（2017）湘0211民初415号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-10-24
案件名称
株洲金碧置业有限公司与江新娇商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
株洲市天元区人民法院
所属地区
株洲市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
株洲金碧置业有限公司,江新娇
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十九条第一款，第一百三十条；《中华人民共和国担保法》：第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0211民初415号原告株洲金碧置业有限公司，住所地株洲市天元区。法定代表人赖立新，该公司董事长。委托代理人赵军，系该公司员工。代理权限为特别授权（即代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起反诉、上诉等）。委托代理人梁昭，系该公司员工。代理权限为特别授权，即代为放弃、承认、变更诉讼请求，代为进行和解、调解，代为签收相关法律文书等。被告江新娇。原告株洲金碧置业有限公司与被告江新娇商品房销售合同纠纷一案，本院于2017年2月16日立案受理。依法组成由审判员刘祥宇担任审判长，人民陪审员吴乃兴、尹晓岚参加的合议庭于2017年10月9日公开开庭进行了审理。书记员文斯担任庭审记录。原告株洲金碧置业有限公司的委托代理人梁昭到庭参加了诉讼，被告江新娇经本院公告送达，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告株洲金碧置业有限公司诉称：2014年2月17日，被告与原告签订《株洲市商品房预销售合同》及补充协议，约定被告购买位于株洲市天元区渌江路336号恒大名都楼盘4栋704号房屋，总价901982元。随后，被告及原告与中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲分行（以下简称邮政银行株洲分行）签订了《个人购房借款及担保合同》，被告在该行办理了按揭贷款63万元，原告对该贷款承担保证责任。因被告没有按约定偿还贷款，导致原告承担保证责任，原告代被告偿还了银行贷款，根据《株洲市商品房预销售合同》附件一第一条的约定，原告有权单方解除合同，收回房屋，对被告所交的全部款项不予退还。综上，为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1、解除原、被告签订的编号为9000196777的《株洲市商品房预销售合同》及补充协议；2、被告协助原告到房管局办理解除合同、撤销网签、注销备案或办理涉案房屋更名过户等相关手续；3、被告赔偿原告代为偿还的银行本金、利息、罚息等损失（至2015年10月30日止代偿14920元，其中本金4041.5元、利息暂计10878.5元，之后的支付至涉案房屋更名过户手续办理完成之日止）；4、被告按同期银行贷款利率赔偿原告代为偿还的银行贷款的利息损失至原告代偿责任终止时止；5、被告承担本案的全部诉讼费用。被告江新娇未向本院提出答辩意见。本院经审理查明，被告系一家房地产开发经营企业，成立于2011年4月11日。2014年2月17日，原告与被告签订了一份《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000196777），被告为合同的甲方，原告为合同的乙方，该合同包含五个附件及一个补充条款，合同约定的主要内容有：1、乙方向甲方购买《株洲恒大名都》天元区渌江路336号恒大名都4栋704室房屋，房屋规划用途为成套住宅，据甲方预（实）测该房屋建筑面积162.57平方米；2、乙方购买该房屋按建筑面积每平方米人民币5548.27元计价，根据甲方预（实）测的建筑面积，该房屋总房价暂定为901982元，本合同约定的总房价款除该房屋的建筑面积的预测与实测不一致的原因外，不再作变动；3、签订本合同时，该房屋建设工程建设到主体可预售阶段；4、乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在合同附件一中约定明确，即按揭贷款方式，乙方在办理完毕按揭手续前要求终止合同的，乙方所交的款项不予退还，在《房地产权证》办理完毕前，乙方未按约定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致甲方承担了保证责任的，甲方享有以下权利：（1）、有权单方解除合同，收回房屋，乙方所交款项不予退还，同时乙方必须在甲方履行保证责任后30天内，协同甲方到房管局办理有关解除合同的手续；（2）、有权对该房屋以出租、拍卖、申请法院执行等方式行使追偿权；（3）、有权终止或不予办理乙方为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任；5、乙方未按约定时间付款，应当按未付金额的日万分之一向甲方支付违约金，逾期超过180天后，按《补充条款》承担违约责任，即甲方有权解除合同，乙方承担支付违约金的责任；6、甲方定于2015年3月31日前将该房屋交付给乙方，如因不可抗力导致无法按期交付的，依据法律有关规定处理；7、本合同的补充条款、附件及补充协议均为本合同不可分割的部分，本合同补充条款、补充协议与正文条款不相一致的，以补充条款、补充协议为准，本合同的未尽事宜及本合同在履行过程中需变更的事宜，双方应通过订立变更协议进行约定；8、本合同登记备案后，如发生协议解除本合同的事实时，在事实发生之日起30天内双方持解除合同的书面文件到株洲市房地产权属与市场管理处办理注销登记和备案手续；9、本合同一式四份，具有同等效力，由原、被告各执一份，房产局、银行各执一份。