（2017）黔06民终937号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-14
案件名称
张晓霞、贵州省铜仁市投资控股集团有限公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
贵州省铜仁市中级人民法院
所属地区
贵州省铜仁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张晓霞,贵州省铜仁市投资控股集团有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）黔06民终937号上诉人（一审被告）：张晓霞，女，1967年4月12日出生，土家族，贵州省铜仁市人，个体工商户，住铜仁市碧江区。被上诉人（一审原告）：贵州省铜仁市投资控股集团有限公司,住所地铜仁市碧江区锦江北路39号15栋4楼。法定代表人：张太吉，该公司总经理。委托代理人：冯远，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。上诉人张晓霞因与被上诉人贵州省铜仁市投资控股集团有限公司（以下简称铜仁市投控公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初620号民事判决，向本院提起上诉。本院2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现本案已审理终结。张晓霞的上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2017）黔0602民初620号民事判决，驳回原告诉讼请求；2.依法追加铜仁市公产管理办公室为共同上诉人，由铜仁市公产管理办公室有偿退还上诉人5000元，续签有效合同；3.本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人是在被欺骗和胁迫情况下与铜仁市公产管理办公室签订的《和解协议》，该协议约定的租金7350元/年是违法投“暗标”的行为，一审认定《和解协议》有效错误，请求撤销该协议；上诉人缴纳5000元没有法律依据，应依法退还。被上诉人没有合法取得争执房屋所有权。被上诉人诉讼超过法律规定的诉讼时效，不应得到法律保护。上诉人已于2017年2月16日缴纳门面的租金，一审判决上诉人搬出该门面错误。被上诉人铜仁市投控公司答辩称：1.一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法；2.请求二审驳回上诉，维持原判。铜仁市投控公司向一审法院起诉请求：1、判令被告立即搬出原告所有的坐落于铜仁市的房屋，并支付拖欠原告的租金人民币2250元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2013年4月25日，铜仁市公产管理办公室（以下简称铜仁市公产办）与被告张晓霞签订一份《和解协议书》，约定：被告自愿以公开招标的最高投标价7350元/年的租金，优先续租位于铜仁市能源局一层15㎡经营门面房，租赁期限为3年（2013年1月1日至2015年12月31日），租金按年支付，被告应于每年1月10日前将当年租金交到铜仁市公产管理办公室指定账户，实行先租后用，否则铜仁市公产办有权单方提前终止租赁合同。被告于2013年向铜仁市公产办支付租金7350元，2014年3月16日，铜仁市公产办向铜仁市人民政府提出关于市直行政事业单位经营性资产清理移交管理的请示（铜市公产呈[2014]3号）文件，拟决定其集中统一管理的经营性资产63处（包括案涉租赁门面在内）全部划转给铜仁市梵净山投资有限公司(以下简称梵投公司)作为实收资本，并由梵投公司实质性负责经营性资产的招租及租金的收缴入库和日常维护管理工作。2014年3月25日，铜仁市人民政府颁布常务会议纪要第6期文件，载明会议议定：原则同意市公产办《关于市直行政事业单位经营性资产清理移交管理的请示》（铜市公产呈[2014]3号）。从2014年起至2016年，被告张晓霞每年仅支付租金6600元，尚欠租金2250元。2015年，原告梵投公司向被告张晓霞下了一个催告函，告知案涉租赁门面已经移交给原告并通知被告将租金交给原告。2017年2月13号，原告向被告发送了一份催告函，载明：因你租赁原告位于铜仁市的房屋（门面）一间，已于2015年12月31日到期。现因该片区房屋需要统一维修，特限你于2017年2月20日前搬出该房屋。同时，请你一次性缴纳所欠租金2250元（其中2014年、2015年、2016年分别欠人民币750元）。2017年2月16日，原告向铜仁市机关事务管理局缴纳租金6600元。庭审中，原告出示了一份房屋所有权证（铜房权证地房字第××号），被告当庭表示其所租赁的门面在原告的该房产证所载明的六层房屋之内。一审法院认为，铜仁市公产办与被告签订的《和解协议书》系双方真实意思表示，应为合法有效合同。案涉租赁门面的所有权已经登记到原告名下，原告对该房屋享有出租并收取租金的合法权益。原告已于2015年通知被告，被告自原告通知之日起应当将相应的租金交付原告。鉴于铜仁市公产办将案涉门面的租金收缴入库及招租权利一并移交原告，并已经将案涉门面的房屋所有权登记在原告名下，铜仁市公产办在上述《和解协议书》中的权利义务依法应转由原告继受。被告于2017年2月16日向铜仁市机关事务管理局缴纳租金6600元无原告追认并不产生清偿尚欠租金的法律效力，原告向被告主张2014年至2016年每年尚欠的租金750元共计2250元的诉讼请求于法有据，予以支持。鉴于上述《和解协议书》约定的租赁期限于2015年12月31日届满，之后原告与被告并未续签租赁合同约定租赁期限，租赁门面又继续由被告租赁使用，原告未提出异议，原、被告双方形成了不定期租赁合同关系，原告作为出租方，可以随时解除合同，但应当在合理期限内通知承租人。