（2017）浙08民终911号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2017-12-30

案件名称

雷柳鸿、缪素芬房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

浙江省衢州市中级人民法院

所属地区

浙江省衢州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

雷柳鸿,缪素芬,林友勤

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

浙江省衢州市中级人民法院民事判决书（2017）浙08民终911号上诉人（原审被告）：雷柳鸿，女，1977年9月16日出生，畲族，住浙江省龙游县。委托诉讼代理人：陈雅琴，龙游县曙光法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：缪素芬，女，1978年8月27日出生，汉族，住浙江省龙游县。原审被告：林友勤，男，1972年11月20日出生，汉族，住浙江省龙游县。上诉人雷柳鸿因与被上诉人缪素芬、原审被告林友勤房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省龙游县人民法院（2017）浙0825民初2543号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年8月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人雷柳鸿上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.诉讼费由被上诉人缪素芬承担。事实和理由：1.林友勤个人与缪素芬签订的《房地产买卖合同》无效。房产证中明确载明涉案房屋系上诉人与林友勤共有，林友勤未经上诉人同意，擅自与缪素芬签订《房地产买卖合同》。虽然上诉人曾接到缪素芬要求看房的电话，但当时因与林友勤发生矛盾，出于礼貌，让缪素芬与林友勤联系，上诉人对卖房一事并不知晓。缪素芬称曾到上诉人家中增加合同的有关条款，但并未让上诉人在合同中签字，上诉人因与林友勤发生矛盾，当时并不知道缪素芬到家中系关于卖房一事。本案中，林友勤代替上诉人在《房地产买卖合同》签字的行为因欠缺相关要件不能构成表见代理；2.因涉案房屋不能交易，故《房地产买卖合同》无效。根据龙政办发[2009]88号文件的要求，涉案房屋自办证之日起5年内不得上市交易，故《房地产买卖合同》无效；3.一审判决适用法律错误，导致判决结果错误。林友勤未经上诉人同意签订《房地产买卖合同》的行为系无权代理。事后未经上诉人追认，合同不发生法律效力，根据相关法律规定，不应双倍返还定金。被上诉人缪素芬辩称，林友勤签订合同系经上诉人同意。根据其与林友勤的电话录音，系上诉人违约在先；合同签订后，林友勤联系上诉人，并将上诉人帐号给其。其汇入上诉人账户定金40000元；合同签订的当天晚上，其与房产中介工作人员到上诉人家中增加合同的相关条款，上诉人全程在场，并未就卖房一事有异议。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告林友勤辩称，原审被告没有违约，均按合同履行，是被上诉人在31号之前没有支付款项，系被上诉人违约在先。被上诉人缪素芬向一审法院起诉请求：1.判令林友勤、雷柳鸿继续履行合同，并协助其办理房产过户手续；2.判令林友勤、雷柳鸿返还其定金40000元，并支付违约金50000元；3.判令林友勤、雷柳鸿支付其律师代理费3000元；4.本案诉讼费用由林友勤、雷柳鸿承担。诉讼中，缪素芬变更诉讼请求为：1.林友勤、雷柳鸿双倍返还定金共计80000元并支付其律师代理费3000元；2.本案诉讼费用由林友勤、雷柳鸿承担。一审法院认定事实：林友勤与雷柳鸿系夫妻，是东华街道十里铺村（晨东小区）62幢204房屋共有权人。2017年5月16日下午，缪素芬经龙游裕兴房产经纪服务部工作人员（以下简称裕兴房产服务部）与雷柳鸿联系欲购买案涉房屋，雷柳鸿以其上班为由，提供林友勤号码要求与之联系。裕兴房产服务部工作人员遂与林友勤联系并在其家中协商购房事宜，签订《房地产买卖合同》，约定将案涉房屋卖给缪素芬，总价款540000元，合同签订时买方支付定金40000元，其余房款于同年5月31日公证委托/房户过户时付清，卖方中途违约，应在10日内退还定金并另支付买方定金等值的违约金，诉讼费及律师费由违约方承担。因雷柳鸿当时不在家，其签名由林友勤代签，合同由三方各执一份。当晚8时许，裕兴房产服务部工作人员再次召集双方在林友勤、雷柳鸿家，收回原合同进行完善，对合同第十二条增加了三项内容后再交由三方收执，期间雷柳鸿在家，各方均未提异议。合同签订后，林友勤遂向雷柳鸿帐户汇去定金40000元。同年5月28日，缪素芬与林友勤联系交房款及办证事宜，林友勤予以拒绝。