（2017）鄂1281民初1517号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-07-18
案件名称
程丽娜与湖北鑫泉房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
赤壁市人民法院
所属地区
赤壁市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
程丽娜,湖北鑫泉房地产开发有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
湖北省赤壁市人民法院民 事 判 决 书(2017)鄂1281民初1517号原告：程丽娜，女，1982年8月22日出生，汉族，住赤壁市。委托代理人：程金海（原告程丽娜之父），男，1955年8月12日出生，汉族，住赤壁市。委托代理人：黄九林，男，1954年10月28日出生，汉族，住赤壁市。被告：湖北鑫泉房地产开发有限公司（以下简称鑫泉房地产公司），住所地：赤壁市陆水湖风景区办事处青泉路。统一社会信用代码：91421281559705263X。法定代表人：方金平，鑫泉房地产公司总经理。委托代理人：雷艳林，鑫泉房地产公司员工。原告程丽娜与被告鑫泉房地产公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年5月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人程金海、黄九林，被告的委托代理人雷艳林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程丽娜向本院提出诉讼请求：判令被告承担逾期交房违约金以及逾期办证违约金，具体金额按商品房买卖合同计算。事实和理由：2013年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的赤壁市郡都二期浅水湾公寓1幢3单元501号面积为138.75㎡的商品房出售给原告，总价款为374625元，交房期限为2013年11月30日前，如逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。交房期限届满后，被告至今不具备交房条件，无法交房、办证，造成原告损失，为此引起纠纷，原告提起诉讼。被告鑫泉房地产公司辩称：公司已被法院宣布解散，没有诉讼主体资格，现在进入清算阶段，还未成立清算小组，所有涉及公司债务相关诉讼应当交由清算小组处理。被告所开发的赤壁市郡都二期浅水湾公寓在2013年就有业主陆续入住，并交纳物业费，2014年9月即完成了单体验收。延期交房与延期办证是赤壁市乃至全国的普遍现象，被告不应承担违约责任，且被告现也没有能力承担。原告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、商品房买卖合同1份。拟证明原、被告的商品房买卖合同关系，合同中明确约定了双方的权利义务。2、付款凭证及银行贷款合同1组。拟证明原告已经向被告付清了房款。被告为支持自己的主张，向本院提交了如下证据：1、监理质量评估报告1份。拟证明赤壁市郡都二期浅水湾公寓1号楼已于2014年9月2日完成了单体验收。2、业主领取钥匙登记以及物业费缴费登记表1组。拟证明赤壁市郡都二期浅水湾公寓1号楼在2014年已有业主陆续入住，因此被告并未逾期交房。本院组织双方当事人进行了质证，被告对原告提供的证据均无异议。原告对被告提供的证据均有异议，认为证据1验收单位只有监理部门，勘察、设计、建设、施工部门均未参与验收；证据2有人入住不能证明房屋符合交付条件。为核实赤壁市郡都二期浅水湾公寓1号楼具体验收合格时间，本院调取了已发生法律效力的（2015）鄂赤壁民初字第526号民事判决书，该判决认定的验收合格时间为2014年9月3日，本院继续予以认定。根据双方当事人的陈述和证据，本院认定事实如下：2013年3月5日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将其开发的赤壁市郡都二期浅水湾公寓1幢3单元501号面积为138.75㎡的商品房出售给原告，总价款为374625元，交房期限为2013年11月30日前，如逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金。交房期限届满后，被告不具备交房条件，无法交房、办证，直至2014年9月3日，该房屋才验收合格，但仍未能办理房屋产权证书，为此造成原告损失，原告提起诉讼。本院认为，本案争议焦点：1、被告的诉讼主体资格问题；2、案涉商品房何时交付？逾期交房违约金如何计算？3、逾期办理房屋产权登记手续违约金是多少？关于焦点1，《最高人民法院关于适用的解释》第六十四条规定，“企业法人解散的，依法清算并注销前，以该企业法人为当事人。”被告鑫泉房地产公司已判决解散，但未依法清算并注销，故其应当作为被告参加诉讼。关于焦点2，本院作出的（2015）鄂赤壁民初字第526号民事判决书已经发生法律效力，该判决认定被告开发的赤壁市郡都二期浅水湾公寓已于2014年9月3日经有关部门验收合格。本院认为案涉房屋在2014年9月3日已具备交付条件，且该日期后已有大量购房户装修入住，原告主张被告至今未交房，本院不予支持。逾期交房违约金应计算至2014年9月3日，为15397.08元（购房款374625元×0.00015×2013年12月1日至2014年9月3日共274天）。关于焦点3、逾期办证违约金问题，原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”故根据该约定，被告应当支付原告逾期办证违约金7492.5元（购房款374625元×2%）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告湖北鑫泉房地产开发有限公司向原告程丽娜支付逾期交房违约金15397.08元；二、被告湖北鑫泉房地产开发有限公司向原告程丽娜支付逾期办证违约金7492.5元；上述二项合计22889.58元，于本判决生效后立即付清。三、驳回原告程丽娜其他诉讼请求。案件受理费375元，减半收取187.5元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省咸宁市中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款的规定预交上诉案件受理费。湖北省咸宁市中级人民法院的开户行为：农行咸宁市金穗支行；账号：17×××50。上诉人在上诉期满后七日内仍未足额预交的，按自动撤回上诉处理。审判员 童仁义二〇一七年十月九日书记员 邓子炼附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 来自：