（2017）吉08民终830号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-11-10
案件名称
白城市永茂房地产开发有限公司与林岩房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
法院
吉林省白城市中级人民法院
所属地区
吉林省白城市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
白城市永茂房地产开发有限公司,林岩
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
吉林省白城市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）吉08民终830号上诉人（原审被告）：白城市永茂房地产开发有限公司，住所地白城市文化西路15号。法定代表人：杜文平，系经理。委托诉讼代理人：汤长春，系吉林金辉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：林岩，现住吉林省白城市。委托诉讼代理人：杨谧谧，系林岩妻子。上诉人白城市永茂房地产开发有限公司因与被上诉人林岩房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省白城市洮北区人民法院（2017）吉0802民初66号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月10日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人白城市永茂房地产开发有限公司委托诉讼代理人汤长春、被上诉人林岩及其委托诉讼代理人杨谧谧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。白城市永茂房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，将张某追加为本案被告，让更名受益人承担法律责任。事实和理由：一、本案不存在一房两卖的事实。被上诉人通过张某承揽了白城市永茂市政工程公司的工程。上诉人与被上诉人有经济往来，为被上诉人开出房票，以自己所建两户住宅抵被上诉人工程款，形成房屋买卖关系。之后张某拿房票原件及被上诉人身份证的原件到被上诉人处办理了更名手续，将两户房屋更到高宇名下，上诉人没有获得任何收益，本案不存在一房二卖的事实。二、遗漏当事人，一审开庭前，张某明确表示出庭说明情况，他是在被上诉人同意的情况下到上诉人处办理的更名。上诉人向法庭提交了证人出庭申请，但因特殊原因未能出庭。房票更名上诉人没有收益，被上诉人否认知道，应将张某追加为本案被告，但一审不接受上诉人申请致使遗漏被告。三、更名过程，上诉人没有过错。一审认定他人更名应有书面委托，不适用本案。四、一审判决存在几个问题1.被上诉人没有提出解除合同的诉求。2.上诉人没有同意解除合同。3.上诉人为证明自己的说法，向法庭提交了证据，一审判决上诉人没有证据，不是事实。五、判决严重不公平。综上，望二审支持上诉人的上诉请求。林岩答辩称，我们没有出示任何委托和授权，没有让张某更名，只不过是张某拿我的身份证去上诉人处办理更名，房票在我们手中，现在我们手中就有复印件，原件永茂公司没有给我们，就说房子抵账了，我们始终没去领房票，等房子被更名后，我们才发现房子被张某领走了。白城市永茂房地产开发有限公司的上诉请求缺乏事实与法律依据，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，请求驳回上诉、维持原判。林岩向一审法院起诉请求：1、要求与白城市永茂房地产开发有限公司解除二户房屋买卖合同；2、要求白城市永茂房地产开发有限公司返还购房款646,898.00元，并自2013年10月17日给付利息至还清止；3、承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年10月17日我在白城市永茂房地产开发有限公司购买两户住宅楼，房款分别为281,156.00元和364,642.00元，并出具全款收据两枚。交款后，白城市永茂房地产开发有限公司又将该两处房屋出售给他人，经多次协商未果。故诉至法院，请依法保护我的合法权益。一审法院认定事实：林岩于2013年7月承包了白城市永茂市政工程有限公司的市政施工工程，工程结束后，白城市永茂市政工程有限公司共欠林岩工程款646,898.00元。2013年10月17日白城市永茂市政工程有限公司用白城市永茂房地产开发有限公司两户住宅楼，房价款分别为281,156.00元和364,642.00元，抵顶工程款646,898.00元，并出具全款收据两枚。2014年8月27日，白城市永茂房地产开发有限公司将该两处房屋转让给高宇。上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。庭审中，双方存在争议的问题是：白城市永茂房地产开发有限公司主张，双方存在房屋买卖关系，不是花钱买的，是林岩在白城市永茂市政工程有限公司干活，我公司用房折抵工程款。公司不存在违约出卖房屋的行为。该房是张某变更给高宇的，是张某拿房屋票据原件及林岩身份证，林岩也清楚，应视为李岩同意，才更名给高宇的。双方买卖没有解除。林岩主张，我没委托张某到白城市永茂房地产开发有限公司将二户房屋转让给高宇。从双方争议的问题看。本案双方对事实的争议是：1、双方是否存在房屋买卖关系；2、林岩是否委托张某到白城市永茂房地产开发有限公司将二户房屋转让给高宇。根据双方向法庭提供的证据，本院对双方争议的事实分析如下：1、白城市永茂房地产开发有限公司以两户住宅为白城市永茂市政工程有限公司抵工程款646,898.00元，并出具购房款收据两枚。