（2017）云2924民初456号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2017-12-14
案件名称
刘磊平与云南普通惠通果业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宾川县人民法院
所属地区
宾川县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
刘磊平,云南普通惠通果业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款；《中华人民共和国企业破产法（2006年）》：第四十八条第一款，第五十六条第一款
全文
云南省宾川县人民法院民 事 判 决 书（2017）云2924民初456号原告：刘磊平，男，1965年3月23日生，汉族，陕西省西安市人，城镇居民，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：刘顺福，云南善律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：苏能，云南善律律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：云南普通惠通果业有限公司。住所地：宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心*楼。法定代表人：彭晖，该公司董事长。诉讼代表人：云南普通惠通果业有限公司破产管理人。地址：宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心*楼。负责人：杨振，该破产管理人工作组组长。委托诉讼代理人：施定荣，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：黄正军，云南展腾律师事务所律师，云南普通惠通果业有限公司破产管理人工作组成员，代理权限为特别授权代理。原告刘磊平与被告云南普通惠通果业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘磊平及其委托诉讼代理人刘顺福、苏能、被告云南普通惠通果业有限公司的诉讼代表人云南普通惠通果业有限公司破产管理人的委托诉讼代理人施定荣、黄正军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘磊平向本院提出诉讼请求：一、依法确认原被告双方于2014年1月23日签订的九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》（合同编号：2014001、2014002、2014003、2014004、2014005、2014006、2014007、2014008、2014009）及八份《补充合同》有效。二、依法判令被告代为办理上述九套房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》。三、依法判令被告退还原告超额支付的房款60700.50元。四、本案的诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告刘磊平变更第二项诉讼请求为：依法判令被告将上述九套房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》过户登记到原告名下。事实和理由：2012年10月20日，原被告双方签订合同编号为XS2012001、XS2012002、XS2012003、XS2012004、XS2012005、XS2012006、XS2012007、XS2012008的八份《购房合同》，合同约定被告将其开发的滇西果蔬交易中心房屋第DT1幢第01号、第02号、第03号、第04号、第05号、第06号、第07号、第08号房以2350元／平方米的价格出售给原告，总面积为1950.48平方米，总价款为4583628元，原告方于2012年10月22日一次性支付完该房款。后由于双方对各自利益的考虑，经友好协商于2014年1月23日签订八份《补充合同》，约定双方于2012年签订的八份《购房合同》终止。同日双方签订了合同编号为2014001、2014002、2014003、2014004、2014005、2014006、2014007、2014008、2014009的《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》，被告方将滇西果蔬交易中心房屋第6幢第02B号、第03B号、第04B号、第05B号、第06B号、第07B号、第08B号、第09B号、第10B号房以2350元/平方米的价格出售给原告，总面积为1924.65平方米，总价款为4522927.50元。被告方承诺办理两证给原告。购房款分两笔支付，第一笔：2012年10月22日由田盛梁代刘磊平汇款到被告的法定代表人彭晖账户4177628.00元，是以购房款名义打款，第二笔：抵消债权债务406000.00元，该债权债务是2012年9月28日借款给被告，汇款到被告的出纳孙平账户40万元，借款期限一个月，月利率1.5%，一个月的利息算合6000.00元，共充抵债权债务406000.00元。