（2017）陕01民终10876号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-12-15

案件名称

李辉与陕西乾园房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

陕西省西安市中级人民法院

所属地区

陕西省西安市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

李辉,陕西乾园房地产开发有限公司

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

陕西省西安市中级人民法院民事判决书（2017）陕01民终10876号上诉人（原审原告）李辉，男，1987年5月21日出生，汉族，西安市临潼区村民，住西安市临潼区。被上诉人（原审被告）陕西乾园房地产开发有限公司，住所地：西安市高新区科技二路66号佳贝大厦313室。法定代表人龚升平，该公司总经理。委托代理人朱军学，陕西昭应律师事务所律师。委托代理人邢梅，陕西昭应律师事务所实习律师。上诉人李辉因与被上诉人陕西乾园房地产开发有限公司（以下简称乾园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院（2017）陕0115民初1704号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人李辉，被上诉人乾园公司之委托代理人朱军学、邢梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年6月2日，李辉与乾园公司签订《商品房买卖合同》，李辉购买乾园公司开发位于西安市××区骊××街办××环路西段××“骊××盛景”小区××单元××层××号商品房，约定建筑面积为126.52平方米，总金额416312元。交房日期为2014年8月31日前。在逾期交房方面合同约定：乾园公司逾期交房超过60日，李辉有权解除合同。李辉要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，乾园公司按日向李辉支付已付房价款万分之三的违约金。在约定的交房期限中，如因市政配套延期或不能使用的，因政府行为造成工程延期或工程施工中风、雨、雪天气造成工程延期，以监理公司的记录和证明文件为依据，出卖人在房屋交付使用时告知买受人。出卖人可据实予以延期。在产权登记方面合同约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等等。合同签订后，李辉按合同约定向乾园公司履行了支付房款的义务。2014年4月24日乾园公司完成“骊苑盛景”小区第1、2、3号楼的工程自我验收。2015年4月15日，乾园公司以该工程项目原计划2014年8月31日正式交房。但因市政设施配套不到位，经其多方努力协调，正式电、暖气、天然气已到位，自来水尚未接入，导致本项目延期交房。为此而向西安临潼旅游商贸开发区管委会就骊苑盛景项目完善市政配套设施进行请示。期间4月25日乾园公司接入临时用水，5月1日该小区1、2、3号楼通过相关部门组织的验收。2015年7月20日西安临潼旅游商贸开发区管委会就乾园公司的请求复函，载明经管委会与区政府及水务部门协调，请乾园公司与水务部门对接，尽快完善相关配套设施。2015年8月10日，乾园公司为该小区接入正式自来水。2015年10月16日乾园公司通知小区业主开始收房，2015年10月31日李辉、乾园公司办理了房屋交接手续。2016年1月19日乾园公司向临潼区房屋管理部门申请办理所有权初始登记，期间房管部门要求乾园公司补充资料，乾园公司补正后2017年4月19日再次向临潼区房屋管理部门申请办理所有权初始登记，同年5月17日办理了对该小区房屋的所有权初始登记。2017年4月14日，李辉诉至本院。审理中，李辉对要求乾园公司履行办房产证的应尽义务明确为：按合同第15条将办理权属登记需由出卖人提供资料报登记机关备案、办理初始登记、开具发票。经调解，双方各持己见，致调解未能达成协议。李辉于2017年4月14日起诉至西安市临潼区人民法院诉称，2014年6月2日，李辉、乾园公司签订《商品房买卖合同》，李辉购买乾园公司坐落于临潼区骊××街办××环路西段“骊苑梧桐观邸”2号楼2单元6层601房。合同签订后，李辉按合同约定履行了自己的义务，而乾园公司未按合同约定的日期交付房屋及办证应提供的材料报产权登记机关备案。