（2017）豫13民终3795号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-17
案件名称
胡建新、殷增堂房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省南阳市中级人民法院
所属地区
河南省南阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
胡建新,殷增堂,张鹏
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省南阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫13民终3795号上诉人（原审被告）：胡建新，曾用名胡新建，男，1972年7月7日生汉族，住河南省方城县。上诉人（原审被告）：殷增堂，男，1968年7月29日生，汉族，住河南省方城县。二上诉人委托诉讼代理人：张伟，河南赫奕律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张鹏，男，1983年3月18日生，汉族，住河南省方城县。委托诉讼代理人：曹中现，河南仁裕律师事务所律师。上诉人胡建新、殷增堂因与被上诉人张鹏为房屋买卖合同纠纷一案，不服方城县人民法院（2017）豫1322民初1700号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人殷增堂及委托诉讼代理人张伟，被上诉人张鹏及委托诉讼代理人郝延坤均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡建新、殷增堂上诉请求：请求改判胡建新、殷增堂二人返还张鹏购房款33000元。事实和理由：《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定“给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”。上诉人在房屋完工后多次通知张鹏付清房款并接收房屋，但张鹏以无钱为由始终不支付房款，违约在先，其作为给付定金的一方不履行约定的付款义务,无权要求返还定金，上诉人不应当返还该3万元定金，一审判令上诉人双倍返还该3万元定金的处理错误。张鹏辩称：不存在我拖欠房款不付的情况，我多次催促胡建新、殷增堂二人交付房屋，其二人以室内不通电等理由予以推诿，并将房屋另行出售给他人，其二人的行为构成违约，应当双倍返还定金。张鹏向一审法院起诉请求：判令二被告返还定金及购房款93000元，并自交款之日起按月息2分计算利息至款付清之日至。诉讼费用由二被告负担。一审法院认定事实：被告胡建新、殷增堂在方城县四里店街开发房屋住宅楼一处，2013年11月份，原告张鹏从二被告手中购买房屋一套，当日，原告张鹏向二被告支付购房定金3万元，2014年原告张鹏分两次又向二被告支付购房款33000元，因房屋未交付，下余购房款未向二被告支付。2015年4月10日，被告将该套房屋转卖他人，使该套房不能实际向原告张鹏交付。原告张鹏为保护其合法权益，特向法院提起诉讼，要求二被告返还购房款，并要求双倍返还定金。一审法院认为：原、被告双方在自愿的情况下，签订了房屋买卖合同，应属有效合同，按照相关法律规定，原、被告均应按双方的约定履行相应的义务，被告收到原告张鹏的购房款后，应当将建好的房屋交付给原告，被告方将房屋转卖他人，使得该套房屋不能向原告实际交付，该房屋买卖合同不能实际履行，违反合同约定，属违约行为，原告张鹏要求二被告返还购房款33000元，双倍返还定金6万元，理由成立，一审法院予以支持。被告殷增堂辩称，原告违约理由不充分，一审法院不予采信。故依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告胡建新、殷增堂于本判决生效后十日内向原告张鹏支付现金93000元。案件受理费2125元，由被告胡建新、殷增堂负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人胡建新、殷增堂提交了中人杨继祥的证言，用于证明胡建新、殷增堂多次向张鹏催要房款，张鹏以无钱为由未予支付。被上诉人张鹏对中人杨继祥的证言不持异议。本院经审理，对原审判决认定的事实予以确认。另查明，胡建新、殷增堂二人开发建设房屋的土地为农村村民个人的宅基地，开发建设的房屋为六层高的建筑，每层4户共计24套房屋的商品住宅楼，胡建新、殷增堂二人自建房至今未取得政府行政部门的规划许可及准建手续，其二人对外销售也未取得行政部门的许可。本院认为，胡建新、殷增堂二人在未获得政府行政部门颁发的规划许可、准建手续及对外销售许可的情况下，擅自在农村村民个人使用的宅基地上进行房地产开发并对外销售，违反了《中国人民共和国土地管理法》的相关规定，并扰乱了土地市场和房地产市场秩序，损害国家利益及社会公共利益，依据《中国人民共和国合同法》第五十二条的规定，2013年11月12日胡建新、殷增堂二人与张鹏之间签订的涉及上述房屋的购房合同属无效合同，一审关于双方当事人之间签订的房屋买卖合同属有效合同的认定与法律规定不符，本院予以纠正；《中国人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依据上述规定，胡建新、殷增堂应返还收取张鹏的3万元定金及购买房款3.3万元，并应承担张鹏的利息损失；在合同无效的情况下，胡建新、殷增堂关于张鹏存在违约故不应返还定金的主张，缺乏法律依据，本院不予支持；在合同无效的情况下，一审判令胡建新、殷增堂双倍返还定金的处理错误，本院予以纠正。综上所述，胡建新、殷增堂的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销方城县人民法院（2017）豫1322民初1700号民事判决；二、胡建新、殷增堂于本判决生效后十日内返还收取张鹏的3万元定金及3.3万元购房款，并自收款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率支付利息至款付清之日止（其中本金3万元自2013年11月12日起计付利息、本金1.2万元自2014年1月26日起计付利息、本金2.1万元自2014年9月29日起计付利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2125元，由张鹏负担700元，由胡建新、殷增堂负担1425元；二审案件受理费2125元，由张鹏负担700元，由胡建新、殷增堂负担1425元。本判决为终审判决。审判长 李晓峰审判员 李 舸审判员 王 妮二〇一七年十月九日书记员 孙上兰 更多数据：搜索“”来源：