（2017）粤13民终1552号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-03
案件名称
陈万军、杨建新房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
广东省惠州市中级人民法院
所属地区
广东省惠州市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
陈万军,杨建新
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）粤13民终1552号上诉人(原审被告)：陈万军，男，1950年4月22日出生，汉族，广东省龙川县人，现住龙川县，委托代理人：皮建彪，广东九韬律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：杨建新，男，1971年4月6日出生，汉族，四川省武胜县人，户籍地武胜县，上诉人陈万军因房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省惠东县人民法院（2016）粤1323民初2064号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈万军及代理人皮建彪到庭参加诉讼，被上诉人杨建新经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2016年6月29日，原告杨建新向原审提出诉讼请求：1、被告退回压金壹万元至退回之日的利息（暂计1300元）。2、消防原告搬走其中的一半4100元。3、赔偿2014年5月3日至房租期满期间的经营损失壹万元。4、赔偿原告工厂设备的损失壹万元。5、被告负责诉讼费。事实和理由：一、原告于2012年12月2日与被告签订《租房合同》，双方约定，被告将其所有的位于惠东县大岭镇上乡村住宅区一栋房屋租给原告，租赁期限为3年从2012年1月2日至2015年1月2日止，每月租金2500元，但2014年5月3日起被告一直把门锁到合同期满，被告在租赁期间，被告几次违反合同约定，情况如下：①合同租下几天，工厂在装电，被告就说压金壹万元要另外加，装三相电的壹万伍仟元的不能算压金，不准装电，后来因为2012年2月份，被告的楼梯没有装好，厕所没有装好，原告要求租房时间推后半个月，被告不同意，封原告工厂电，原告交了房租，才没有追原告另外交一万元押金。②合同第二条明文规定，中途乙方转租他人，甲方不能干涉。被告不同意转租，要求加压金3万元，不来与第三方租凭的人协商，违反了合同的原意。③2014年5月3日，原告工厂在经营期间，被告没有到交房租时间锁原告工厂的门，影响原告工厂正常经营。④2014年6月初，原告当时在外出差，被告准备在原告租合同期间办制衣厂，把原告二楼的东西搬到三楼。⑤2014年7月份，被告知道自己错了，找司法所和原告调解好，原告同意了退7000元压金及2000元消防钱，在司法所讲好，等原告清理好东西没有少，被告又出尔反尔，不同意签调解协议。二、以上为被告合同期间的5次违反合同，被告一直拖着(要求原告不要押金，不准撤走消防设施和装电设施，补交4月份房租和水电，才同意开门原告搬走)，合同期满原告要求被告退回压金，被告还是不同意退回，被告要求法院判原告搬走后，原告也一直要求被告退回压金，被告也不退回，原告租被告房子，被告几次违反合同，为此原告只能请求法律保护，主持公道。①消防原告搬走其中的一半(1．考虑到不影响被告房屋，原告撤走一个水塔和一个消防栓，2，谁要水塔补对方700元钱，原告撤走一层楼的消防门和一个消防栓)。②要求被告赔偿原告当时转租工厂及开门给原告搬走期间的损失(当时转租给他人可以卖35000元，(只因被告要加押金3万)，同意给原告搬走时，工厂机器只能卖6000元)。被告陈万军一审答辩称：杨建新向我租房，2014年4-5月，2个月房租没交，水电费从2014年5月-7月份就没有缴纳。原告租用我的房子做仓库使用的，他另租有厂房。