李辉多次同乾园公司协商赔偿问题未果。故依法要求乾园公司履行李辉、乾园公司签订《商品房买卖合同》的办房产证应尽的义务，并要求乾园公司支付迟延交房违约金及办证违约金45227元。乾园公司辩称，“骊苑盛景”小区房屋已于2014年4月全部竣工。未能如期交房非乾园公司所致，是因水电等非乾园公司可控制的配套设施，未能按时到位导致，未能验收及交房，非乾园公司的原因。按合同约定，答辩人不应承担违约责任。同时合同违约金约定过高，请求法院减少。2016年1月19日向房管部门提交了办证的相关资料。同时合同约定的是不能在规定期限取得房产证的责任，但并未约定取得房产证的具体期限。因此，我方不存在逾期，不应承担违约责任。原审法院认原审法院认为，李辉与乾园公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法、有效，双方均应按约定履行各自的义务。在李辉按合同约定时间向乾园公司交纳全部购房款后，乾园公司未按合同约定期限向李辉交付房屋，现李辉以乾园公司延期交房构成违约，起诉要求乾园公司支付违约金。乾园公司承认延期的事实，但抗辩本案涉及的楼房建设，乾园公司已于2014年4月24日前竣工。因出现了接入小区的水电等配套设施不到位，乾园公司也努力争取，但该配套设施的接入非乾园公司能控制的因素，因此造成向李辉延期交房。依据双方合同第八条第二款（三）项，约定的交房期限可据实延期。并提交了相关证据证明其抗辩主张的事实。经审查乾园公司的该抗辩符合合同约定的情形，符合据实延期的事由。故对其抗辩主张，本院依法应予支持。因此，对乾园公司2015年8月10日前的违约期间，依合同约定作相应扣除。对李辉主张在该期限后要求乾园公司承担迟延交房的违约责任的请求，本院依法予以支持。李辉以合同约定的日万分之三要求乾园公司承担违约责任，乾园公司以该违约金约定过高要求调整进行抗辩。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”及第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。乾园公司的抗辩有法律依据，本院依法予以采信。据此，对乾园公司迟延交房的违约金应调整为同地段房租的1.3倍。按照生效法律文书对该小区同时期、同类型、迟延交付房屋纠纷确定的每月每平方米13元的迟延交房违约金标准，乾园公司应按每月每平方米13元的标准支付李辉迟延交房违约金。对于李辉要求乾园公司承担逾期向房屋管理部门将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的责任问题。双方合同第15条约定的是乾园公司的备案责任，而乾园公司已于2016年1月19日开始向房屋管理部门申请办理产权初始登记，已经开始履行合同第15条约定的义务。办理中房屋管理部门要求补充资料，乾园公司也先后补充了相关材料，2017年4月19日再次申请办理所有权初始登记，并于5月17日完成了对该小区所有权初始登记，乾园公司履行该行为在双方合同第15条约定的90日。因此，李辉主张乾园公司该项逾期违约，不符合合同约定，本院不予支持。乾园公司的抗辩符合合同约定，本院予以采信。对于李辉要求乾园公司承担逾期办理初始登记及逾期开具税票的违约责任请求。虽办理初始登记及开具税票是乾园公司作为出卖方应尽的出卖人义务，但该义务并非对李辉所负的合同义务，且双方合同中对乾园公司履行该两个行为没有约定、亦没有期限的约定。加之现也已完成产权初始登记。因此，李辉主张乾园公司该两项逾期违约，要求承担责任的请求，没有合同和法律依据。本院不予支持。为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、陕西乾园房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付李辉迟延交房违约金4386.12元(2015年8月11日起至2015年10月30日止)。二、驳回李辉对陕西乾园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费981元，由陕西乾园房地产开发有限公司负担50元，由李辉负担931元。宣判后，李辉不服，向本院提起上诉称：一、被上诉人不按照约定的期限和条件交房的行为已经构成严重违约，应当按照合同约定承担违约责任，即按照每日已交房款万分之三的标准支付违约金；一审认定交房时间与事实不符，其实际收房时间为2016年3月17日；二、涉案房屋2014年4月24日所谓的竣工验收并不具备法律规定的竣工验收条件；三、原合同的履行并未受市政配套设施不到位的影响，被上诉人不能据此免责；四、原合同对违约金的约定公平、合理，不存在过高的情形，被上诉人作为交易的强势一方，更应该严格按照合同承担支付违约金的违约责任。