（2017）新01民终2763号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-07
案件名称
徐伟芳与新市区四平路家家爱超市房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院
所属地区
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
徐伟芳,新市区四平路家家爱超市
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）新01民终2763号上诉人（原审被告）：徐伟芳，女，1985年9月24日出生，汉族，住乌鲁木齐市水磨沟区。被上诉人（原审原告）：新市区四平路家家爱超市，住所地乌鲁木齐市新市区。经营者：刘来福，男，1973年3月14日出生，汉族，住乌鲁木齐市新市区。上诉人徐伟芳因与被上诉人新市区四平路家家爱超市（以下简称家家爱超市）房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院（2017）新0104民初1536号民事判决，向本院提出上诉。本院于2017年8月2日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人徐伟芳到庭参加诉讼，被上诉人家家爱超市经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人徐伟芳向本院提出上诉请求称：请求撤销一审判决第一、二项，改判我方不承担物业费等各项费用及违约金。事实理由：在合同期内，是被上诉人电话通知叫我方搬离的，我方并未违约。关于物业费、水电费等费用被上诉人从未告知我方，我方不认可。被上诉人家家爱超市经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。被上诉人家家爱超市向一审法院提出诉讼请求称：1.判令徐伟芳支付房租3013元、电费242.44元、水费32.5元、物业费816元、暖气费748元、律师代理费1500元、违约金2000元、门头牌匾地面装修及草帘门损失1500元，共计9851.94元；2.本案的诉讼费用由徐伟芳承担。一审法院查明事实，案外人张效德承租案外人乌鲁木齐汇通宝利商贸有限责任公司所有的位于本市新市区××底××住宅楼××层房屋（建筑面积为1918.84平方米、规划用途为商用），与刘来福合伙经营家家爱超市。2015年5月4日，张效德向徐伟芳出具“家家爱综合超市A17号商铺定金5000元”收据一份，并于同年5月13日与徐伟芳（乙方）签订了出租方为家家爱超市（甲方）的租赁合同。该租赁合同主要内容为：一、乙方租用甲方房屋建筑面积18平方米经营调料、散葵花油，此套房摊位无产权证，房屋装修由乙方负责。二、乙方租用甲方房屋的租期为三年，到2018年5月止，年租金为1.5万元。三、租金按年缴费，后续租金乙方应提前30天交付下年度租金，乙方应在2016年4月13日前支付甲方房租；乙方须按规定时间内一次性付清租金，否则视为乙方违约，甲方可采取限电、锁门等方式催缴并可终止合同、追究乙方的违约责任；乙方如果超过双方约定的时间缴纳租金，逾期一日须支付甲方500元/日违约金。四、双方签订租赁合同时，乙方须一次性交付甲方履约保证金5000元；合同终止后，乙方结清所有应付甲方的费用后予以返还。五、物业费、电费、水费、暖气费由乙方自行承担；甲方只负责租赁房屋给乙方，在合同期内所产生的一切费用由乙方承担。六、在承租期内乙方必须服从甲方市场的统一管理，乙方只能在室内经营，室外公共场地不能占有；如乙方须装修，装修前应在保证不改变主体结构的同时向甲方提供装修方案，并经过甲方工程技术部和消防部门的批准后方可装修，使用前、使用中应取得消防部门的批准；承租期满时对不可拆除的装饰物（如地板、墙面、吊顶、门窗、水电等）无偿交给甲方，若乙方续租则以上装修物仍然归乙方所有。七、违约责任：甲乙双方不论任何一方无正当理由提前终止合同即构成违约，应向另一方赔偿违约金2000元，并支付由此产生的法院诉讼费、律师代理费及其他相关费用；若提前终止合同，乙方有权处理房屋内的动产物品。该合同中还约定了乙方其他行为视为违约的情形，其中：乙方拖欠水、电、暖气费用经催收后一个月内仍拒绝缴纳的，视为违约，甲方有权单方终止合同收回房屋并追究乙方的违约责任。该合同书尾部双方签名及签订时间之后还注明：1）房租从超市开业当日算起；2）次年房租室内1300元/m2/年、摊位1200元/m2/年。2016年6月1日，徐伟芳向一审法院起诉家家爱超市和张效德，要求解除合同、双倍返还定金即1万元、退还履约保证金5000元、承担律师费1300元。该案审理中，家家爱超市承认电话通知徐伟芳应于2016年5月15日前搬离，并称因徐伟芳未交纳第二年的租金而要求其搬离；家家爱超市自认超市开业时间为2015年5月20日左右，徐伟芳称超市开业时间为2015年5月25日。