（2017）鲁0191民初306号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2018-06-11

案件名称

杨明与曲锦洋房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

济南高新技术产业开发区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

杨明,曲锦洋,济南政和世纪房产经纪有限公司,北京银行股份有限公司济南分行

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百零九条，第一百一十二条，第一百一十四条第一款；最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释：第六十七条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条

全文

济南高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁0191民初306号原告(反诉被告)：杨明，男，1974年11月22日出生，汉族，某公司济南分公司员工，住济南市。委托诉讼代理人：王红瑞，泰和泰（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张玉亮，泰和泰（济南）律师事务所律师。被告(反诉原告)：曲锦洋，女，1988年12月23日出生，朝鲜族，某公司员工，住济南高新区委托诉讼代理人：李长勇，山东中强律师事务所律师。委托诉讼代理人：李希宝，山东中强律师事务所律师。第三人：济南政和世纪房产经纪有限公司，住所地济南市。法定代表人:潘政，董事长。委托诉讼代理人：刘智，男，1985年12月4日出生，汉族，该公司员工，住济南高新区委托诉讼代理人：姜杰，男，1994年11月18日出生，汉族，该公司员工，住济南高新区第三人：北京银行股份有限公司济南分行，营业场所济南市历下区负责人：魏昱，行长。委托诉讼代理人:谢斌，男，1986年6月5日出生，汉族，该行员工，住济南市。委托诉讼代理人：张庆磊，男，1976年3月29日出生，汉族，该行员工，住济南市。原告（反诉被告）杨明与被告（反诉原告）曲锦洋、第三人济南政和世纪房产经纪有限公司（以下简称政和房产经纪公司）、北京银行股份有限公司济南分行（以下简称北京银行济南分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月21日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨明的委托诉讼代理人王红瑞、张玉亮，被告曲锦洋及其委托诉讼代理人李希宝，第三人政和房产经纪公司的委托诉讼代理人姜杰，第三人北京银行济南分行的委托诉讼代理人谢斌、张庆磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨明向本院提出诉讼请求：1.判令曲锦洋立即将济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋及附属设施交付给杨明；2.判令曲锦洋立即协助杨明办理济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋的产权过户手续；3.判令曲锦洋支付杨明违约金（以1600000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付并协助产权过户之日止，按日3‰计算），暂计至起诉之日为19200元；4.判令曲锦洋赔偿杨明经济损失91500元；5.诉讼费、保全费由曲锦洋负担。事实和理由：2017年1月15日，杨明、曲锦洋经政和房产经纪公司居间签订《房屋买卖合同》，约定曲锦洋将济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋及附属设施以1600000元的价格出售给杨明；双方同意，由政和房产经纪公司于2月16日通知杨明、曲锦洋在当日进行房屋验收交接；曲锦洋应于收到政和房产经纪公司通知之日起三日内，将过户所需资料交于政和房产经纪公司；任何一方未按约履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付总房款3‰的违约金，并赔偿守约方律师费、诉讼费、交通费等经济损失。合同签订后，杨明如约履行了相应义务，但曲锦洋既不按约定交付房屋，也不协助杨明办理房屋产权过户手续，经多次协商未果，故杨明诉至法院，请求支持其诉讼请求。诉讼过程中，杨明增加两项诉讼请求：1.