鉴于原告于2017年2月7日已经通知被告搬出房屋，原告要求被告搬出租赁房屋的诉讼请求于法有据，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百二十七条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条的规定，判决：一、被告张晓霞于本判决生效之日起十五日内搬出原告铜仁市梵净山投资有限公司所有的坐落于铜仁市的房屋;二、被告张晓霞于本判决生效之日起十日内支付原告铜仁市梵净山投资有限公司租金人民币2250元。案件受理费人民币150元，减半收取计人民币75元，由被告张晓霞负担。本院二审期间，上诉人张晓霞围绕上诉请求依法提交如下证据：1.铜仁市公共资源交易中心2012年12月12日的《房屋（门面）招租公告》，2.2012年12月13日铜仁市公产管理办公室的《通知》，3.《2013年市直经营性资产竟租现场记录表》，4.《市直国有经营性资产门面招租情况表》，5.《关于对“招租”、“竞租”的补充材料》，1-5号证据证明每月6600元租金是合法的，而每月7350元是违法的。6.2013年1月8日贵州驰铭律师事务所的《律师函》，证明公产办是委托律师参加诉讼。7.2014年1月3日贵州省地方税务局通用机打发票联，证明上缴国库的是每月6600元。8.2015年12月15日铜仁市梵城资产经营管理有限公司的《通知》，证明原告起诉超过诉讼时效。本院组织双方当事人进行了质证，被上诉人铜仁市投控公司认为，对1-4号证据的真实性没有意见，对证明目的有意见。5号证据是上诉人单方陈述，不能达到其证明目的。对6号证据的真实性及证明目的没有意见。对7、8号证据的真实性没有意见，对证明目的有意见。被上诉人铜仁市投控公司二审中未提交新证据。本院认为如下：对上诉人提交的1-8号证据来源合法，对真实性予以认定。对1-4号证据与上诉人证明内容没有关联性，对其证明目的不予认定。对5号证据，系上诉人的陈述，不能达到其证明目的，对其证明目的不予认定。对6、7、8号证据，达不到上诉人的证明目的，对上诉人的证明目的不予认定。二审认定事实：2010年7月29日，铜仁地区公产管理办公室（合同中作为出租房、甲方）与张晓霞（合同中作为承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：出租方将其所有的地区能源局一层面积15平方米的门面出租给承租方，租赁期限自2010年1月1日起至2012年12月31日止，每月租金500元。2011年11月铜仁撤地建市后，铜仁地区公产管理办公室变更为铜仁市公产办。2013年4月25日，铜仁市公产办（协议中为原告）与张晓霞（协议中为被告）签订了一份《和解协议书》，约定：被告自愿以公开招标的最高投标价7350元/年的租金，优先续租位于铜仁市能源局一层15平方米经营门面房，租赁期限为3年（2013年1月1日至2015年12月31日）租金按年支付，被告应于每年1月10日前将当年租金交到铜仁市公产办指定账户，实行先租后用，否则铜仁市公产办有权单方提前终止租赁合同。本协议签订后7个工作日内原告自行撤回对被告的起诉，撤诉后5个工作日内被告到原告办公室签订续租合同，双方按新签订的租赁合同约定执行。张晓霞于2013年向铜仁市公产办缴纳租金7350元。2014年3月25日，梵投公司依法取得原属铜仁市公产办所有的铜仁市房屋（包含本案争执的门面）。2015年12月15日，梵投公司因张晓霞未与其签订租赁合同，且未向其缴纳租金，通知张晓霞于2016年1月1日前搬离铜仁市门面。2017年2月13号，梵投公司向张晓霞发送了一份《催告函》，内容为：因你户租赁我公司位于铜仁市的房屋（门面）一间，已于2015年12月31日到期。现因该片区房屋需要统一维修，特限你于2017年2月20日前搬出该房屋。同时，请你一次性缴纳所欠租金2250元（其中2014年、2015年、2016年分别欠人民币750元）。2017年2月16日，张晓霞向铜仁市公产办的账户上打入2017年租金6600元。另查明，2014年、2015年、2016年三年，张晓霞每年支付铜仁市公产办门面租金6600元。另查明，铜仁市梵净山投资有限公司于2017年6月23日更名为贵州省铜仁市投资控股集团有限公司。本院认为，上诉人张晓霞与铜仁地区公产管理办公室签订《房屋租赁合同》后，依法取得铜仁市一间门面的两年租赁权。该租赁合同到期后，上诉人张晓霞又与铜仁市公产办签订了《和解协议》，该协议是双方真实的意思表示，内容未违反法律法规等强制性规定，应属有效协议。上诉人所持《和解协议》无效的上诉理由不能成立，不予采纳。上诉人张晓霞与铜仁市公产办未按《和解协议》的约定重新签订租赁合同，故上诉人张晓霞租赁使用向阳路门面属不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，铜仁市投控公司已在2015年12月15日请求张晓霞搬出门面，2017年2月13日又再次请求张晓霞搬出门面，应视为出租人已在合理期限内通知解除租赁合同，故一审支持铜仁市投控公司请求张晓霞搬出门面的诉请正确。铜仁市投控公司取得向阳路门面所有权后，于2015年12月15日告知了上诉人张晓霞，上诉人张晓霞应向该公司履行缴纳租金的义务，上诉人张晓霞至今未履行缴纳租金义务已构成违约。上诉人张晓霞自2014年至2016年三年间，均未交足租金，2015年12月15日铜仁市投控公司已向张晓霞发出通知告知其欠租金，应视为诉讼时效中断，现铜仁市投控公司于2017年3月8日再次请求张晓霞支付租金，未超过法律规定的时效期间，上诉人所持被上诉人起诉超过诉讼时效的上诉理由不能成立，不予支持。铜仁市公产办不属必须参加本案诉讼的当事人，上诉人所持应追加铜仁市公产办为上诉人的理由不能成立，应予驳回。上诉人称其缴纳给公产办租金和5000元费用的问题，不属本案审理范围，其可另案起诉。综上所述，一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人所持的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人张晓霞负担。本判决为终审判决。审判长 张 全审判员 芦化莉审判员 吴爱民二〇一七年十月九日书记员 王奕民 来源：百度搜索“”