一审法院于2016年6月21日作出（2016）新0104民初3270号民事判决，即家家爱超市、张效德返还徐伟芳定金5000元，驳回徐伟芳主张解除合同、退还履约保证金5000元的诉讼请求以及其他诉讼请求。该民事判决生效后，徐伟芳申请强制执行，家家爱超市、张效德已返还徐伟芳定金5000元。在与另外的承租户乐和翠的房屋租赁合同纠纷一案中，家家爱超市、张效德对2016年5月25日将超市大门锁上的事实无异议。家家爱超市主张的水费32.5元是按50户平均分摊计算。电费，其中徐伟芳摊位电表计量12度按每度0.62元计算为7.44元，其他为50户分摊的电费；物业费，其中徐伟芳摊位18平方米按每月每平方米2元计算一年为432元，其他为50户分摊的物业费；暖气费，其中徐伟芳摊位18平方米按每平方米22元计算为396元，其他为50户分摊的暖气费。租金，自2016年5月13日至6月30日按次年租金1300元/m2/年计算。一审法院认为，法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。还规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。徐伟芳承租的面积为18平方米，合同中约定物业费、电费、水费、暖气费由其自行承担，徐伟芳虽称不知该四项费用的具体金额但也应承担，而家家爱超市在另案中承认2016年5月25日对超市大门上锁的事实，故一审法院对于徐伟芳承租摊位的水费32.5元、电费7.44元、暖气费396元以及物业费432元予以确定。合同中虽约定合同期内所产生的一切费用由徐伟芳承担，但未明确承租面积之外电费、物业费、暖气费的分摊方式及标准，家家爱超市提供的证据不足以证明其主张徐伟芳分摊承租面积之外电费、物业费、暖气费的合理性，故在此情况下，徐伟芳仅承担其承租部分的相应费用，一审法院对家家爱超市主张徐伟芳支付分摊的电费、物业费、暖气费的请求不予支持。以上徐伟芳应承担的水费、电费、物业费、暖气费合计867.94元。双方租赁合同于2016年5月25日已解除，生效判决未认定徐伟芳提出解除合同的理由成立而予以驳回，该合同解除非双方合意的结果，也无不可抗力致使合同不能履行的情形。双方在租赁合同中明确约定：租期为三年、租金按年交纳，徐伟芳应提前30天即2016年4月13日前一次性付清下年度租金，否则视为违约，家家爱超市可采取限电、锁门等方式催缴并可终止合同、追究徐伟芳的违约责任；还约定：任何一方无正当理由提前终止合同即构成违约，应向另一方赔偿违约金2000元，并支付由此产生的法院诉讼费、律师代理费及其他相关费用。徐伟芳未按约定支付下一年的租金，家家爱超市行使合同约定的解除权，故合同提前终止是徐伟芳违约所致，徐伟芳应按约定承担违约责任。家家爱超市主张徐伟芳支付违约金2000元符合法律规定，一审法院予以支持。家家爱超市主张律师代理费1500元，但未提供实际支付该笔费用的发票或者收据，故一审法院对此不予支持。家家爱超市提供的证据不能证明门头牌匾、地面装修及草帘门受损且为徐伟芳所为以及损失金额为1500元，故家家爱超市主张赔偿损失1500元的请求不能成立，一审法院不予支持。双方合同约定房租从超市开业当日算起，双方认可超市开业时间为2015年5月20日左右或者5月25日，双方的租赁合同于2016年5月25日已解除，而徐伟芳已支付此前一年的租金，现家家爱超市主张徐伟芳支付2016年5月13日至同年6月30日期间的租金3013元无事实及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条之规定，判决：一、徐伟芳于本判决生效之日起十日内给付新市区四平路家家爱超市水费32.5元、电费7.44元、暖气费396元、物业费432元，合计867.94元；二、徐伟芳于本判决生效之日起十日内支付新市区四平路家家爱超市违约金2000元；三、驳回新市区四平路家家爱超市的其他诉讼请求。二审审理中，当事人未提供新的证据。本院审理查明事实与一审法院查明事实一致。本院认为：当事人对自己的主张负有举证责任。不能提供证据或证据不足以证明其主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，徐伟芳认为合同解除是因为家家爱超市经营不善，应家家爱超市的要求解除的，并非由于其违约行为导致的。但对其主张的事实，徐伟芳未提供证据证明。同时，徐伟芳对其应承担的水电费等费用数额提出异议，但对其自认为应承担费用的具体数额，徐伟芳并未明确表示。故徐伟芳对其上诉主张均未提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，对其上诉主张，本院不予支持。综上所述，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐伟芳负担（已付）。本判决为终审判决。审判长 黎 剑审判员 王 宏审判员 黄淑梅二〇一七年十月九日书记员 马恒雯 关注公众号“”