判令杨明、曲锦洋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；2.准予杨明行使涤除权，代曲锦洋向北京银行济南分行清偿剩余抵押贷款及利息，北京银行济南分行协助杨明解除抵押手续。曲锦洋辩称，1.杨明未按房屋买卖合同约定提供贷款办理资料办理贷款手续，据曲锦洋了解杨明于2016年6月15日离婚，根据目前的限购及贷款政策尚无法办理房屋按揭贷款；2.杨明非济南本地户口，因限购政策无法在济南重新购房；3.涉案房屋为曲锦洋唯一住房，如若卖出，曲锦洋居无定所；4.涉案房屋在2017年1月15日还没有办理房产证，不能买卖，本案房屋交易存在严重违规。综上，杨明所述不实，请求驳回杨明的诉讼请求。第三人政和房产经纪公司述称，对杨明的诉讼请求无异议。第三人北京银行济南分行述称，只要曲锦洋还清贷款，我行会走正常的手续。现曲锦洋正常还款，在此情形下，无法配合杨明。若法院出具相关文书判令杨明向我行还清曲锦洋在我行全部借款本息，并判令我行在曲锦洋借款清偿后协助出具抵押登记注销手续，我行可协助执行。曲锦洋向本院提出反诉诉讼请求：1.依法解除曲锦洋与杨明于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》；2.诉讼费等费用由杨明承担。事实和理由：2017年1月15日，曲锦洋、杨明经政和房产经纪公司居间签订《房屋买卖合同》，约定双方应于收到政和房产经纪公司通知之日起三日内，将所需贷款资料交于政和房产经纪公司。合同签订后，曲锦洋按约办理手续并将房产证书交于政和房产经纪公司处，但杨明未在约定时间内将所需贷款资料交于政和房产经纪公司，杨明明显违约。故曲锦洋提起反诉，请求支持其反诉请求。杨明辩称，曲锦洋陈述与事实不符，反诉请求没有依据。杨明已经根据合同约定如约向中介机构及时提交身份证明、户口本、个人银行流水等贷款资料，不存在任何违约行为。而且，杨明一直在督促曲锦洋依约履行合同义务，也在及时提醒中介机构及时办理相关手续，收取相关材料。如今之所以未完成银行贷款手续，是由于曲锦洋明确表示毁约，不履行合同义务，拒不交房，拒不根据合同约定办理涉案房屋的解押手续，拒不协助杨明办理过户手续所致。如果最终导致杨明确实无法以银行贷款的形式支付房款，杨明保留向曲锦洋追究相关责任的权利。综上，请求依法驳回曲锦洋的反诉请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月15日，曲锦洋（出卖人，甲方）与杨明(买受人，乙方)在政和房产经纪公司（居间人，丙方）居间下签订《房屋买卖合同》（编号：0002457），合同约定：一、房产状况：甲方自愿出售坐落于济南市高新区舜奥嘉园南区XXX室的房产给乙方，房屋所有权证书（销售合同）号销售字XXX；房屋所有权人为曲锦洋；产别：住宅；房屋建筑面积为110.03平方米；附属设施包含：固定装修、全套家具家电；房屋抵押、租赁情况：有抵押无租赁。二、成交价格：甲、乙双方经协商一致，同意本合同项下房产及其附属设施的总价款为:人民币（大写）壹佰陆拾万元整（小写￥1600000元整）。三、定金：乙方在买卖合同签订时向甲方支付定金：人民币（大写）贰万元整（小写￥20000元整）；甲方自本合同签订时将《房屋所有权证》（销售合同、或相关手续）交由丙方，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保。四、付款方式：甲乙双方同意以其他约定事项为准。五、甲、乙双方办理过户等手续所产生相关税费及费用：甲方承担：下证之前所有费用；乙方承担：契税、增值税、个税、中介费、工本费、交易手续费、评估费、贷款服务费等所有费用。八、须由甲、乙双方互相协助才能完成的事宜，双方应相互配合；由于甲、乙任何一方故意拖延或不及时提供相关材料、不配合缴纳税费的，或不配合对方办理相关事宜的，按照本合同第十二条规定追究违约方责任；若因不可抗力或政府、银行等原因，而导致合同不能履行的除外。九、该房产在北京银行设有房地产权抵押，甲方应当在收到乙方首付款700000元整5日内到有关单位办理解除抵押（撤押）手续，办理该手续使用钱款来源为客户首付款。十一、甲、乙双方同意，由丙方于2月16日通知甲、乙双方进行房屋验收交接；甲、乙双方应在收到通知之日起当日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后签订《物业交割单》作为房屋转移占有的标志。