综上，双方于2012年10月20日签订八份《购房合同》，被告将八套房屋出售给原告，原告一次性支付房屋总价款4583628元。后经双方友好协商，于2014年1月23日签订了八份《补充合同》及九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》。即双方终止原来的八套房屋买卖合同，房款未退还。被告另将其所有的九套房屋出售给原告，总价款为4522927.50元。至此，被告应当退回超额支付的房款60700.50元。被告将房屋出售给原告是双方的真实意思表示，且原告方超额支付了购房款，被告方交付了房屋，现被告公司己进入破产程序，原告特提起诉讼。被告云南普通惠通果业有限公司辩称，原告诉称并非是本案全部事实，根据公司出纳孙平表述以及公司的财务资料和云南亚太司法鉴定中心出具的鉴定意见书表明的事实为2012年10月22日姓名为田盛梁的客户汇入彭晖账户4177628.00元，且孙平账户内收款40万元，有利息6000.00元，三笔款项总额为4583628.00元，公司以收西安天博有限公司现金名义入账，作为普通惠通公司欠付的债务，于2012年10月22日出具借款4583628.00元的收据一份，其后普通惠通公司就2012年10月20日与原告签订的8份购房合同，达成终止的协议，在2014年1月份又与原告新签订9份购房合同，但普通惠通公司未向原告开具收到9份购房合同的房款收据，也未对9套房屋的房款折抵西安天博有限公司4583628.00元达成过任何抵债协议，基于此本方认为原告未履行9套房产的付款义务，其要求继续履行购房合同办理9套房产的两证，其理由其条件不存在，应驳回第一、第二项诉讼请求，原告的第三项诉请要求退还原告超额支付的房款60700.50元不符合破产法的规定，按照破产法规定，如果债权人认为破产企业欠付债务应依法向管理人进行债权申报，并待管理人作出审核意见后若对管理人审核意见有异议才有权提起诉讼，本案中原告就该笔债务从未进行申报，故原告不具有诉权，依法应该驳回。综上两点，原告的四项诉请均应该驳回。在诉讼过程中，原告刘磊平一方向本院提交了以下证据：(一)开庭当日，即2017年5月19日庭审中原告方提交的证据：1、姓名为刘磊平的居民身份证复印件一份；2、企业法人营业执照（副本）复印件一份、中华人民共和国组织机构代码证（副本）复印件一份；3、购房合同八份；4、收据复印件八份；5、补充合同八份；6、滇西果蔬交易中心存量房转让合同九份；7、房屋移交清单复印件一份及钥匙照片打印件一份；8、招商银行户口历史交易明细表一份。经质证，被告方对刘磊平的身份证、企业法人营业执照（副本）、中华人民共和国组织机构代码证（副本）、购房合同、收款收据、补充合同的三性均无异议，但陈述实际未收到8份收据对应款项；对滇西果蔬交易中心存量房转让合同九份的三性无异议，但认为这几份合同已经解除，并非实际有效；对房屋移交清单的三性无异议，但认为移交仅是形式移交并非实际移交，九套房产原是租给他人卖家具，现已经收回，均由管理人进行管理；对钥匙照片三性无异议；对招商银行交易明细表三性无异议，但不认可证明方向，其认为根据孙平表述及公司的财务凭证记载该笔款项是西安天博电子有限公司支付给普通惠通公司的借款，非刘磊平支付的房款，但西安天博电子有限公司申报债权时也确实未将该笔款项列入其债权范围内。(二)休庭后，原告方提交的证据：1、收据八份(该组证据，原告方在开庭时只提交了复印件)；2、房屋移交清单一份(该证据，原告方在开庭时只提交了复印件)；3、情况说明二份（加盖西安天博电子有限公司印章）；4、营业执照（副本）复印件一份（加盖西安天博电子有限公司印章）、西安天博电子有限公司的法定代表人邹勇的居民身份证复印件一份；5、招商银行户口历史交易明细表一份。经质证，被告方对证据的三性均无异议，但是对证明方向有异议，认为根据公司财务的记载，款项是西安天博电子有限公司交付给普通惠通公司的借款，而不是刘磊平支付的房款。原告方补充说明：对原在开庭时陈述的40万元的借款是刘磊平打款给孙平的事实作变更，经银行查询该笔款项是田盛梁于2012年9月28日通过转账的方式汇款给孙平的账户，即本方提交的招商银行户口历史交易明细表（田盛梁账户）。在诉讼过程中，被告云南普通惠通果业有限公司向本院提交了以下证据：(一)开庭当日，即2017年5月19日庭审中被告方提交的证据：1、企业法人营业执照复印件一份、中华人民共和国组织机构代码证复印件一份；2、法定代表人身份证明书一份；3、本院作出的(2015)宾民破字第1号民事裁定书复印件一份、（2015）宾民破字第1-1号决定书复印件一份；4、管理人负责人身份证明一份；5、收据一份；6、说明一份；7、云南亚太司法鉴定中心鉴定意见书复印件一份。