（2017）苏0582民初4990号

裁判日期: 2017-10-09

公开日期: 2018-03-02

案件名称

苏州中顺房地产信息咨询有限公司与张家港市好家房产有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一审民事判决书

法院

张家港市人民法院

所属地区

张家港市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

苏州中顺房地产信息咨询有限公司,张家港市好家房产有限公司

案由

商品房委托代理销售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第三百九十六条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款

全文

江苏省张家港市人民法院民事判决书（2017）苏0582民初4990号原告：苏州中顺房地产信息咨询有限公司，住所地昆山市玉山镇城北岚清路397号。法定代表人：朱志刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：顾凡，江苏六典律师事务��律师。委托诉讼代理人：ＸＸ，江苏六典律师事务所律师。被告：张家港市好家房产有限公司，住所地张家港市塘桥镇人民东路858号。法定代表人：蔡建恩，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈健，张家港市东方法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：钱晓慧，江苏梁丰律师事务所律师。原告苏州中顺房地产信息咨询有限公司（以下简称中顺信息公司）与被告张家港市好家房产有限公司（以下简称好家房产公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2017年5月2日立案后，依法组成合议庭，于2017年7月18日、9月8日适用普通程序公开开庭进行了审��。原告中顺信息公司的委托诉讼代理人ＸＸ，被告好家房产公司的委托诉讼代理人陈健、钱晓慧两次均到庭参加了诉讼。原告中顺信息公司的委托诉讼代理人顾凡到庭参加了本案第一次庭审。本案现已审理终结。原告中顺信息公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告佣金2826468元（暂定数额）、销售溢价分成200万元（暂定数额）、违约金10万元；2、本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2016年12月17日，原、被告签订《塘桥金银岛项目营销代理合同》，约定被告委托原告独家代理其开发的金银岛项目销售工作，代理期限为12个月，双方对代理事项、销售价格、佣金比例、溢价分成、结算标准和支付方式等内容均进行了详细约定，此外合同还约定如被告无正当理由不能履行合同，应支付原告违约金10万元。上述合同签订��，原告即按照代理合同约定认真履行职责，兢兢业业服务，但被告却于2017年3月19日强行将原告驱离项目案场，并将该项目委托案外人进行销售。被告的上述行为，不仅违反了合同约定，还严重侵害了原告的合法权益，原告从合同签订至今，共代销了十几套房屋，产生了数百万的溢价款，但是被告却不予支付。特提起诉讼。被告好家房产公司辩称：1、原、被告签订《塘桥金银岛项目营销代理合同》后，原告从未按照合同中第三条及第七条的约定履行受托人的义务，造成了原告在合同签订后从未为被告销售过一套房屋，本案中原告主张由其销售的房屋都是由被告自行销售的；2、从原告向贵院递交的诉状来看，原告诉称在接受委托后：“共代销了十几套房屋，产生了数百万的溢价款”，由此可以看出，原告��为受托人为被告销售房屋，连最起码的具体销售了几套，在诉状中也没有说明，具体溢价款是多少金额也未有说明。