司房款695,000元。2016年7月13日，金珩公司向朱桢寄送解约告知函，称购房合同约定朱桢应于2016年4月30日前付清房款，截至发函日，朱桢仅支付1,390,000元，尚有房款5,560,000元未支付，逾期达73天，原告根据购房合同约定，正式解除购房合同。2016年8月，双方各自向本院起诉对方，本院合并为(2016)沪0118民初8373号案件进行审理，在该案2016年10月18日第二次庭审中，金珩公司确认宋时利于2016年6月进入金珩公司工作，但他是一般销售人员，不是经理，无权代表金珩公司确认变更合同约定。2016年12月22日，本院裁定准许双方各自撤回本诉和反诉。2016年12月28日，金珩公司向朱桢发送催款函，称朱桢仅支付1,390,000元，要求朱桢在收悉本函后60日内将剩余房款5,560,000元和逾期付款违约金433,888.50元(暂计至2016年12月31日，最终计算至房款付清日)支付给金珩公司。该函件通过顺丰速运寄往虹口区瑞虹路XXX弄XXX号甲朱桢收。金珩公司取得了快递回执，但回执上无送达日期。2017年2月13日，朱桢委托上海市朝华律师事务所郝怡律师向金珩公司寄送催促交房之律师函，要求尽快交付房屋、签订网签合同。该封函件通过邮政快递寄往上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX号金珩公司杨灿收，快递跟踪信息显示函件于2017年2月14日“家人收”。2017年2月20日，金珩公司向朱桢寄送催款函，要求朱桢于2017年2月28日前将剩余房款5,560,000元及相应逾期付款违约金支付于金珩公司，否则将采取包括解除合同、提起诉讼在内的措施维护权益，若按时付清房款和违约金，金珩公司将依照购房合同约定于付清款项后15个工作日后交房，关于网签合同，朱桢可随时前往天境项目售楼处办理。该函件通过邮政快递寄往虹口区瑞虹路XXX弄XXX号甲朱桢收，快递查询显示函件于2017年2月23日“他人收”。2017年4月27日，朱桢转账支付金珩公司1,042,500元。2017年5月5日，朱桢向金珩公司发函，称截至发函日，朱桢已付款2,432,500元，达到房价款的35%，金珩公司拖延网签拒绝交房违反合同约定，也是无法继续付款的主要原因，要求金珩公司在接到本函后五日内配合办理网签及交房手续。该封函件通过顺丰速运寄往上海市嘉定区南翔镇栖林路XXX号金珩公司杨灿收，快递跟踪信息显示函件于2017年5月6日“已签收”。2017年5月23日，金珩公司转账退回朱桢1,042,500元。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的预售合同、销售发票、情况说明、收款回单、催款函及邮寄凭证、付款回单，被告提供的认购协议书、预售合同、情况说明、函件及邮寄凭证、付款计划、解约告知书、转账记录，本院出示的庭审笔录，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，双方争议焦点为：一、朱桢能否以金珩公司迟延交房、拒签网签合同为由迟延付款；二、朱桢迟延付款是否构成根本性违约。针对争议焦点一，金珩公司称，签订合同时可能是因为朱桢当时没有购房资格，故要求不签订网签合同，只签订样张合同，该份合同系在金珩公司与基丕业公司签订的合同基础上修改的，因此忘记修改交房日期了，按照常理交房日期不可能早于签约日期的。该房屋系样板房，在原、被告签约时是现房。根据合同补充条款第八条，交房日期延后至朱桢付清房款、违约金后15个工作日后。故应先由朱桢按合同约定的期限履行付款义务，再由金珩公司交房。汪海滨和杨灿均未收到过原告寄送的函件，且金地岚韵酒店并非原告办公场所。被告称，合同约定的交房日期是基丕业公司与原告约定的，朱桢受让购房权利义务时延续了这一约定，补充条款虽然约定未付清房款可延后交房，但这是指交房时间节点尚有未支付的房款，因此金珩公司应当在2015年6月30日就交房，因金珩公司延期交房，构成违约，故朱桢可以暂缓支付房款；金珩公司拒绝签订网签合同，导致朱桢无法以贷款方式支付房款。当时不签订网签合同不是因为朱桢当时不具备购房资格。朱桢具备购房资格，坚持要求继续履行合同，金珩公司应配合交房、签订网签合同。针对争议焦点二，金珩公司称，宋时利无权代表金珩公司与原告变更付款期限，且宋时利出具的付款计划仅约定了1,390,000元的付款时间，未约定其他未付房款的付款期限，朱桢自己也未在付款计划上签字，故该份付款计划不发生法律效力。上次案件撤诉后，金珩公司已经根据朱桢在合同中提供的联系地址两次发送催款函，要求其在2017年2月28日付清房款，但是朱桢未在上述期限内付清房款，故金珩公司在2017年4月19日向法院递交诉状要求解除合同，朱桢支付第三笔款项后将款项退回。原告坚持要求解除合同，若法院认为原告应当承担逾期交房违约责任，则要求调低违约金。被告称，付款计划是双方协商后打印的，宋时利是金珩公司的员工，其确认付款计划的行为对金珩公司有约束力，至于宋时利是否超越职权，是金珩公司内部管理问题。金珩公司于2016年12月28日和2017年2月20日所发送的催款函，因朱桢不住在邮寄地址，故函件是在限定的付款期限后才收到的，故朱桢未在催款函限定期限内付款。