（2017）渝01民终3685号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-12
案件名称
吴福泉与郑杨、唐明永等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
重庆市第一中级人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
吴福泉,郑杨,唐明永,重庆千驰房地产经纪有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）渝01民终3685号上诉人（原审原告）：吴福泉，男，汉族。委托诉讼代理人：刘裕锋，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑翔，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：郑杨，男，汉族。委托诉讼��理人：廖兵，重庆优浩律师事务所律师。被上诉人：唐明永，男，汉族。被上诉人：重庆千驰房地产经纪有限公司.法定代表人：冉林，总经理。上诉人郑杨、吴福泉因与被上诉人唐明永、重庆千驰房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市沙坪坝区人民法院作出的(2016)渝0106民初4981号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人吴福泉的委托诉讼代理人刘裕锋、上诉人郑杨及其委托诉讼代理人廖兵到庭参加诉讼。被上诉人重庆千驰房地产经纪有限公司经本院传票传唤，被上诉人唐明永经本院公告传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。吴福泉上诉请求：1、请求依法撤销一审判决第二项；2、改判重庆千驰房地产经纪有限公司对唐明永、郑杨应赔偿吴福泉的损失承担连带责任；3、本案一审、二审诉讼费用由唐明永、郑杨、重庆千驰房地产经纪有限公司承担。主要事实和理由：居间合同对房屋过户中重庆千驰房地产经纪有限公司通知义务和协助义务进行了约定，吴福泉基于对重庆千驰房地产经纪有限公司专业房屋中介机构的信任，在重庆千驰房地产经纪有限公司通知过户的情况下将房屋过户给唐明永，最终导致未收到房款，也不能要回房屋，重庆千驰房地产经纪有限公司在房屋买卖中有重大过错，理应对吴福泉的损失承担连带赔偿责任。郑杨辩称：1、对郑杨而言，吴福泉、郑杨、唐明永、重庆千驰房地产经纪有限公司四方签订的《房地产买卖居间协议》系预约合同，吴福泉与唐明永签订《重庆市房屋买卖合同》系房屋买卖本约合同。郑杨并非房屋买卖本约合同的主体。2、本案中、吴福泉事先根本性违约，郑杨没有任何违约行为，一审法院认定郑杨存在违约行为，属于事实认定错误。3、一审法院认为《重庆市房屋买卖合同》约定涉案房屋以500000元作为成交价的合同仅是吴福泉为协助唐明永办理房屋过户登记所签订的合同，并非三方当事人真实的意思表示，因此不能作为定案的依据，实属错误。4、吴福泉将涉案房屋仅过户给唐明永的行为，显然不符合日常经验法则，值得深思。5、本案可能构成刑事犯罪，依据相关法律法规规定，一审法院应当裁定中止审理，将犯罪线索移送有关公安机关，等待刑事程序终结后再恢复审理，一审法院径自审理本案且作出判决的行为属程序违法。6、本案中，郑杨享有的权利和承担的义务完全不对等，一审判决结果难以令人信服。7、综观本案交易行为，郑杨不存在任何过错，因此不应当承担���何形式的责任。郑杨上诉请求：1、一审判决认定事实不清，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费用全部由吴福泉承担。主要事实和理由：郑杨认为吴福泉事先根本性违约，郑杨没有任何违约行为。吴福泉将涉案房屋仅过户给唐明永的行为，不符合《房地产买卖居间协议》约定，且突破了按份共有的法律概念，吴福泉事先违约，而且是根本性违约，郑杨当然有权利行使不支付后续房款以及办理按揭手续的抗辩权。吴福泉答辩称：现有证据，无法支撑郑杨在一审中的观点，郑杨与唐明永双方签订协议，吴福泉将房屋过户给唐明永，已经履行合同义务，至于他们之间的约定，与吴福泉无关，系他们的内部约定，郑杨也没有提出要求要将房屋过户到他名下，本案涉嫌刑事诈骗犯罪，希望法院向相关公安机关发��司法建议函。一审法院认定事实，位于重庆市沙坪坝区的房屋原权利人为原告。2014年8月19日重庆市九龙坡公证处出具（2014）渝九证字第3150号公证书，该公证书证明，原告及其妻子吴佩萱于2014年8月19日来到该公证处，在公证员的面前，委托吴友曲作为其代理人，办理位于重庆市沙坪坝区房屋的买卖事宜的《委托书》上签名、捺指纹。2014年9月8日，原告作为出卖人，被告唐明永、被告郑杨作为购买人，被告千驰公司作为居间人三方签订了《房地产买卖居间协议》。该合同约定，原告将位于重庆市沙坪坝区的房屋出售被告唐明永、被告郑杨。该房屋总成交价为930000元。购买方为两人以上，其共有方式为（共同共有）（按份共有），共有方式为按份共有的，约定的具体份额为：购买方自行决定。