（2017）湘0511民初219号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-15
案件名称
原告杨翠兰与被告邵阳市九盛房地产开发有限公司（以下简称九盛公司）房屋买卖合同纠纷一案一审民事判决书
法院
邵阳市北塔区人民法院
所属地区
邵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
杨翠兰,邵阳市九盛房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
湖南省邵阳市北塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0511民初219号原告：杨翠兰，女，1987年10月4日出生，汉族，住湖南省新邵县。委托诉讼代理人：石世黎，湖南天润人合律师事务所律师。被告：邵阳市九盛房地产开发有限公司，住所地邵阳市北塔区。法定代表人：杨洁，女，该公司总经理。委托诉讼代理人（特别授权）：高一贵，湖南慧力律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐杰，邵阳市九盛房地产开发有限公司法律部负责人。原告杨翠兰与被告邵阳市九盛房地产开发有限公司（以下简称九盛公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年6月5日立案受理后，依法组成合议庭，于2017年8月10日公开开庭进行了审理。原告杨翠兰及其委托诉讼代理人石世黎、被告九盛公司的委托诉讼代理人高一贵和唐杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨翠兰诉称：原、被告签订商品房买卖合同，双方约定：被告将其开发建设的位于邵阳市北塔区蔡锷路与崀山路交汇处名为九盛北海1栋1单元0108XXX号房出售给原告。原告依约向被告支付购房款414784元后，被告应按照合同约定于2016年12月31日前将该房屋交付原告。现原告虽已从被告接受房屋，但其交付的房屋不符合约定的和法定的交付使用条件：第一，被告自己组织验收不合法；第二，该房屋至今未由政府部门进行竣工验收备案，不算合格。因此，被告交房不算法律上的交房，等于没有交房，且房屋装饰及设备未达标，被告应当承担违约责任。据此，请求判决：一、被告向原告支付逾期交房违约金5972.89元及按银行同期贷款利率支付已付购房款的利息损失7217.24元（从2017年1月1日起至2017年5月25日止，顺延照计至验收合格交房之日止）；二、被告向原告赔偿因房屋装饰及设备未达标的损失12000元和原告维权误工费3000元。三、由被告承担本案诉讼费用。被告九盛公司辩称：一、被答辩人要求答辩人支付逾期违约金的理由不能成立，其理由如下：1、从交房条件看答辩人没有违约。答辩人所交房屋已于2016年12月13日经五方验收合格。根据双方合同第八条之规定，“该商品房经验收合格即可交付使用”，并没有要求经备案后才能交付使用。2、从交房时间来看答辩人没有违约。答辩人在商品房屋验收合格后于2016年12月21日至12月底通过多种方式通知九盛北海一期全体业主前来办理交房手续。被答辩人于2017年6月4日办理了房屋交接手续，且手续完备。另根据建设部（2013）第171号《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》第四条和第六条之规定，房屋是经过验收合格后再备案，并不是备案之后才算合格，原告将验收合格与备案两个不同概念搞错了，并以此要求答辩人支付逾期违约金，没有任何理由和根据，答辩人不予认可。二、原告认为答辩人房屋装饰及设备未达标要求答辩人予以赔偿，该要求是不妥的。答辩人所交房屋是按建设部文件经五方验收合格的，是经市建设主管部门备案认可的。综上所述，答辩人认为原告的起诉没有任何事实和法律根据，为此，请求法院依法驳回原告的起诉。原告为支持其诉讼请求，当庭宣读并出示了以下证据：1、原告的身份证，拟证明原告诉讼主体适格；2、被告企业信息资料，拟证明被告诉讼主体适格；3、商品房买卖合同，拟证明被告严重违约应当承担违约责任及房屋没有达标应当赔偿原告的经济损失。被告方对原告证据的质证意见：对原告证据1、2无异议；对证据3的真实性无异议，但对原告的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告违约，也不能证明本案房屋装饰和设备不达标。