（2017）黔0102民初5753号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-02-25
案件名称
邹成文与何鹏房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
贵阳市南明区人民法院
所属地区
贵阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邹成文,何鹏
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条
全文
贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0102民初5753号原告：邹成文，男，汉族，1978年8月9日出生，住贵阳市南明区。委托代理人：吴大海，贵州华尔威律师事务所律师。执业证号：15201200910842003。委托代理人：杨胜杰，贵州华尔威律师事务所实习律师。被告：何鹏，男，土家族，1986年8月5日出生，贵州省维罗纳酒店有限公司经理，住贵阳市南明区。原告邹成文诉被告何鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡双全适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹成文的委托代理人吴大海，被告何鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹成文向本院提出诉讼请求：一、依法判决解除双方于2015年8月15日签订的房屋租赁合同；二、判令被告对所承租的房屋恢复原状；三、判令被告向原告支付租金12768元，支付到其将房屋恢复原状并交还原告之日止（租金暂时计算至2017年5月15日），并向原告支付违约金5171元；四、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：原、被告双方于2015年8月15日签订《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于贵阳市南明区花果园大街×号花果园项目×区×栋×层×号的房屋出租给被告使用，租赁期为10年，自2015年8月15日至2025年8月14日止。第一年租金为35元/月/平方，第二年租金为40元/月/平方，第三年租金为45元/月/平方，……租金支付方式为按季支付，签约3日乙方应按合同约定的支付方式支付首次房租，房屋租金从房屋实际交付时起算，被告需提前15日向原告支付下一次的房租。合同第六条约定：乙方不按照约定支付租金达15日的，甲方有权要求乙方支付一个月的房租做为违约金并单方解除合同，收回房屋。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告使用，且被告已对房屋进行了部分装修，因被告多次拖延支付租金，经多次催告后仍未支付，其行为已违反合同约定，损害了原告的合法权益。为此特诉至贵院，提出如前诉请。被告何鹏辩称：原告所诉请租金及事实理由属实，但由于从2015年8月15日承租房屋起在房屋装修和支付租金方面已投入几百万元，酒店至今尚未开业，故不同意解除合同；对于违约金不予认可，如法院判决要承担违约责任，因合同约定违约金过高，要求予以调整降低。本院经审理认定事实如下：2015年8月15日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》一份，约定被告承租原告所有的位于贵阳市南明区花果园大街×号花果园项目×区×栋×层×号房屋，建筑面积53.20平方米，租赁期限为10年，自2015年8月15日至2025年8月14日止，《房屋交割清单》经双方交验签字盖章并移交房门钥匙后视为交付完成；租金为：第一年35元/月/平方，第二年租金40元/月/平方，第三年租金45元/月/平方，第四年和第五年在第三年租金基础上每年年递增5%（此两年递增比例一样）。以后每隔两年均在前两年租金基础上递增5%；支付方式为：签约3日被告应按合同约定的支付方式向原告支付首次房租，房屋租金从房屋实际交付时起算，被告需提前15日向原告支付下一次的房租；合同签订之日，被告应向原告缴纳履行该合同的保证金（相当于1个月租金）1862元；同时约定如被告不按照约定支付租金达15日的，原告有权要求被告支付一个月房租作为违约金并单方解除合同，收回房屋，被告应按时向原告缴纳租金，每逾期一天，按月租金的千分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，但被告自2016年11月15日起至今未按期向原告支付租金。另查明：本案被告何鹏分别向不同业主租赁贵阳市南明区花果园大街1号花果园项目F区3栋41层1-38号房屋用于经营酒店，被告何鹏从2015年8月15日承租上述房屋至今，仍在装修阶段，尚未投入经营使用。但因资金断链，没有再按期支付徐湘泉、鲁文琴、赵鹏、邹成文四人共计18套房屋的租金。庭审中何鹏也明确表示，已无能力继续按期支付上述原告的租金，只有待酒店经营起来后补交上述原告的租金及支付后续租金。本案原告正是基于被告已无力支付租金的现实，提出如前诉请。上述事实，有原、被告的陈述、房屋租赁合同等在卷佐证，并经庭审质证核实，可以认定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方签订的《房屋租赁合同》，是双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，属合法有效合同，双方均应全面履行合同义务。但合同签订后，被告从2016年11月15日起未按约定支付原告租金，至原告起诉时即2017年6月已长达8个月，被告已明显违约，且被告何鹏在原告起诉后也无力补交所欠租金和支付后续到期租金，故原告主张解除与被告的租赁合同，应予以支持。对于原告要求被告将所承租的房屋恢复原状并返还原告的请求，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。庭审中，本院已向原被告双方作出释明，但本案原告坚持不同意利用装修残值，故被告应将租赁房屋恢复原状后交还原告。对于原告诉请被告支付2016年11月15日起至2017年5月15日的到期租金12768元及后续租金，因被告对所欠租金金额及租金标准并无异议，故对原告的该诉请，本院予以支持。对于原告主张的违约金5171元，因约定过高，被告也请求予以降低调整，故本院酌情按中国人民银行同期同类贷款利率标准予以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、解除原告邹成文与被告何鹏于2015年8月15日签订的《房屋租赁合同》。二、被告何鹏于本判决生效之日起十日内将位于贵阳市南明区花果园大街×号花果园项目×区×栋×层×号房屋恢复原状并返还原告邹成文。三、被告何鹏于本判决生效之日起十日内支付原告邹成文2016年11月15日至2017年5月15日的房屋租金12768元；并继续以53.20平方米为基数，按40元/月/平方米标准支付租金至房屋返还原告邹成文时止，并承担违约金（违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率标准，从2016年11月15日起按已到期租金分段计算至付清上述款项之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费250元，减半收取125元，由被告何鹏承担（该款原告邹成文已预交，被告何鹏在支付上述款项时一并支付给原告邹成文）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 胡双全二〇一七年十月九日书记员 袁 青 来源：百度“”