现朱桢坚持要求继续履行合同，同意尽快全额支付剩余房款。若法院认为朱桢应当承担违约责任，则要求调低违约金。朱桢并提供宋时利名片1份，以证明宋时利系金珩公司经理。金珩公司称名片不是金珩公司印制的，不予认可。审理中，本院于2017年6月22日邮寄送达被告起诉状副本。本院认为：原、被告签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，其内容未违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。针对争议焦点一，合同正文约定金珩应先交房，但补充条款约定在朱桢付清房款前金珩公司有权延迟交房，且合同约定补充条款效力高于合同正文，故应由朱桢先付清房款，再由金珩公司交房。且合同仅约定在房屋主体结构存在质量问题时朱桢可拒绝接收房屋，并未约定朱桢可因房屋质量问题迟延支付房款，且朱桢亦未举证明房屋主体结构存在质量问题。商品房买卖合同若采用贷款方式支付房款，确需先对房屋买卖合同进行网上备案，但本案原、被告双方并未明确约定采用贷款方式支付首期房款外的其他房款，且2016年6月1日朱桢发出的第一封律师函中并未提到金珩公司拒绝网签导致朱桢无法贷款，当时合同约定的最终付款期限已届满，可见合同未进行网上备案，是双方均认可的。综上，朱桢不得以金珩公司未交房、未网签合同为由拒绝付款。针对争议焦点二，预售合同约定的最终付款期限届满后，宋时利与朱桢针对第二期房款变更了履行期限。金珩公司虽对宋时利名片不予认可，但确认宋时利系金珩公司员工，故原告有理由相信宋时利可以代表金珩公司协商合同变更事宜，本院确认该份付款计划对金珩公司具有约束力。金珩公司在付款计划约定的付款期限内要求解除合同并提起诉讼确有不当，但是在撤诉后金珩公司再次发函催告朱桢在收函后60天内付清剩余房款。朱桢称其不住在合同列明的住址故未及时收到催款函。本院认为，预售合同正文约定函件如以挂号邮寄的方式，在投邮后(以寄出的邮戳为准)第3日将被视为已送达另一方，补充条款约定通知以双挂号邮递方式发出后收到回执的视为送达，“挂号”、“双挂号”在此处应作扩大解释，快递形式亦可适用，且双方亦均采用快递方式邮寄函件。朱桢又未告知过金珩公司其联系地址变更事宜。故金珩公司在2016年12月28日寄送的催款函应视为在2017年1月1日送达朱桢，2017年2月20日寄送的函件在2017年2月23日送达朱桢。故朱桢应在2017年2017年3月2日前付清余款。朱桢可能确实未在上述期限前收到催款函，但其确认在上述期限后收到了催款函，则其亦应在实际收到后的合理期限内支付余款5,560,000元。但朱桢仅在2017年4月27日支付1,042,500元，其余房款仍未支付，本院难以确认朱桢有积极履约的主观意愿和行动。原告对该笔付款未出具收据并予以退回，表明原告未同意接收被告该笔迟延支付的房款。故本院确认朱桢未按约支付房款，经金珩公司催告后仍未在合理期限内支付，属于根本性违约，金珩公司有权解除合同。金珩公司未发出过解除合同通知，本案起诉状可视为解除通知，被告收到起诉状副本之日2017年6月22日为合同解除之日，金珩公司应返还朱桢已付房款1,390,000元。关于解除合同违约金，双方约定为合同总价的3%，朱桢认为过高要求调整，综合考量房地产市场的行情、金珩公司的实际损失、金珩公司实际占有使用首付款的期间、合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，本院酌情确认被告应赔偿原告违约金50,000元。对朱桢的反诉请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第三项、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干规定的解释》第十五条第一款、第十六条规定，判决如下：一、原告上海金珩房地产发展有限公司与被告朱桢就位于上海市青浦区赵巷镇嘉松中路6888弄《金地天境城》XXX室房屋于2015年10月25日签订的商品房预售合同于2017年6月22日解除；二、原告上海金珩房地产发展有限公司应于本判决生效之日起十日内返还被告朱桢预付款房款1,390,000元；三、被告朱桢应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海金珩房地产发展有限公司违约金50,000元；四、驳回反诉原告朱桢全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4,427.50元，减半收取计2,213.75元，由原告上海金珩房地产发展有限公司负担1,688.75元，被告朱桢负担525元；反诉受理费1,676.50元，减半收取计838.25元，由反诉原告朱桢负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈菊芳二〇一七年十月九日书记员 周 诗附：相关法律条文附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 微信公众号“”