我有跟原告商量，如果不租用房子就要搬走，但原告不但不愿意搬走，要求退押金，拆除消防安装，没办法，我就将门给锁住了，原告将门锁给打烂，强行进入房子搬东西卖，后双方至司法局调解，让原告搬。房子放在那里有1年10个月，后经法院执行要原告搬走，当时消防、电线是不可以拆走的，但是原告都给拆走了，同时还有我自己安装的漏电的开关也给拆走了。原告自说是开厂，但不是用于开厂，是用于放置东西及居住的。同时我要求原告赔付我10个月房租、水电费及赔偿对我房屋造成损害的维修费5000元，共计35000元。对原告的诉请押金问题，按照合同约定，原告合同未到期，存在违约不退押金。消防4100元是不动产是不能拆除的。关于原告诉请的5月3日到房屋租赁期满1万元的损失，原告将房锁打烂后，钥匙一直在原告处，我没有换过锁头。对工厂设备的损失问题，房子已经交付原告使用，我没有到该房，不存在损失的事实。原审法院经审理查明：被告陈万军将其位于惠东县大岭镇上村住宅区的一栋房屋出租给原告杨建新办鞋厂，双方于2011年12月2日签订《租房合同》，合同约定“兹有甲方（被告陈万军）有楼房一栋两间三层，位于大岭镇××村租给乙方（原告杨建新）办鞋厂，为了双方的利益，特立合约如下：1.出租时间于立合约起给乙方装修接电壹个月，房租按每月2500元计算（贰仟伍佰元正），但必须甲方要在2011年前（以农历算）把三厢电安好给乙方，如果没安好，第二年起就按每月2300元计（贰仟叁佰元正）。2.租房时间为三年，租房时间于2012年1月2日至2015年1月2日止，中途乙方若要转租给他人，甲方不能干涉，但是乙方一定要给甲方讲明。期满乙方要清理干净杂物。若有损坏，乙方负责修好或赔偿，期满后按市场合同等价，乙方优先。3.在订立合约起乙方交付押金壹万伍仟元，给甲方装三厢电，乙方要保证有壹万元押金给甲方押住的情况下，才除房租，押金壹万元期满后退还。4.鞋厂所要的消防设施由甲乙双方一人一半，先由乙方垫付，再来除房租，水电费由乙方按时交付。5、房屋因认为损坏都由乙方负责。由自然灾害的由甲方负责。”后，陈万军以杨建新未支付房租、非法占用房屋造成的损失、交付房屋为由向本院提起诉讼，本院于2015年5月8日受理该案，于2016年3月26日依法作出（2015）惠东法民一初字第847号民事判决书，审理查明：2014年3月份以前的房租被告杨建新均按月缴清，2014年5月3日，因被告未缴交4月份房租，原告更换房屋大门门锁，禁止被告搬走机器和货物，此后被告再无向原告缴纳房租。双方几次协商未果，2015年4月13日，原告通过广东指针律师事务所向被告发出一份律师函，要求被告支付拖欠的房租及清空房屋，未果。…本院认为：从2014年5月3日起，原告通过换锁方式关闭所出租的房屋，直至2015年1月2日合同届满之日，被告均无法使用承租的房屋，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，原告未能通过法律途径要求被告支付租金或解除合同，导致被告无法使用承租的，故…判决被告杨建新搬离、交还涉案房屋；判令被告杨建新支付欠付租金2500元及利息。该判决已经生效且已执行完毕。诉讼期间，被告确认收到原告的押金10000元未退还；确认原告安装消防设备共支付8200元，其中应由其支付的4100元已被抵做房租。原告确认其中的4100元已抵做房租，认为剩余的4100元也应由被告支付。原审法院审理认为，原告杨建新与被告陈万军签订的《租房合同》，系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原、被告应根据合同约定，履行各自的义务。关于原告诉请的退回押金10000元的问题。根据租房合同第3条及已生效的（2015）惠东法民一初字第847号民事判决书，原、被告之间的房屋租赁合同已经届满到期，被告陈万军应当按照合同约定退回押金10000元原告。关于利息的问题，因被告收取原告押金是按合同约定的行为，在合同期满后、本次起诉前，原告未举证证明有请求被告退还押金，故对原告支付利息的请求，本院不予支持。