按照商品房销售的常规，如果原告确实履行了受托义务，确实为被告销售了房屋，那么一共销售了多少套，买受人是谁，每套房屋的销售面积是多少，单价是多少，总价是多少，买受人的姓名以及联系方式，房款支付情况，合同签订时间，合同号等原告都应该有明确的记载，这不仅是商品房销售的常规，而且也是代理合同中明确约定的原告应该履行的受托义务。3、庭前被告收到贵院送达的由原告主张的销售明细中还存在房屋至今都没有销售过的情况，具体在举证时进行说明。4、原、被告双方签订的营销代理合同第五条第一款约定“若乙方销售低于3栋（6套）含3栋（6套），甲方将按照合同额1%支付佣金给乙方，并且甲方有权利解除此��同的一切条款”，这里的甲方指被告，乙方指原告。截止2017年1月20日，原告从未代理销售过任何一套房屋，所以原、被告之间签订的营销代理合同所约定的解除条件已经成就，原、被告之间的合同已于约定的时间解除。综上，请求驳回原告的诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：2016年12月17日，好家房产公司（甲方、委托人）与中顺信息公司（乙方、受委托人）签订《塘桥金银岛项目营销代理合同》（以下简称涉案营销代理合同），主要约定：一、代理形式：甲方委托乙方独家代理金银岛项目销售工作；二、代理期限：双方约定本项目代理销售周期为12个月，销售起始日期以签订本合同起；三、代��事项。1、销售前期服务，2、广告企划，3、销售执行服务：提供案场经理、助理、销售人员等案场执行岗位的岗位职责、岗位培训材料，经甲方审核通过后执行。编制销售作业流程（包括但不限于：案场纪律及行为规范、保密制度、电接规范、客接规范及流程、认购签约规范及流程、签约后续工作规范及流程、纠纷处理规范及流程等），提交甲方审核通过后执行。编制项目销售计划（包括但不限于：定价系统、销售进度计划、房源推广计划、销售房源控制和销售价格控制计划等），提交甲方审核通过后执行。房款催收（包括客户的公积金贷款及银行的按揭贷款）、监督并落实客户完成抵押手续、交房等工作。完成甲方安排的其他销售执行有关工作。四、销售价格：由甲方确定销售表价后乙方执行。五、佣金比例、奖罚措施、结算标准和支付方式。1、销售代理服务费（简称代理费）以甲乙双方根据实际销售情况协商制定的月度任务目标为依据作为考核标准，当月销售额与代理佣金费率对应关系如下：乙方须在2017年1月20日之前完成金银岛1期别墅（40套）的销售。若乙方在此期间完成销售≤6栋（12套），甲方按单套合同额3%结佣。若乙方在此期间完成销售＞6栋（12套），甲方按单套合同额4%结佣。若乙方在此期间完成销售＞12栋（24套），甲方按单套合同额5%结佣。若乙方销售低于3栋（6套）含3栋（6套），甲方将按照合同额1%支付佣金给乙方，并且甲方有权利解除此合同一切条款关系。销售溢价分成：甲方乙方双方各占50%，税金由甲方承担。2、乙方进场前甲方自销14套房屋，此14套房屋业绩与乙方无关，其他若再有关系客户归乙方正常接待客户。（注：14套房屋明细为：1＃、2＃01、4＃、8＃、10＃02、17��、18＃01、20＃、21＃、22＃）。3、在乙方代理销售期间，一切推广活动、广告及费用，甲方应积极配合乙方协商实施，产生费用均由甲方承担，最终决定权归属甲方。六、甲方权利与义务：甲方负责提供本项目销售房屋等物业，以及相关的合法证件、图纸等文件以及售楼处等销售用办公场所，承担项目的销售包装及产品推广等费用，最终签章确认《商品房买卖合同》。指派一名现场负责人并授权代表甲方协调案场的销售工作，对乙方提出的销售执行方案等需甲方确认的各项事宜进行审核、签字确认，负责对乙方代理该物业时执行的销售价格进行审核和确认。