（2017）豫1102民初2347号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-11-28

案件名称

黄跃君与河南美盛物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

漯河市源汇区人民法院

所属地区

漯河市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

黄跃君,河南美盛物业管理有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五条，第六条，第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百零八条，第一百一十三条第一款，第一百一十四条第一款，第一百一十九条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

河南省漯河市源汇区人民法院民事判决书（2017）豫1102民初2347号原告黄跃君，女，汉族，1964年10月7日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托代理人黄伟佳，浙江嘉瑞成律师事务所律师。被告河南美盛物业管理有限公司，(河南美科物业管理有限公司)，住所地郑州市郑东新区金水东路33号美盛中心写字楼25层2503号。法定代表人杨百顺，总经理。委托代理人王盼克，公司员工。委托代理人李大明，河南睿辰律师事务所律师。原告黄跃君与被告河南美盛物业管理有限公司（以下简称美盛物业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月5日受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2017年3月29日作出了一审判决，本案原被��不服一审判决均向漯河市中级人民法院提起了上诉，漯河市中级人民法院于2017年6月28日以原审判决事实不清为由，裁定发回重审，本院另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告黄跃君及其委托代理人黄伟佳，被告美盛物业的委托代理人王盼克、李大明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄跃君诉称，2007年11月，原告购买了由漯河市美盛房地产开发有限公司开发的位于漯河市人民路新天地步行街银基商贸城30幢3层301号商业用房，2009年8月7日，房屋实际交付使用。被告作为开发商的物业管理公司直接承租上述房屋，并在房屋交付之前的6月18日和原告签订了第一份《房屋租赁合同》，租期5年，自2009年8月9日至2014年8月8日止，用途为经营KTV。合同租期届满后的2014年8月13日，原告与被告又签订第二份《房屋租赁合同》，约定将上述建筑面积为755.28平方米的��屋再次出租给被告；用途同上，租期五年，自2014年8月10日起至2019年8月9日止，每年租金分别为244710元、253774元、262837元、271901元、280964元；租金每年分两次支付。合同签订之日的15日内支付第一年房租的50%即122355元，第二次租金于2015年2月1日支付。以后四年房租先付后用，分别于每年8月1日和次年2月1日支付；无论被告以何种方式由自己或第三人实际使用上述房屋，支付租金的义务人均是被告；如被告逾期支付租金超过15天，原告有权解除合同、没收保证金，并按逾期时间的日租金2倍支付违约金；提前解除合同后7日内，被告应无条件地腾空上述房屋。如逾期未腾空的，按逾期时间的日租金2倍支付违约金。被告向原告支付了2014年的两期租金和2015年的第一期租金，但并没有按约于2016年2月1日支付第二期126887元租金。经原告多次催要，被告于2016年3月21日向原告支付100000元，此后，原告通过电话等多种方式向被告催讨租金或要求解除合同，但被告以次承租人未向其支付租金为由拒绝支付租金或交还房屋。2016年5月13日原告正式书面通知被告解除上述房屋租赁合同，但被告没有按约在5月15日收到通知后的7日内（即5月22日）腾空房屋。直到2017年5月16日，在原一审法院判决被告返还原告房屋后经原被告协商，在被告人员在场的情况下，原告才将上述房门钥匙更换，并查看了水、电表度数，但被告拒绝在房屋交接确认书上签字盖章。