关于消防原告搬走其中一半4100元的请求，根据租房合同第4条及双方当事人的陈述，原告杨建新垫付安装消防设施费用共8200元，租房合同第4条约定一人一半，故应由原告支付4100元，被告支付4100元，因应由被告支付的部分，已抵扣原告应付的房屋租金，故原告请求被告支付剩余4100元，缺乏依据，本院不予支持。关于经营损失及设备损失，原告未能提供相关证据证实，应当承担举证不能的法律后果，故对该诉请本院不予支持。综上，原告杨建新的诉请，被告陈万军的辩解，有理的部分予以支持，无理的部分予以驳回，被告陈万军经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可作缺席判决。依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告陈万军于本判决生效之日起15日内返还原告杨建新租赁押金10000元。二、驳回原告杨建新的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费685元（原告杨建新已预交），由原告负担660元，被告陈万军负担25元。上诉人陈万军不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销（2016）粤1323民初2046号民事判决，依法改判上诉人无需退还被上诉人租房押金10000元；2、被上诉人向上诉人赔偿房屋损坏费用5000元；3、被上诉人向上诉人支付2014年5月至2016年5月期间的房屋侵占费60000元。事实和理由：一、一审法院未查明事实，事实认定错误，作出错误判决。上诉人与被上诉人房屋租赁合同纠纷一案，惠东县人民法院于2016年3月25日已作出（2015）惠东法民一初字第847号民事判决，对于上诉人与被上诉人的房屋租赁合同纠纷一事已作出了判决。一审判决上诉人退还被上诉人租房押金是错误判决，上诉人未退还被上诉人押金是因为被上诉人已违反合同约定，未按时支付租金，已构成违约，应当承担违约责任，故上诉人无需向被上诉人退还押金10000元。二、被上诉人非法侵占上诉人房屋并对房屋造成破坏。被上诉人在合同租赁到期之日应当搬出上诉人房屋，但是被上诉人未按合同约定，非法侵占上诉人房屋，直至2016年5月由法院强制执行搬离。但是，被上诉人在搬离过程中将上诉人房屋中消防、电线强行拆除，损坏了上诉人的房屋。综上，上诉人认为一审未查明事实，作出了错误判决。另，被上诉人在合同履行过程中存在违约行为，并且非法侵占和损坏了上诉人的房屋，依法应承担相应赔偿损失，并且没收押金，以补偿上诉人的损失。现上诉人为了维护自身的合法权益，依据《民事诉讼法》之规定向人民法院提起上诉，请求依法改判。被上诉人杨建新未到庭，也未作出书面答辩。上诉人向本院提交证据有：1、2007年10月18日，江少良与陈万军、陈德光签订的《宅地转让协议书》（复印件）。2、上诉人与被上诉人签订的《租房合同》。3、（2015）惠东法民一初字第847号民事判决书、（2016）粤1323执764号《立案通知书》。本院经审理查明，原审判决查明的案件基本事实属实，本院予以确认。另查明：上诉人在（2015）惠东法民一初字第847号的诉讼请求是：1、被上诉人向上诉人支付2014年4月至同年12月房屋租金22500元及利息（从起诉之日起计至付款之日止）；2、被上诉人向上诉人支付其2015年1月至今非法侵占房屋造成上诉人损失10000元；3、被上诉人立即腾空房屋、将房屋交付给上诉人；4、被上诉人承担本案诉讼费用。原审法院于2016年3月25日作出生效的（2015）惠东法民一初字第847号民事判决书认定：上诉人与被上诉人签订的《租房合同》未违反法律强制性规定，该合同合法有效。被上诉人未依约缴交2014年4月房租2500元构成违约，应支付该款及利息；从2014年5月3日起上诉人通过换锁方式关闭所出租的房屋，直至2015年1月2日合同届满之日，导致被上诉人无法使用出租房屋，故上诉人请求支付2014年5月至同年12月的房租，不予支持；对被上诉人在合同期满后是否非法侵占房屋的问题，上诉人自认因被上诉人未按时缴交房租扣押被上诉人的设备，故其主张被上诉人非法侵占房屋应赔偿损失1万元，不予支持。