（2017）苏06民终2983号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-07-18
案件名称
蔡美华、王欣与南通金地投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
江苏省南通市中级人民法院
所属地区
江苏省南通市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
蔡美华,王欣,南通金地投资发展有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）苏06民终2983号上诉人（原审原告）：蔡美华，女，1969年8月6日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。上诉人（原审原告）：王欣，女，1993年12月15日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。两上诉人共同委托诉讼代理人：丁慎言，江苏通南律师事务所律师。上诉人（原审被告）：南通金地投资发展有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人：张建石，董事长。委托诉讼代理人：黄冰、徐燕，北京大成（南通）律师事务所律师。上诉人蔡美华、王欣与上诉人南通金地投资发展有限公司（以下简称金地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南通市崇川区人民法院（2016）苏0602民初4646号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月4日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。蔡美华、王欣上诉请求：撤销一审判决第二项，查明事实后改判金地公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿蔡美华、王欣违约金（以2434696元为本金，按照每日万分之三的标准，自2014年7月1日起至实际交房之日止，至上诉之日暂计为758164元），一、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：一审判决认定事实错误，案涉房屋在2015年11月20日才取得建筑工程竣工验收备案证明书，金地公司此前于2015年11月25日通知蔡美华、王欣交房时尚未达到案涉合同第八条约定的交付条件，且至今仍未符合使用条件，金地公司应按合同约定向蔡美华、王欣支付逾期交房违约金。针对蔡美华、王欣的上诉，被上诉人金地公司答辩称，案涉工程在2014年6月30日完工，且在当日经四方主体验收合格，该日起即具备交房条件。金地公司在2014年9月已通知蔡美华、王欣于2014年9月27日拿房，蔡美华、王欣因自身原因未及时收房所产生的损失不应由金地公司承担。金地公司上诉请求：撤销一审判决，对违约金部分进行改判，减少违约金348770元。事实和理由：一审认定的通知收房时间错误，蔡美华、王欣户系挂号信邮寄方式通知收房，并未退回，挂号信寄出时间为2014年9月20日，同时，蔡美华、王欣一审中提供的《致金地国际房地产有限公司的请求函》表明，金地公司确已向蔡美华、王欣等业主通知2014年9月27日签订交房协议。一审认定金地公司2015年11月25日才通知蔡美华、王欣收房属于事实认定错误，导致违约金计算至2015年12月4日，加重了金地公司的责任。蔡美华、王欣购买的56号楼系50-53号楼的裙楼，自身没有单独的公安编号，无法单独取得验收证明，但其已在2014年6月30日与50-53、55-56号楼工程一并通过五方验收，一审认定验收合格时间为2015年10月20日错误。一审认定的违约金过高，应当予以调整，请求调整为按万分之一点五、89天的标准计算。针对金地公司的上诉，蔡美华、王欣答辩称，案涉房屋直至2015年11月20日才通过验收备案登记，至今未具备交付条件，应当按照合同约定的标准和时间计算违约金。蔡美华、王欣向一审法院起诉请求：1.判令金地公司立即交付经验收合格、符合使用条件的金地峰汇中心56幢123室商品房。2.判令金地公司承担逾期交房违约责任，自合同约定的商品房交付期限2014年6月30日的次日起至实际交房之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之三的违约金。3.判令金地公司立即按多退少补原则退还所购商品房面积差异价款70403元。4.诉讼费用由金地公司负担。一审法院认定事实：2013年3月3日，蔡美华、王欣（××）与金地公司（××）签订一份《商品房买卖合同》(合同编号：SP0029)，合同约定如下：买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为南通市房产管理局，商品房预售许可证号为通房预售证〔2013〕004号。买受人购买的商品房为金地峰汇中心第56幢123号房屋，该商品房用途为商业，属框剪结构，层高为5.5米，建筑层数地上3层，地下1层，该商品房建筑面积共151.47平方米。计价方式与价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米16073.78元，总金额为2434696元。第八条交付期限：出卖人应当在2014年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种条件：该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。…第九条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除通知到达之日起15天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同还就买受人逾期付款的违约责任、合同的延期、规划、设计变更、交接、产权登记、面积确认及面积差异处理等事项作了相应的约定。合同签订后，蔡美华、王欣已付清购房款2434696元。诉讼中，金地公司称案涉56号楼系指B2-B4楼的裙楼，和主楼是一起验收的，没有单独的验收，验收合格时间为2015年10月20日。2015年11月20日，金地公司取得案涉工程的建筑工程竣工验收备案证明书（通建竣验（2015）0081号）。2015年11月25日，金地公司向蔡美华、王欣寄送通知，通知两人2015年12月4日接房。