为维护原告合法权益，依法提起诉讼。1、依法确认原告与被告于2014年8月13日签订的《房屋租赁合同》已于2016年5月14日解除；2、判令被告立即腾空承租的坐落于漯河市××天地步行街××商贸城××室房屋；3、将上述房屋恢复至毛坯状态，并拆除房屋南首窗外大型广告牌；4、判令被告向原告支付违约金322168.34��；5、诉讼费由被告负担。被告美盛物业辩称，1、本案案由应当属于房屋托管合同纠纷，不属于房屋租赁合同。双方签订的合同第二条约定：“此房屋用于开办KTV娱乐场所，不得用于居住或其他经营活动，也不得将上述房屋分割开来，用于经营包括KTV在内的其他行业”，从此约定可以看出原告从一开始就知道涉案房屋是第三人使用，不是被告使用。双方签订的合同第十四条约定：“甲方应支付乙方1.8万元佣金，该佣金在乙方支付甲方第一次租金时直接抵扣”，从上述约定内容来看，双方签订的合同实质上是房屋托管合同。2、被告没有占有使用本案房屋，合同解除后，原告有权处置房屋内的所有财物，房屋装潢归原告所有，请求依法驳回原告腾空房屋的诉请。房屋的实际使用人为周晓春，房屋被周晓春用于KTV经营，原告是知情的。故腾空房屋的义务人应该为周晓春而不是被告，现被告已经另案起诉周晓春正在审理中。根据双方签订的租赁合同第八条约定，租赁期满，原告有权收回房屋，可以移动的设备、设施归被告所有，已固定在出租房内装潢归原告所有。租赁关系终止的，自终止日起7日内，被告将物品或实际使用人物品清理完毕，并将房屋交还原告，如被告或房屋实际使用人不按时搬离上述房屋，原告有权处置房屋内所有的财物，被告和房屋实际使用人不得提出异议，也无权要求原告予以任何补偿或者赔偿。房屋实际使用人未将自己的物品清空完毕，合同赋予原告自行处置该房屋内的所有物品，故被告认为原告可以随时处置房屋内所有财物，被告不应承担腾空房屋的义务。3、房屋现状与签订合同时房屋状况一致，请求驳回原告黄跃君恢复原状诉请。2009年涉案房屋整层出租是通过被告对外代业主招商，因涉案整��房屋均是温州籍，不在河南居住，通过被告招租、推荐给业主，一开始原告就知道该层房屋为整体出租给第三人，用作KTV，而且涉案合同为2009年合同后重新签订的合同，不存在交付，故原告要求恢复原状无事实依据和履行可能性，关于KTV广告牌，使用权和实际使用人为周晓春，解除合同之后业主有完全的处置权，是拆除或留作他用被告无权干涉。4、合同解除后，房屋装修归原告所有，原告有权处置房屋内的所有财物，不应让被告承担违约金。根据双方签订的租赁合同第八条约定，被告认为合同解除后，原告怠于行使自己的权利，被告也不存在任何阻挠和阻拦的行为，原告有权随时处置自己的房屋，行使自己的权利，双方的租赁合同已经在2016年5月15日解除，原告根据解除的合同以自己的公式计算违约金，法院不应支持。另原告应退还被告合同解除后的租金，因被告于2016年3月21日支付给原告租金100000元，该租金是从2016年2月10日开始计算的，根据合同，按日租金695.27元计算，计算至2016年7月3日，可合同已于2016年5月15日解除，故被告认为，原告应退还合同解除后的租金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告黄跃君于2007年11月购买了由漯河市美盛房地产开发有限公司开发的位于漯河市人民路新天地步行街银基商贸城30幢3层301号商业用房，建筑面积755.28平方米。房屋交付使用后，原告黄跃君于2009年8月7日与被告美盛物业（原河南美科物业管理有限公司，于2017年4月10日更名为河南美盛物业管理有限公司）签订了一份房屋租赁合同，合同主要内容为：原告将上述房屋出租给美盛物业，租赁期限为5年，自2009年8月9日至2014年8月8日止，用途为KTV或商业经营。前两年租金为每月每平方18元，第三年为20元，第��年为21元，第五年为22元。双方还约定了房屋装修、转租、权利和义务，变更和解除等条款。原被告双方正常履行了该合同，在履行期内被告美盛物业实际将上述房屋租赁给了案外人周晓春使用，用于开办糖果KTV，在原合同基础单价上每平方米增加了3元用作物业费用。