被告唐明永、被告郑杨于签订该合同时向原告支付定金10000元，于���户当日支付首付款70000元，向银行申请个人二手房商业按揭贷款850000元，支付原告第三部分房款，如银行实际贷款低于此金额，不足部分由被告唐明永、被告郑杨自筹资金支付。原告和被告唐明永、被告郑杨双方同意，自本合同签订之日起7个工作日内，由原告及二被告三方共同向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续。原告应当在收齐房款当日将房屋交付给被告唐明永、被告郑杨。被告唐明永、被告郑杨逾期付款，逾期在30日之内，自约定应付房价款期限届满次日起至实际支付之日止，被告唐明永、被告郑杨按日向原告支付未付部分房款万分之八的违约金，合同继续履行；逾期超过上款约定时间的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告唐明永、被告郑杨应自解除合同通知送达之日起日内按累计逾期30日未付部分房价款金额的10%向原��支付违约金，原告退还被告唐明永、被告郑杨全部已付房价款。原告和被告唐明永、被告郑杨还补充约定，原告收到被告千驰公司短信通知三个工作日内到房交所办理过户手续。原告和被告唐明永、被告郑杨双方自行协商房屋过户后证送抵押75日内未收到房屋尾款，被告唐明永、被告郑杨按百分之二的月息支付给原告。若银行未审过、未放款，被告唐明永、被告郑杨须在90日内把房款以全款的方式支付给原告。若未支付，原告有权无条件收回此房，首付款不退。过回房子的税费由被告唐明永、被告郑杨承担。该合同还约定，被告千驰公司在履行本合同的过程中，因过错造成原告或被告损失的，应当承担过错赔偿责任。原告委托人吴友曲、被告唐明永、被告郑杨及被告千驰公司分别在合同上签字捺印。合同签订后，被告郑杨于2014年9月8日向原告支付了定金10000元。2014年9月16日原告委托人吴友曲与被告唐明永签订《重庆市房屋买卖合同》约定涉案房屋以500000元作为成交价，并将该合同提交房屋登记机构。原告协助被告唐明永将涉案房屋产权登记过户至被告唐明永名下，并于当日将涉案房屋实际交付了被告唐明永。被告唐明永也于当日支付了购房首付款70000元。2014年9月16日被告唐明永将涉案房屋抵押给案外人杨瑞莆，并于当日办理了抵押登记。后被告唐明永、被告郑杨未再向原告支付涉案房屋的购房款。原告多次催收未果，遂向本院提起诉讼。要求判令解除原告与被告唐明永、被告郑杨签订的《房地产买卖居间协议》；被告唐明永、被告郑杨返还原告房屋，并将产权过户至原告；被告唐明永、被告郑杨承担将房屋过户至原告所产生的全部税费；被告唐明永、被告郑杨承担违约金80000元。2015年11月26日本院作出（2015）沙法民初字第00379号民事判决，一、该判决发生法律效力之日解除原告与被告唐明永、被告郑杨以及重庆千驰房地产经纪有限公司三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区的房屋的协议。二、该判决发生法律效力之日被告唐明永、被告郑杨向原告支付违约金70000元。三、驳回原告吴福泉其他诉讼请求。该判决发生法律效力后，原告与2016年4月13日再次向本院提起诉讼，要求判如所请。一审法院认为，2014年9月8日原告作为出卖人、被告唐明永、被告郑杨作为购买人、被告千驰公司作为居间人三方签订了《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，系有效合同。三方当事人应当按照该有效合同全面地履行各自的义务。被告郑杨抗辩该合同系预约合同的理由，无事实和法律依据，本院不予采信。而2014��9月16日原告委托人吴友曲与被告唐明永签订《重庆市房屋买卖合同》约定涉案房屋以500000元作为成交价的合同仅是原告为协助被告唐明永办理房屋过户登记所签订的合同，并非三方当事人真实意思的表示，因此不能作为定案的依据。2015年11月26日本院作出（2015）沙法民初字第00379号民事判决已发生法律效力，该判决已解除原告与被告被告唐明永、被告郑杨以及被告重庆千驰房地产经纪有限公司三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区的房屋的协议，并因涉案房屋已被抵押他人，办理了抵押登记，在抵押被涤除前，判决驳回了原告要求被告唐明永、郑杨返还原告房屋，并将产权过户至原告的诉讼请求。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并要求要求赔���损失。故原告可以请求被告唐明永、被告郑杨赔偿损失。虽原告将涉案房屋最终过户至被告唐明永名下，其仍是履行原告与被告被告唐明永、被告郑杨以及被告重庆千驰房地产经纪有限公司三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区的房屋的协议的行为，而被告郑杨作为该合同的相对人应当承担因该合同被解除的合同责任。故对被告郑杨陈述其不存在任何过错，因此不应承担任何形式的责任的抗辩理由，本院不予支持。当事人一方不履行合同义务或履行义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。原告与被告唐明永、郑杨以及重庆千驰房地产经纪有限公司三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区的房屋的协议约定价款为930000元。