合同签订后，被告向原告支付了部分购房款，对其余的购房款被告采取向银行按揭贷款的方式进行支付。（首付款支付方式及是否付清）。2014年6月11日，被告就所购房屋的按揭贷款事宜，与邮政银行株洲分行及原告签订了一份《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》，被告为借款人及抵押人、邮政银行株洲分行为贷款人、原告为保证人，该贷款合同约定的内容有：1、本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买的“恒大名都”4栋704号房屋，建筑面积162.57平方米，贷款金额63万元，贷款期限240个月，自2014年6月11日至2034年6月11日；2、贷款利率为浮动利率，还款方式为等额本息方式，借款人应在贷款人处开立账户作为指定的还款账户；3、借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保；4、保证人承担连带保证责任，保证期间为贷款到期之日起两年；5、未经贷款人书面同意，借款人、保证人不得将本合同项下任何权利义务转让与第三人。贷款合同签订后，邮政银行株洲分行向被告发放了贷款，被告将取得的贷款全部支付给了原告。但在履约过程中，被告未能按约定履行偿还贷款的义务，在邮政银行株洲分行的催收下，原告在2015年7月30日至2015年10月30日期间向邮政银行株洲分行还款14920元（其中贷款本金4041.5元、利息10878.5元）。对于被告之后所拖欠邮政银行株洲分行的贷款本息，原、被告均未予偿还。原告在向被告主张权利未果的情况下，遂向本院提起诉讼，请求判如所请。上述事实，有原告的陈述、《株洲市商品房预销售合同》、《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》、个人逾期贷款履约代偿通知书、邮政银行株洲分行关于江新娇个人住房按揭贷款履约代偿证明、商品房预售许可证、身份信息等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。原、被告系自愿签订《株洲市商品房（预）销售合同》，合同内容系双方真实意思表达，双方的合同关系依法成立有效，受法律保护。在履约过程中，被告未能按合同约定向邮政银行株洲分行履行按揭贷款的还款义务，构成违约，且在此过程中，原告作为贷款的保证人承担相应的保证责任，故原告有权按照合同的约定行使合同解除权，由此，对原告要求解除与其被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的诉讼请求，本庭予以支持。合同依法解除，被告应按照合同的约定协同原告到相关部门办理合同解除的相关手续，由此，对原告要求被告同其道相关行政管理部门（即株洲市房产管理局）办理双方所签订的《株洲市商品房（预）销售合同》的解除手续机注销备案手续的诉讼请求，本院予以支持。但原告要求被告协助办理更名手续没有事实基础，于法无据，本院不予支持。原告因承担保证责任向邮政银行株洲分行偿还的贷款本息14920元依法可以向被告进行追偿，但本案原、被告的商品房买卖合同关系已被依法确认解除，而原告在与被告签订《株洲市商品房（预）销售合同》后支付了部分购房款，且被告在邮政银行株洲分行的贷款实际由原告取得，故原、被告签订的《株洲市商品房（预）销售合同》解除后，原告应将被告实际支付的款项返还给被告，且在本案中原告并未将被告所欠银行按揭贷款予以结清，故原告在本案中要求被告赔偿其代为偿还的贷款、并承担其代为偿还款项的利息损失没有依据，本院不予支持。但对于邮政银行株洲分行要求承担的违约损失，原告在作为保证人承担保证责任后有权向被告予以追偿。经本院组织调解，双方不能达成一致协议。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十九条、第一百三十条，《中华人民共和国担保法》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告株洲金碧置业有限公司与被告江新娇于2014年2月17日签订的《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000196777），双方的商品房买卖合同关系终止；二、被告江新娇自本判决生效之日起十日内配合原告株洲金碧置业有限公司到株洲市房产管理局办理《株洲市商品房（预）销售合同》（合同号：9000196777）的注销登记备案手续；三、驳回原告株洲金碧置业有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费174元，公告费560元，合计734元，由被告江新娇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交纳上诉费。汇款或转帐的，开户行：华融湘江银行株洲金汇支行，收款单位：株洲市财政局非税收入专户，帐号：5017330100016。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审 判 长 刘祥宇人民陪审员 吴乃兴人民陪审员 尹晓岚二〇一七年十月九日书 记 员 文 斯附本案适用的法条：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国担保法》第六条本法所称保证，是指保证人和债权人约定，当债务人不履行债务时，保证人按照约定履行债务或者承担责任的行为。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”