提供财务出纳等工作人员，负责收取由该物业所有意向客户或承买方支付的一应款项，并出具相应的合法、有效收款凭证。审核确认乙方所拟定的认购书、合同确认单、商品房买卖合同标准文本等对外法律文书。审核确认乙方与买受人签订的商品房买卖合同并签字盖章。七、乙方权利与义务：负责销售执行的全流程管理，拟定销售计划，经甲方书面确认后进行实施。在销售过程中，乙方可以邀请分销、电商、渠道等第三方销售公司协同销售，甲方无权干涉。负责编制各阶段价格系统，并为该价格系统提供确实可靠的依据，经甲方书面确认后实施。甲方若采取以房屋抵债、抵押工程款项、朋友购买等情况需要提前和乙方协商，计入乙方销售业绩并结算相应佣金。做好在销售过程中客户办理房屋按揭贷款手续及房款的催款事项，督促客户及时履行《商品房买卖合同》，做好后期交房及交房前的房屋抵押手续工作。组成满足按期按质完成本项目工作任务和要求的专业人员成立专案小组负责本项目工作。项目总负责孙某、项目总监董某，其中一人于首批房源正式开盘前每周不少于��个工作日在本项目，销售经理、销售主管在合同签订后三个月进场，正式开盘前由甲方提供办公场地、正式开盘一个月之前策划人员一名驻场至开盘，在销售期除销售经理、销售主管外派驻到甲方提供的销售接待场所的销售人员不得少于4名。八、违约责任：甲方无正当理由不能履行本合同，甲方支付乙方10万元违约金。乙方无正当理由不能履行本合同，甲方罚没乙方10万元履约保证金。双方还对合同的其他内容进行了约定。因原告向被告主张代销房屋佣金及销售溢价分成未果，为此引起本案纠纷。上述事实，有《塘桥金银岛项目营销代理合同》及庭审笔录等证据予以证实。审理中，原告为支持其诉讼请求，还提供：1、原告初步统计的签约明细表，证明被告��当按照营销代理合同的约定向原告支付初步的佣金提成2826468元以及相应的溢价款初步估算为200万元。原告只要代理被告接待客户销售房产，至于具体的签约客户是谁，销售人员只能统计销售的具体房号。款项是否到账，被告清楚而原告并不清楚。况且在2017年3月19日被告强行阻止原告工作人员进场，致使原告的所有客户统计资料无法及时取出造成丢失，所以具体的销售情况应该按原告实际履行合同期间网签的备案合同为准。2、视听资料光盘，证明被告无正当理由于2017年3月19日阻止原告工作人员进入销售案场工作，致使原告无法开展工作，原告的物品也无法取出，只好报警处理。3、塘桥金银岛项目营销策略案复印件，证明原告接受被告委托后，对金银岛项目进行了调研分析，并制作了详细的营��策略方案，履行了合同义务。4、张家港市塘桥创鑫设计工作室出具的书面证明、江苏增值税专用发票，证明原告接受被告委托后，于2016年12月19日前往该工作室就房产设计的广告宣传定制了各种宣传材料，共花费26463.78元，该费用经工作室向原告请款后由被告于2017年1月4日向工作室支付了上述款项，证明原告履行了合同约定的宣传义务。5、金银岛项目开盘当天的照片打印件6张，证明原告按照营销策略方案及代理合同的约定对金银岛项目进行了宣传并成功开盘。6、项目营销总监职位说明书，项目经理职位说明书，销售主管职位说明书，置业顾问职位说明书，证明原告员工的岗位职责及相关的培训材料已发给被告，并经被告确认执行。7、认购协议书及商品房买卖合同范本打印件，证明原告根据营销代理合同约定向被告提供了销售过程中客户需要签订的认购协议书以及正规的商品房买卖合同范本。该协议书和买卖合同也已经过被告的确认并在实际履行中予以使用。8、金银岛项目说辞，证明为了更好地销售金银岛项目，原告对工作人员专门制定了项目解说词及回答客户提问讲稿，深入挖掘金银岛项目销售潜力，履行营销代理合同义务。9、金银岛销控表及底价单，销控表中标“已售”的别墅共27套，扣除营销代理合同中约定的14套，其余13套均是由我方代销的。底价单上共35套，上面标注的是每套面积、单价的最高价和最低价，最右侧的是实际销售执行的单价和总价。