能够证明白城市永茂房地产开发有限公司与林岩之间存在房屋买卖关系，且合法有效。2、该购房合同是张某变更给高宇的，是张某拿林岩的二张房屋票据原件及林岩身份证办理的。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。”第六十五条规定：“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。”第六十六条规定：“没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。”办理二户房屋转让对于一般的人来说应当是重大的民事行为，该代理应当出具书面委托。庭审中，白城市永茂房地产开发有限公司提供证据为：1、更名过户申请书二份，该申请书不是林岩签的字；2、林岩身份证及房票复印件各一份；3、证人丁某证实，张某提供了二张票据和林岩身份证原件，我单位视为林岩同意，给办理了过户手续。但未提供林岩给张某出具书面委托书及事后追认证据，现林岩否认同意二户房屋让张某转让给高宇。从白城市永茂房地产开发有限公司提供的证据看，均是张某的行为，没有林岩的授权、委托行为。白城市永茂房地产开发有限公司在林岩本人未到场，有没有委托书的情况下，仅凭二张票据和林岩身份证原件，就推断林岩同意，没有事实和法律依据。二张票据和林岩身份证原件，从证据自身效力看，只能证明收款事实和林岩身份信息，不能证明委托关系。综上，本院对双方正义的事实确认：白城市永茂房地产开发有限公司与林岩具有房屋买卖关系；张某拿林岩的二张房屋票据原件及林岩身份证将林岩购买的两户房屋更名给高宇，张某不具有代理权。一审法院认为，2013年10月17日白城市永茂市政工程有限公司用白城市永茂房地产开发有限公司两户住宅，房价款分别为281,156.00元和364,642.00元，抵顶林岩工程款646,898.00元，并出具全款收据两枚。已经证明林岩依法取得了该两户房屋的财产所有权。2014年8月27日，白城市永茂房地产开发有限公司在没有林岩授权、委托的情况下将该两处房屋更名给高宇。白城市永茂房地产开发有限公司违反了与林岩签订的买卖合同约定。从合同的相对性看，是林岩与白城市永茂房地产开发有限公司签订的房屋买卖合同，张某既不是合同的主体，也不是委托代理人，白城市永茂房地产开发有限公司协助其办理过户手续至高于名下，属于合同违约行为。现该二户房屋已更名为高宇，致使林岩签订的房屋买卖合同目的不能实现。故，林岩主张与白城市永茂房地产开发有限公司解除房屋买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。因合同的解除是白城市永茂房地产开发有限公司违约行为造成的，依法应承担违约责任。现合同已解除，不能继续履行。故，林岩主张白城市永茂房地产开发有限公司返还购房款646,898.00元，并自2013年10月17日给付利息至还清止的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。白城市永茂房地产开发有限公司抗辩主张，不同意解除合同，林岩把票据交付给张某，是经林岩同意张某转让给高宇的。对上述抗辩主张，白城市永茂房地产开发有限公司未向法庭提供证据证明，依法无据，本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款、第六十六条和《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第九十七条规定，判决：一、解除白城市永茂房地产开发有限公司与林岩于2013年10月17日签订的两户住宅楼买卖合同；二、白城市永茂房地产开发有限公司于本判决生效后3日内返还林岩购房款646,898.00元，并自2013年10月18日起按中国人民银行同期贷款利率计息至还清止。案件受理费10,269.00元，由白城市永茂房地产开发有限公司负担。本院二审期间，上诉人申请证人张某出庭作证，本院组织当事人进行了质证。二审查明的事实与一审查明事实基本一致。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：1.买卖关系是否存在；2.上诉人是否存在根本违约行为。3.买卖协议否应予解除。本院认为，2013年10月17日白城市永茂市政工程有限公司用白城市永茂房地产开发有限公司两户住宅，房价款分别为281,156.00元和364,642.00元，抵顶林岩工程款646,898.00元，并出具全款收据两枚。上述行为是买卖双方的真实意思表示，且房款已经结算完毕，双方房屋买卖关系成立。上诉人是否存在根本违约行为。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。白城市永茂房地产开发有限公司协助张某将涉诉房屋的购房票据更名至高宇名下，张某是否取得林岩授权其代理行为是否有效，本院认为，两户楼房系林岩对大宗财产的处分，上诉人仅以张某出示了房票原件、身份证原件就将涉诉房屋变更给高宇为由，相信张某有权代理林岩处分财产的上诉意见缺乏必要依据，不予采纳。事后林岩对张某的行为并未进行追认，故张某的代理行为对林岩不发生效力。综上，上诉人的不当履行致使不能实现合同目的，林岩要求解除双方的买卖合同，应予准许。张某并非本案买卖合同的主体，不是必要共同诉讼参与人，因此上诉人提出追加诉讼主体的主张不成立。综上所述，白城市永茂房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10,269.0元，由白城市永茂房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 常宗仁代理审判员 戴红娟审 判 员 ＸＸ超二〇一七年十月九日书 记 员 李炳赋 来源：百度“”