（2017）川1502民初5826号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-23
案件名称
宜宾市名园物业服务有限公司与被告王正钢物业服务合同纠纷案一审民事判决书
法院
宜宾市翠屏区人民法院
所属地区
宜宾市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宜宾市名园物业服务有限公司,王正钢
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条
全文
四川省宜宾市翠屏区人民法院民 事 判 决 书（2017）川1502民初5826号原告：宜宾市名园物业服务有限公司，住所地四川省宜宾市翠屏区南岸吉祥名都小区25幢负一层物管部，统一社会信用代码511500000024693。法定代表人：李刚。委托诉讼代理人：李艳萍，女，1980年5月17日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。被告：王正钢，男，1974年1月18日出生，汉族，住四川省宜宾市翠屏区。原告宜宾市名园物业服务有限公司(以下简称名园物业公司)与被告王正钢物业服务合同纠纷一案，本院于2017年9月13日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告名园物业公司的委托诉讼代理人李艳萍，被告王正钢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名园物业公司向本院提出诉讼请求：1、被告给付原告物业服务费7592元；2、被告按每日1‰支付逾期违约金直至结清全部物业服务费时止，截止至2016年12月31日应付违约金7950元，以上两项共计15542元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：我司与被告购买的“吉祥名都”小区住宅房的业委会签订《物业服务委托合同》，我司向该小区提供物业服务后，被告从2010年1月1日起至2016年12月止，未向我司交纳物业服务费为7592元，截止至2016年12月30日的违约金7950元，两项费用共计15542元，经催收仍不交纳而发生纠纷。根据《物业管理条例》第七条之规定，在物业管理活动中，按时交纳物业服务费用是业主的义务，被告在事实上享受物业服务的同时迟迟不予交纳物业服务费，其行为已构成严重违约，侵害了我司的合法权益，特诉至法院，请求判如所诉。被告王正钢辩称：1、我方在2017年9月未收到关于催缴物业费的通知，故2015年9月25日前的费用已过诉讼时效。2、原告未履行《物业服务委托合同》约定的义务：不履行安全保卫义务、小区内无安全感可言，不履行公用设施维护义务、小区电瓶车乱停乱放现象严重、乱搭建现象严重、卫生脏乱、擅自改变公共设施、将业主使用的车库改变用途用于出租等，已根本违约，业主有权拒绝交物业费。3、原告单方面解约，业主有权拒交物业费。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下：被告王正钢系宜宾市翠屏区南岸西区吉祥名都小区、建筑面积为108平方米房屋的房主。2006年12月25日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司（乙方）与四川省宜宾市吉祥房地产开发有限公司（甲方）签订《“吉祥名都”小区前期物业管理委托协议》约定甲方将开发的“吉祥名都”小区的前期物业管理工作委托乙方管理，委托管理时限自2006年12月1日起至小区业主成立委员会，另行选聘物业管理公司止。电梯0.8元/月/㎡。2011年3月1日，宜宾市翠屏区吉祥名都小区业主委员会（以下简称吉祥名都业委会）与原告名园物业公司签订《物业服务委托合同》，约定由原告对吉祥名都小区进行物业服务：1.负责安排安防人员设立门岗，2.负责维护小区内照明、电梯、供排水系统，非原告原因而出现运行中段，原告应尽力恢复，3.负责小区公共部位、公共设施的清洁卫生和绿化管理，4.对小区内装修进行监督指导，对不符合装修规定、破坏房屋主体建筑结构、损害房屋外观的装修行为进行制止，以确保房屋的建筑安全和使用安全，5.协调业主之间发生的纠纷等。委托期限为1年，自2011年1月1日至2011年12月31日止。综合服务费为：“按建筑面积计算，电梯住宅：0.8元/月/㎡、多层住宅0.5元/月/㎡。物业服务费应当月内完清，若业主未能按时足额交纳物业服务费，应按应收费的1‰/天的标准支付违约金，拖欠费用三个月以上的，物业服务企业可依据本合同的授权，向违约业主提起诉讼。此后，双方于2012年1月1日签订《物业服务委托合同》，约定管理期限为2年，即自2012年1月1日至2013年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡）；2013年11月2日签订《物业服务委托合同》，约定管理期限为3年，即自2014年1月1日至2016年12月31日止（综合服务费为“电梯住宅：0.9元/月/㎡、多层住宅0.6元/月/㎡），服务内容、违约金计算标准等约定与2011年3月1日签订的《物业服务委托合同》一致。庭审中，原告自认2014年1月1日前电梯住宅按0.8元/月/㎡收取物业服务费，之后电梯住宅按0.9元/月/㎡收取物业服务费。被告从2010年1月1日起至2016年12月31日止未交纳物业服务费。原告向本院主张权利前，曾通过张贴催收单向被告催收物业管理费，但被告以从未收到过催收通知及物业服务不到位为由，拒绝交纳物业服务费。另查明：2009年5月7日，四川省宜宾市吉祥物业管理有限公司经宜宾市工商行政管理局准许，更名为宜宾市名园物业服务有限公司。本院认为：依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力”的规定，吉祥名都业委会与原告签订的《物业服务委托合同》对被告具有约束力。被告辩称原告物业服务不到位，故有权不交纳物业服务费。本院认为虽然原告在物业管理方面确实存在一定问题，管理有不到位之处，但未根本性违反《物业服务委托合同》约定，被告因此拒付物业费既无合同依据，又无法律依据，对该辩驳理由本院不予采纳，被告应向原告支付物业服务费。原告请求被告缴纳自2010年1月1日起至2016年12月31日止的物业服务费，被告抗辩2015年9月25日以前的物业费已过诉讼时效。本院认为因吉祥名都业委会与原告于2013年11月2日签订的《物业服务委托合同》约定管理期限为3年，即自2014年1月1日至2016年12月31日止。该次合同约定的最后一期时间距原告起诉之日未超过两年，故2014年1月1日之后的物业服务费未过诉讼时效，对该期间的物业费，本院予以支持。因原告未举证证明其于2014年1月1日前向被告催收过物业服务费及此期间有诉讼时效中止、中断情况，故对2014年1月1日之前的费用因已超过诉讼时效，本院不予支持。在提供物业服务过程中，原告未能按照合同约定全面履行管理义务，故对其物业服务费用本院酌情扣减20%。经核算，对原告的该诉请本院支持为2799元﹝（36个月×108㎡×0.9元/㎡/月）×80%﹞。关于原告主张违约金的诉请，因原告在提供物业服务中存在一定瑕疵，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告王正钢于本判决生效之日起5日内向原告宜宾市名园物业服务有限公司支付2014年1月1日至2016年12月31日期间的物业服务费2799元。二、驳回原告宜宾市名园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，减半收取计94元，由原告宜宾市名园物业服务有限公司负担77元，被告王正钢负担17元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省宜宾市中级人民法院。审 判 员 王 东法官助理 曹 静二〇一七年十月九日书 记 员 胥永渡 来自