（2017）吉2403民初2439号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-30
案件名称
原告敦化市中兴物业管理有限责任公司与被告田春龙物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
敦化市人民法院
所属地区
敦化市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
敦化市中兴物业管理有限责任公司,田春龙
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十七条，第一百五十七条，第一百五十八条第一款；《物业管理条例（2007年修正）》：第四十一条；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条，第一百六十二条
全文
吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2017）吉2403民初2439号原告：敦化市中兴物业管理有限责任公司，住所敦化市学府街长城2号小区。法定代表人：高世军，该公司董事长。委托诉讼代理人：尹长河，吉林敖东律师事务所律师。委托诉讼代理人：范景全，该公司经理。被告：田春龙。原告敦化市中兴物业管理有限责任公司（以下简称“中兴物业公司”）与被告田春龙物业服务合同纠纷一案，本院于2017年7月18日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告敦化市中兴物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人尹长河、范景全、被告田春龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。敦化市旭达物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：要求田春龙立即交纳2013年至2016年度每年物业费475元，起止时间是2012年10月1日至2016年9月30日，共计四年，合计1900元，并要求田春龙承担本案的诉讼费用。事实与理由：田春龙居住在敦化市中兴花园二期5号楼5单元501室，建筑面积为60.95平方米。2009年10月4日，中兴物业公司与中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2009年10月5日至2014年10月9日。2016年5月18日，中兴物业公司与中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2016年5月1日至2021年5月1日。中兴物业公司与中兴花园二期业主委员会签订的物业服务合同合法有效，对全体业主具有约束力。2012年10月1日至2016年9月30日期间，中兴物业公司按合同约定为中兴花园小区提供物业服务，田春龙已接受了物业服务，应当按合同约定及时缴纳物业费，现田春龙拖欠中兴物业公司2012年10月1日至2016年9月30日共计四个年度的物业费共计1900元，中兴物业公司诉至法院要求田春龙立即给付。田春龙提出的房屋质量问题，不属于物业管理范围之内，其权利受到侵犯，应当向侵权人主张权利，而不能将责任强加给物业公司。关于田春龙所述的其财产被盗的问题，由于该事件已经构成刑事案件，其应当向犯罪嫌疑人主张权利，与物业公司无关。综上所述，上述情况均不是田春龙拖欠物业费的理由，田春龙应当立即向中兴物业公司缴纳拖欠的物业费。田春龙辩称，中兴物业公司陈述的田春龙的房屋的位置，面积都属实，田春龙是2013年4月份入住该房屋的，确实物业公司陈述的四个年度的物业费没交，该四个年度确实是中兴物业公司给居住的小区提供物业服务，但是田春龙不认可中兴物业的收费标准，中兴物业的服务没有达到其约定的标准，所以不同意交物业费。具体理由如下：一、所有业主都有独立的法律意识，业主作为房屋的所有者，应当充分发表自己的意见，应该参加业主大会，并参与选举业主委员会成员，业主委员会的选举必须通过占总业主三分二同意才能通过，但是业主委员会并没有选举，业主委员会的程序不合法，所以业主委员会是无效的，是不合法的，所以业主委员会签订的合同是无效的。业主作为消费者，物业公司强行将物业服务合同强制要求业主履行，消费者有权享受公平交易条件，消费者有权拒绝强行交易行为。二、房屋的质量不合格，房前、房后、厨房漏水，业主不向物业公司反映问题，建筑公司不断推诿，拒绝维修。房屋漏水后，将家中窗口木板、墙面、地板全泡坏了，阴面卧室没法住，只能住在阳面，业主自己进行的维修和粉刷2次。有三分之二的业主去物业反映过房屋漏水问题，信访局、建筑规划局、中兴物业等部门已经开会讨论解决这个问题，需要动用维修基金，但是没有结果，物业公司对房屋义务维修。中兴物业和中兴建筑公司是同一法人，物业公司和建筑公司互相推诿和包庇，物业公司没有维护业主的权益。