（2016）粤0604民初5688号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2018-07-13

案件名称

谭锦松与钟小凌、关广华房屋租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

佛山市禅城区人民法院

所属地区

佛山市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

谭锦松,钟小凌,关广华,袁淑华,何彩群,佛山市谊德利建材有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第五十二条，第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二条，第五条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十四条

全文

广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0604民初5688号原告：谭锦松，男，汉族，1955年5月20日出生，住广东省佛山市禅城区。委托诉讼代理人：黄正中，广东东成律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉雯，广东东成律师事务所实习律师。被告：钟小凌，男，汉族，1962年12月3日出生，住广东省佛山市南海区。被告：关广华，男，汉族，1969年11月21日出生，住广东省佛山市禅城区。被告：袁淑华，女，汉族，1966年11月27日出生，住广东省佛山市南海区。被告：何彩群，女，汉族，1974年10月28日出生，住广东省佛山市禅城区。被告关广华与被告何彩群的共同委托诉讼代理人：邓国权、李嘉辉，广东连通律师事务所律师。第三人：佛山市谊德利建材有限公司，住所地广东省佛山市禅城区南庄镇梧村西围工业区东西大道3号。统一社会信用代码440602000194817。法定代表人：关广华。原告谭锦松诉被告钟小凌、关广华、袁淑华、何彩群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月25日立案后,适用简易程序审理。后由于被告钟小凌、被告袁淑华下落不明，适用公告送达，本案依法转为普通程序审理。被告关广华于诉讼中申请追加佛山市谊德利建材有限公司（以下简称“谊德利公司”）为第三人，本院经审查后准许。该案于2017年9月18日公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人、被告关广华与被告何彩群的共同诉讼代理人到庭参加诉讼。被告钟小凌、被告袁淑华、第三人经传唤未到庭。本案现已审理终结。原告向本院提起诉讼，请求判令：1.被告钟小凌、被告关广华立即向原告支付拖欠的应付租金人民币3142818.34元，利息151427.20元，补偿款300000元，合计3594245.54元；2.被告钟小凌、被告关广华支付滞纳金691420.03元（以应付租金3142818.34元为基数按月利率2%计算，从2016年6月1日起暂计至2017年4月30日，计至实际付清租金之日）；3.被告袁淑华、被告何彩群对被告钟小凌、被告关广华的上述债务承担连带清偿责任；4.诉讼费由四被告承担。事实和理由：原告与被告钟小凌、被告关广华于2013年10月25日签订了一份《租赁合同》，约定原告将其享有权属的座落于佛山市禅城区南庄镇梧村工业开发区内的厂房、办公楼，仓库及用地(以下简称“租赁物”)出租给被告钟小凌、被告关广华使用，租期从2013年11月1日起2023年7月31日止，被告钟小凌、被告关广华须交付租赁保证金300万元给原告(首期保证金200万元签订合同后五日内交付，二期保证金50万元2014年6月前交付，三期保证金50万元2015年1月前交付)，租期内若原告单方违约，提前终止合同收回租赁物，则原告须双倍赔偿返还保证金，反之，若因被告钟小凌、被告关广华单方违约逾期交付保证金、租金等行为构成根本违约导致解除合同或被告钟小凌、被告关广华单方违约提前终止合同退租，则原告有权没收保证金不予返还。被告钟小凌、被告关广华仅是交付了首期保证金200万元，且从2015年6月开始出现拖欠租金情形。