底价单上可售房源的数据��原、被告双方经协商一致后，由我方制表并发给被告。2016年12月17日签订营销代理合同的同时由被告法定代表人在底价单上签字确认后将该表交给我们，原件在案场。10、苏州市区商品房价目表，证明金银岛项目备案名称为好佳雅园，原告已协助被告将金银岛项目所有可售房源商品房提交张家港市物价局进行备案，该证据中的数据是原、被告协商一致后提交给物价局，并非实际的备案面积、总价和单价。11、每日来访客户信息表、客户回访短信截屏，证明原告按照营销代理合同的约定积极负责地履行义务，不存在违约行为。被告质证意见：1、证据1系由原告自己编造，对真实性、关联性等被告均不予认可。该明细中19幢01号房屋至今没有销售，且明细中每一套房屋的面积、单价、总价和实际销售的备案合同完全不一致，如果原告确实销售了该明细中的房屋，根本不可能犯如此低级的错误。该明细中表述的9幢01号房屋实际是分9幢101室和9幢102室两户，销售合同也是分两户签订的，原告连一幢房屋分两套进行销售的情况都没有掌握。2、对证据2的真实性无异议，但不同意原告的证明目的。原告实际根本没有代理销售过一套房屋，根据销售合同约定，解除条件已经成就，合同已经解除。但是原告的相关工作人员还经常到被告的售楼处进行滋事，所以派出所出警进行处理。3、对证据3的真实性不予认可。被告从未收到过该组书面营销策略。在双方洽谈过程中，被告告知原告形成完善系统的销售作业流程，但是原告没有向被告提供。根据涉案营销代理合同第三��第三款第三项的约定，该营销策略方案应提交被告审核后执行，合同第六条第六款约定，被告对原告提出的销售执行方案，被告现场负责人员必须签字确认，请原告举证被告签字确认的证据。4、对证据4中证明的真实性不予认可。该证明与原告提供的证据副本系同一个单位出具，但内容完全不同，可见该工作室出具证明相当随意，被告不能确认是否是该工作室出具。原、被告于2016年12月17日签订代理合同，被告开发的金银岛项目达十几万方开发量，如果只要投入区区两万多的广告成本明显不可能，而且该证明中所讲的广告制作只是金银岛项目所有广告的冰山一角，原告提供的该份证明前后矛盾，根本不可能证明原告已经按照合同约定履行了广告发布义务。对发票的真实性无异议，但是没有盖销售方的发票专用章。5、对证据5的真实性无异议。但如果整个开盘是由原告策划的，那么原告应该有开盘的所有议程、邀请人员及嘉宾。原告不但要有照片，而且应该有所有的视频。原告应提交完整的开盘策划方案，不能仅提供开盘当天的几张照片就证明整个开盘活动是由其策划并实施的。6、对证据6的真实性不予认可。7、对证据7的真实性不予认可。如果上述两组范本在销售中实际使用了，原告作为销售代理人就应该持有该认购协议书的原件。认购协议书范本第七条明确约定本认购协议书一式三份，卖方两份，买方一份，三份具有同等法律效力，卖方两份就是由被告和原告各执一份，将来作为原、被告结算佣金的最核心证据。商品房买卖合同范本与实际涉案商品房买卖合同不一致。比如项目建��依据出卖人以出让方式取得位于张家港市××××路，具体位置表述和正式备案合同不一致，土地使用权的批准文号与实际不一致。8、对证据8的真实性不予认可。9、对证据9的真实性不予认可。原告主张由其销售13套，而上次庭审原告提供的签约明细为10套，前后不一致。底价单上的面积、单价、总价和物价部门出具的备案表备案价格完全不一致，对该份底价单被告不予认可，被告也从未向原告发出该底价单。10、对证据10的真实性无异议，但不同意原告的证明目的。备案价格是被告根据本项目的实际情况向物价部门申请的，由物价部门核准后发给被告的，原告根本没有协助被告办理过相关价格备案手续。11、对证据11的真实性不予认可。该组证据中原告将被告在职的工作人员叶浩、成柏芝作为原告置业顾问，该证据没有第三方的证明加以确认，不能证明原告的证明目的。审理中，原告申请证人董某、孙某出庭作证。