被告为支持其辩称理由成立，当庭提供并出示了以下证据：1、原、被告双方签订的购房合同书，拟证明双方约定的交房条件是经过验收合格即可交房；2、九盛北海1期分户验收表和竣工验收意见书，拟证明房屋交付前已经过五方验收合格；3、被告向原告发出的交房快递通知及邵阳日报的公告，拟证明被告已按照原、被告双方约定如期交房；4、房屋交接手续签收单，拟证明双方已办理房屋交接手续；5、商品房住宅质量保证书(含保修条款)和使用说明书，拟证明已交房屋手续完备；6、建设主管部门备案表，拟证明建设主管部门认可房屋已验收合格。原告方对被告证据的质证意见：对被告证据1的真实性无异，对证明目的有异议，主要争议在于什么才是验收合格，原告方认为验收合格是经过工程竣工验收备案才是真正的验收合格，而被告认为只要经过五方验收就是合格；对证据2的真实性有异议，认为该证据不能证明涉案的房屋是经验收合格的；对于证据3的真实性无异议，但对被告的证明目的有异议，认为该证据不能证明被告交付的房屋已经达标，从发出快递的时间到实际办理交付房屋的时间之差来看，被告逾期交房的事实是存在的；对于证据4的真性实无异议，但对被告的证明目的有异议，异议理由与证据3一致；认为证据5系现在提交，而原告在办理交接房屋的时候并没有看过，因此对于这份证据的真实性有异议，这份证据可能是后来补办的；认为证据6未附相关的备案文件，包括消防，人防，规划等相关文件，因此不足以证明竣工验收已经备案，而该证据出示的时间也证明了被告交房时没有办理备案手续。本院对本案证据作如下认证：原告证据1、2证明了双方的诉讼主体资格，被告对之无异议，故此，予以认定；原告证据3虽然是真实的，但该证据不能证明被告违约，也不能证明本案房屋装饰和设备不达标，所以对原告的证明目的不予认定。被告证据1客观地证明了原、被告双方房屋买卖协议的具体内容，原告对其真实性无异议，予以认定；被告证据2系法定验收单位出具的房屋竣工验收文件，该组证据客观地证明了本案房屋经勘察、设计、施工、监理、建设单位于2016年12月13日依法进行竣工验收后，验收结论为合格，原告在庭审中对该证据的真实性有异议，但原告方自2017年7月31日阅读上述证据复印件后，至庭审时未能举证予以反驳，且被告在向原告交付房屋时已向原告出示过上述证据，原告无异议，因此，该证据符合证据的合法性、客观性、关联性原则，予以认定；原告对被告证据3、4的真实性无异议，故此，对该二组证据的效力予以认定；被告证据5已在交房时由原告签收，原告对签收凭证的真实性无异议，所以，对原告在庭审中对该组证据的质证意见不予采信，故此，对该组证据予以认定；被告证据6是本案房屋竣工验收备案表，原告在庭审中认为该证据需要消防、人防、规划等部门的相关文件予以佐证，口头申请法院调取该证据的上述相关资料。但2017年7月31日原告方阅读上述证据复印件后，一直没有申请调查取证，至庭审时亦未能举证予以反驳，据此，本案合议庭已在庭审中口头通知对原告的口头申请不予准许，并记入开庭笔录。本院认为，该证据系建设行政主管部门作出的同意备案的结论性文件，是行政机关依法作出的具体的、独立的准行政行为，其内容独立地、客观地证明了本案房屋的竣工验收已经建设行政主管部门进行了备案，该客观事实无需其他证据佐证即能采信，因此对该证据予以认定。根据上述认定的证据，结合各方当事人及其委托诉讼代理人在庭审中的陈述，本院对本案事实认定如下：2015年3月20日，原告杨翠兰与被告九盛公司以示范格式文本签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：被告将其开发建设的位于邵阳市北塔区蔡锷路与崀山路交汇处的“九盛·北海”一期楼盘第1号楼1单元8层0108XXX号房屋卖给原告，房屋总价款为414784元（原告已按合同约定交清购房款）。合同第八条约定：“出卖人应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。”合同第九条约定：如逾期交房，出卖人应从逾期之日起至实际交付之日止按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担，由于买受人原因未能按期交付的，不能视为出卖人逾期交房，其相关后果由买受人承担。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告如约向被告交付了购房款。该期楼盘竣工后，被告组织房屋的施工、设计、监理单位对原告房屋所在的一期工程1号楼盘进行了分户验收，于2016年12月13日形成了“住宅工程质量分户验收汇总表”，结论为合格；接着，被告组织房屋的勘察、施工、设计、监理单位对该1号楼盘进行了竣工验收，被告和上述单位五方验收后，于2016年12月13日形成了“竣工验收意见”表，验收结论为合格，上述单位负责人均在表中签字和加盖了单位公章。该楼盘竣工验收后，被告尚未取得建设行政主管部门的同意备案文书。尔后，被告在2016年12月23日的邵阳日报登报通知该楼盘全体业主，告知他们应于同年12月30日和31日来办理房屋交接手续，并于同年12月22日向原告杨翠兰邮寄了“九盛·北海楼盘入伙告知书”，告知其应于上述时间来验收房屋。