到了2016年3月初，被告钟小凌、被告关广华单方违约向原告提出提前终止合同退租，之后经商议，双方就提前终止合同退租涉及的相关事宜于2016年3月7日签订了一份《协议书》，约定被告钟小凌、被告关广华使用上述租赁物至2016年3月15日，租金亦同步暂计至2016年3月15日，若被告钟小凌、被告关广华提前交还租赁物，则租金按实际使用日计算，若被告钟小凌、被告关广华超期交还租赁物，则租金计算至被告钟小凌、被告关广华超期实际交还租赁物之日止。经核计，计至2016年3月15日被告钟小凌、被告关广华拖欠应付租金为2607127．25元，应付利息为151427.20元，另因属被告钟小凌、被告关广华单方违约提前终止合同退租，故由被告钟小凌、被告关广华另外补偿原告300000元，即被告钟小凌、被告关广华共需向原告支付的款项为3058554．45元。另双方还约定，若被告钟小凌、被告关广华在2016年5月31日前能足额向原告支付冲减保证金200万之后余下的应付款项1058554.45元，则原告同意被告钟小凌、被告关广华可用己交付的保证金200万元抵扣其上述应付给原告款项3058554．45元中的相应款项，否则，原告有权没收被告钟小凌、被告关广华己交付的保证金200万元，不予抵扣，并依双方签订的《租赁合同》规定向法院起诉。在签订上述《协议书》后，被告钟小凌、被告关广华直至2016年4月底才将上述租赁物交还，为此新增2016年3月16日至2016年4月底租金为535691.09元，另被告钟小凌、被告关广华亦没有按《协议书》的约定按时支付上述应付款项及新增租金给原告。原告催收无果，为维护自身合法权益，遂起诉。被告关广华辩称，原、被告签订租赁合同后，涉案租赁物由第三人使用，并由第三人交纳租金。第三人是合同实际履行人，应由第三人承担责任。被告已经向原告支付200万元保证金，应该冲抵租金，未能完全冲抵的，未交纳部分应由第三人承担。被告何彩群辩称，被告何彩群不是涉案合同的当事人也不是交纳租金的主体，不应该承担连带责任。被告钟小凌、被告袁淑华未答辩。第三人谊德利公司未发表意见。本院经审理认定如下事实：2013年10月25日，原告作为出租方（甲方）与被告钟小凌、被告关广华作为承租方（乙方）签订一份《租赁合同》，约定：甲方将位于佛山市南庄梧村工业开发区的厂房一座A座厂房（除办公楼外）13847.2平方米、B座办公大楼一至五楼666.3平方米×5层＝3331.5平方米、C座仓库4399平方米、D座（空地）总面积3441.6平方米（已减通道面积752平方米）、E座总面积539平方米（按50%面积计算269.5平方米）出租给乙方；租赁期限为从2013年11月1日至2023年7月31日止；保证金为300万元；从2015年11月1日至2017年10月31日止的租金标准为：地面租金：A座、C座每月平方米的租金为15.4元、B座的租金每月每平方米的租金为13.2元、D、E座每月每平方米的租金为9.9元；租金的缴纳以先交后用为原则，按季度交纳租金，乙方必须于每季度第一个月的10日前将下季度的租金一次性支付完毕，逾期交纳的，甲方有权按欠交金额的每天2‰收取滞纳金，逾期十天，视为根本违约，甲方有权收回物业，保证金不予退还。合同还约定双方的其他权利义务等。上述合同签订后，两被告支付了保证金200万元，原告交付了租赁物。合同履行过程，第三人向原告支付部分月份租金，原告出具收据确认。2016年3月7日，原告（甲方）与被告钟小凌、被告关广华（共同作为乙方）签订《协议书》，约定：截至2016年3月15日，乙方欠原告租金2607127.25元、利息151427.2元，乙方另外补偿甲方30万元，总计3058554.45元；乙方在租赁厂房时实际支付保证金200万元，冲减后，乙方应付1058554.45元在2016年5月31日前支付完毕；乙方使用涉案物业至2016年3月15日，若乙方提前将厂房交给甲方的，按实际使用日间计算租金，超出时间，乙方仍需向甲方支付租金至交回厂房之日止；若乙方不能按时支付全部3058554.45元的，本协议自动失效，并执行甲、乙方双方签订的《租赁合同》。另查明：一、涉案租赁物中的厂房、办公楼、仓库为原告及案外人南海市博奥陶瓷有限公司从南庄镇梧村租赁土地后所建。诉讼中，经本院要求，原告未能提供上述建筑物的建设工程规划许可证明。二、被告钟小凌与被告袁淑华于1992年1月26日登记结婚至今，被告关广华与被告何彩群于1995年9月13日登记结婚至今。三、第三人谊德利公司成立于2010年11月8日，法定代表人原为汪金龙，2014年12月10日后法定代表人变更为被告关广华。被告钟小凌及被告关广华均为该公司股东。本院认为：本案为租赁合同纠纷。本案的主要争议在于承租人是谁、合同效力、租金、保证金应否返还、夫妻共同债务问题。