（2017）粤20民终11号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-28
案件名称
简锐强房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省中山市中级人民法院
所属地区
广东省中山市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
简锐强
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤20民终11号上午人（原审被告、反诉原告）：朱元辉，男，1984年10月10日出生，汉族，住广东省中山市。委托诉讼代理人：孟凡亮，广东洋三律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈泽华，广东洋三律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：简锐强，男，1975年12月12日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人：何楚贤，广东纬国律师事务所律师。上诉人朱元辉因与被上诉人简锐强房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2016）粤2071民初4978号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。上诉人朱元辉上诉请求：撤销广东省中山市第一人民法院作出的（2016）粤2071民初4978号民事判决，改判支持上诉人一审反诉请求。事实和理由：一、一审法院认定事实错误导致判决错误。一审法院认为上诉人没有配合办理银行资金监管手续属于违约与事实不符，也毫无依据。1.合同第四条约定签署银行资金监管协议和办理资金监管手续，但该合同系居间方中山市家家顺房地产经纪有限公司（以下简称家家顺公司）提供的格式条款，居间方始终没有向上诉人和被上诉人提示签署银行资金监管协议，办理资金监管手续的问题，该条款不发生效力，属于无效条款。2.本案上诉人和被上诉人在签订房屋买卖合同当天签署了资金托管协议，但没有签署银行资金监管协议，说明双方都没有注意到签订银行资金监管协议的问题。3.即使双方应签订银行监管协议，上诉人仅具有配合办理的义务，被上诉人没有要求上诉人配合办理。二、本案是被上诉人违约导致，被上诉人应承担违约责任。被上诉人仅仅交付定金就要求上诉人签署《广东省房地产买卖合同》，构成违约。一审判决认定先付款后过户会大大增加卖方交易风险，涉案合同已变更支付购房余款的方式没有依据。被上诉人简锐强辩称，一审判决查明事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。双方签订合法有效的二手房买卖居间合同，上述合同也有居间方的签名盖章，应当遵守。在签订合同后被上诉人向上诉人支付定金110000元，诚意金1000元，上诉人一直怠于履行合同的约定，办理过户相关手续。后被上诉人曾经多次以书面、快递、电话等方式催告上诉人履行合同，但一直无果，上诉人应承担相应的违约责任。该合同具备完整的履行性，上诉人应当履行合同。简锐强向一审法院起诉请求：1.朱元辉继续履行房地产买卖合同，将房屋过户至简锐强名下；2.朱元辉支付违约金12047.5元（以房价款395000元为基数，按日万分之五从2016年1月13日计算至朱元辉履行合同义务之日）。朱元辉向一审法院反诉请求：1.解除简锐强与朱元辉签订的中山市二手房买卖及居间服务合同；2.朱元辉没收简锐强购房定金79000元。一审法院认定事实：简锐强与朱元辉一致确认简锐强就案涉房产交易合计向朱元辉支付110000元定金及1000元诚意金。对当事人无异议的证据，一审法院予以确认并在卷佐证。一审法院认为，案涉合同约定，房产交易付款方式为一次性付款，简锐强须于2016年1月15日前将除定金以外的首期款285000元支付至买卖双方约定的银行监管账户，在简锐强按约定将楼款一次性打入买卖双方指定的银行监管账户或取得银行贷款承诺函，且卖房已取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方需签订广东省房地产买卖合同并办理递件过户手续。但在合同约定的购房款支付时间届满前，简锐强与朱元辉并未签订银行监管协议。简锐强主张一直有催促朱元辉签订，但其一直未予以配合。朱元辉主张因双方已口头协商剩余购房款以现金支付，因此双方没有签订银行监管协议。结合房产交易习惯分析，在房产办理递件过户前由买家直接一次性以现金支付剩余285000元购房款给卖家，会大大增加买方的交易风险，亦不方便操作，一审法院对朱元辉的上述主张存疑。且朱元辉对于其主张没有提供相应证据佐证，应承担举证不能的不利后果，对其上述主张，一审法院不予采信。朱元辉主张解除合同系基于简锐强未按时支付购房款违约而提出，但本案购房款支付的前提是向双方约定的银行监管账户付款，双方尚未办理银行监管账户，付款条件不成就，简锐强虽未支付购房余款285000元，但不构成违约。因此，朱元辉反诉诉请判令解除案涉合同并没收定金，证据不足，一审法院不予支持。