（2017）豫01民终9468号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-11-06

案件名称

秦玉昆、贺文文房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

秦玉昆,贺文文,郑州君安房地产营销策划有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条，第一百六十九条，第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终9468号上诉人（一审原告、反诉被告）：秦玉昆，男，1978年6月20日出生，汉族。委托诉讼代理人：王俊生，河南荟智源策律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：贺文文，女，1989年10月9日出生，汉族。委托诉讼代理人：张哲利，河南信心律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：郑州君安房地产营销策划有限公司。法定代表人：王根来，该公司执行董事及总经理。委托诉讼代理人：毛旭东，该公司员工。上诉人秦玉昆因与被上诉人贺文文、郑州君安房地产营销策划有限公司（以下简称君安公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市惠济区人民法院（2017）豫0108民初795号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。上诉人秦玉昆及其委托诉讼代理人王俊生，被上诉人贺文文的委托诉讼代理人张哲利到庭接受询问。被上诉人君安公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。秦玉昆上诉请求：撤销一审判决第三项，改判其不承担责任；撤销一审判决第四项，改判贺文文向其支付因延期支付剩余房款而产生的违约金14094.4元，并改判被上诉人退还其物业交割保证金50000元；本案一、二审诉讼费用由贺文文、君安公司承担。事实与理由：1、因贺文文怠于履行义务至迟延支付剩余房款，其享有先履行抗辩权，故其没有义务协助贺文文交割，其不构成违约，一审判决其承担违约责任，明显错误。贺文文未按合同约定时间办理按揭手续，构成违约；银行批准贷款之日即合同首付金额确定应为2016年6月28日；网签合同备案时间并非2016年7月14日；备案合同同时约定了首付款和余款的支付日期，既然三方合同约定依备案合同日期确定首付款支付日期，一审也依此确定，那在2016年6月28日银行贷款即已审批的情况下，亦应根据备案合同确定双方的余款支付款时间。贺文文在2016年8月23日即拿到房产证，然其直至2016年12月9日才拿到银行放贷的房屋余款，显然是贺文文怠于履行义务所致。而一审法院却没有查明贺文文办理抵押登记时间，明显认定事实错误。即使按一审法院酌定15天计算贺文文的抵押登记手续办理时间，那至迟贺文文亦应在2016年9月8日之前办理完毕抵押登记手续，而银行直至2016年12月9日才放款，显示是贺文文怠于履行义务所致。根据双方签合同的预判，其至迟亦应在2016年10月31日拿到除物业交割保证金之外的余款，可其直至2016年12月9日才拿到余款，显然系贺文文怠于履行义务所致。在2016年10月31日之前，根据合同约定，若其仍未收物业交割保证金之外的余款则其享有先履行抗辩权，其不构成违约，且没有义务协助贺文文交割。其出卖房屋，为的是依合同预判及时拿到购房款，以资金周转，可由于贺文文怠于履行合同义务的行为，致使银行房款无限期推迟，不仅影响其合同目的实现，且严重损害了其的权益，根据权利义务对等原则，其有权利拒绝贺文文协助其交割；在贺文文尚未弥补其违约行为给其造成的损失之前，即使其于2016年12月9日收到余款，仍有权拒绝协助其交割。在其与贺文文协商解决余款纠纷未果的情况下，其不得已才起诉，即使其拒绝交割构成违约，其的违约金计算也应截止其起诉为止，即一审判决计算至2017年5月5日明显错误。2、一审法院超诉请判决，滥用自由裁量权。3、贺文文怠于履行义务，致使银行无限期推迟，贺文文支付余款构成违约，应承担违约责任，一审驳回其请求，明显错误。4、君安公司理应退还其物业交割保证金，拒不退还，构成违约。综上，贺文文怠于履行合同义务，妨碍了其合同目的的实现，且给其造成重大损失。故请求查明事实，公正判决。贺文文辩称：本案中，因限购政策，导致银行对于贷款审批流程不正常，导致实际拨款为2016年12月9日，其对此没有任何过错，没有能力造成银行延迟拨款。