一审法院认为，2017年5月16日，裕兴房产服务部工作人员与雷柳鸿联系购房事宜，雷柳鸿因上班无时间要求其找林友勤协商，说明缪素芬与林友勤、雷柳鸿均有进行房屋买卖的合意，虽然当天下午签订合同时雷柳鸿因客观原因不能到场签字，但该合同在签名栏注明委托林友勤代签，当晚裕兴房产服务部工作人员再到林友勤、雷柳鸿家中收回合同进行完善，期间，缪素芬与林友勤、雷柳鸿均在场，各方均未提异议，为此，该院认为缪素芬与林友勤所签订合同符合表见代理和事后追认的特征，故该《房地产买卖合同》依法成立，对各方均有约束力。物权行为与债权行为是两个不同的概念，物权行为直接涉及到物权的变动，而债权行为仅产生债权请求权，并不直接涉及到物权的变动。因涉案房屋属下山脱贫安置房，于2016年1月25日办理产权登记，根据龙游县人民政府办公室龙政办发[2009]88号文件五年内不能交易，鉴于林友勤、雷柳鸿不同意履行合同，经释明后缪素芬同意解除合同并变更诉讼请求要求按合同约定追究林友勤、雷柳鸿的违约责任，于法有据。林友勤、雷柳鸿相关抗辩与事实不符，不予采信。据此，判决：林友勤、雷柳鸿双倍返还缪素芬定金合计80000元并承担缪素芬支出律师代理费3000元，于判决生效后十日内履行完毕。案件受理费800元，减半收取400元，由林友勤、雷柳鸿负担，于判决生效之日起七日内交纳。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。被上诉人缪素芬提供如下证据：1.缪素芬与林友勤手机通话录音一份，拟证明林友勤、雷柳鸿未按约定履行合同，违约在先。雷柳鸿质证认为，真实性无异议，但该证据不能证明其知道卖房一事。从录音内容上分析，缪素芬并未向林友勤支付购房款，其违约在先；林友勤质证认为，2017年5月28日，其与缪素芬通过电话，该证据真实性无异议，其他意见与雷柳鸿一致。经审查，本院认为，该证据结合缪素芬陈述，一审邓家辉、刘志军证言，能够证明雷柳鸿对其丈夫林友勤将房屋出售给缪素芬一事知情且同意的事实。2.邓家辉、刘志军证言，主要内容：邓家辉系裕兴房产服务部老板，刘志军系裕兴房产服务部工作人员。缪素芬到裕兴房产服务部欲购龙游县晨东小区房屋，刘志军询问裕兴房产服务部老板娘是否有房源，老板娘微信里找到雷柳鸿的电话。刘志军打电话给雷柳鸿联系看房事宜，其表示在上班，让刘志军联系其丈夫林友勤，并提供电话号码。刘志军打电话给林友勤，在林友勤、雷柳鸿晨东小区的家里，缪素芬、林友勤谈好了价格。谈好后，林友勤打电话给雷柳鸿告知相关事项，雷柳鸿表示同意，并委托林友勤代其在合同上签字。林友勤要求定金汇入雷柳鸿的账户。签订合同后，缪素芬按照林友勤的要求将40000元定金汇入雷柳鸿的账户。当日，刘志军将上述情况告知邓家辉，邓家辉认为有些事项在合同中没有约定，故当日晚上，刘志军、邓家辉、缪素芬到林友勤、雷柳鸿家中补充合同中的相关条款。当时，林友勤、雷柳鸿，其女儿、女婿均在家中，合同内容增加后，邓家辉宣读了一遍，林友勤、雷柳鸿、缪素芬均无异议。雷柳鸿质证认为，林友勤与缪素芬补充合同条款的当晚，其虽然在家，但并不在现场，不知道卖房一事；林友勤质证意见与雷柳鸿一致。经审查，本院认为，该组证言内容与一审时邓家辉、刘志军的证言内容基本一致，不属于新证据，本院不予采纳。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：涉案《房地产买卖合同》是否有效。根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第九条的规定，合同生效的一般要件包括：行为人具有相应的民事权利能力和民事行为能力；意思表示真实；合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。本案所涉《房地产买卖合同》系有效合同，理由如下：首先，本案中，根据一审查明的事实，2017年5月16日裕兴房产服务部工作人员打电话联系雷柳鸿看房事宜及当晚裕兴房产服务部工作人员、缪素芬、林友勤、雷柳鸿在林友勤、雷柳鸿家中补充合同有关条款，可以推断出当时雷柳鸿对出售涉案房屋知情，且不违背其真实意思表示。虽然雷柳鸿未在《房地产买卖合同》中签名，但根据查明的事实，能够得出其认可林友勤与缪素芬签订的《房地产买卖合同》，该合同的签订系林友勤、雷柳鸿两人真实的意思表示。其次，龙政办发[2009]88号龙游县人民政府办公室文件虽明确规定涉案房屋“自办证之日起5年内不得上市交易。”但根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，本案所涉合同并不属于法律规定的无效情形。最后，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。本案中，即使雷柳鸿在不知情的情况下，林友勤单方与缪素芬签订房屋买卖合同，根据上述法律规定，合同也应认定有效。另，林友勤、雷柳鸿作为房屋产权所有人，明知龙政办发[2009]88号文件中的规定，依然与缪素芬签订合同，要求缪素芬支付定金，其行为有违诚实信用原则，应承担相应不利后果。综上所述，雷柳鸿的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1875元，由上诉人雷柳鸿负担。本判决为终审判决。审判长　祝志昌审判员　程顺增审判员　郑慧芳二〇一七年十月九日法官助理　姚振忠书记员　王慧芸微信公众号“”