（2017）沪0104民初3323号
裁判日期: 2017-10-09
公开日期: 2018-07-18
案件名称
上海徐房物业有限公司与蒋照坤房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市徐汇区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海徐房物业有限公司,蒋照坤
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条
全文
上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0104民初3323号原告(反诉被告)：上海徐房物业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：龚燕，董事长。委托诉讼代理人：姜涛，上海市兴业律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐晓英，上海市兴业律师事务所律师。被告(反诉原告)：蒋照坤，男，1971年5月15日出生，汉族，住安徽省。委托诉讼代理人：左元宏，上海卓沪律师事务所律师。委托诉讼代理人：牛��峰，上海卓沪律师事务所律师。原告(反诉被告)上海徐房物业有限公司与被告(反诉原告)蒋照坤房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)的委托诉讼代理人姜涛、被告(反诉原告)蒋照坤及其委托诉讼代理人左元宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海徐房物业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付自2016年1月1日起至2016年9月30日止的房屋占有使用费40050元(按每月4450元计算)；2.判令被告支付自2016年1月1日起至2016年9月30日止的延期交房违约金80100元(按每月4450元的2倍计算)；3.判令被告支付自2016年7月至9月的水费2872.75元和电费604.70元。诉讼过程中，原告将第三项诉请中的水费金额调整为2508.19元。事实和理由：原、被告于2005年2月建立房屋租赁合同关系，被告承租上海市桂林西街XXX弄XXX号���层房屋(以下简称系争房屋)。2014年1月23日，双方在续签合同中约定：2014年的月租金为4400元，2015年的月租金为4450元；逾期返还房屋的，除应当按占用天数支付租金外，还应当承担相当于当年月租金标准2倍的违约金等。合同到期后，被告拒不交还房屋。2016年10月11日，原告再次来到系争房屋时，发现房门没有上锁，猜测被告在国庆期间搬离。故原告起诉至法院，请求判如所请。蒋照坤辩称，对第一项、第三项诉请无争议，被告确实没有支付，但原告的物业办公室和被告是共用一个水龙头，在被告租住系争房屋的11年零7个月期间，水费都是被告在垫付，所以第三项诉请在反诉中有冲抵。第二项诉请不同意支付，因为原、被告之间是不定期租赁合同，被告没有违约。即使存在违约情况，约定的违约金也过高，要求调整。蒋照坤向本院提出反诉请求：1.判令原告返还房屋租赁押金4000元；2.判令原告支付水费57373元(自2005年2月起至2016年9月30日止，按每月434.65元计算)；3.判令被告有优先承租权。诉讼过程中，被告撤回第三项诉请。事实和理由：2005年2月起，被告连续租赁系争房屋。最后一份合同约定到期日为2015年12月31日。在合同执行的11年间，被告共交付房屋租赁押金4000元。合同到期后，被告征得原告同意，继续租赁系争房屋。2016年上半年，被告发现自己缴纳的水费中包含了原告的用水费用。2016年9月，原告突然要求终止与被告的租赁关系，并逼迫被告交还房屋，承诺2016年的租金与被告11年来代缴的水费相抵消。2016年9月30日，被告搬离系争房屋。上海徐房物业有限公司对蒋照坤的反诉辩称，同意返还租赁保证金4000元，但依据合同约定，要充抵所欠费用后返还。不同意被告的第二项反诉请求，系争房屋的水费单据都在被告处，被告该诉请无事实和法律依据，且不属于反诉范围。不认可原、被告间是不定期租赁关系，合同到期后，双方没有建立不定期租赁关系的合意。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋为原告向案外人上海徐房(集团)有限公司承租的公有非居住房屋。2005年2月，原、被告签订《租赁协议书》，约定由被告承租系争房屋，租期至2008年1月30日止。后双方多次续签租赁合同。2014年1月23日，原、被告签订编号为14自-0027《房屋租赁合同》一份，约定：租赁期为二年(自2014年1月1日起至2015年12月31日止)；租赁期满，原告有权收回系争房屋，被告应按期返还；租赁期满，被告如在租���期内未发生约定或法定违约事由，可以享有同等条件下的优先续租权；被告需续租该房屋的，应于租赁期满三个月前向原告书面申请续租，经原告同意后签署续租合同；若被告未于约定期限内提出书面申请，则原告有权在本合同期满三个月前的合理时间带第三方察看系争房屋；房屋租金采取月固定租金，2014年1月1日起至2014年12月31日止的月租金为4400元，2015年1月1日起至2015年12月31日止的月租金为4450元；租金按先付后用原则每3个月支付一次，被告在合同签署之日，先向原告支付3个月的首期租金共计13200元，之后以此类推，即在上一次付款到期月的月历第一日之前支付下三个月的租金；如最后一期租金不足一个月，则按当期的实际天数计算；本合同期内，被告租赁该房屋的租赁保证金为4000元；被告为续租，原租赁合同的保证金4000元自动转为本合同租赁保证金；租赁��内，原告有权从租赁保证金中抵扣任何被告应付而未付的租