其买房为了居住，其不会也没有必要去延迟办理贷款手续；物业交割保证金是依附于物权而产生的，即使上诉人认为其存在违约行为，也是侵权的违约，在物权已经交割的前提下，上诉人理应遵守合同约定在规定的时间为其办理交割手续，而上诉人行为早已严重违约。故本案物业交割保证金不应归上诉人所有，应另行处理；本案一审程序合法。故一审判决事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。秦玉昆向一审法院起诉请求：1、判令贺文文支付其延期支付首付款产生违约金42896元；2、判令贺文文、君安公司连带支付其延期支付剩余房款产生违约金112602元；3、判令君安公司退还其50000元物业交割保证金；4、贺文文、君安公司承担本案的诉讼费用。贺文文向一审法院提出反诉请求：1、判令秦玉昆交付房屋，并协助其办理物业交割手续；2、判令秦玉昆承担未协助其办理物业交割手续的违约责任，并支付违约金103410元（违约金自2016年11月6日起暂计算至反诉之日，反诉之后的违约金另行计算）；3、判令君安公司保管的物业交割保证金50000元归其所有；4、诉讼费由秦玉昆承担。一审法院认定事实：对于当事人双方没有争议的事实，该院予以确认，即：2016年5月16日，秦玉昆与贺文文、君安公司签订《房屋买卖合同》一份，约定贺文文以766000元的价格购买秦玉昆所有的位于惠济区南阳路168号院7号楼1单元7层218号的房屋（房产证号：郑房权证字第××号）一套；贺文文应于本合同签订时支付定金50000元，秦玉昆同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由君安公司代为保管；秦玉昆与贺文文于签订本合同后20个工作日内共同到贷款机构办理相关按揭贷款手续，秦玉昆与贺文文选择非资金监管过户，贺文文应在网签买卖合同备案当日，将网签合同约定的首付款交付给秦玉昆，剩余房款由银行放贷之日向秦玉昆支付，以上购房首付款具体金额由贷款机构确定的贷款额和本合同成交价决定，同时定金冲抵首付房款转为物业交割保证金，仍暂由君安公司保管；秦玉昆应在收到除物业交割保证金之外的房款之日起2016年10月31日前向贺文文完整有效的交付本合同项下之房屋及其它相关配套附属设施，如果秦玉昆怠于办理物业交割，经贺文文书面通知后十日内仍不予办理的，则视为秦玉昆放弃全部物业交割保证金，贺文文有权获得全部物业交割保证金；本合同签订后，秦玉昆与贺文文任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同守约方支付本合同约定总房价款1‰的违约金；房屋过户后，如秦玉昆不按本合同约定履行物业交割义务，每逾期一日，秦玉昆应当向贺文文支付本合同约定总房价款1‰的违约金。上述合同签订后，2016年5月16日，贺文文交纳购房定金50000元，由君安公司出具现金收据。2016年7月14日秦玉昆、贺文文签订了《存量房买卖合同》（即《房屋买卖合同》中所称的网签买卖合同），2016年8月16日，贺文文向秦玉昆交付了购房首付款116000元，秦玉昆、贺文文办理了房屋过户，2016年8月23日贺文文领取了房屋产权证书，2016年12月9日，秦玉昆收到了经由银行发放贷款的购房余款600000元，截至一审庭审之日（2017年5月5日），秦玉昆与贺文文未办理涉案房屋的交割手续。一审法院认为：秦玉昆与贺文文、君安公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思的表示，秦玉昆、贺文文、君安公司均应按照协议的约定履行各自的义务。秦玉昆认为贺文文延期支付首付款，根据《房屋买卖合同》的约定，贺文文应于网签合同当日即2016年7月14日向秦玉昆支付首付款，但贺文文实际于2016年8月16日将首付款116000元支付给秦玉昆，逾期33天，故秦玉昆要求贺文文支付逾期支付首付款的违约金的诉讼请求，符合合同约定。秦玉昆主张贺文文延期支付剩余房款，但《房屋买卖合同》仅约定剩余房款由银行放贷之日支付，故秦玉昆于2016年12月9日收到银行放贷至其账户中600000元的剩余房款，并不违反合同约定，秦玉昆要求贺文文、君安公司向其支付逾期支付剩余房款的违约金的诉讼请求，缺乏事实依据，该院不予支持。《房屋买卖合同》约定秦玉昆应于2016年10月31日前向贺文文交付涉案房屋，但根据查明的事实，秦玉昆此时仅收到了贺文文支付的首付款116000元，未满足“收到除物业交割保证金之外的房款”的物业交割条件，故秦玉昆应自2016年12月9日，即其收到银行发放的剩余房款后，才负有将涉案房屋交付给贺文文的义务，且应给予秦玉昆交付房屋的合理期间，该院酌定为15天，即秦玉昆应自2016年12月24日前与贺文文履行房屋交割手续，综上，贺文文反诉要求秦玉昆向其交付房屋，并协助贺文文办理物业交割手续的诉讼请求，该院予以支持；虽然贺文文逾期支付首付款，但并不构成秦玉昆拒绝交付房屋的理由，贺文文可自2016年12月25日起向秦玉昆主张逾期办理物业交割手续的违约责任。