证人董某陈述：我于2015年进入原告公司，担任职务为销售副总。我全程参与负责金银岛项目的合同接洽、签订、营销策略的制定、开盘前营销方案的制定、开盘之后的推广计划、开盘方案等。销售价格体系和整体销售方案都是我制定的，整个项目平均价格是12000元/平方米。我负责金银岛项目的销售工作，除我之外案场有销售经理张盛龙、销售主管徐立华、销售员张子丹和郭庆博等共8个人。销售工作包括客户接洽、产品介绍、价格谈判。之后有部分客户认为我们的优惠不够就直接去找了被告老板。大部分的客户经过我们接待以后即使有购买��向，也没有经我们的手签订认购，而是直接去找被告。所有到案场有买房意向的人我们销售人员都进行接待、做客户登记，内容包括客户的姓名、职业、地址、联系方式。有两位两套是经过我们接洽、产品介绍、价格谈判，最终现场签订认购书。其中一位客户的姓名我不清楚，这位客户当场签订认购书后就直接去找被告签了最终合同，当时的销售接待员是徐立华，客户姓名和购买房号记不清了。另一位客户当面签订认购书后并当面与被告签订了最终合同，客户信息为龚洪颜，购买的房号是12幢02室，认购书上的面积是547.45平方米，总价660万元，其与被告签订最终合同的面积也是547.45平方米，最终合同总价645万元。2017年3月19日报警之后，我去案场寻找我方拟定的认购书、合同确认单、商品房买卖合同标准文本、经被告审核的案场执行岗位职责、销售作业流程、项目销��计划、客户登记资料等资料，上述资料全部找不到了，办公室全被清空了。销售人员的工资是我公司根据底薪加提成发放的。证人孙某陈述：我于2016年6月份进入原告公司工作，是该公司股东，负责合同签约。我有时要去案场管理，查看销售情况。我们于2016年12月份进入金银岛项目案场，被告没有积累客户资源，我们签约后就为项目进行包装运营。该项目是元旦开盘，开盘之前我们在项目包装运营上通过宣传吸引了很多客户，本地客户很多。我负责整个案场的销售，包括我们双方的售楼团队都是由我负责，部分客户去找被告老板只是为了拿更低的折扣，对整个案场的销售情况我是了解的。从我们进场以后通过我们的工作销售出去的房屋具体情况销售经理清楚，我不太清楚。原告质证意见：对上述证人证言无异议。被告质证意见：证人董某的陈述与事实不符，其讲的成交的一单合同买受人的姓名和房屋面积都不对。证人孙某的陈述与事实不符，其不是原告股东。审理中，被告为支持其抗辩意见，提供：1、张家港市物价部门出具的金银岛项目备案价格表，证明被告委托原告销售的价格应当以该价格为基础，该备案价格在原、被告签订代理合同前就已经向物价部门备案完毕，并由物价部门下发该价格表。2、截至2017年5月22日金银岛网签备案表及原告诉称由其代销的商品房买卖合同10份，证明原告自称由其代销的房产各项信息与实际销售信息完全不符，原告作为销售方对理应由其掌握的销售价格，买受人签约日期、合同面积、付款方式等关键信息一概不知情，进一步证实原告主张的上述房产实际上并非由原告销售，原告作为受托方没有完成委托事务，被告无需向原告支付任何佣金。3、2017年1月至3月金银岛业绩统计表，证明原告自称由其销售的房产实际由被告的业务员进行销售，且被告已经同业务员就提成进行了结算。4、2017年1月至3月金银岛业绩统计表、业务员实际发放明细、中国建设银行单位客户专用回单、建设银行代收付汇总清单，证明原告自称由其销售的12幢102室、11幢102室、10幢101室房产实际由被告的业务员成柏芝、叶浩进行销售，且被告已经同业务员进行结算并发放完毕。5、2017年1月至3月金银岛业绩统计表、中国建设银行单位客户专用回单、建设银行代收付汇总清单、纳税凭证，证明原告自称由��销售的12幢102室、5幢101室和102室、9幢101室和102室、13幢101室和102室，实际由被告的业务员徐英销售，且被告已经同该业务员进行了结算并发放完毕。