金、物业管理费及其他费用等；租赁期届满或本合同双方协商提前解除的情况下，租赁保证金在用以抵充本合同约定应由被告承担的费用后，原告应于被告交还符合本合同条件的该房屋并提交被告注册于该房屋的各类证照的注销证明后10日内将剩余的租赁保证金一次性无息退还被告；被告自交房之日起承担该房屋实际使用的水、电、通讯费等公用事业费用，被告须及时主动向物业管理部门缴纳上述费用，本合同届满时，若被告没有收到物业管理部门出具的付款通知单，则原、被告双方根据相关用表的实际读数，由被告先预付给原告，原告代为缴纳；除原告同意被告续租外，被告应在本合同的租期届满或本合同解除之日起的5日内，根据本合同约定的返还状态返还房屋，未经原告同意逾期或未根据本合同约定的状态返还房屋的，每逾期一日，被告应按实际占用的天数继续支付租金，并按当年月租金的2倍向原告支付违约金；原告的联系地址为上海市龙川北路XXX号，被告的联系地址为上海市桂林西街XXX弄XXX号底；所有通知、通信往来、手递交付的，在递交后即视为送达，快递交付的，在投放快递的次日即视为送达。2016年7月13日，原告通过快递，向被告发出《律师函》(收件地址为上海市桂林西街XXX弄XXX号底)，表示：鉴于被告未提出续租申请，且双方约定的租赁期限已届满，原告也已提前告知被告合同到期后不再续租，故双方的合同自租期终止日终止。2016年1月起，原告多次就腾房返还事宜与被告交涉，被告一直以无法找到房屋为由拒不归还。2016年4月28日，原告发函通知被告于2016年5月4日前腾退房屋，但被告仍未搬离。故要求被告在收函后10日内完成搬迁、腾退房��事宜，并结清租金、物业费等相关费用。次日，该律师函被签收。2016年9月9日，被告致原告《申请报告》，称：原告“未曾提前书面通知不再续租，只是口头说可能不再续租，直至2016年7月份才正式发放律师函，要求我公司搬迁，理由是房屋收回用作老年活动室，我公司愿意配合各位领导的工作。现我本着尽快解决事情的态度，来和各位领导协商搬迁，应补给的费用。在我公司租住该房屋期间贵公司物业办公室用水，小区平改坡工程在院内住100多位工人4-5个月用水，还有小区绿化用水，小区修路用水，还有房屋地下漏水多次报修，物业以工程太大无法修理为由至今未修。造成水费十二年约合人民币十一万元左右，另外三相电押金4000元房屋押金5000元搬迁费用2万元，合计139000元。扣除我自用水约40000元，剩余109000元，望贵公司领导给予帮助”。2016年9月30日，被告搬离系争房屋。又查明：被告在原告处有租赁保证金4000元。再查明：在系争房屋的北面墙角，有一水斗。水斗的水管连接由被告承租使用的系争房屋的水表。审理中，被告承认，系争房屋二楼居住人员的水费计算在被告的水表中，直接支付给被告。审理中，原告称，2016年10月抄表的水费按180元计算，被告表示同意。审理中，原告表示自愿补偿被告水费500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据查明的事实，原、被告之间签订的《房屋租赁合同》至2015年12月31日到期，原告已告知被告不再续���，被告应当及时将系争房屋归还原告，然被告未及时搬离，显已违约，依法应承担相应的民事责任。原告要求被告支付房屋使用费及延期交房违约金的诉请于法有据，本院应予支持。至于被告关于不定期租赁的辩称理由，因缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于房屋使用费的标准，原告要求按每月4450元计算，于法有据，本院应予支持。关于违约金的标准，鉴于违约金兼有惩罚性、补偿性双重性质，被告要求调整，本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平合理原则、诚实信用原则，酌情对违约金的计算标准予以调整。关于水电费用，鉴于该费用发生在被告使用系争房屋期间，故本院对原告该诉请予以支持。对于被告反诉要求原告返还租赁保证金的诉请，鉴于原告表示同意，且被告已经将系争房屋返还给原告，故本院对被告该反诉请求予以���持。关于被告水费的反诉请求，鉴于涉及案外人，被告自认二楼居住人员将水费直接支付给被告，原告愿意补偿被告水费500元，且被告要求按每月434.65元的计算缺乏相应的事实和法律依据，故本院对被告该反诉请求不能支持。审理中，被告撤回判令被告有优先承租权的诉请，系当事人对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，判决如下：一、蒋照坤于本判决生效之日起十日内给付上海徐房物业有限公司自2016年1月1日起至2016年9月30日止的房屋使用费40050元；二、蒋照坤于本判决生效之日起十日内给付上海徐房物业有限公司延期交房违约金25000元；三、蒋照坤于本判决生效之日起十日内给付上海徐房物业有限公司2016年7月至9月的水费2508.19元、电费604.70元；四、上海徐房物业有限公司于本判决生效之日起十日内返还蒋照坤房屋租赁保证金4000元；五、上海徐房物业有限公司于本判决生效之日起十日内支付蒋照坤补偿款500元；六、驳回蒋照坤的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1459元，由上海徐房物业有限公司负担807元，蒋照坤负担652元。反诉案件受理费667元，由上海徐房物业有限公司负担43元，蒋照坤负担624元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于��海市第一中级人民法院。审判员 王兆根二〇一七年十月九日书记员 徐 琛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原���予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。