经质证，原告方对企业法人营业执照、中华人民共和国组织机构代码证、法定代表人身份证明书、本院作出的(2015)宾民破字第1号民事裁定书、（2015）宾民破字第1-1号决定书、管理人负责人身份证明无异议；对收据的三性有异议，认为原告并未收到该份收据，该份收据没有主管和经办人的签字，证据的形式要件不合法，且该证据是被告方在处理会计账目时单方制作，便于计入被告公司库存现金科目的需要而单方制作开具；对说明的三性无异议，认为该说明证明彭晖和孙平的卡用于公司内部入账收入使用，证明汇入彭晖账户4177628.00元为支付购房款，汇入孙平账户400000.00元为借款，同时证明原告方支付购房款4583628.00元有三笔款项构成，第一笔汇入彭晖账户4177628.00元为支付购房款，第二笔汇入孙平账户400000.00元及该400000.00元借款一个月产生的利息6000.00元，共计406000.00元抵扣房款；对鉴定意见书的真实性、合法性无异议，对证明方向有异议，认为该鉴定书的鉴定依据会计凭证均来源于被告公司的对外使用的外帐，数据基础来源于对外会计凭证，该鉴定意见书第10页第6项第三点的调整增加数字来源是9份交易中存量房转让合同的总价款，审计差异调整汇总表属于鉴定机构单方面调整数据，没有数据基础来源，因此该鉴定意见书不能证明原告方支付的4583628.00元为借款，另据鉴定意见书第四页所载内容分析，对鉴定意见书作为本案有效证据使用有异议。(二)休庭后，被告方提交的证据：房屋所有权证复印件九份、国有土地使用权证复印件九份（均加盖云南普通惠通果业有限公司印章）。经质证，原告方无异议。在诉讼过程中，本院出示了本院向彭晖所作的询问笔录一份（后附身份证复印件一份）、向田盛梁所作的询问笔录一份（后附身份证复印件一份）。经质证，原告方无异议，且认为证据能够证明刘磊平已经支付完购房款的事实。被告方对彭晖的询问笔录无异议，对田盛梁的询问笔录有异议，对田盛梁陈述的刘磊平支付购房款的事实不予认可，认为根据公司财务记载田盛梁打的两笔款是客观真实的，但是款项是交付给普通惠通公司的借款，不是房款。本院对证据审核认为，原、被告双方提交的证据及本院所作的询问笔录均来源合法，内容客观，所载内容与本案具有关联性，确认证据间相互印证的部分对本案事实具有证明力。本院经审理认定事实如下：云南普通惠通果业有限公司于2010年5月26日经宾川县工商行政管理局注册成立，住所地为云南省宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心三楼，注册资本为1200万元，法定代表人为彭晖，公司经营范围为水果种植、批发零售、房屋租赁、农副产品购销等业务。在经营过程中，该公司法定代表人彭晖的个人银行账户及公司的财务人员孙平的个人银行账户均提供给公司使用。2012年9月，云南普通惠通果业有限公司向刘磊平申请借款，同年9月28日，田盛梁应刘磊平的要求汇入孙平的个人银行账户40万元，作为刘磊平借给云南普通惠通果业有限公司的借款。2012年10月20日，云南普通惠通果业有限公司与刘磊平经协商，签订了合同编号分别为XS2012001、XS2012002、XS2012003、XS2012004、XS2012005、XS2012006、XS2012007、XS2012008的八份《购房合同》，分别约定云南普通惠通果业有限公司将其开发的位于宾川县金牛镇柳家湾华侨社区滇西果蔬交易中心的现房出售给刘磊平；各份合同编号下对应约定的房号及房屋总价款分别为：第DT1幢第01号房(房屋总价款为578664元)、第DT1幢第02号房(房屋总价款为571050元)、第DT1幢第03号房(房屋总价款为571050元)、第DT1幢第04号房(房屋总价款为571050元)、第DT1幢第05号房(房屋总价款为571050元)、第DT1幢第06号房(房屋总价款为571050元)、第DT1幢第07号房(房屋总价款为571050元)、第DT1幢第08号房(房屋总价款为578664元)；付款时间均约定为合同签订三日内一次付清；交房时间均约定预计为2012年12月31日。另双方经协商，前述借款40万元及该款借至2012年10月22日产生的利息6000.00元抵扣房款。合同签订当日，田盛梁应刘磊平的要求汇入彭晖的个人银行账户4177628.00元。同日，云南普通惠通果业有限公司向刘磊平出具载明购房款及房号的收据八份，各份收据载明的金额分别与前述八份合同各份约定的房屋总价款、房号相对应，八份收据的金额合计为4583628.00元。当日，云南普通惠通果业有限公司还开具了收到西安天博电子公司借款4583628.00元的收据一份。前述八份合同签订后，云南普通惠通果业有限公司将合同约定的房屋抵押给了一家银行，未实际向刘磊平交付。2014年1月23日，云南普通惠通果业有限公司与刘磊平经协商，签订了八份《补充合同》，分别约定前述对应编号的《购房合同》自行终止不再生效，云南普通惠通果业有限公司另行出售房屋给刘磊平等内容。