上述合同租期届满后，原告与被告又于2014年8月13日签订了一份房屋租赁合同，该合同主要约定将上述建筑面积755.28平方米的房屋租赁给被告使用，用途为开办KTV娱乐场所，租赁期限五年，自2014年8月10日起至2019年8月9日止，第一年房租为每月每平方27元，年租金为244710元，第二年房租为每月每平方28元，年租金为253774元，第三年房租为每月每平方29元，年租金为262837元，第四年房租为每月每平方30元，年租金为271901元，第五年房租为每月每平方31元，年租金为280964元。此租金为原告净租金收益，租赁税、物��管理费、水电费等一切税费均由被告承担，如被告将房屋租给第三方使用，第三方因特殊原因提前撤铺或此房为空铺时，被告应提前90日以书面形式告知原告，撤铺或空铺10日内原告免收被告租金，如10日届满后仍为空铺的，原告有权提前解除合同，收回房屋。租金每年分两次支付。合同签订之日的15日内付第一年第一次房租122355元，第二次租金于2015年2月1日支付，以后四年房租先付后用，分别于每年的8月1日和次年的2月1日。租赁期间可以转租，但支付租金的义务人都是被告，租赁合同期满，原告有权收回房屋，所有可以移动的设备、设施归被告所有，固定的装潢归原告所有。租赁合同终止的自终止之日起7日内，被告将自己物品或实际使用人物品清理完毕并将房屋交还给原告，该7日不计算租赁费。如被告或实际使用人不按时搬离上述房屋，原告有权处置房屋内所有财物，被告及使用人不得提出异议，也无权要求赔偿。如被告未按时支付租金超过15天的、未经许可擅自转租房屋的、未按约定使用房屋或利用房屋从事非法活动、违反合同和物业管理规定造成严重后果的情况出现，原告有权解除合同，如原告非法干涉被告经营活动造成被告严重损失的，被告有权解除合同。如原被告双方任何一方未按合同约定履行均构成违约，如被告未按期支付租金超过15天的，原告有权解除合同、没收保证金，并有权要求一方按逾期支付时间的日租金的2倍支付违约金。租赁期满或提前解除合同后7日内，被告或使用人未按约搬离和交还上述房屋的，原告有权没收保证金，如保证金不足以弥补原告损失的，原告有权要求被告按逾期腾空时间的日租金2倍计算违约金。原告应支付被告18000元佣金，在被告支付第一次租金时直接抵扣。双方在合同中还约定��房屋交付、装潢和维修，双方的权利和义务等其他条款。合同签订后，被告继续将上述房屋租给案外人周晓春用于KTV经营。在合同履行期间内，被告将2014年8月10日至2015年8月9日第一年度两期房租正常支付，2015年8月10日至2016年2月1日第一期的租金126887元也正常支付，第二期本应于2016年2月1日支付第二年度第二期126887元，但被告未正常支付。经原告催要，被告于2016年3月21日向原告支付100000元，后租金未再继续支付。原告通过电话、通知书和亲自前往等方式向被告催讨租金或要求解除合同，但被告以周晓春未支付租金为由未向原告继续支付租金也未交还房屋。2016年5月13日原告邮寄书面通知给被告要求解除上述房屋租赁合同、收回房屋，被告于2016年5月15日接到上述通知后未能向原告交付房屋。2016年5月25日，被告美盛物业给原告作出书面回复，主要内容为糖果KTV经营人��晓春于2016年3月10日闭店无法正常联系，周晓春已交纳的租金已全部返还给原告，该公司愿积极与周晓春协商，尽量达成原告通知书中的要求内容，并提出由原告授权周晓春进行转让，如在规定时间内转让成功，则继续履行原合同，补齐所欠租金，如转让不成功，三方所有合同终止，由原告收回设施、设备，不再要求租金及违约金，由原告重新出租。如原告不要房屋内设施、设备，由被告配合清空，但原告对该回复意见未再回复。2016年7月5日，原告向本院提起诉讼，要求确认与被告解除合同，被告返还房屋并支付租金及违约金。一审判决后，经原被告协商，2017年5月16日在双方人员在场的情况下，原告将上述房门钥匙更换，并查看了水、电表度数，被告未在房屋交接确认书上签字盖章。上述事实由双方当事人陈述、房屋所有权证书、租赁合同、银行交易清��、支付租金通知书、解除租赁合同通知书、回复、现场照片等在卷佐证。本院认为，合同当事人应当按照合同约定行使权利和履行义务。关于本案合同的性质问题，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。黄跃君与美盛物业在双方签订的《房屋租赁合同》中约定，黄跃君将其所有的房屋交由美盛公司使用，美盛物业向黄跃君交付租金，无论从合同名称还是根据合同内容来看，本案合同都符合房屋租赁合同的特征，至于美盛物业承租房屋后又转租给他人使用，无论黄跃君是否明知，均属于承租人对租赁物的使用问题，只涉及合同的实际履行，并不影响租赁合同的性质，故美盛物业关于案涉合同不属于租赁合同的主张不能成立。