判决：一、被上诉人于本判决生效之日起十日内将其存在出租屋内的已方物品全部搬离出该房屋，将所承租的涉案房屋交还约上诉人；二、被上诉人于本判决生效之日起十日内支付尚欠的租金2500元及利息（从2015年5月8日计至付款之日，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计）给上诉人；三、驳回上诉人的其他诉讼请求。该民事判决上诉人与被上诉人均未提出上诉，已发生法律效力。2016年4月27日，上诉人向原审法院申请强制执行。上诉人在原审中曾提交反诉状，提出反诉，但因上诉人在原审送达开庭传票后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审法院作出（2016）粤1323民初2046号民事裁定书，裁定：本案反诉部分按反诉原告陈万军撤诉处理。反诉费722元减半收取，由反诉原告陈万军承担。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。原审判决后，仅陈万军提起上诉，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院二审依法仅对陈万军的上诉进行审理。根据查明的事实和上诉人的上诉理由及请求，本案上诉争议的焦点是：（一）上诉人是否应退还租房押金1万元给被上诉人；（二）上诉人请求被上诉人赔偿房屋损坏费用5000元，以及支付2014年5月至2016年5月期间的房屋侵占费6万元应否支持。关于上诉人是否应退还租房押金1万元给被上诉人的问题。上诉人上诉主张被上诉人未按时支付租金已构成违约，应承担违约责任，故其无需向被上诉人退还押金1万元。对此，本院认为，生效的（2015）惠东法民一初字第847号民事判决书已认定双方签订的《租房合同》合法有效，对此，各方当事人均无异议，本院予以确认。该生效判决已认定被上诉人未依约缴交2014年4月房租构成违约，被上诉人应支付清该月房租2500元及该款利息给上诉人，该《租房合同》并未约定被上诉人未按约支付租金则没收押金，而押金在合同期满后具有抵扣尚欠租赁费用的属性，且上诉人从2014年5月3日起通过换锁方式关闭所出租的房屋，至合同约定的租赁期限届满之日，导致被上诉人无法使用出租房屋，上诉人的行为也构成违约，根据《中华人民共和国合法法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，上诉人应将收取的押金1万元返还给被上诉人。原审判决由上诉人返还押金1万元给被上诉人正确，本院予以维持。上诉人上诉主张其无需返还押金1万元给被上诉人的理由不能成立，本院不予支持。关于上诉人请求被上诉人赔偿房屋损坏费用5000元，以及支付2014年5月至2016年5月期间的房屋侵占费6万元应否支持的问题。本案事实表明，上诉人在原审中是被告，其在原审中虽曾提出了反诉，但原审法院因其未到庭参加诉讼已裁定按其撤回反诉处理，其在二审中上诉请求被上诉人赔偿房屋损坏费用5000元，属于在二审中新提出的诉讼请求，不属于本案二审审理的范围，本院在本案中依法不予审理，其如有证据证实其主张的则可另行主张权利。致于上诉人上诉请求的2014年5月至2016年5月期间的房屋侵占费6万元的问题，上诉人在生效的（2015）惠东法民一初字第847号案中已提出被上诉人应支付非法侵占房屋所造成的损失1万元的请求，但该请求已被生效判决所驳回，其如认为生效判决有误的则应通过审判监督程序处理，且该上诉请求也应属于在二审中新提出的诉讼请求，也不属于本案二审审理的范围，本院在本案中也依法不予审理。综上所述，上诉人的上诉主张缺乏事实和法律依据，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，适用法律和处理并无不当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币685元，由上诉人陈万军负担。本判决为终审判决。审判长 赖锦荣审判员 曾 莹审判员 邓耀辉二〇一七年十月九日书记员 廖献鹏 微信公众号“”