一、承租人问题被告关广华提出涉案租赁合同承租人为第三人的抗辩意见，经审查不能成立。理由是：所谓承租人是与出租人就租赁事项达成一致意思表示，享有承租权利并履行租赁义务的一方。首先，涉案《租赁合同》以及《协议书》均为被告钟小凌、被告关广华所签订，即与原告达成了租赁的意思表示的主体为被告钟小凌和被告关广华；其次，两份协议明确载明承租人即合同权利义务的承担主体为两被告；再次，《租赁合同》签订时被告钟小凌与被告关广华均非第三人的法定代表人，也无证据证明两被告在签订该合同时明确表明其属于履行职务行为或受第三人委托。因此，根据合同相对性原则，本院认定被告钟小凌与被告关广华为涉案租赁合同的承租人。二、合同效力问题本案租赁合同所涉及的土地为农民集体所有的土地，因无证据证明该地块已取得建设用地许可证，故违反了《中华人民共和国土地管理法》第十一条第二款关于“农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由县级人民政府登记造册，核发证书，确认建设用地使用权”的规定。而租赁合同所涉及的厂房、办公室也无证据证明已经取得建设工程规划许可证，故依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人将未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的房屋租赁合同无效。”本院确认本案讼争《租赁合同》应属无效。三、租金及保证金问题依照《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”对双方争议的租金和保证金，本院认定如下：关于保证金。被告钟小凌、被告关广华已经支付保证金200万元，因本案讼争合同无效，该保证金应用于冲减被告应付原告的场地占用费；关于租金。虽然本案讼争租赁合同无效，但被告钟小凌、被告关广华仍应按合同约定的租金标准向原告支付场地占用费。原告主张涉案租赁物的返还时间为2016年4月底，被告关广华有异议，但未举证证明，综合本案案情，本院对原告主张的返还时间予以确认，场地占用费计算至2016年4月30日。经核算，至2016年4月15日,被告钟小凌、被告关广华应支付的场地占用费为3149688元［根据《协议书》的约定截止2016年3月15日为2607127.25元，又根据《租赁合同》的约定，从2016年3月16日至2016年4月15日的租金为（13847.2平方米×15.4元／平方米+3331.5平方米×13.2元／平方米+4399平方米×15.4元／平方米+3441.6平方米×9.9元／平方米+269.5平方米×9.9元／平方米）×1.5＝542560.75元，2607127.25元+542560.75元＝3149688元］。与前述保证金相抵后，被告应支付原告的场地占用费为1149688元。至于原告的利息请求，因合同无效，本院也不予支持。至于原告诉请的补偿款30万元。涉案《协议书》约定被告未按时支付3058554.45元的，协议自动失效。所约定条件已经成就，合同失效。原告依据《协议书》主张补偿款，理据不足，本院不予支持。五、夫妻共同债务问题根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外”的规定，本案债务发生在被告钟小凌与被告袁淑华、被告关广华与被告何彩群夫妻关系存续期间，也无证据证实属于夫妻共同债务例外的情形，故本案债务应按夫妻共同债务处理，被告袁淑华、被告何彩群要共同偿还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款的规定，缺席判决如下：一、被告钟小凌、被告关广华于本判决发生法律效力之日起十日内向原告谭锦松支付场地占用费1149688元；二、被告袁淑华、被告何彩群对被告钟小凌、被告关广华于本判决第一项确定的债务承担连带清偿责任；三、驳回原告谭锦松的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费为41086元、财产保全费5000元，合共46086元（原告已预交），由原告负担33723元，四被告共同负担12363元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审　判　长　　汪　占审　判　长　　汪占毛审　判　员　　羊　挺人民陪审员　　陈凯燕二〇一七年十月九日书　记　员　　冯嘉欣 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