关于案涉合同是否解除的问题，2016年2月1日，美盛物业未按期支付租金，根据双方合同约定，承��人未按期支付租金超过15天的，出租人有权解除合同、没收保证金、要求按逾期支付时间的日租金的2倍支付违约金。黄跃君于2016年5月13日发出解除合同通知，该通知于2016年5月15日到达美盛物业，故黄跃君与美盛物业之间的租赁合同已于2016年5月15日解除。关于腾空房屋的问题，根据双方合同约定，租赁关系终止之日起7日内，承租人将自己物品或实际使用人物品清理完毕，否则，出租人有权处置房屋内的所有财物。案涉房屋现已返还给黄跃君，黄跃君可自行处置房屋内物品，故对其腾空房屋的诉讼请求，本院不予支持。因腾空房屋产生的费用，黄跃君可另行主张权利。关于租赁物返还状态的问题，承租人承租房屋后必然要对房屋进行装修，当合同解除后，承租人应将房屋返还给出租人，对装修残值或按合同约定处理或由双方另行协商。本案中，美盛物业不对装修残值主张权利，表示可任由黄跃君处置，并无不当之处，黄跃君主张美盛物业应将房屋恢复至毛坯房状态的观点，既缺乏合同条款支持，又无此市场交易习惯，本院亦不予支持。关于房屋租金、逾期付款违约金及房屋占有使用费计算的问题，房屋租金自2016年2月1日拖欠之日计算至2016年5月15日合同解除之日，共计72308.21元（253774元/年÷365天×104天=72308.21元），本应由美盛物业向黄跃君支付该款，而被告却实际于2016年3月21日已支付给原告100000元租金，多付了27691.79元（100000元-72308.21元），故本院仅支持从2016年2月1日至2016年3月21日之间的违约金。黄跃君请求美盛物业按年度租金的30%支付违约金，美盛物业在诉讼中一直坚持其并未违约的观点，事实上已提出了违约金过高的抗辩，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款的规��，本院酌情将违约金调整为参照金融机构计收逾期罚息利率标准计付。美盛物业在合同解除后仍占有案涉房屋直至2017年5月16日才返还给黄跃君，自2016年5月22日起至2017年5月16日之间的房屋占有使用费本院参照合同约定租金数额计算为257250.08元（253774元/年÷365天×80天＋262837元/年÷365天×280天=257250.08元），本应由美盛物业支付给黄跃君，而原告有权利按照合同约定处置房屋内可移动物品，但原告却未积极采取措施、收回房屋，造成损失扩大，也存在一定的过错。根据原被告的过错程度，原告应承担40%责任，被告美盛物业应承担60%责任，故被告应承担占用期间占用费为154350.05元（257250.08元×60%）。关于被告于2016年3月21日已向原告多支付的27691.79元，在本案判决履行总额中应予扣减。综上所述，原告黄跃君关于要求确认双方合同解除支付相应违约金的请求于法有据，本院予以支持。但其要求被告腾空房屋及南面窗户的广告牌，恢复原状的请求，本院不予支持。故依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定,判决如下:一、原告黄跃君与被告河南美盛物业管理有限公司于2014年8月13日签订的房屋租赁合同于2016年5月15日解除。二、本判决生效之日起十日内，被告河南美盛物业管理有限公司向原告黄跃君支付自2016年2月1日至2016年3月21日期间逾期支付的违约金，以本金126887元为基数按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算。三、本判决生效之日起十日内，被告河南美盛物业管理有限公司向原告黄跃君支付自2016年5月22日至2017年5月16日房屋空置期间的占用费154350.05元（实际履行时应扣减被告多支付的租金27691.79元）。四、驳回原告黄跃君的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费5090元，保全费620元，共计5710元，由原告黄跃君负担1710元，被告河南美盛物业管理有限公司负担4000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。审判长　韩　闯审判员　闫　磊审判员　李笑寒二〇一七年十月九日书记员　曹　丽来自