上诉请求：一、请求依法撤销临潼区人民法院号（2017）陕0115民初1704号民事判决；二、上诉人依法要求被上诉人履行上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》的办房产证的应尽的义务；三、上诉人依法要求被上诉人支付上诉人迟延交房违约金及办证违约金为45227元人民币；四、一、二审诉讼费由被上诉人承担。乾园公司辩称，小区在合同约定的期间已经竣工，没有交房是因水电等不可控制的配套实施未按时到位导致，未能验收交房，并非公司的原因。双方合同约定的违约责任过高，按照相关法律规定，开发商有权要求法院减少，一审法院按照法律规定调整违约金，是有事实和依据的。关于逾期办证，按照双方买卖合同十五条约定，只约定出卖人在房屋交付后90日内报产权机关备案，并没有约定具体办证期限，因此不存在逾期办证之说，也不应当据此要求开发商承担违约责任。请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，乾园公司向李辉交付房屋时间为2016年3月17日，原审认定其余事实属实。本院认为，李辉与乾园公司签订的《商品房预售合同》不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同，双方均应按合同约定履行各自的义务。李辉按合同约定向乾园公司支付了购房款，乾园公司亦应按合同约定履行其交房和办证义务。合同虽约定2014年8月31日前交房，但因市政设施不到位，小区无法供水，导致不能按期交房，为此，乾园公司向西安临潼旅游商贸开发区管委会就骊苑盛景项目完善市政配套设施进行请示，西安临潼旅游商贸开发区管委会就乾园公司的请示予以了复函。且合同约定了因市政配套延期或不能使用造成工程延期，出卖人可据实予以延期。故原审以2015年8月11日供水之次日起计算为交房时间并无不当。关于李辉收房时间，房屋验收表上的2015年10月31日日期不是李辉所签，应以李辉签订物业服务合同及物业公司收取李辉相关费用的日期即2016年3月17日为李辉收房日期。关于李辉上诉称合同约定违约金公平合理，不应降低一节，合同虽约定了逾期交房按日万分之三承担违约责任，但最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少”及第十七条“逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定。故原审参照当地同地段租金标准即每月每平方米不足10元房租标准上浮30%计13元计算违约金正确。关于李辉上诉主张逾期办证违约金，一审庭审中李辉明确办理房产证的义务，具体为乾园公司向产权登记机关提交应由其提供办证所需的资料、乾园公司向产权登记机关办理初始登记、乾园公司向李辉开具发票。乾园公司虽于2016年1月19日向产权登记机关提交了办理权属登记申请，但因其资料不全，被产权登记机关退回，实际并未备案，其与2017年4月19日才完善相关资料备案，并于2017年5月17日办理了初始登记，故乾园公司已经违约，应按合同约定支付李辉逾期办证违约金。原审以2016年1月19日认定为备案日期不妥。故对李辉的该上诉主张，本院依法予以支持。据此，原审判决应予部分变更并増判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：维持西安市临潼区人民法院（2017）陕0115民初1704号民事判决第二项；变更西安市临潼区人民法院（2017）陕0115民初1704号民事判决第一项为：陕西乾园房地产开发有限公司在判决生效后十日内支付李辉迟延交房违约金11787.4元(2015年8月11日起至2016年3月17日止)。陕西乾园房地产开发有限公司于本判决生效后十日内一次性支付李辉逾期办证违约金4163元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费981元，由陕西乾园房地产开发有限公司负担491元，由李辉负担490元。上诉案件受理费931元由李辉负担465元，陕西乾园房地产开发有限公司负担466元。本判决为终审判决。审　判　长　　侯　静审　判　员　　高　玮代理审判员　　侯新省二〇一七年十月九日书　记　员　　王晓平来源：百度“”