6、2017年1月至4月张家港市社会保险人员缴费基数表，证明涉案房产销售期间，成柏芝、叶浩、徐英系被告单位员工，从事销售工作。7、商品房预售许可证，证明被告开发的好佳雅园项目5-24号取得预售许可，共计40套。原告质证意见：1、对证据1的真实性无异议，能够印证原、被告签订合同后共同履行了合同，双方对商品房备案价格进行了共同确认并上报物价局。2、对证据2的真实性无法确认，由人民法院根据房管部门的网签备案表进行核对确认，对10份合同的真实性由法院核实，但对2017年3月19日之前所签订的商��房买卖合同及网签备案合同均应视为原告独家销售，应结算佣金。3、对证据3的真实性无法确认，不予认可。4、对证据4和5中的业绩统计表真实性不予确认，系被告单方制作。对证据4中的业务员实际发放明细、证据5中的完税证明，证据4和5中的建设银行专用回单、建设银行代收付汇总清单的真实性予以认可，关联性不予认可。5、对证据6的真实性予以认可，关联性不予认可。6、对证据7的真实性予以认可。审理中，经当事人申请，本院向房管部门调取了涉案房屋的合同备案信息。原、被告质证意见，对真实性予以认可。本案立案时案由为居间合同纠纷，经审理查明，应为商品房委托代理销售合同纠纷，故本院据实加以调整。本院认为，原、被告签订的涉案营��代理合同合法有效，双方均应当按照合同的约定全面履行各自的义务。本案中，首先，原告认为其已为被告代销十几套涉案房屋，原告应该知道所售房屋的具体明细，但是原告对其代销房屋的数量在庭审中表述多次出现不一致，且原告提供的初步明细与网签备案合同在面积、单价、总价上均不一致，原告主张的已由其代销的19＃01室房屋，经与房管部门出具的备案合同信息核对，当时并未销售。其次，根据涉案营销代理合同约定，原告应提供经被告审核通过后执行的销售案场执行岗位职责、销售作业流程、项目销售计划以及被告审核确认的由原告拟定的认购书、合同确认单、商品房买卖合同标准文本等对外法律文书，但原告未能提供由被告审核确认的上述材料。再次，证人董某陈述，有两位客��是经原告接待后与原告签订了认购书，其余大部分客户原告只做了接待，之后的房屋认购与合同签订，原告并未参与。本院认为，对于原告所述已经与两位客户签订认购书，对此原告并未提供相应的证据。且董某所述12幢02室的房屋销售信息（客户龚洪颜、面积547.45平方米、总价660万元），与原告提交的签约明细所对应的房屋总价6295675元不一致，且与本院调取的该套房屋备案合同所注明的房屋信息（买受人之一：贡红岩、面积：543.25平方米）亦不相一致。故对该证人证言不予采信。对于其他客户，原告只履行了接待义务，实际并未按照合同约定履行代销义务。证人孙某陈述其负责整个案场的销售，包括负责双方的售楼团队，了解整个案场的销售情况。对此本院认为，原告称大部分客户在原告接待后直接去找被告签订认购书和合同，但原告却对涉及该部分客户的房屋��售信息一无所知，两者相互矛盾，故对孙某的证人证言不予采信。综上，现有证据无法证明原告已按照涉案营销代理合同的约定实际履行了代理销售义务，原告的主张没有合同及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告苏州中顺房地产信息咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费46212元、保全费5000元合计51212元，由原告苏州中顺房地产信息咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户银行：中国农业银行苏州苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院，账号：10×××76。审　判　长　　许　跃人民陪审员　　肖惠娟人民陪审员　　孙　霞二〇一七年十月九日书　记　员　　杨　羽来源：百度“”