因朱元辉未配合简锐强按案涉合同约定办理银行资金监管手续，导致案涉合同未能如期履行，朱元辉应承担相应的违约责任。简锐强作为案涉房屋买卖交易的守约方，有权要求继续履行合同，且案涉房屋除因本案纠纷被查封外，名下没有其他查封或抵押，案涉合同存在继续履行的前提。一审庭审中，简锐强亦同意把购房余款285000元先行支付给朱元辉，因此，简锐强诉请判令朱元辉继续履行案涉合同，理据充分，一审法院予以支持。案涉合同约定，若朱元辉未按照合同约定期限履行义务，简锐强有权要求朱元辉以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同。简锐强有权要求朱元辉支付从逾期办理银行监管账户导致付款迟延至办理好银行监管账户配合简锐强支付购房余款期间的违约金，但考虑到案涉合同已变更支付购房余款的方式，若继续按原合同约定计算违约金则无法厘清违约金的计算区间。充分考虑案涉合同交易双方在房产交易中的过错程度以及违约行为对房产交易的影响、守约方因此所承受的损失，一审法院将朱元辉应付违约金酌定为30000元。与简锐强应付购房余款285000元相抵扣后，简锐强仍需向朱元辉支付购房款255000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、简锐强于一审判决发生法律效力之日起七日内向朱元辉支付购房余款255000元；二、朱元辉在收到简锐强支付的255000元购房余款后3个工作日内配合简锐强办理位于中山市××云××花园××房（房地产权证号：粤房地权证中府字第××）递件过户手续；三、驳回朱元辉的反诉请求。如果简锐强未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费7406元，诉讼保全费2495元，以上合计9901元（该款简锐强已预付），由朱元辉负担（该款朱元辉于一审判决生效之日起七日内径付简锐强）；反诉案件受理费888元（该款朱元辉已预付），由朱元辉负担。本院二审期间，被上诉人简锐强提交一份欠费证明复印件，拟证明朱元辉一直欠付涉案房屋管理费7161.5元，应视为向被上诉人支付的房款的一部分。朱元辉确认该欠费证明真实性，不确认其与本案争议事实的关联性。本院认为，根据民事诉讼的相对性审查规则，本院二审应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。简锐强于本案中并未提起上诉，其提交证据拟证明的事实超出了本案二审审理范围，与本案二审争议事实不具有关联性，故本院对其二审提交的证据不予采信。本院查明：（一）2016年1月7日，朱元辉、简锐强及家家顺公司签订二手房买卖及居间服务合同，约定：1.朱元辉将涉案中山市××云××花园××房出售给简锐强，转让价款为395000元。2.简锐强应于该合同签订之日交付定金110000元，双方一致同意将上述定金交由居间方托管。简锐强于2016年1月15日之前将剩余房款285000元一次性支付至双方约定的银行监管账户。3.在简锐强按约定将楼款一次性打入双方指定的银行监管账户，且卖方已取得房地产证原件（无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方办理递件过户手续。买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起两个工作日内缴纳税费并领取新房产证。4.朱元辉应付税费为营业税、城市建设维护税、教育费附加、地方教育附加、堤围防护费、印花税、个人企业所得税、土地增值税、房地产交易手续费、土地使用费、查档费、补出让金、解困费、合同公证费等；简锐强应付税费为：印花税、契税、产权登记费、房地产交易手续费、房地产证贴花、授权委托公证费、产权证明费、测绘费、权籍调查费、房地产买卖合同公证费、评估费、律师费、保险费等。经双方协商，简锐强自愿支付上述全部费用。5.朱元辉应于收到全部楼款（除交房保证金外）后一个工作日内将该房产及钥匙交房买方。6.如朱元辉未按照合同约定期限履行义务，简锐强有权要求朱元辉以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如朱元辉逾期履行超过十五个工作日的，则简锐强有权解除合同并可要求朱元辉双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如简锐强未按照合同约定期限履行义务，朱元辉有权要求简锐强以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同；如简锐强逾期履行超过十五个工作日的，则朱元辉有权解除合同并可没收定金或要求简锐强支付转让总价款20%的违约金。（二）签订涉案房屋买卖合同当日，朱元辉、简锐强及家家顺公司签订一份资金托管协议，约定将简锐强支付朱元辉的10000元保证金交由家家顺公司免息托管。（三）2016年3月7日，简锐强与家家顺公司向朱元辉邮寄一份告知函，催告其办理涉案房屋的递件过户手续。（四）一审诉讼中，简锐强向一审法院提交了数份2016年3月4日至3月7日之间，其与朱元辉的通话录音。上述通话录音反映，简锐强多次通过电话催告朱元辉继续履行合同，协助其办理涉案房产过户手续。