原告杨翠兰收到通知后未按时找被告验收房屋。原告于2017年6月4日到工地验收房屋后，被告当即向原告提供了业主手册一份、住宅质量保证书1份、住宅使用说明书1份、钥匙6个，并向其出示了房屋竣工验收合格的证明文件即分户验收表和竣工验收表。原告没有提出异议，签字接收了该房屋及其附件。2017年6月5日，原告以该房屋未经政府部门进行竣工验收备案，不算法律上的交房，以及该房屋的装饰和设备未达标为由向本院提起民事诉讼。2017年7月10日，邵阳市住房和城乡建设局对该房屋的竣工验收合格进行了备案。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告双方签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。被告已经按合同约定履行了向原告交房的义务，所交房屋符合合同约定的和法律规定的“经验收合格”的交付使用条件，所以没有违约。理由如下：1、原告组织验收系合法。国务院《建设工程质量管理条例》、中华人民共和国住房和城乡建设部《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收规定》以及该部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》均规定：建设工程竣工验收由建设单位负责组织实施，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。本案房屋竣工后，被告组织该房屋的勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了分户验收和竣工验收，据此，本案房屋验收程序合法。2、该房屋经验收合格，可以交付使用。《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》、《中华人民共和国合同法》、国务院《建设工程质量管理条例》均规定：建设工程竣工经验收合格的，方可交付使用。建设部办公厅关于对深圳市建设局《关于商品房主体结构质量重新核验有关问题的请示》的复函明示：“商品房经建设单位组织竣工验收合格后即可交付使用”。国家法律、法规及部门规章均未将房屋建设工程竣工验收后的备案规定为房屋交付使用的必要条件，《湖南省建设工程质量和安全生产管理条例》亦未将备案规定为房屋交付使用之必要条件，因此，新建商品住宅的法定交付使用条件应为经建设单位组织竣工验收合格，备案不是必要条件。由此，本案房屋竣工后，被告组织该房屋的勘察、设计、施工、监理单位对房屋进行了分户验收和竣工验收并取得了合格结论后，该房屋已具备了法定的和约定的交付使用条件，被告可以向原告交付房屋。被告在房屋交付期限内通知原告交接已符合交付使用条件的房屋，原告未到场验收，不能认定为被告逾期交房和违约；且原告在诉前验收了该房屋，验收时未有异议，进一步证实了该房屋为合格；被告在庭审中虽未提供《建设工程质量管理条例》规定的有关竣工验收的详细资料，但其在本案庭审前取得并提供了建设行政主管部门的有关该房屋的竣工验收备案表，该证据证明了本案房屋竣工验收从程序到内容均为合法，符合《建设工程质量管理条例》规定的建设工程竣工验收的法定条件，由此进一步证实了该房屋为竣工验收合格，符合交付使用条件。据此，原告以被告未取得竣工验收备案文书之时不符合交房条件以及被告至今未进行法律上的交房的主张，无事实法律根据，理由不能成立，不予采纳，其以此为由要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，不予支持。本案合同为有效合同，原告交付给被告的购房款系被告依据合同约定从原告取得的房屋价款，该款为被告所有，原告要求被告向其支付该款利息的诉讼请求，无事实法律依据，不予支持。本案房屋为合格房屋，原告主张该房屋装饰及设备不达标，既未举证予以证实，又未申请鉴定，不予采信，其以此为由要求被告赔偿因房屋装饰及设备不达标所造成原告损失的诉讼请求，不予支持。原告要求被告赔偿维权费的诉讼请求，无事实依据，不予支持。综上所述，原告的诉讼请求无事实和法律根据，应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告杨翠兰的诉讼请求。本案案件受理费440元，由原告杨翠兰承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长 刘海浪审 判 员 李 夯人民陪审员 魏 峰二〇一七年十月九日代理书记员 罗 浩附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来自