十二、违约责任：1、若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷（包括但不限于继承纠纷、抵押、查封等权利限制情况），由甲方负责解决，并向乙方承担本条款第2项的计算标准承担损失，乙方也有权解除合同；2、甲、乙双方在签订本合同后，如甲、乙任何一方未按本合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向本合同房屋买卖的相对方支付本合同总房价款3‰的违约金（或者违约方承担合同总房价30%的违约金，具体承担哪一种违约责任，由守约方选择），并赔偿对方因此所受到的损失（包括律师费、诉讼费用、交通费等）；3、甲方不履行办证、交房义务、缴纳约定税费的义务，或者乙方不履行付款义务、缴纳约定税费的义务，除承担本条款第2项的违约责任外，守约方有权在履行义务期限届满后30日后解除合同；5、签订合同后，若甲方违约，则定金双倍返还给乙方，并且支付丙方总房价款2%的佣金；若乙方违约，则定金不退，并支付丙方总房价款2%的佣金；若甲、乙协商解除合同的，由甲、乙双方各支付给丙方总房价款1%的佣金。十三、其他约定事项：1、乙方于2017年1月15日支付甲方购房定金人民币贰万元整，甲乙双方确定买卖关系；2、乙方于2017年1月16日支付甲方购房首付款柒拾万元整（包含定金贰万元整）；3、甲方收到乙方购房首付款柒拾万元整（包含定金贰万元整）用途是办证所交的契税、维修基金等解押手续；4、甲方收到房管部门领取房产证通知之日起贰日内将房产证放于丙方处，用于办理房产交易的后续手续，并作为对房产交易安全性的担保；5、甲乙双方应于收到丙方让其双方准备资料通知之日起叁日内，将双方所需贷款及过户所需资料交于丙方处；6、因乙方个人资信问题而导致贷款无法审批，由乙方承担违约责任；7、乙方领到新房产证后按银行规定时间办理抵押手续，否则视为乙方违约；8、甲乙双方贷款及缴税政策以甲乙双方贷款及缴税当月的国家政策为准。2017年1月16日，曲锦洋、杨明与政和房产经纪公司签订《补充协议》一份，约定：房屋内包含：洗衣机一台、电视机一台、冰箱一台、茶几一台、沙发两组、餐桌一套、床两张、空调两台、小桌子一个、椅子四把、一个电视机柜、床头柜两个，热水器一台、中央空调、整体厨具、油烟机一台。上述合同签订后，2017年1月15日，杨明通过平安银行账户向曲锦洋转账支付购房定金20000元，曲锦洋出具《房屋定金收条》一份，载明：“今收到买方杨明收款人：曲锦洋2017年1月15日”同日，杨明向政和房产经纪公司支付佣金39000元。2017年1月16日，杨明通过平安银行账户向曲锦洋转账支付购房首付款680000元，曲锦洋出具《首付款收条》一份，载明：“今收到购房人杨明房权证号：销售（字）XXX。收款人(卖方)：曲锦洋XXX2017年1月16日”。另查明，2017年2月17日，杨明与泰和泰（济南）律师事务所签订《委托代理合同》，杨明委托泰和泰（济南）律师事务所律师代理本案，并支付律师代理费59500元。再查明，济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋于2017年1月25日办理不动产权登记，产权证号为鲁（2017）济南市不动产权第XXX号，所有权人为曲锦洋单独所有。该房产在北京银行股份有限公司济南分行设置抵押，抵押金额为570000元，期限自2016年1月21日起至2046年1月21日止。庭审中，杨明主张继续履行合同，因曲锦洋未按照《房屋买卖合同》约定时间办理涉案房屋解押手续及交付房屋，构成违约，要求曲锦洋依照合同第九条、第十一条、第十二条第二款约定支付违约金（以1600000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付并协助产权过户之日止，按日3‰计算，暂计至起诉之日为19200元）、经济损失91500元（包括佣金32000元、律师代理费59500元）。杨明提交《房屋买卖合同》及补充协议一份、收条二份、汇款凭证一份、佣金确认单及支付凭证一份、房屋登记信息查询表一份、通话录音一份、《委托代理合同》及律师费发票一份、账户交易明细一份证实上述主张。曲锦洋主张杨明不具备购房资格，无法办理购房贷款，故要求解除双方签订的《房屋买卖合同》，且认为杨明提交的证据不能证实其构成违约，不同意支付违约金及经济损失。上述事实，有杨明提交的《房屋买卖合同》及补充协议一份、房屋定金收条一份、首付款收条一份、平安银行个人转账汇款凭证一份、佣金确认单一份、POS单一份、济南市房屋登记信息查询结果证明一份、通话录音一份、不动产登记证书一份、房屋权属状况信息一份、《委托代理合同》一份、律师代理费发票一份、《关于延长律师服务收费标准执行期限的通知》一份、个人账户汇总信息清单一份及双方当事人陈述予以证明。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵循诚实信用原则，应当遵守法律。杨明与曲锦洋于2017年1月15日签订的《房屋买卖合同》、于2017年1月16日签订的《补充协议》，权利义务明确，不违反相关法律规定，应为有效合同，各方当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。