一审法院认为，蔡美华、王欣与金地公司之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，未违反我国法律行政法规的强制性规定，应为合法有效。依法成立的合同对双方均有约束力，双方均应按约履行，根据合同约定，金地公司应当于2014年6月30日前向蔡美华、王欣交付经验收合格的案涉房屋，案涉房屋于2015年10月20日验收合格，满足合同约定的交付条件，蔡美华、王欣要求金地公司交付案涉商品房，于法有据，法院予以支持。金地公司于2015年11月25日方通知蔡美华、王欣交房，已构成违约，应承担该段时期的逾期交房违约责任。据合同约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。本案中，蔡美华、王欣要求判令金地公司承担逾期交付房屋违约金其中合理部分381273元，即自2014年7月1日起至2015年12月4日止（共计522天），以已付房款2434696元为基数按日万分之三计算的违约金，法院予以支持。目前案涉房屋尚未交接，蔡美华、王欣提出的相关要求并非合同约定的交付条件，故其主张的2015年12月5日以后的违约金，法院难以支持。金地公司抗辩违约金数额过高，一审法院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。本案中，金地公司作为违约方应对其主张的蔡美华、王欣损失过高进行举证，而金地公司未能提供充分有效的证据，且合同约定的违约金标准亦不失合理性，故其上述抗辩，法院不予采信。此外，蔡美华、王欣要求金地公司退还房屋差价款70403元，金地公司并无异议，法院照准。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，一审法院判决：一、金地公司于判决发生法律效力之日起十日内向蔡美华、王欣交付经验收合格、符合使用条件的金地峰汇中心56幢123室商品房。二、金地公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性赔偿蔡美华、王欣违约金381273元。三、金地公司于判决发生法律效力之日起十日内一次性返还蔡美华、王欣房屋差价款70403元。四、驳回蔡美华、王欣的其他诉讼请求。案件受理费31422元，由蔡美华、王欣负担1954元，金地公司负担29468元。二审中，蔡美华、王欣提供：1、2017年5月4日，国网南通供电公司客户服务中心出具的情况说明及南通市崇川区观音山自来水厂出具的证明，证明金地公司至今未向供电供水部门申请用电、送水，案涉房屋不具备交付使用条件；2、视频资料，反映王玲等业主向金地公司售楼处要求交房，答复称“现在还不好交房”，证明案涉房屋不具备交付条件。金地公司质证认为，第一组证据没有经办人签字，不符合证据的形式要件，且与本案无关联。第二组证据即便具备形式真实性，也不能达到其证明目的。本院审查后认为，金地公司虽对上述证据的形式真实性持有异议，但未能提供反证，故对上述证据的形式真实性予以确认，证据效力结合本案其他证据认定。经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为金地公司是否存在逾期交房的违约行为，若存在，逾期交房违约金应如何计算。金地公司主张其在2014年9月20日即以挂号信的方式通知蔡美华、王欣收房，故不应承担延期交房违约金。蔡美华、王欣则主张案涉房屋直至2015年11月29日才取得建筑工程竣工验收备案证明书，至今未通水、通电，不具备交付条件，金地公司应按照日万分之三的标准支付逾期交付至今的违约金。双方争议在于对合同中约定的“经验收合格”的理解不同，即商品房验收合格到底是指建设方等有关单位的验收合格还是经竣工验收备案合格。本院认为，竣工验收，是建设单位依据建设工程管理制度、竣工验收技术标准，以及建设工程合同的约定，组织有关单位对建设工程进行查验接收的行为。《中华人民共和国合同法》第二百七十九条规定，建设工程竣工后，发包人应当根据施工图纸及说明书、国家颁发的施工验收规范和质量检验标准及时进行验收。《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。分析上述规定，工程竣工验收系建设单位等平等地位的合同主体基于法律规定及合同约定自主进行的一种行为，是上述平等主体对施工单位是否全面履行合同义务、建设工程质量是否符合合同约定的一种确认，具有民事法律行为的性质，其效力及于合同各方。竣工验收备案，则是建设工程质监部门在建设单位申请备案并提交有关文件的情况下予以备案，以供查考的行为。根据《建设工程质量管理条例》第四十六条和第四十九条的规定，可知竣工验收备案是建设行政主管部门对建设工程质量进行监督管理的制度安排之一。是否予以备案是质监部门依法在自身职权范围内行使的权力，具有行政法律行为的性质。竣工验收备案并未对建设工程质量作任何实体的认定，仅是对建设单位自主组织的竣工验收行为等进行程序性、形式性的审查。《中华人民共和国建筑法》第六十一条明确，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用。因此，建设工程交付使用的条件也是建设工程竣工验收合格，而非通过竣工验收备案。当然，若在合同中约定将竣工验收备案作为建设工程交付使用的条件，也是允许的，但本案中，双方约定的交付条件是“经验收合格”。根据金地公司一审庭审中的陈述，56号楼系B2-4的裙楼，验收时间为2015年10月20日，金地公司于2015年11月24日通知蔡美华、王欣于2015年12月4日收房，早已超过合同约定的交付期限，存在逾期交付的违约行为，金地公司上诉称在2014年9月20日已通知蔡美华、王欣收房，但2014年9月20日案涉房屋尚未通过竣工验收，并不符合双方约定的交房条件，即使发出通知，也不能改变其逾期交房的性质，故一审按照合同约定的交付时间和违约金标准计算逾期交房违约金并无不当。关于通水、通电的问题，双方合同约定“水、电在交房时达到接口预留条件”，蔡美华、王欣二审中提供的证据仅能证明案涉房屋尚未接水、接电到房屋内，不能证明金地公司在交房时没有预留水、电接口，以此抗辩房屋不具备交付条件无事实和法律依据，本院不予采信。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17913元，由上诉人金地公司负担6531元，由上诉人蔡美华、王欣负担11382元。本判决为终审判决。审判长 倪红晏审判员 杨 谦审判员 卢 丽二〇一七年十月九日书记员 邱 晴 来源：