（2017）浙01民终5568号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-20
案件名称
曾建平、叶英明房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
浙江省杭州市中级人民法院
所属地区
浙江省杭州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
曾建平,叶英明,叶英龙
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）浙01民终5568号上诉人（原审被告）：曾建平，男，1963年7月1日出生，汉族，住建德市。委托诉讼代理人：沈慧慧、杜玲玲，浙江浙杭律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶英明，男，1955年12月3日出生，汉族，住建德市。被上诉人（原审原告）：叶英龙，男，1962年10月21日出生，汉族，住建德市。委托诉讼代理人：王泽路、许芳，浙江新安江律师事务所律师。上诉人曾建平因与被上诉人叶英明、叶英龙房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省建德市人民法院(2017)浙0182民初02718号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年7月31日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审判决认定事实如下：2014年9月2日，叶英明、叶英龙与曾建平签订租房合同，约定叶英明、叶英龙将位于建德市新安江道麻岭巷一弄40号房屋出租给曾建平使用，租期从2014年9月2日至2017年9月1日，租金每年22000元，一年支付一次，于每年的9月1日前支付，先付后用。第三年开始调整房租，增加10%年租金。合同签订后，叶英明、叶英龙将房屋交付给曾建平使用，曾建平支付房租至2017年9月1日。2017年4月21日，叶英明、叶英龙就上述房屋与建德市城市建设发展投资有限公司签订了征收补偿安置协议，协议约定叶英明、叶英龙应当在2017年7月6日前腾空房屋。2017年6月9日，叶英明、叶英龙提起诉讼，请求判令：要求解除叶英明、叶英龙与曾建平签订的房屋租赁合同，曾建平立即腾退位于建德市××街道××号房屋，并将房屋退还叶英明、叶英龙。原审法院认为，叶英明、叶英龙与曾建平签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后双方均应按约定履行，叶英明、叶英龙将房屋交付曾建平使用，曾建平按约交纳了2017年9月1日前的房租，双方均已按约履行。现因案涉房屋被征收，导致叶英明、叶英龙与曾建平的房屋租赁合同无法继续履行，叶英明、叶英龙提出要求解除合同，曾建平也无异议，对此予以准许。合同解除后，尚未履行的，终止履行。合同终止履行后，承租人应将房屋返还出租人。现叶英明、叶英龙要求曾建平返还房屋，该诉讼请求具有事实合法依据。曾建平提出在得到补偿前不同意返还房屋，因该主张不符合先履行抗辩的要件，故不能成立。又曾建平未提起反诉，在本案中对曾建平的损失不作审查。如因解除合同而造成了损失，曾建平可另行主张。对叶英明、叶英龙合法的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百二十六条规定，于2017年7月6日判决：一、解除叶英明、叶英龙与曾建平于2014年9月2日签订的租房合同；二、曾建平于判决生效后十日内将位于建德市××街道××号房屋返还给叶英明、叶英龙。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取40元，由曾建平负担。宣判后，曾建平不服，向本院提出上诉称：一、一审法院解除曾建平与叶英明、叶英龙2014年9月2日签订的《租房合同》缺乏事实和法律依据。第一、曾建平与叶英明、叶英龙签订的《租房合同》不符合法定解除的条件。第二、叶英明、叶英龙没有履行通知义务，不符合《租房合同》约定的解除条件，《租房合同》不应提前解除。第三、曾建平与叶英明、叶英龙没有协商一致解除合同。一审法院在认定双方合同解除的问题上存在事实认定不清，法律适用错误的问题。请求二审法院：一、撤销原判；二、依法改判驳回叶英明、叶英龙的一审诉讼请求；三、一审、二审的诉讼费用由叶英明、叶英龙承担。上诉人曾建平在二审中未提交新证据。被上诉人叶英明、叶英龙在二审中辩称：1、双方于2014年签订的为期三年的租赁合同，根据合同法第94条规定因不可抗力致使不能实现合同目的可以解除合同，本案租赁房屋被政府征收属于合同订立时不能预见、克服的情况，上诉人按约缴纳租金只是其履行合同义务。2、在原审庭审过程中上诉人对于租赁合同的解除是表示认可，但只是认为需要满足补偿条件其才同意，但上诉人提出的补偿条件无相应事实依据，上诉人也没有提出相应证明，也未在一审中提出反诉，故其上诉理由不能成立。3、征收补偿方案、信访均能够说明合同的解除、房屋的腾退上诉人知情，被上诉人已经履行相应的通知义务，只是因为上诉人提出的要求过高，双方无法达成一致。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人叶英明、叶英龙在二审中未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，曾建平和叶英明、叶英龙所签订的《租房合同》系双方当事人真实意思表示，内容并不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方也已实际履行，但现因旧城改造，案涉房屋被征收，叶英明、叶英龙已与建德市城市建设发展投资有限公司签订了征收补偿安置协议，协议约定叶英明、叶英龙应在2017年7月6日前腾空房屋。故曾建平与叶英明、叶英龙所签订的《租房合同》已无法继续履行，叶英明、叶英龙要求解除合同，原审法院予以支持并无不当。曾建平的上诉理由依据不足，不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，适用法律和实体处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由曾建平负担。本判决为终审判决。审判长 赵为民审判员 陈 艳审判员 金瑞芳二〇一七年十月九日书记员 袁其伟 微信公众号“”