本案中，杨明已依照合同约定向曲锦洋支付定金及首付款，根据杨明提交的通话录音及第三人政和房产经纪公司的当庭陈述，可证实曲锦洋未按照合同约定时间于2017年2月16日向杨明交付涉案房屋，构成违约。曲锦洋抗辩称因杨明不具备购房资格，无法办理购房贷款，导致合同无法履行，因其未提供相关证据予以证实，且杨明提交的济南市房屋登记信息查询结果能够证实杨明在济南市无房屋登记信息，享有购房资格，故对于曲锦洋的上述抗辩，本院不予采信。根据合同第十二条第3款约定，在曲锦洋构成违约的情况下其无权要求解除合同，现杨明主张继续履行房屋买卖合同及补充协议，且明确表示愿意代替曲锦洋还清涉案房屋在北京银行济南分行的贷款，以消灭涉案房屋上的抵押权，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。曲锦洋要求解除双方签订的房屋买卖合同的反诉请求，不符合合同约定，本院不予支持。杨明已支付曲锦洋购房款700000元，尚欠购房款900000元未支付，扣除其代曲锦洋向北京银行济南分行清偿的抵押贷款及利息外，剩余部分仍应继续支付给曲锦洋。因合同约定交房期限已过，故曲锦洋有义务向杨明交付涉案房屋及附属设施（详见补充协议）。上述购房款交付完毕后，曲锦洋及北京银行济南分行有义务协助杨明办理涉案房屋的产权过户手续。依据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2款约定，若曲锦洋违约，杨明有权要求其按照每逾期一日，支付总房价款3‰的违约金，约定过高，本院对于杨明要求曲锦洋支付以700000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的违约金部分，本院予以支持。超出部分，本院不予支持。依据双方签订的房屋买卖合同第十二条第2款约定，守约方有权要求违约方赔偿所支出的律师代理费，故对于杨明要求曲锦洋支付律师代理费59500元的诉讼请求，本院予以支持。依据双方签订房屋买卖合同第十二条第5款约定，若曲锦洋违约，则其应支付政和房产经纪公司佣金，故杨明要求曲锦洋赔偿其所支出的佣金32000元，符合合同约定，亦不违反法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十、第一百一十二条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条规定，判决如下：一、原告杨明与被告曲锦洋就济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》继续履行；二、原告杨明于本判决生效之日起十日内代被告曲锦洋一次性清偿其就济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋欠付第三人北京银行股份有限公司济南分行的全部借款本息，具体本息金额以该行当日的借款流水账目为准；三、第三人北京银行股份有限公司济南分行于上述贷款清偿之日起十日内办理上述房屋的抵押登记注销手续；四、原告杨明于本判决第三项所指抵押权消灭后十日内支付被告曲锦洋剩余购房款（900000元减去原告杨明履行上述判决第二项所支付的全部款项）；五、被告曲锦洋于本判决第四项款项给付后十日内，协助原告杨明办理济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋的所有权转移登记手续，将该房产过户至原告杨明名下；六、被告曲锦洋于本判决生效之日起十日内，将济南高新区舜奥嘉园南区XXX房屋及附属设施（详见补充协议）交付原告杨明；七、被告曲锦洋于本判决生效之日起十日内支付原告杨明违约金（以700000元为基数，自2017年2月17日起至房屋交付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；八、被告曲锦洋于本判决生效之日起十日内支付原告杨明佣金32000元；九、被告曲锦洋于本判决生效之日起十日内支付原告律师代理费59500元；十、驳回原告杨明的其他诉讼请求；十一、驳回被告曲锦洋的反诉请求。如果原告杨明、被告曲锦洋未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2514元，财产保全费5000元，由被告曲锦洋负担。反诉费100元，由被告曲锦洋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审　判　长　　万立波人民陪审员　　曹振贵人民陪审员　　高云勇二〇一七年十月九日书　记　员　　曹文雯 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