因此可以认��合同履行后原告可以获得的利益为930000元。庭审中查明被告郑杨已支付定金10000元，且本院另案已判决解除原告与被告唐明永、郑杨以及被告重庆千驰房地产经纪有限公司三方签订的《房地产买卖居间协议》中关于买卖位于重庆市沙坪坝区的房屋的协议，故被告郑杨已无权要求返还定金。被告唐明永还支付了首付款70000元，本院另案判决被告唐明永、被告郑杨支付违约金70000元。故被告唐明永、被告郑杨因违约行为致使买卖合同被人民法院判决解除给原告造成的实际损失应为780000元。对原告要求被告唐明永、郑杨赔偿损失的主张本院予以部分支持。本院支持了原告要求赔偿损失的主张，原告必然丧失要求被告唐明永、被告郑杨返还原告房屋，并将产权过户至原告的权利。在2014年9月1日原告、被告唐明永、被告郑杨、被告千驰公司三方签订了《房地产买卖居间协议》中，被告千驰公司仅作为居间人，且在三方签订的《房地产买卖居间协议》中也约定被告千驰公司在履行本合同的过程中，因过错造成原告或被告损失的，应当承担过错赔偿责任。原告未举证证明被告千驰公司在履行合同的过程中存在过错的事实，故其要求被告千驰公司承担连带赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。被告唐明永经本院公告传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，可以缺席判决。一审法院判决：一、本判决发生法律效力之日被告唐明永、被告郑杨赔偿原告吴福泉损失780000元。二、驳回原告吴福泉其他诉讼请求。如果被告唐明永、郑杨未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或者其他义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13100元，公告费900元，合计14000元，原告���福泉已预交13700元，被告郑杨已预交300元。由被告唐明永、被告郑杨负担。限被告唐明永、被告郑杨于本判决发生法律效力之日直接支付原告吴福泉13700元。二审中，郑杨举示（2015）沙法民管异初字第00479号民事裁定书、（2015）沙法民初字第00390号、（2015）南法民初字第00841号、（2015）沙法民初字第00379号、（2015）沙法民初字第02569号各一份，拟证明：本案有可能构成刑事犯罪，希望二审法院应将犯罪线索移送公安机关处理。吴福泉质证认为，前述证据真实性认可，前述证据结合房屋买卖事实经过，吴福泉认为已涉嫌诈骗刑事犯罪，前期吴福泉向相关公安机关举报，但公安机关以新型案件为由，最终研究后未立案。对于前述提交的新证据如何能证明本案涉嫌诈骗问题，吴福泉认为，吴福泉当时两套房屋挂在重庆千驰房地产经纪有限公司出售，其中一套卖��唐明永和郑杨，另外套卖给黄龙，两套房屋的买方均向银行贷款。重庆千驰房地产经纪有限公司在签订合同后给吴福泉说房屋可以过户了，签订合同时买方仅支付1万元定金及7万元的首付款，在重庆千驰房地产经纪有限公司的通知下，吴福泉将2套房屋过户给买方。很长一段时候后，也未见银行放款，后吴福泉向银行了解，银行称买方没有提供完整的按揭贷款资料。此时吴福泉立马去了解房屋的产权状况，发现两套房屋在过户到买方后的几天内已被抵押，吴福泉要求重庆千驰房地产经纪有限公司联系买方，之后再也联系不上。基于此事实，吴福泉向公安机关报案，但公安机关未立案。同时据了解黄龙、唐明永按照同样的操作手法骗取其他房屋，受害人也向公安机关报案，但公安机关均未立案。本院二审查明的其他事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，2014年9月8日吴福泉作为出卖人、唐明永、郑杨作为购买人、重庆千驰房地产经纪有限公司作为居间人三方签订的《房地产买卖居间协议》是当事人真实意思的表示，不违反法律法规的规定，系有效合同。三方当事人应当按照该有效合同全面地履行各自的义务。关于重庆千驰房地产经纪有限公司是否应对吴福泉的损失承担连带赔偿责任的问题。《房地产买卖居间协议》中约定重庆千驰房地产经纪有限公司在履行本合同的过程中，因过错造成吴福泉或唐明永、郑杨损失的，应当承担过错赔偿责任。因此，吴福泉要求重庆千驰房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任的上诉请求，既不符合合同约定，也不符合法律规定的情形，本院不予支持。关于郑杨是否应对吴福泉的损失承担赔偿责任的问题。郑杨认为《房地产买卖居间协议》系预约合同��理由，无事实和法律依据，不能成立。由于2015年11月26日重庆市沙坪坝区人民法院作出（2015）沙法民初字第00379号民事判决已发生法律效力，郑杨作为《房地产买卖居间协议》的相对人应当承担因该合同被解除的合同责任。因此，郑杨应对吴福泉的损失承担赔偿责任。其他认定同一审。综上所述，吴福泉、郑杨的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13100元，由上诉人吴福泉负担6550元、郑杨负担6550元。本判决为终审判决。审判长 刘 毅审判员 赖生友审判员 乔 艳二〇一七年十月九日书记员 董昫顗