业主已经交了10多年物业费而物业公司却不解决问题，如果物业公司解决了漏水问题、房屋维修基金问题，就不会出现拒交物业费的情况。三、物业与业主之间发生纠纷后，应该采取协商和妥协的原则，但是从2013年到2015年，3年之间，我去找物业解决漏水，中兴没有组织业主大会进行解决维修问题，也没有与业主进行调解就直接起诉了。没有业主同意签字，但是维修资金被动用了，侵犯了业主权利，物业没有给予满意的答复。四、业主是房子的所有者，物业公司是业主雇佣的，物业公司应该对卫生、保卫、房屋维修作出服务，也出才能给予相应报酬。现在物业公司提供的物业服务不合格，门卡和单元门坏了,对楼道没有清扫和粉刷，楼道有蜘蛛网和涂鸦，楼外公共场所没有清扫，小区内路面凹凸不平，如果三分之二业主提出意见，可以罢免物业。五、2016年雨季，物业公司更换下水管，接头没有对好，水顺着管道流到田春龙家的厨房里，把家里地板泡了，物业的行为对田春龙造成了损失，物业应当承担责任。六、物业合同约定接住户投诉要有记录、跟踪、处理反馈，田春龙家房屋漏了5年，向物业反映，但是并没有接到任何反馈。中兴物业公司和田春龙针对其诉讼请求依法提交了证据，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：田春龙系敦化市中兴花园二期5号楼5单元501室房屋的实际产权人，楼房建筑面积60.95平方米。2009年10月4日，中兴物业公司与代表田春龙在内的中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2009年10月5日至2014年10月9日。2016年5月18日，中兴物业公司与代表田春龙在内的中兴业主委员会签订物业服务合同，约定住宅的物业费收费标准为每月每平米0.65元，服务期限为2016年5月1日至2021年5月1日。按物业服务合同的约定，田春龙应交2012年10月1日至2013年9月30日期间的物业服务费为475元（60.95平方米×0.65元/平方米×12月），2013年10月1日至2014年9月30日期间的物业服务费为475元（60.95平方米×0.65元/平方米×12月），2014年10月1日至2015年9月30日期间的物业服务费为475元（60.95平方米×0.65元/平方米×12月），2015年10月1日至2016年9月30日期间的物业服务费为475元（60.95平方米×0.65元/平方米×12月），以上合计1900元。本院认为：一、自2012年10月5日开始，中兴物业公司为田春龙居住的中兴花园二期小区提供物业服务，且中兴物业公司与代表田春龙在内的中兴业主委员会签订了两份物业服务合同，中兴物业公司与田春龙之间存在物业服务合同关系，合同依法成立并生效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，该两份合同对双方当事人均有约束力，双方当事人应依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条关于“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”、《物业管理条例》第四十一条关于“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，田春龙应按约履行向中兴物业公司交纳物业服务费的义务。二、田春龙抗辩称中兴物业公司在提供服务的过程中出现了以下问题：房屋漏水、建筑公司与物业公司互相推诿、物业公司私自动用维修基金、门卡和单元门损坏、楼道没有清扫和粉刷、小区内路面凹凸不平、投诉没有跟踪记录和处理反馈等，但其未提供足够的证据证明其主张，既无法证明上述问题的存在，又无法证明上述问题是物业服务的服务范围内，故应认定中兴物业公司在2012年10月1日至2016年9月30日期间提供的物业服务并无违约行为，中兴物业公司已经履行了提供物业服务的合同义务，田春龙应及时履行交纳2012年10月1日至2016年9月30日的物业费1900元的义务。现中兴物业公司自认田春龙缴纳了2012年12月22日前的全部物业费，故本院对中兴物业公司要求田春龙给付2012年12月23日至2016年9月30日期间物业费的请求予以支持，对剩余请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第一百五十七条、第一百五十八条、《物业管理条例》第四十一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百六十二条规定，判决如下：一、田春龙于本判决生效后立即给付敦化市中兴物业管理有限责任公司2012年12月23日至2016年9月30日期间的物业服务费共计1792元；二、驳回敦化市中兴物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果田春龙未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由田春龙负担。本判决为终审判决。代理审判员 李贺二〇一七年十月九日书 记 员 蔺达 更多数据：