秦玉昆与贺文文依据《房屋买卖合同》的约定，均主张违约金的计算标准为总房价款1‰/日，但该标准过分高于给双方造成的损失，结合本案案情，该院将违约金的计算标准调整为0.2‰/日，经计算，贺文文应支付给秦玉昆违约金5055.6元（766000元×0.0002×33天=5055.6元）；截至2017年5月5日，秦玉昆应支付给贺文文违约金（766000元×0.0002×131天=20069.2元），秦玉昆应自2017年5月6日继续按照总房款766000元的0.2‰/日的标准向贺文文支付违约金至涉案房产的物业交割手续履行完毕之日止。秦玉昆要求君安公司将其保管的50000元物业交割保证金交付给秦玉昆，贺文文则认为逾期交付房屋，并提起反诉，主张50000元物业交割保证金依约应归贺文文所有，但秦玉昆尚未将涉案房屋交付给贺文文，未与贺文文办理房屋交割手续，秦玉昆主张君安公司将其保管的物业交割保证金50000元交付给秦玉昆的诉讼请求，不符合合同约定，该院不予支持；贺文文也未提供证据证明其书面通知了秦玉昆办理物业交割手续，并未达成合同所约定的条件，不能视为秦玉昆放弃了物业交割保证金，故贺文文要求确认君安公司保管的物业交割保证金50000元归贺文文所有的反诉请求，该院亦不予支持。可将该判决生效之日视为贺文文书面通知秦玉昆的日期，因无法预见秦玉昆与贺文文实际交割房产的时间，及交割时涉案房产的配套设施是否符合约定，故就物业交割保证金的处理，应由秦玉昆、贺文文依据《房屋买卖合同》的约定协商处理，协商不成可在房屋交付后另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百二十条、第一百三十八条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、贺文文于该判决生效之日起十日内向秦玉昆支付违约金5055.6元；二、秦玉昆于该判决生效之日起十日内向贺文文交付位于惠济区南阳路168号院7号楼1单元7层218号的房屋及其他相关配套附属设施（以秦玉昆将上述房屋的钥匙交付给贺文文，由贺文文对该套房屋占有、使用为交付标准）；三、秦玉昆于该判决生效之日起十日内向贺文文支付计算至2017年5月5日的违约金20069.2元，并自2017年5月6日起以总房价款766000元为基数，按照0.2‰/日的标准支付违约金至房屋交付之日止；四、驳回秦玉昆其他的诉讼请求；五、驳回贺文文其他的反诉请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4382元减半收取为2191元，由秦玉昆负担2137元，贺文文负担54元；反诉费1684元，由秦玉昆负担220元，贺文文负担1464元。二审中，当事人没有提交新证据。本院经审理查明的事实与一审一致。本院认为：秦玉昆与贺文文、君安公司签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应依约履行。合同签订后，贺文文向秦玉昆交付了购房首付款，但晚于合同约定的交付时间，构成违约，故秦玉昆要求贺文文支付逾期违约金的请求，本院予以支持。根据双方签署的《房屋买卖合同》约定，剩余房款由银行房贷之日支付，秦玉昆于2016年12月9日收到银行放贷至其账户的剩余房款，该延迟不能视为贺文文的违约行为，秦玉昆要求其与君安公司承担支付剩余房款的违约金的请求，于法无据，本院不予支持。故在秦玉昆收到剩余房款后，应将房屋交付给贺文文。原审法院根据本案情况酌定给予秦玉昆15天的交付时间并无不妥，本院予以支持。贺文文可自2016年12月25日其向秦玉昆主张逾期办理物业交割手续的违约责任。因双方约定的违约金过高，原审经调整后按照0.2‰／日计算违约金，本院予以维持。原审根据本案具体情况作出对君安公司保管的物业交割保证金的处理并无不妥，应予维持。综上，秦玉昆的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。君安公司未到庭参加诉讼，不影响本院对本案的实体处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1904元，由上诉人秦玉昆负担。本判决为终审判决。审判长　李　黎审判员　李剑锋审判员　邢永亮二〇一七年十月九日书记员　候李爽关注公众号“”