在2016年3月5日的通话中，简锐强询问朱元辉涉案房产不能过户的原因，朱元辉称“以前我不是把房子抵押给别人，抵押给别人，别人不是在公司有个公证，怎么现在就过不了，过不了也是很麻烦的，就过来跟你说一下。”简锐强询问“你其实现在把那个房子过了给我。剩下的钱我给你，你还给他不就行了吧？”朱元辉称“他这边还不够，我那个房子卖掉也没什么东西，他所以又不让我过户。”简锐强问“你那个是抵押合同，没道理过不了。因为公证没可能跟你开抵押合同。”朱元辉称“他是那个公证合同嘛，公证合同，也不让过户，也就搞得很被动。冯小姐他妈前段时间就跟他说了。也跟他说过这个事。是这样的，好吧，和冯小姐再沟通一下。”2016年3月7日朱元辉与简锐强的通话中，朱元辉称“因为欠他七十三万块钱，我外面还有两百多万，他让我出一部分，怕我万一把房子卖给你，……我年前让那个冯小姐赶紧帮我把这个房子过了。但是年前没法过得了，因为快放假。已经过了年，他就找上门来。……。”简锐强询问朱元辉“现在该怎样处理？”朱元辉称“我现在就是在处理。我知道，一直处理，处理不好，他也要查封我房子。他也发了律师函给我。搞得我真是好烦啊。我找个中间人，让中间人好好说一下。……。”简锐强询问“那你总得给个时间我。大概要多久？”朱元辉称“我肯定会给你时间，我跟你说，我过个三五天就跟你保持沟通。”对于上述通话录音，朱元辉于一审庭审中称需庭后核实该录音的真实性。至一审审理终结，朱元辉未向一审法院提交该录音的质证意见。本院认为，涉案合同由朱元辉、简锐强及家家顺公司三方共同签署，该合同包括房屋买卖及居间合同两种法律关系，现朱元辉、简锐强就房屋买卖合同关系产生争议，故本案系房屋买卖合同纠纷。根据民事诉讼二审相对性审查原则，二审法院应当围绕上诉人上诉请求审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。故本案二审争议焦点为涉案房屋买卖合同是否具备解除条件及如何认定违约责任。对此，本院分析如下：涉案房屋买卖合同系朱元辉、简锐强真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效的合同。双方均应按照合同全面履行各自的义务，非经法律规定或合同约定不得解除合同。朱元辉上诉称涉案合同第四条关于办理资金监管手续的条款属于格式条款，对双方不发生效力。简锐强应当按照合同约定于2016年1月15日前直接向其支付剩余购房款285000元。简锐强没有在合同约定的履行期限内履行付款义务，且逾期履行超过15个工作日，朱元辉有权按照合同约定解除涉案合同并请求简锐强支付违约金。对此，本院认为：首先，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的合同条款。涉案合同为房屋买卖合同，朱元辉作为出卖人，简锐强作为买受人，均不存在为重复使用该合同而预先拟定合同条款之情形，双方于签订涉案房屋买卖合同时有充分的条件进行协商，故涉案合同条款系双方真实意思表示，朱元辉关于涉案合同所涉资金监管条款系格式条款的主张理据不足，本院不予支持。故双方均应按照合同约定，通过资金监管的方式支付及受领剩余购房款。其次，经查，合同订立后，简锐强虽未在合同约定的履行期限内通过资金监管的方式支付剩余购房款285000元，但根据简锐强向一审法院提交的其与朱元辉的通话录音资料的内容可知，朱元辉系以涉案房屋“已抵押给别人”为由，明确拒绝履行合同中约定的递件过户义务。一审庭审中，朱元辉向一审法院表示需核实该录音资料的真实性，但至一审审理终结前，其亦未就该录音资料发表质证意见，应视为其放弃质证的权利。在朱元辉未就该录音资料真实性及合法性提出实质反驳意见的情况下，本院对该录音资料予以采信。虽然该通话录音发生于2016年3月，但根据该录音的内容，朱元辉对于简锐强要求其履行递件过户的请求，仅表示房屋“已抵押给别人”，无法过户，其始终未要求简锐强支付剩余购房款。故根据其的上述陈述，因其将涉案房屋“抵押给他人”，故不可能在合同约定的履行期限内履行合同约定的递件过户义务。在朱元辉明确表示不能履行后续的递件过户合同义务，且经简锐强多次催告，朱元辉仍表示不能履行该义务的情形下，简锐强有充分的理由暂时中止支付剩余房款。因此，涉案合同并无法定或约定解除事由，朱元辉以简锐强迟延付款为由，主张解除合同，理据不足，本院不予支持。此外，根据不动产登记信息，涉案房屋并未抵押登记，亦无另案查封，合同继续履行并不存在实质性的障碍，且已届双方约定的支付购房款，办理过户手续期限。一审诉讼中，简锐强同意将购房款先行支付给朱元辉，一审法院据此判令朱元辉在收到简锐强购房余款后3个工作日内配合简锐强办理涉案房产过户递件手续，理据充分，本院予以维持。朱元辉在签订房屋买卖合同，收取定金后，又以涉案房屋“已抵押”为由，明确表示不履行合同义务，构成违约。一审法院结合其违约程度及违约行为对涉案房产交易的影响，酌定朱元辉应支付30000元违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人朱元辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费888元，由上诉人朱元辉负担。本判决为终审判决。审 判 长 官 琳代理审判员 马燕清代理审判员 刘 通二〇一七年十月九日书 记 员 魏丹丹 来源：