该八份《补充合同》签订当日，双方又签订了合同编号分别为：2014001、2014002、2014003、2014004、2014005、2014006、2014007、2014008、2014009的九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》，分别约定：云南普通惠通果业有限公司将其位于宾川县金牛镇太和路柳家湾华侨社区(祥宁公路东侧)的房屋转让给刘磊平，各份合同编号下对应约定的房号及房屋成交价分别为：6幢02B号(房屋成交价为502548元)、6幢03B号(房屋成交价为502548元)、6幢04B号(房屋成交价为502548元)、6幢05B号(房屋成交价为502548元)、6幢06B号(房屋成交价为502548元)、6幢07B号(房屋成交价为502548元)、6幢08B号(房屋成交价为502548元)、6幢09B号(房屋成交价为502548元)、6幢10B号(房屋成交价为502548元)；各份合同均约定：土地使用证、房屋所有权证由云南普通惠通果业有限公司代办，办理两证所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由刘磊平承担,但均未对付房款时间及交房时间进行约定。九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》签订后，云南普通惠通果业有限公司与刘磊平签订了《房屋移交清单》一份，且向刘磊平交付了九套房屋的钥匙36把。但刘磊平未实际管理、使用房屋。2014年12月，云南普通惠通果业有限公司更换了九套房屋的门锁及钥匙，并将房屋出租给他人出售家具至2017年4月。现该九套房屋由云南普通惠通果业有限公司破产管理人管理。2013年4月，云南普通惠通果业有限公司办理了该九套房屋的房屋所有权证；2013年6月，办理了土地使用权证。登记的土地使用权人及房屋所有权人均为云南普通惠通果业有限公司。2014年5月，云南普通惠通果业有限公司停止经营。2014年7月28日，西安天博电子有限公司以云南普通惠通果业有限公司已处于资不抵债的状态为由，向本院申请对云南普通惠通果业有限公司进行破产清算。本院经审查后作出（2014）宾民破字第1号民事裁定：驳回申请人西安天博电子有限公司请求宣告被申请人云南普通惠通果业有限公司破产清算的申请。申请人西安天博电子有限公司不服提出上诉，大理白族自治州中级人民法院经审理后作出（2014）大中民终字第599号民事裁定：一、撤销宾川县人民法院（2014）宾民破字第1号民事裁定；二、指令云南省宾川县人民法院对申请人西安天博电子有限公司的破产申请予以受理。2015年2月9日，本院作出（2015）宾民破字第1号民事裁定：受理申请人西安天博电子有限公司对被申请人云南普通惠通果业有限公司的破产清算申请。2015年2月16日，本院作出（2015）宾民破字第1－1号决定书，指定云南展腾律师事务所担任云南普通惠通果业有限公司的管理人。至今，刘磊平及西安天博电子有限公司就本案争议的4583628元均未向云南普通惠通果业有限公司破产管理人申报债权。诉讼过程中，西安天博电子有限公司向本院作出说明：刘磊平系本公司从2012年7月起至2014年2月派驻在云南普通惠通果业有限公司的人员，宾川县人民法院正在审理的(2017)云2924民初456号案件中诉争的资金4583628元与本公司没有任何关系，本公司并未与云南普通惠通果业有限公司签订过该笔资金的借款合同，也未向云南普通惠通果业有限公司出借过该笔资金，更没有收到过4583628元的借款收据。该笔资金不在本公司的债权数额内，对此本公司也未向管理人申报过此笔资金的债权。本院认为，原、被告双方于2012年10月20日签订八份《购房合同》后，被告将合同约定的房屋抵押给了银行，未实际向原告交付。2014年1月23日，原、被告经协商，签订了八份《补充合同》，约定对原签订的八份《购房合同》终止履行，被告另行出售房屋给刘磊平。八份《补充合同》签订的当日，原、被告双方又签订了九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》。双方签订的八份《购房合同》、八份《补充合同》及九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》均是双方的真实意思表示，且合同内容未违反法律的禁止性规定，是有效合同，双方应全面履行自己的义务。故本院对原告要求依法确认原、被告双方于2014年1月23日签订的九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及八份《补充合同》有效的诉讼请求予以支持。针对本案双方争议的款项4583628.00元的性质问题，就4583628.00元，虽云南普通惠通果业有限公司开具了收到西安天博电子公司借款4583628.00元的收据一份，但结合西安天博电子有限公司向本院作出的说明：“刘磊平系本公司从2012年7月起至2014年2月派驻在云南普通惠通果业有限公司的人员，宾川县人民法院正在审理的(2017)云2924民初456号案件中诉争的资金4583628元与本公司没有任何关系，本公司并未与云南普通惠通果业有限公司签订过该笔资金的借款合同，也未向云南普通惠通果业有限公司出借过该笔资金，更没有收到过4583628元的借款收据。该笔资金不在本公司的债权数额内，对此本公司也未向管理人申报过此笔资金的债权”，应认定云南普通惠通果业有限公司与西安天博电子有限公司之间不存在借贷关系；结合查明的事实2012年9月28日，田盛梁应刘磊平的要求汇入孙平的个人银行账户40万元，作为刘磊平借给云南普通惠通果业有限公司的借款，后双方经协商，于2012年10月20日签订了八份《购房合同》，且当日田盛梁又应刘磊平的要求汇入彭晖的个人银行账户4177628.00元，另双方经协商借款40万元及该款借至2012年10月22日产生的利息6000.00元抵扣房款。八份《购房合同》签订当日，云南普通惠通果业有限公司向刘磊平出具载明购房款及房号的收据八份，各份收据载明的金额分别与前述八份《购房合同》各份约定的房屋总价款、房号相对应。在案证据能证实各份收据载明的金额总和4583628.00元，正好与田盛梁汇入孙平的个人银行账户40万元、汇入彭晖的个人银行账户4177628.00元及利息6000.00元，合计为4583628.00元相一致，这与原告的主张事实相符，故应认定原告方主张的4583628.00元为刘磊平已支付的购房款的事实成立。针对双方争议的合同的履行情况，本案原、被告双方于2012年10月20日签订八份《购房合同》后，被告将合同约定的房屋抵押给了银行，未实际向原告交付。2014年1月23日，原、被告经协商，签订了八份《补充合同》，约定对八份《购房合同》终止履行，被告另行出售房屋给原告。当日，双方又签订了九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》，约定被告出售给原告九套房屋。该九份合同签订后，虽原告未另行付房款，但被告方也未举证证实八份《购房合同》未能履行时，被告已退还原告款项4583628.00元的事实存在，结合九份合同中双方未约定付房款时间、交房时间的事实及双方已实际签订《房屋移交清单》，并交付36把钥匙的事实，应认定被告与原告之间实际存在款项抵扣的事实存在，即被告用原告履行八份《购房合同》时已支付的房款抵扣了九份存量房转让合同约定的应付房款。故应认定原告已履行了九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》约定的付房款义务。就原告要求依法判令被告将上述九套房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》过户登记到原告名下的诉讼请求，按照合同约定，云南普通惠通果业有限公司有义务代为原告办理土地使用权证和房屋所有权证，但因2013年，被告已办理了该九套房屋的土地使用权证及房屋所有权证(登记的土地使用权人及房屋所有权人均为云南普通惠通果业有限公司)，依据法律规定，被告只需为原告办理过户手续即可，故原告要求依法判令被告将上述九套房屋的《房屋所有权证》及《土地使用权证》过户登记到原告名下的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。但结合《不动产登记暂行条例》第十四条“因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请”之规定，本案中涉及的买卖房产的登记应由双方共同申请。故被告实际应履行的办证义务为协助义务。合同约定办理两证所需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由刘磊平承担，故原告作为购房者应按约承担属于本方应承担的相应税费等费用。现云南普通惠通果业有限公司已进入破产清算阶段，其应承担的义务由其破产管理人代为承担。被告方认为《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》已解除的观点无事实及法律依据，本院不予采纳。就原告要求依法判令被告退还原告超额支付的房款60700.50元的诉讼请求，因原告在起诉前未向管理人申报过该笔债权，根据《中华人民共和国企业破产法》第四十八条“债权人应当在人民法院确定的债权申报期限内向管理人申报债权”及第五十六条“债权人未依照本法规定申报债权的，不得依照本法规定的程序行使权利”之规定，对原告主张的房款60700.50元，在本案中，本院依法不作处理。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国企业破产法》第四十八条第一款、第五十六条第二款之规定，判决如下：一、确认原告刘磊平与被告云南普通惠通果业有限公司于2014年1月23日签订的九份《滇西果蔬交易中心存量房转让合同》及八份《补充合同》有效；二、由云南普通惠通果业有限公司破产管理人于判决生效后三个月内协助原告刘磊平办理位于云南普通惠通果业有限公司滇西果疏交易中心房号为6幢02B号、6幢03B号、6幢04B号、6幢05B号、6幢06B号、6幢07B号、6幢08B号、6幢09B号、6幢10B号房屋的土地使用权证和房屋所有权证的变更登记手续；办理变更登记手续需缴纳的测绘费、评估费、印花税、登记费等税费由原告刘磊平承担；三、驳回原告刘磊平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1318.00元，由原告刘磊平负担659.00元，被告云南普通惠通果业有限公司负担659.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于大理白族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判长 刘进平审判员 杨林雁审判员 杨汝江二〇一七年十月九日书记员 邓晓亚 微信公众号“”